人口变动对住宅市场影响探析
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响房地 产市场 的发展 。 综上所 述 ，学者在人 口数量对住 宅市 场需求影响方面 的研究结论并不一致 。原 因在于影响房地产需 求的因素很 多 ，在 检 验人 １ ３数量这一 变量 时 ，其他 变量 的选取 是关键 因素。 各学者在做相关研究 的时候 ， 选取 的变量都是 不一 样的。此外 ，在研究 范 围上 ，主要 以区域 为主 ，每个区域各 自 的社会 经济 发展 状况不同 ，也造成了研究 结 果的不一致 。学者在人 １ ３数量对住宅价
内容 摘 要：近 ３ ０ 年 来 ，我 国人 口在数 量
和 结 构 上 均 发 生 了急 剧 变 化 。 以 此 为
关系数法定量研究 了 １ ９ ９ ３ — ２ ０ ０ ０年重庆市 人Ｅ ｌ 、 人均ＧＤＰ 、 利率等 因素与居住水平之
间的关系。 得出城市人 口是影响重庆市主城
背 景 ，本 文 对 各 学 者 的 研 究 观 点进 行
多数 学者 都忽略了人 口迁移 的距离 、时间
长短 以及迁移人群的购买力 问题 ，这些 问 题都 对迁 移人 口选择是否购买还是租 赁住 房有很大关系。 目前在研究人 口空间变动 问题 上 ，研究区域主要 以行政市 为研 究单 位 ，研究范围较小 。从微观层面 对人 口迁
移与住宅市场的关 系进行定量分析 与评 估
◆
中图分 类号 ：Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ５ 文献标识码 ：Ａ
宅的需求产生影响。曹光辉 （ ２ ０ ０ ２） 运用相
Ｇ ａ ｂ ｒ ｉ ｅ ｌ 等（ ２ ０ ０ ０） 利用美 国加利 福尼 亚州两个最大城市 的住房价格数据 ，通过 建立住房价格模型 ，分析 出人 口迁移 和城 市结构演变对于城市住房价格 的影响 ，结 果表 明影响房价 的主要 因素是 巨大的人 口 迁移 。国内也有学者持相 同的观 点 ，吴老 二等（ ２ ０ ０ ７） 运用简化 的联立方程模型 ， 从
南市为例 。 建立基于灰色理论的房地产市场 需求影响因素分析模型 ， 结果显示 ， 城镇人 口数对商品房的销售影响较小。
对 住 宅 市 场 的影 响 及 程 度 等 方 面 进 行
探 讨 。 结论 如 下 ：人 口数量 变动 对住 宅
空 间计量学 角度审视 了广东 省各城市房地 产价格与人 Ｅ ｌ迁移 之间的关系 ，指出不仅
数量 、人 口增长 、人 口衰 退 、 ・ 建造 成本 、
李松等 【 ２ ０ ０ ９） 等。 由以上分析可知 ， 国内学者一致认为 ， 人 口空间变动 推动住宅市场需求和价格 变 动。只要人 口在空间上的移动到达一定规 模， 就能对 区域住 宅市场造成很 大冲击。 但
关 键 词 ：人 口数 量
利 住 宅 市 场
空 间 变动 人 口红
笔者认 为研 究结论 不同的原因在于不 同区域 的住 宅市场 和人 Ｅ ｌ 状 况存在 差异 ， 且 经济发展 水平和政府政策不 同。在研 究 方法和角度上 ，已有研究 中以灰色 关联 度 分析 法和回归分析法 为主 ，数据基 本上采 用 官方公 布 的数 据 ，一手 数据 运 用得 很
素不是主要因素。
（ 二） 人 口空 间 变动 对住 宅 市 场 的 影 响
基 金 项 目：教 育部 人 文社 会科 学基 金 项 目 “ 货 币政 策 冲击 下 资产 价格 波动 非 均衡 效应研 究—— 基 于动 态经 济 学视 角”（ 项 目编 号 ：
１ ０ Ｘ Ｊ Ａ７ ９ ０ ０ １ ０）
间的缺 口， 造成 了“ 未富先老” 的社会现 象。
在此背景 下 ，人 口变动与住 宅市场互为影
响的研 究是 目前学术界研究的焦点。人 口
在 人 口数 量 变 动对 住 宅价 格 影响 问
题上 ，Ｗｏ ｌ ｆ ｇ ａ ｎ ｇ Ｍａ ｅ ｎ ｎ ｉ ｇ通过 研 究德 国９ ８ 个 大城市 的人 口增长和衰 退 与房 价
少。在其他 指标 的选取上也 有很 大不同 ， 因此造成结果不一致 。
中国在短 时间内完成从 “ 高出生率 、 高
死亡率和高 自然增长率 ” 到“ 低 出生率 、 低
死亡率和低自然增长率”的再生产类型的
转 变。中国的人 口变动以人类历史上罕见 的步伐推进 。人 口变动 与人 均收入提高之
学 与住 宅学研 究相 结合的同时 ，以下几个 问题 有待学者进行深入探究 ：人 口机械变 动 与自然变动分别对住宅市场造成 了多大
影响 ，人 口红利对住宅市场是否产生 了影
之 间的关 系 ， 他选取 了房 地产价 格 、 人口
会是下一个研究 的热点 。此外 ，多学科学 者的参与 ， 多角度的交叉分析和综合研究 ， 自然科学方法和社会科学方法的密切结合 ，
■ 孙 春波 余 劲 教授 （ 西北农林科教 大学经济管理学院 陕西杨凌
人口 变 动 对 住 宅 市 场
影响 探析
７ １ ２ １ ０ ０ ）
▲
格 影响方面 ，结论趋于一致 。无论是在全 国范围内还 是区域范围内 。均认 为人 口数 量对住 宅价格影响并不显著。住宅价格 的 形 成受到很多因素的影响 ，但人 口数量 因
充 分 梳 理 ，分 别 从 人 口 自然 和 机 械 变 动 导 致 住 宅 市 场 如 何 变化 、 人 口红 利
பைடு நூலகம்
区住宅需求总量的关键 因素。 持相 同观点的 学者有 ：罗兆烈 （ １ ９ ９ ８） 、孙伶莉 （ ２ ０ ０ ３） 等。 然而部分研究认为人 １ ： ３ 数量对住宅市场 需求影响并不显著。张兵 （ ２ ∞９） 以安徽淮
传统 的经 济变量会 影响城 市房地 产价格 ，
价 格 影 响 不 显 著 ；人 口空 间 变 动 对 区 域 住 宅 市 场 冲击 巨大 ；人 口红 利 、年 龄
结 构 、 家 庭 结 构 通 过 各 种 方 式 影 响 住
宅市场。
空间地理因素同样显著地影响房地产价格。 持相 同观 点的学者 有：龙奋杰等 （ ２ ０ ０ ３） 、
内容 摘 要：近 ３ ０ 年 来 ，我 国人 口在数 量
和 结 构 上 均 发 生 了急 剧 变 化 。 以 此 为
关系数法定量研究 了 １ ９ ９ ３ — ２ ０ ０ ０年重庆市 人Ｅ ｌ 、 人均ＧＤＰ 、 利率等 因素与居住水平之
间的关系。 得出城市人 口是影响重庆市主城
背 景 ，本 文 对 各 学 者 的 研 究 观 点进 行
多数 学者 都忽略了人 口迁移 的距离 、时间
长短 以及迁移人群的购买力 问题 ，这些 问 题都 对迁 移人 口选择是否购买还是租 赁住 房有很大关系。 目前在研究人 口空间变动 问题 上 ，研究区域主要 以行政市 为研 究单 位 ，研究范围较小 。从微观层面 对人 口迁
移与住宅市场的关 系进行定量分析 与评 估
◆
中图分 类号 ：Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ５ 文献标识码 ：Ａ
宅的需求产生影响。曹光辉 （ ２ ０ ０ ２） 运用相
Ｇ ａ ｂ ｒ ｉ ｅ ｌ 等（ ２ ０ ０ ０） 利用美 国加利 福尼 亚州两个最大城市 的住房价格数据 ，通过 建立住房价格模型 ，分析 出人 口迁移 和城 市结构演变对于城市住房价格 的影响 ，结 果表 明影响房价 的主要 因素是 巨大的人 口 迁移 。国内也有学者持相 同的观 点 ，吴老 二等（ ２ ０ ０ ７） 运用简化 的联立方程模型 ， 从
南市为例 。 建立基于灰色理论的房地产市场 需求影响因素分析模型 ， 结果显示 ， 城镇人 口数对商品房的销售影响较小。
对 住 宅 市 场 的影 响 及 程 度 等 方 面 进 行
探 讨 。 结论 如 下 ：人 口数量 变动 对住 宅
空 间计量学 角度审视 了广东 省各城市房地 产价格与人 Ｅ ｌ迁移 之间的关系 ，指出不仅
数量 、人 口增长 、人 口衰 退 、 ・ 建造 成本 、
李松等 【 ２ ０ ０ ９） 等。 由以上分析可知 ， 国内学者一致认为 ， 人 口空间变动 推动住宅市场需求和价格 变 动。只要人 口在空间上的移动到达一定规 模， 就能对 区域住 宅市场造成很 大冲击。 但
关 键 词 ：人 口数 量
利 住 宅 市 场
空 间 变动 人 口红
笔者认 为研 究结论 不同的原因在于不 同区域 的住 宅市场 和人 Ｅ ｌ 状 况存在 差异 ， 且 经济发展 水平和政府政策不 同。在研 究 方法和角度上 ，已有研究 中以灰色 关联 度 分析 法和回归分析法 为主 ，数据基 本上采 用 官方公 布 的数 据 ，一手 数据 运 用得 很
素不是主要因素。
（ 二） 人 口空 间 变动 对住 宅 市 场 的 影 响
基 金 项 目：教 育部 人 文社 会科 学基 金 项 目 “ 货 币政 策 冲击 下 资产 价格 波动 非 均衡 效应研 究—— 基 于动 态经 济 学视 角”（ 项 目编 号 ：
１ ０ Ｘ Ｊ Ａ７ ９ ０ ０ １ ０）
间的缺 口， 造成 了“ 未富先老” 的社会现 象。
在此背景 下 ，人 口变动与住 宅市场互为影
响的研 究是 目前学术界研究的焦点。人 口
在 人 口数 量 变 动对 住 宅价 格 影响 问
题上 ，Ｗｏ ｌ ｆ ｇ ａ ｎ ｇ Ｍａ ｅ ｎ ｎ ｉ ｇ通过 研 究德 国９ ８ 个 大城市 的人 口增长和衰 退 与房 价
少。在其他 指标 的选取上也 有很 大不同 ， 因此造成结果不一致 。
中国在短 时间内完成从 “ 高出生率 、 高
死亡率和高 自然增长率 ” 到“ 低 出生率 、 低
死亡率和低自然增长率”的再生产类型的
转 变。中国的人 口变动以人类历史上罕见 的步伐推进 。人 口变动 与人 均收入提高之
学 与住 宅学研 究相 结合的同时 ，以下几个 问题 有待学者进行深入探究 ：人 口机械变 动 与自然变动分别对住宅市场造成 了多大
影响 ，人 口红利对住宅市场是否产生 了影
之 间的关 系 ， 他选取 了房 地产价 格 、 人口
会是下一个研究 的热点 。此外 ，多学科学 者的参与 ， 多角度的交叉分析和综合研究 ， 自然科学方法和社会科学方法的密切结合 ，
■ 孙 春波 余 劲 教授 （ 西北农林科教 大学经济管理学院 陕西杨凌
人口 变 动 对 住 宅 市 场
影响 探析
７ １ ２ １ ０ ０ ）
▲
格 影响方面 ，结论趋于一致 。无论是在全 国范围内还 是区域范围内 。均认 为人 口数 量对住 宅价格影响并不显著。住宅价格 的 形 成受到很多因素的影响 ，但人 口数量 因
充 分 梳 理 ，分 别 从 人 口 自然 和 机 械 变 动 导 致 住 宅 市 场 如 何 变化 、 人 口红 利
பைடு நூலகம்
区住宅需求总量的关键 因素。 持相 同观点的 学者有 ：罗兆烈 （ １ ９ ９ ８） 、孙伶莉 （ ２ ０ ０ ３） 等。 然而部分研究认为人 １ ： ３ 数量对住宅市场 需求影响并不显著。张兵 （ ２ ∞９） 以安徽淮
传统 的经 济变量会 影响城 市房地 产价格 ，
价 格 影 响 不 显 著 ；人 口空 间 变 动 对 区 域 住 宅 市 场 冲击 巨大 ；人 口红 利 、年 龄
结 构 、 家 庭 结 构 通 过 各 种 方 式 影 响 住
宅市场。
空间地理因素同样显著地影响房地产价格。 持相 同观 点的学者 有：龙奋杰等 （ ２ ０ ０ ３） 、