学生案例复习资料

学生案例复习资料
[案例一]
业主提出不合理装修要求怎么办
某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。

其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。

并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。

对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。

然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。

三番五次找都未得到应允，他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。

双方都不让步，问题一下子僵在那里了。

[案例分析]
此案例是在业主办理入住后，在装修期间常见的问题。

业主购房后，作为物业的所有权人，有权对自己的房屋进行装修，但其装修不能影响房屋的安全。

一般情况下，业主入住装修前要填写装修申请，报物业管理公司审批。

物业公司应根据国家建设部《建筑装饰装修管理规定》和物业管理公司制定的《住户装修管理规定》，经审核确定该业主申请的装修方案对房屋结构没有破坏，对业主的正常使用不构成安全隐患，方可批准。

待物业管理公司批准后，业主才能开始装修。

业主装修完成后，还须物业管理公司组织验收，合格后方可使用。

本案例中业主提出的更改大梁的要求有可能给房屋的安全使用埋下隐患，因此，物业管理公司不能同意业主的这一要求。

即使业主的父亲确为高级建筑师，其参数计算和改梁方案物业管理公司也不能同意，因为此方案并不能代表原设计单位或专业设计单位的审批意见。

因此，本案例中物业管理公司对业主提出的改梁要求不予同意的做法是对的。

[案例二]
部分业主要随意封闭阳台怎么办
深圳某大厦入伙前，物业管理处的工作人员多次到现场考察，综
合考虑各种因素，并听取有关方面意见，做出了“主阳台允许用白铝材、白玻璃、统一规格平开窗封闭”的规定。

可一入伙，这一规定就遭到了部分业主的质疑，他们提出许多不同的理由，要求按照自己的思路来封闭阳台。

有些业主听了管理处的解释，了解管理处的初衷是为了保持大厦外观的统一，也就愉快地接受了。

可仍有部分固执己见，甚至成群结伙，一天几次地到管理处来横加指责，闹得沸沸扬扬。

在这种情形下，管理处先用了个“缓兵之计”。

向有意见的业主说明，管理处的方案可以做进一步论证，看能否为大多数业主所认同，但在未做最后决定前，各自的方案也不要急于实施。

把他们稳定下来之后，管理处做了一个调查，发现持有异议的业主只有20多户，并不占多数。

只是因为他们都是沙头角本地居民，互相认识，容易连成一气，其中有几位是××集团公司的职员，而且一位是高级职员。

有了这个底数后，管理处本来可以强制要求这部分业主执行既定的封闭阳台的规定，但还是希望能说服他们，让他们自觉自愿地去执行。

[案例分析]
由于小区业主的旧有生活习惯，以及环境保护意识和文化素质的差异，在物业管理实践中，外立面管理普遍成为住宅小区建筑物外观管理的难点。

外立面包括外墙、窗户、阳台及附属设备，如空调机、广告灯箱、防盗网和晾衣架等。

对于在装修过程中所出现的这类不符合规定的问题，物业管理公司最好的方式就是采取
预防措施，防范在先。

具体地说就是在业主办理入住手续时，就要宣传相关的政策法规，并将具体的要求填写在《业主公约》和《物业管理服务合同》中，同时预收适当的装修保证金，以此来规范约束业主的装修行为。

对于已出现的问题，要本着“以理服人”的原则，向业主介绍宣传相关的法规制度，做好耐心细致的说服工作，求得业主的理解支持，协助完成整改工作。

要极力避免与业主发生冲突，因为装修管理这项工作一般都是在与业主接触的初期，冲突一旦出现，
就会给业主的心理留下阴影，对以后的管理工作产生负面影响。

[案例三]
业主不愿配合公共部位维修怎么办
某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。

要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。

因而，许多人不愿给予配合。

一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。

维修人员两次上门联系，都被业主拒之门外。

维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。

业主认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。

[案例分析]
本案例是一件较为典型的因雨水干管设计不当而引发的公共部位维修纠纷案例，因对雨水干管的检修疏通的确给住户生活带来诸多不便，因此，在纠纷的处理上，态度要谦恭，处处表现出对业主的尊重，让业主能够理解物业管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的检修疏通工作。

如果业主仍不理解，不愿配合，就要介绍相关的物业管理法规，让业主了解配合物业管理公司完成对公共部位的维修，是业主应尽的义务。

[案例四]
电梯坠落伤人要求赔偿怎么办
一天深夜，某业主回到某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。

谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着某业主一直坠落到电梯井井底，某业主当场昏迷。

几小时后，某业主被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。

伤愈后，某业主随即向该小区物业管理公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等。

[案例分析]
物业管理公司的工程维修人员与以配合，做好日常运行监管，及时发现故障，通知专业维修公司排除电梯故障。

物业管理公司还应制
订电梯故障应急方案，严格执行。

本案例中的电梯坠落事故显然是由电梯的产品质量或疏于管理的某一因素造成的，应区别分析对待。

如系产品质量问题，应由生产厂家负主要责任，开发商和物业管理公司也应承担产品验收环节的责任。

如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。

如果在保修期外，电梯超过了保修期，因疏于管理造成，就要继续分析，因为目前的电梯维修保养，物业管理公司大多对外委托给专业维修公司负责。

如果是因物业管理公司未及时发现运行故障并未通知维修公司，那么物业管理公司就要承担一定的责任；如果是因为维修公司维修不及时或疏于保养造成的，那就由维修公司承担责任。

[案例五]
污水管道返水怎么办。