赵刚文、严微等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

赵刚文、严微等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审理法院】广东省佛山市中级人民法院
【审结日期】2021.06.02
【案件字号】(2021)粤06民终5355号
【审理程序】二审
【审理法官】郑正坚邱程辉潘伟丹
【审理法官】郑正坚邱程辉潘伟丹
【文书类型】判决书
【当事人】赵刚文;严微;佛山市南海区桂裕物业管理有限公司
【当事人】赵刚文严微佛山市南海区桂裕物业管理有限公司
【当事人-个人】赵刚文严微
【当事人-公司】佛山市南海区桂裕物业管理有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】赵刚文;严微
【被告】佛山市南海区桂裕物业管理有限公司
【本院观点】首先，桂裕公司主张赵刚文、严微提起上诉时已超过上诉期，而且上诉状只有
赵刚文一人签名，赵刚文、严微的上诉不符合规定。

【权责关键词】无效代理合同侵权合同约定反证证明诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，首先，桂裕公司主张赵刚文、严微提起上诉时已超过上诉期，而且上诉状只有赵刚文一人签名，赵刚文、严微的上诉不符合规定。

经审查，一审法院于2020年7月27日向赵刚文、严微送达一审判决，赵刚文于2020年8月7日向一审法院递交上诉状，其提出上诉未超出上诉期。

由于赵刚文递交的上诉状载明上诉人为赵刚文、严微，但仅有赵刚文一人签字，一审法院通知严微补充签名，赵刚文于2020年12月27日向一审法院提交了严微出具的包括授权由赵刚文代为提起上诉在内的授权委托书。

故赵刚文、严微的上诉并未违反程序。

其次，关于涉案合同的效力。

虽然双方签订的《XXXX房屋管理合同书》合同期已届满，但合同到期后，桂裕公司持续为涉案小区提供物业管理服务，且本案也无证据显示涉案小区已解聘桂裕公司，故双方存在事实上的物业服务合同关系。

由于涉案小区未另行选聘物业服务企业，故不存在需另行订立书面的物业服务合同的情形。

赵刚文、严微以涉案小区未成立业主委员会与桂裕公司签订物业服务合同为由主张涉案合同无效，缺乏理据，本院不予支持。

至于桂裕公司是否存在侵占业主财产、是否适当履行其合同义务等仅涉及裕桂公司是否存在侵权或违约等问题，与物业服务合同效力的认定无关，赵刚文、严微以此为由主张涉案合同无效缺乏理据，本院不予支持。

如赵刚文、严微认为桂裕公司提供的物业服务不符合约定，需要更换物业服务公司，也应遵循法定的程序，由业主大会表决决定，赵刚文、严微以个人名义主张物业服务公司无权继续提供物业服务亦缺乏法律依据。

再次，桂裕公司提交的《物业服务收费备案表》可以反映相关政府管理部门对涉案小区物业服务收费标准调整的程序以及金额已予确认，赵刚文、严微主张按调整前的收费标准计收物业服务费缺乏理据，本院不予支持。

综上，赵刚文、严微的上诉请求不能成立，应予驳
回。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由赵刚文、严微负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 16:09:55
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：赵刚文、严微是佛山市南海区XXXXXXXX楼BXXXX 房的业主，该房建筑面积64.38平方米。

1998年5月9日，桂裕公司作为甲方与作为乙方的赵刚文签订《XXXX房屋管理合同书》，约定乙方须依照甲方通知，准时交清每月之水、电费；乙方须于每年的12月25日前向甲方交纳下一年的管理费用；甲方所收管理费暂定为每月0.45元/㎡(按建筑面积计)；合同有效期截止2000年底，届时双方另行协商或顺延。

桂裕公司就物业管理服务费调整向小区业主征询，2016年6月29日，佛山市南海区发展规划和统计局同意桂裕公司申请，在《物业服务收费备案表》(2016年16号)上盖章，同意调整收费标准自2016年1月1日起按政府指导价收费备案标准执行，即从2016年7月1日起，多层住宅由原来每月0.7元/㎡变更为每月0.8元/㎡计算物业服务收费。

至今，桂裕公司一直为佛山市南海区XXXXXXXX小区物业管理公司，该小区未成立业主委员会。

【一审法院认为】一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。

本案中，赵刚文、严微并未否认桂裕公司为赵刚文、严微居住小区提供物业服务赵刚文、严微在入住小区后亦已向桂裕公司缴纳相关的物业管理费与公摊水电费，因此，桂裕公司与赵刚文、严微存在实质的物业服务合同关系。

本案的争议在于桂裕公司是否有权主张2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费以及水电费。

根据《广东省物业管理条例》第五条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，涉案小区业主大会没有作出选聘或续聘决定，桂裕公司一直有继续为涉案小区提供服务，桂裕公司与赵刚文、严微的物业服务关系实质存在。

因此，桂裕公司为赵刚文、严微居住的小区提供物业服
务，桂裕公司仍有权向赵刚文、严微收取2016年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费。

桂裕公司在本案中主张的物业管理服务费与水电费，与行政部门核准的标准一致。

桂裕公司主张赵刚文、严微支付2016年1月1日起至2019年12月31日止物业管理费2427.12元(64.38×0.7×7+64.38×0.8×41)、水费33.50元、电分摊费192元、水分摊费36元，合计2688.62元，赵刚文、严微没有相反证据予以推翻，不违反法律规定，亦符合实际使用情况，一审法院予以支持。

桂裕公司未提供证据证明其曾向赵刚文、严微催讨上述费用，桂裕公司主张赵刚文、严微支付逾期付款利息，没有依据，一审法院不予支持。

基本的收费项目对于保障小区生活服务实为必要，赵刚文、严微辩称桂裕公司在物业服务过程中不尽职责，但未提供证据充分证实，赵刚文、严微提出的质疑亦已由桂裕公司作出相对合理的回应；成立业主委员会亦不属于物业公司约定的服务内容；因此，赵刚文、严微不能以上述理由拒付费用。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、赵刚文、严微应于判决发生法律效力之日起十日内向桂裕公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日止物业管理费2427.12元；二、赵刚文、严微应于判决发生法律效力之日起十日内向桂裕公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日止水费33.50元、电分摊费192元、水分摊费36元；三、驳回桂裕公司的其他诉讼请求。

赵刚文、严微如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元(桂裕公司已预交)，由赵刚文、严微负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予桂裕公司，一审法院不另收退。

【二审上诉人诉称】赵刚文、严微上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由桂裕公司负担。

事实和理由：(一)一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。

1.双方签订的合同已经过期失效20年。

2.物业服务应该签订正式的合同，并向政府行政部门及街道办事处备案。

再者，物业服务合同为要式合同，应以正式签订的书面合同
为准，以其他形式订立合同不应视为合同成立。

3.桂裕公司侵占了全体业主的集体财产，符合合同无效的法定情形，涉案合同应认定为无效。

4.桂裕公司提供的所谓物业服务不合格，不能保障业主人身安全，侵吞业主巨额钱财，欺骗业主签订陷阱协议背费用黑锅，违反合同的多项条款，不能视为桂裕公司已提供物业服务，不能据此认为桂裕公司与赵刚文、严微之间存在事实上的物业服务合同关系。

5.物业公司未签订物业服务合同，应该由其承担没有签订合同的不利后果。

6.不能以赵刚文、严微向物业公司支付了物业管理费来认定双方之间存在实质的物业服务合同关系。

综上，赵刚文、严微的上诉请求不能成立，应予驳回。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
赵刚文、严微等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤06民终5355号当事人上诉人(原审被告)：赵刚文。

上诉人(原审被告)：严微。

委托诉讼代理人：赵刚文(严微之配偶)，住广东省佛山市南海区。

被上诉人(原审原告)：佛山市南海区桂裕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。

法定代表人：钟世俊，该公司总经理。

委托诉讼代理人:貌文英，该公司工作人员。

审理经过上诉人赵刚文、严微因与被上诉人佛山市南海区桂裕物业管理有限公司
(以下简称桂裕公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2020)粤0605民初3130号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称赵刚文、严微上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由桂裕公司负担。

事实和理由：(一)一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以改判。

1.双方签订的合同已经过期失效20年。

2.物业服务应该签订正式的合同，并向政府行政部门及街道办事处备案。

再者，物业服务合同为要式合同，应以正式签订的书面合同为准，以其他形式订立合同不应视为合同成立。

3.桂裕公司侵占了全体业主的集体财产，符合合同无效的法定情形，涉案合同应认定为无效。

4.桂裕公司提供的所谓物业服务不合格，不能保障业主人身安全，侵吞业主巨额钱财，欺骗业主签订陷阱协议背费用黑锅，违反合同的多项条款，不能视为桂裕公司已提供物业服务，不能据此认为桂裕公司与赵刚文、严微之间存在事实上的物业服务合同关系。

5.物业公司未签订物业服务合同，应该由其承担没有签订合同的不利后果。

6.不能以赵刚文、严微向物业公司支付了物业管理费来认定双方之间存在实质的物业服务合同关系。

(二)一审判决引用《广东省物业管理条例》第五十条规定属于适用法律不当。

涉案小区一直未成立业主委员会，在业主委员会成立之前，任何有关业主利益的合同签订或续签，都应该由业主本人确认。

既然赵刚文、严微未续签合同，则应该认为与桂裕公司未成立合法有效的合同。

而且，涉案小区无法成立业主委员会，很重要的原因是物业管理处的各种阻挠，桂裕公司应当承担因自己原因造成涉案小区没有业主委员会的不利后果。

(三)《物业服务收费备案表》只能说明相关政府管理部门同意物业服务企业可以按更改价格收费，但是，应该由物业服务企业与业主重新签订合同后方可确定数额。

《物业服务收费备案表》只是起到价格指导作用，不是行政命令，更不能代替合同本身
去确定物业服务费。

如果物业服务企业不作为不签订合同，应由其承担未签订合同的不利后果。

合同上的约定收费标准为0.45元/平方，即使延续合同，收费标准也应该按照该合同价格执行。

(四)因桂裕公司提供的物业服务不到位，涉案合同应认定无效，具体理由如下：
1.桂裕公司侵占业主财产。

涉案小区22年来的停车费收入达一千万元之多，该费用全被桂裕公司据为己有，其行为构成事实上的职务侵占，故涉案合同应认定无效。

桂裕公司辩称停车费用以维护涉案小区，但根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费里面已经包含了桂裕公司所称的维护费用。

业主已经支付过该笔费用，现在桂裕公司又称该费用用于支付小区维护费用等于承认其非法侵占巨额停车费。

桂裕公司辩称的小区的行车道闸等，更是由共享停车公司提供设备，无需另行购买。

桂裕公司侵占了全体业主的集体财产，涉案物业合同应认定无效。

2.桂裕公司并未遵守涉案物业服务合同，未履行物业管理人的义务。

桂裕公司未能保障涉案小区公共区域内道路畅通，违规设立不符合原规划方案的停车位用以收取停车费。

桂裕公司未能保证小区治安可靠，严微曾在该小区碰到醉酒失态人员破坏财物并试图打严微，小区保安对此不予以阻拦。

桂裕公司未能保障小区水电供应正常并欺骗业主签订漏水自负的协议，未更换地下坏水管，推卸维修责任，未再派人检修漏水问题，导致业主巨额经济损失。

二审被上诉人辩称桂裕公司辩称，1.关于上诉时效。

桂裕公司于2020年10月14日收到上诉状，赵刚文、严微上诉时已过上诉期限。

2.上诉状没有严微的签名，对其上诉存疑。

3.双方签订了《XXXX房屋管理合同书》，这是双方的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。

涉案小区未成立业主委员会不能归责于桂裕公司。

4.关于收费标准。

2016年6月1日前，物业服务的收费标准是0.7元/平方米/月。

后经过桂裕公司每户上门走访，经过业主双过半同意及相关政府部门的备案，物业服务收费标准变更为0.8元/平方米/月。

5.关于严微被打一事，这是由于其将杂物堆放在涉案小区楼栋出入口，
桂裕公司多次劝阻但其不予理睬。

后因杂物绊倒其他业主，其他业主将垃圾清走，双方才发生争吵、冲突。

后经报警处理，由警察调停两家纠纷。

6.关于保安、清洁、绿化工作。

物业保安不间断巡逻值班，两边大门也有巡查登记等，保洁人员每天定时打扫公共区域及每户垃圾，小区绿化每天有人维护修剪，且对小区公共水电设施都有电工等人员及时修缮。

7.关于水电费、分摊费。

涉案小区建设早，水管不完善，刚开始没有一户一表，所产生的水费在2016年6月前均由桂裕公司的电工进入业主家抄表，由桂裕公司代收费用。

2016年期间，桂裕公司与大沥供水公司多次协商并做了大量工作，于2016年6月完成涉案小区一户一表的工作，由供水公司直接对接业主并签订了协议，从2016年7月起桂裕公司不再代收水费及水分摊费。

用电分摊费是每月每户4元，这是整个小区的二次供水运营、公共照明、视频监控、楼道照明等产生的费用，小区有三台15千瓦水泵，需要24小时运行，产生的电费是6858元/月除以1234户，单是一台水泵每月分摊的费用已经是5.56元，因此桂裕公司每月收取的电分摊费用4元合理合法，甚至亏损。

8.关于水管漏水。

自来水管属于全体业主共有，而且在涉案小区建成交付使用时已经埋于地下。

发现地下管网渗漏问题后，桂裕公司工作人员第一时间修复，桂裕公司已尽最大努力保证涉案小区供水正常。

9.关于赵刚文、严微逾期付款的利息。

桂裕公司请求参照(2017)粤0605民初16364号判决计付逾期付款利息合理合法。

原告诉称桂裕公司向一审法院起诉请求：1.赵刚文、严微立即支付XXXX楼BXXXX 房，自2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计：2427.12元；2.赵刚文、严微立即支付XXXX楼BXXXX房水费33.5元，电分摊费192元，水分摊36元；3.赵刚文、严微向桂裕公司支付逾期付款利息，按照中国人民银行同期同类一年期贷款年利率4.85%上浮30%(即年利率为6.305%)计付，截至2019年12月31日止，以上物业管理费欠费应支付逾期付款利息共计295.16元;4.由赵刚文、严微承担本案的诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实如下：赵刚文、严微是佛山市南海区XXXXXXXX
楼BXXXX房的业主，该房建筑面积64.38平方米。

1998年5月9日，桂裕公司作为甲方与作为乙方的赵刚文签订《XXXX房屋管理合同书》，约定乙方须依照甲方通知，准时交清每月之水、电费；乙方须于每年的12月25日前向甲方交纳下一年的管理费用；甲方所收管理费暂定为每月0.45元/㎡(按建筑面积计)；合同有效期截止2000年底，届时双方另行协商或顺延。

桂裕公司就物业管理服务费调整向小区业主征询，2016年6月29日，佛山市南海区发展规划和统计局同意桂裕公司申请，在《物业服务收费备案表》(2016年16号)上盖章，同意调整收费标准自2016年1月1日起按政府指导价收费备案标准执行，即从2016年7月1日起，多层住宅由原来每月0.7元/㎡变更为每月0.8元/㎡计算物业服务收费。

至今，桂裕公司一直为佛山市南海区XXXXXXXX小区物业管理公司，该小区未成立业主委员会。

一审法院认为一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。

本案中，赵刚文、严微并未否认桂裕公司为赵刚文、严微居住小区提供物业服务,赵刚文、严微在入住小区后亦已向桂裕公司缴纳相关的物业管理费与公摊水电费，因此，桂裕公司与赵刚文、严微存在实质的物业服务合同关系。

本案的争议在于桂裕公司是否有权主张2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费以及水电费。

根据《广东省物业管理条例》第五条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，涉案小区业主大会没有作出选聘或续聘决定，桂裕公司一直有继续为涉案小区提供服务，桂裕公司与赵刚文、严微的物业服务关系实质存在。

因此，桂裕公司为赵刚文、严微居住的小区提供
物业服务，桂裕公司仍有权向赵刚文、严微收取2016年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费。

桂裕公司在本案中主张的物业管理服务费与水电费，与行政部门核准的标准一致。

桂裕公司主张赵刚文、严微支付2016年1月1日起至2019年12月31日止物业管理费2427.12元(64.38×0.7×7+64.38×0.8×41)、水费33.50元、电分摊费192元、水分摊费36元，合计2688.62元，赵刚文、严微没有相反证据予以推翻，不违反法律规定，亦符合实际使用情况，一审法院予以支持。

桂裕公司未提供证据证明其曾向赵刚文、严微催讨上述费用，桂裕公司主张赵刚文、严微支付逾期付款利息，没有依据，一审法院不予支持。

基本的收费项目对于保障小区生活服务实为必要，赵刚文、严微辩称桂裕公司在物业服务过程中不尽职责，但未提供证据充分证实，赵刚文、严微提出的质疑亦已由桂裕公司作出相对合理的回应；成立业主委员会亦不属于物业公司约定的服务内容；因此，赵刚文、严微不能以上述理由拒付费用。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、赵刚文、严微应于判决发生法律效力之日起十日内向桂裕公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日止物业管理费2427.12元；二、赵刚文、严微应于判决发生法律效力之日起十日内向桂裕公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日止水费33.50元、电分摊费192元、水分摊费36元；三、驳回桂裕公司的其他诉讼请求。

赵刚文、严微如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元(桂裕公司已预交)，由赵刚文、严微负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予桂裕公司，一审法院不另收退。

本案二审期间，桂裕公司向本院提交了催费通知单三份，拟证明2019年2月、7月、10月桂裕公司均有到赵刚文、严微处贴单催费。

经审查，桂裕公司提交的证据与本案裁判结果无关，本院对此不予采信。

经审理查明，2016年6月29日，佛山市南海区发展规划和统计局同意桂裕公司的申请，在《物业服务收费备案表》(2016年16号)上盖章，同意调整收费标准自2016年8月1日起按政府指导价收费备案标准执行，即从2016年8月1日起，多层住宅由原来每月0.7元/㎡变更为每月0.8元/㎡计算物业服务收费。

本院查明本院对一审法院认定的其他事实予以确认。

本院认为本院认为，首先，桂裕公司主张赵刚文、严微提起上诉时已超过上诉期，而且上诉状只有赵刚文一人签名，赵刚文、严微的上诉不符合规定。

经审查，一审法院于2020年7月27日向赵刚文、严微送达一审判决，赵刚文于2020年8月7日向一审法院递交上诉状，其提出上诉未超出上诉期。

由于赵刚文递交的上诉状载明上诉人为赵刚文、严微，但仅有赵刚文一人签字，一审法院通知严微补充签名，赵刚文于2020年12月27日向一审法院提交了严微出具的包括授权由赵刚文代为提起上诉在内的授权委托书。

故赵刚文、严微的上诉并未违反程序。

其次，关于涉案合同的效力。

虽然双方签订的《XXXX房屋管理合同书》合同期已届满，但合同到期后，桂裕公司持续为涉案小区提供物业管理服务，且本案也无证据显示涉案小区已解聘桂裕公司，故双方存在事实上的物业服务合同关系。

由于涉案小区未另行选聘物业服务企业，故不存在需另行订立书面的物业服务合同的情形。

赵刚文、严微以涉案小区未成立业主委员会与桂裕公司签订物业服务合同为由主张涉案合同无效，缺乏理据，本院不予支持。

至于桂裕公司是否存在侵占业主财产、是否适当履行其合同义务等仅涉及裕桂公司是否存在侵权或违约等问题，与物业服务合同效力的认定无关，赵刚文、严微以此为由主张涉案合同无效缺乏理据，本院不予支持。

如赵刚文、严微认。