浅论物业管理过程中的问题及解决办法

３ 、业 主财产损失赔偿 纠纷 ，此类纠纷 一般 由小 区内业主 的 娱乐 中心等方式 ，既娱乐业主 ，给业主带来方便 ，同时达到赢利 汽 车 、摩 托 车 、 自行 车 的 丢失 所 引 起 。 的 目的 。 ４ 、小 区公 用设施伤人赔 偿纠纷 ，此类 纠纷 主要有物 业管理 ５ 、对 于财产损失赔偿 问题 ，一方面 ，应加强保 卫措施 ，尽
企业对小 区内道路 、广告牌管道等管理不善 ，致 使业主受到人身 量避免此类 事情 发生，加 强巡 逻力度 ，另一方面应与业主签订合 损害和财产损失 而发生 的纠纷 。 同，规定双方 的权 利与义务，对 责任进 行划分 ，物业管理公司应 ５ 小区公用部位 的侵权纠纷 ， 、 个别业主进 入后擅 自 私搭乱建 ， 对小 区零售超市进行统一 管理 ，积极 配合物价部门 、工商部门搞 引起大部分业 主的不满 ，要 求物业管理企业查处个别业 主乱搭乱 好价格管理 ，保护业 主利益 。 建 的行为 。在此类纠纷 中，如物业 管理企业查处个别业 主的乱搭 ｄ 、加强物业管理 企业人员 的职业 培训 ，培养企业人员 的职 乱建行为 ，则存在着无行政 执法权的制约 ；如仅对个别乱搭乱 建 业道德 ，责任感 ，注重企业人 员的 自 素质 的提高，尤其 是保 安 身 的业主进行劝阻而不强行拆 除搭建物 ，势必造成大部分业 主与物 素质 ，因为保安人员 与业 主，外来人员接触 多，冲突多，所 以必 业管理企业 的物业管理纠纷。 须加以重视。 ｄ 、小 区公用部位 的出租和 营利 问题。此类纠 纷主要发生 在 ７ 物业管理企业应提高其透明度 ， 、 让业 主了解其工作性质 ， 小区个别业主或物业管理企业擅 自 小区物业的公用部位 自用或 内容 ， 将 还要做到 明明 白白收费 ， 让业 主明明白白消费。 出租用于设置广告位等进行 营利 ，从而引起业主的不满。 ８ 、大力 实施品牌战 略，全 面提高物业管理公 司的经营管理
物业 管 理 费 用 。
人 员的混 入而带来安全隐患。一些小区经常发生偷盗事件 ，从而 引起业主 与物业管理企业 之间的纠纷 。 ９ 、物业管理 企业收取业 主的装 修押金和装修清 理垃 圾费也 引起业主的不满 ，同时 ， 物业公 司对业主的装修进行严格的监控 ， 如禁止使用 带风扇油烟机 ， 准破坏主体结构 ，否则扣除装修押 不 金等 ，这些也引起业 主的不满 。 那么如何才能使物业管理 企业在运行 中更加顺利？笔者认为 １ 、在开发商 与前期物业管理企业 的物业服务合 同到期后 ， 业主应与物业管理企业之 间签订新 的物业 管理合同 ，规定 双方 的 ３
文献标识码 ：Ａ
文章编 号：１７ — ０ ９（０ ８ ２ ０ ０ — １ １ ８ ８ ２ ０ ）０ — １４ ０ ６
物业管理是改善居 民工作和生活环境 ，提高居 民居住水平 的 基础工作 ，具 有树立城市形象 ，完善城市 功能的作用 ，居民工作 和生活环境的改善和居住水平的提高是城市生 活水平 和消费水平 提 高的基本前提 ，物业管理的 目的是为业 主创 造一个 整洁 、舒适 安全 、宁静 的工作和生活环境 ，同时物业管理是加快 我国房地产 发展 同国际接 轨必要的措施 ，具有推动外 向型房地产 和涉外经济 发展 的作 用。正 因为物业管理有如此重要 的作用 ， 以物业 管理 所 笋般涌现 ，争相投标 、 资 ，但是这些物业管理企业在 管理 的过 投 程 当中并不是想 象中的那么顺利 ，而是麻烦不 断。究其 原因 ，主 要是当前 物业管理 中存在如下问题 ： １ 、业 主投诉 多，业 主通常认 为物业管理公 司是服务机 构 ， 理所当然应 当享受服务 ，所以不管大事小事都找物业公司。 ２ 、物业管理 费纠纷 ，除 了因合 同约定的提供 物业 管理而直 接产生的费用外 ，还包括物业 管理 企业所代办的供暖供热 费用 ， 煤气费用 ，电费 ，有线费等 ，根据 目前的实际现状 ，小 区实际 交 费的比例在 ７ ％一９ ％ 之间 ，而不交费业主多 以物业管理不到位 ， Ｏ Ｏ 小区脏 、乱 、差 ，供暖供热时 间短 ，业主 车辆丢失为 由拒不交纳
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管 理 研 究 ： √ｎ
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浅论物业管理过程中的问题及解决办法
周超 男 许 红 寨
（ 南 农 业 大 学 工 学 院 ，湖 南 湖 长沙 ４０ ２ ） １ １８
关键词：物业管理；问题 ；对策 摘 要 ：本文主要论述 了物业管理 的地位和作用，以及在 物业管理 中经常会出现的问题 ，并提 出了解决这 些问题 的
７ 、小 区 内 的 停 车 收 费 纠 纷 ，此 类 纠纷 主 要 由物 业 管 理 企 业 水平 ，树立企业形象 ，才能让业主放心 ，才能使业主 自觉交纳物 以维 护小区管理秩序为 由，自行或 以业 主委 员会 规定为 由向拥有 业 管 理 费 。 私家车的业主收取小区车位费 、 道路维修费 、 门费而引起 的纠纷 ， 进 ９ 、多做公 益活动 ，以热情 的服务 感化业 主，感 动业主 ，体 由于物业 管理企业 所收取的上述费用往往 系 自行制定 而未经物价 现 出人 文关怀 ，对 极其困难的业 主提供帮助 ，做企业力所能及的 部 门批准 ，虽然有些 经过了业主委 员会 的同意，但 是由于无相应 事情 ，让业主感到家的温 暖。 的法律法规为依据 ，因此争议也很大。 由于物业管理是服务性行业 ， 在物业管理 的过程 中，需要物 ８ 、在管理 当中，保安人 员与业 主之 问的纠纷 ，这是很 多企 业管理人员在工作 中不 断地 进行 摸索和总结经验 ，吸取教训 。以 业都存在 的问题 。安全难 以保证 ，由于小 区住的人 多，保 安人员 便达到业主和物业管理企业双赢的局面。 很难掌握全部业 主的信 息，很 难分辨出外来人员 ，从而导致外来
权 利 与 义 务 ，以减 少不 必 要 的 纠 纷 。
行 业 在 我 国也 发 展得 红 红 火 火 ，各 种 名 称 的物 业 企 业 也 如 雨 后 春 可 以从 以 下 方 面 进 行管 理 ：
２ 、依法成立业 主委员会 ，作为小 区的业主应主动 、积极依
法成立业主委员会 ，保障业主委员会 的职权 ，为业 主委员会行使 职权 ，维 护业 主利益提供方便。 ３ 关 于物业管理费 的收费标准应按照 当地物价部 门的统一 、 规定 ，不得乱收费 。 ４ 对 于解决财政 问题 ，仅仅 依靠收取物管 费是不够企业运 、 转的， 企业 应想出其他办法 ，在不损害业主利益 的同时，达到赢 利 的 目的，例如可以在小 区内开办学习班 ，健身 中心 ，运动 中心 。