城市投资策略课件--何慧1212
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1、企业自身产品特征及未来企业发展方向和目标是什么？ 2、哪些城市契合企业的业务运营策略？如何构建城市筛选模型？ 3、哪些城市是企业优先考虑的？以何种策略进入？
第二层面：在策略层面解决城市投资问题
1、城市进入时机如何确定？ 2、城市进入后的区域如何选择？ 3、锁定哪类目标客户？ 4、如何确定发展哪种产品线？ 5、如何去拿地投资？
如何理解城市投资战略
目前房地产行业企业规模化趋势愈发明显，强者恒强成为当下企业竞争的趋 势；高周转，外拓扩张型发展成为开发商的主流成长模式；合理选择城市进 入成为企业战略基础。
企业名称 入驻城市个数 恒大地产 近70个城市
企业名称 万科地产
入驻城市个数 50多个城市
哈尔滨 长春
保利地产 近40个城市
城市投资策略课件--何慧 1212
2020年5月24日星期日
如何理解城市投资战略？
如何理解城市投资战略
万科、恒大等企业企业业绩不断翻新，正确的投资战略是他们取胜的法宝。
万科2003-2011Q3销售业绩情况（亿元）
万科：7年时间内翻了20倍
•2003年万科集团全年的销售业绩仅为60亿 •2010年已达1000亿之多 •2011年前三季度已接近1000亿大关
宁波 惠州 海口
加快，较上年新增 12州 合肥
福州 合肥
温州 扬州
福州 合肥
温州 扬州
重庆
重庆
重庆
南通
重庆
南通
截止2011年上半年万科已扩展 到 50个大中城市。
2010年万科对三四线 城市进行急速扩张
西安
西安 三亚 烟台
西安 三亚 烟台 昆明 贵阳
嘉兴 唐山 廊坊 吉林 抚顺
销售金额 214 172 143 140 135 133 132 130 126 123 118 116 115 113 110
第一梯队规模稳定在500亿元之上 ；
第二梯队规模200-500亿元之间；
第三梯队规模在100-200亿元；
如何理解城市投资战略
随着业绩的不断增加，很多企业需要重新梳理布局问题，同时目前的房地产 现状也为企业的扩张提供了有利的时机：
制定城市投资战略
PART 1
战略层面
通过筛选模型，筛选出适合企业 进入城市；通过比较模型，挑选 出企业优先进入城市。
制定城市投资战略
企业战略层面的两大前提和一大核心点
两大前提： 1、不考虑企业高层资源问题； 2、不考虑企业资金状况问题； 一大核心点： 结合企业特征进行城市筛选；
制定城市投资战略
20%
城市吸引力1
5%
6%
5%
6%
城市吸引力2
5%
6%
4%
7%
市场消化力1
10%
11%
12%
11%
市场消化力2
6%
6%
5%
4%
市场消化力3
4%
6%
6%
4%
居民购买力1
9%
12%
8%
8%
居民购买力2
10%
8%
12%
9%
市场实现力1
17%
14%
13%
16%
市场实现力2
15%
13%
13%
15%
合计
100%
如何理解城市投资战略
企业业绩分化明显，可见只有战略得当，才能在竞争中取胜。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
公司名称 万科集团 保利地产 绿地集团
中海外 恒大地产 绿城中国 万达集团 龙湖集团
碧桂园 富力地产
雅居乐 中信地产 金地集团 世茂房地产 华润置地
1
城市化进程不断加快，购房需求仍会持续释放
2
一、二线城市是房地产市场调控的重灾区，三四 线城市调控力度相对缓和
3 一、二线重点城市的高房价把购房者推向其他中
小城市，随着城市一体化的加快，这种现象越来 越明显
如何制定企业城市投资战略
制定城市投资战略
城市投资主要解决两个层面问题： 第一层面：在战略层面解决城市选择问题
快速扩张，当年新进入城市激
增了 35个。截止2011年上半年 已扩展到 101个 城市。
2010年恒大凭借 上市后获得的资金 ，进行了大规模的 拿地扩张。
广州 武汉 重庆 天津 沈阳 启东 佛山 成都 太原 西安 南京 昆明 长沙 合肥 包头 贵阳 洛阳 清远
广州 武汉 重庆 天津 沈阳 启东 佛山 成都 太原 西安 南京 昆明 长沙 合肥 包头 贵阳 洛阳 清远 彭山 海口 石家庄 南昌 郑州 南宁 鄂州
经济支持力
2
4
1
3
GDP总量低 GDP增速快
GDP总量低 GDP增速慢
GDP总量高 GDP增速快
GDP总量高 GDP增速慢
城市吸引力
2
4
1
1
3
第三产业增加值总量低 第三产业增加值增速快
第三产业增加值总量低 第三产业增加值增速慢
第三产业增加值总量高 第三产业增加值增速快
第三产业增加值总量高 第三产业增加值增速慢
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2010
2011上半年
深圳 上海 天津 北京 沈阳
深圳 上海 天津 北京 沈阳
深圳 上海 天津 北京 沈阳
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
100%
100%
100%
制定城市投资战略
【第一轮筛选】筛选结果：通过对目标城市的打分结果与各权重系数相乘， 得出目标城市的最终分值，采用分值的5分法划分原则，保留得分较高的一级 、二级、三级城市。
城市分类
一级城市 二级城市
三级城市 四级城市 五级城市
具体城市
判定标准
成都、长沙、西安、郑州、济南、沈阳、张家口、镇江、株洲、包头、青岛、合肥、衡阳 、常州、南昌、潍坊、营口、鞍山、湖州、金华、南通、苏州、泰安、烟台、安阳、滨州 、江门、开封、临沂、深圳、泰州、湘潭、新乡、承德、石家庄、扬州、淄博、德州、昆 明、秦皇岛、通辽、厦门 武汉、上海、大连、长春、无锡、赤峰、广州、淮安、嘉兴、宁波、唐山、徐州、沧州、 菏泽、惠州、济宁、绍兴、宿迁、铁岭、盐城、驻马店、佛山、贵阳、清远、漳州、朝阳 、呼和浩特、聊城、茂名、威海、邢台、鄂尔多斯、廊坊、台州、温州、中山、保定、洛 阳、遂宁、呼伦贝尔、昆山、迁安、枣庄、长治、达州、连云港、曲靖、日照、岳阳、江 阴、忻州、东胜、二连浩特、邯郸、怀化、渭南、张家港、常熟、调兵山、东港、商丘、 运城 杭州、南京、天津、北京、重庆、太原、大同、三亚、哈尔滨、晋中、乌海、信阳、安丘 、巴彦淖尔、灯塔、东营、临汾、三门峡、珠海、安顺、姜堰、蓬莱、吴江、丹东、鹤壁 、通州、招远、本溪、开原、莱芜、凌海、栖霞、韶关、四平、湛江、大石桥、肥城、高 邮、葫芦岛、集宁、金坛、锦州、朔州、泰兴、乌兰察布、孝感、许昌、鹰潭、北镇、龙 口、娄底、衢州、荣成、郴州、古交、衡水、侯马、即墨、凯里、莱西、乐陵、溧阳、吕 梁、南充、邳州、平度、如皋、邵阳、宿州、丹阳、晋城、兰溪、六安、龙泉、太仓、桐 乡、孝义、兴城
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
2000年万 科开始实施
佛山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
广州 武汉 重庆 天津 沈阳 启东 佛山 成都 太原 西安 南京 昆明 长沙 合肥 包头 贵阳 洛阳 清远 彭山 海口 石家庄 南昌 郑州 南宁 鄂州 新乡 景德镇 新余 秦皇岛 鹿泉 嘉兴 连云港 芜湖 ：
中山 云浮 宜昌 南充 自贡 鞍山 营口 儋州 济南 莱芜 长春 兰州 盘锦 抚顺 淮安 丹阳 宿迁 曲靖 运城 遵义 石嘴山 哈尔滨 银川 铜陵 淮北 浏阳 郴州 信阳 舞钢 安阳 广州 东莞 乌兰浩特 六安
具体方法：结合企业的需求特征和战略目标选择筛选标准，建立城市筛选 模型，对重点区域城市进行筛选；筛选后的城市进入城市比较模型，挑选 出企业优先进入的城市。
筛选模型：适合企业进入的城市筛选
比较模型：城市进入优先度判断
备选城市样本
选择核心进入城市
第一轮筛选 城市经济价值筛选
第二轮筛选 城市房地产价值筛选 第二轮筛选 城市属性与企业匹配
恒大：4年时间内翻了11倍
• 恒大地产2011年前三季度销售金额694亿元的上佳成绩 • 同比增长达85%，已经大幅超过去年全年504亿的销售金额
保利地产2005-2011Q3年销售业绩情况（亿元）
恒大2008-2011Q3 年销售业绩情况（亿元）
保利：6年时间内翻了13倍
•2005年保利地产全年的销售业绩仅为60亿 •2010年已超650亿元 •2011年前三季度已超过09年全年销售业绩146亿元
无锡
无锡
无锡
杭州
杭州
杭州
杭州
杭州
杭州
珠海
珠海
珠海
珠海
珠海
珠海
长沙
长沙
长沙
长沙
长沙
长沙
万科平均每年新进入 3-4个城市
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
，自2010年开始扩张步伐明显
宁波
宁波 惠州 海口
宁波 惠州 海口
宁波 惠州 海口
宁波 惠州 海口
2010年房地产企业销售金额排行榜
销售金额 1026 660 650 578 527 522 369 336 330 321 295 282 280 269 226
排名 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
公司名称 远洋地产 复地集团 招商地产 新城控股 星河湾 中国中铁 金科实业 首开股份 世纪金源 保利香港 金辉集团 华侨城 首创置业 合景泰富 金隅股份
广州 武汉 重庆 天津 沈阳 启东 佛山 成都 太原 西安 南京 昆明 长沙 合肥 包头 贵阳 洛阳 清远 彭山 海口 石家庄 南昌 郑州 南宁 鄂州 新乡 景德镇 新余 秦皇岛 鹿泉
中山 云浮 宜昌 南充 自贡 鞍山 营口 儋州 济南 莱芜 长春 兰州 盘锦 抚顺 淮安 丹阳 宿迁 曲靖 运城 遵义 石嘴山 哈尔滨 银川 铜陵 淮北 浏阳 郴州 信阳 舞钢 安阳
西安 三亚 烟台 昆明 贵阳
嘉兴 唐山 廊坊 吉林 抚顺
清远 乌鲁木齐 清远 乌鲁木齐
芜湖
太原
秦皇岛 晋中
如何理解城市投资战略
规模型房企恒大的全国布局起步较晚，但是扩张速度位居首位，凭借上市后充足的资金 ，在2010年急速扩张，现已进驻101个城市
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
适合企业进入的城市
通过市场容量、利润水平，挑选出**企 业优先进入的价值洼地城市
制定城市投资战略
【第一轮筛选】搭建模型：在判断城市经济价值和房地产价值时，我们会搭 建判断城市价值的“五力”模型，通过评分机制，筛选出得分较高的城市。
制定城市投资战略
【第一轮筛选】指标评分：对每个评价指标的四个象限按照城市价值的优 劣进行打分，最优为4分，最差为1分，相应得出每个城市的对应分值。
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
2
4
市场消化力
1
1
3
购房适龄人口总量小 人口密度高
购房适龄人口总量小 人口密度低
购房适龄人口总量大 人口密度高
购房适龄人口总量大 人口密度低
制定城市投资战略
【第一轮筛选】权重设置：对考核指标采用专家评分法，最终得出各个指标的权 重系数。
指标体系
专家1
专家2
专家3
专家4
……
经济支撑力
19%
18%
22%
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
新的扩张发
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
展战略
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
无锡
无锡
无锡
无锡
无锡
2010
2011上半年
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
武汉
武汉
重庆
重庆
天津
天津
2006年恒大开始
沈阳 启东
沈阳 启东
为上市做准备，城 市扩张正式来开帷
佛山
佛山 成都 太原
幕。
西安 南京
昆明
长沙
合肥
包头
恒大平均每年新进入 6-8个城市
，但进入2010年以后，受益于
上市后资金的充裕，恒大开始
中海地产
30多个城市
兰州
呼和浩特
银川
石家庄 太原
北京 天津 济南
沈阳 大连
中信地产已进入城市 恒大已进入城市 万科已进入城市 保利已进入城市
中海已进入城市
成都 昆明
西安
郑州
南京
合肥
上海
重庆 长沙
武汉 南昌
杭州
贵阳
南宁
广州
深圳
海口
如何理解城市投资战略
规模型房企每年以稳定速度进行扩张，2010年开始进入高速扩张期，扩展城市的速度是 以往的4-6倍，现已初步完成了全国的布局
第二层面：在策略层面解决城市投资问题
1、城市进入时机如何确定？ 2、城市进入后的区域如何选择？ 3、锁定哪类目标客户？ 4、如何确定发展哪种产品线？ 5、如何去拿地投资？
如何理解城市投资战略
目前房地产行业企业规模化趋势愈发明显，强者恒强成为当下企业竞争的趋 势；高周转，外拓扩张型发展成为开发商的主流成长模式；合理选择城市进 入成为企业战略基础。
企业名称 入驻城市个数 恒大地产 近70个城市
企业名称 万科地产
入驻城市个数 50多个城市
哈尔滨 长春
保利地产 近40个城市
城市投资策略课件--何慧 1212
2020年5月24日星期日
如何理解城市投资战略？
如何理解城市投资战略
万科、恒大等企业企业业绩不断翻新，正确的投资战略是他们取胜的法宝。
万科2003-2011Q3销售业绩情况（亿元）
万科：7年时间内翻了20倍
•2003年万科集团全年的销售业绩仅为60亿 •2010年已达1000亿之多 •2011年前三季度已接近1000亿大关
宁波 惠州 海口
加快，较上年新增 12州 合肥
福州 合肥
温州 扬州
福州 合肥
温州 扬州
重庆
重庆
重庆
南通
重庆
南通
截止2011年上半年万科已扩展 到 50个大中城市。
2010年万科对三四线 城市进行急速扩张
西安
西安 三亚 烟台
西安 三亚 烟台 昆明 贵阳
嘉兴 唐山 廊坊 吉林 抚顺
销售金额 214 172 143 140 135 133 132 130 126 123 118 116 115 113 110
第一梯队规模稳定在500亿元之上 ；
第二梯队规模200-500亿元之间；
第三梯队规模在100-200亿元；
如何理解城市投资战略
随着业绩的不断增加，很多企业需要重新梳理布局问题，同时目前的房地产 现状也为企业的扩张提供了有利的时机：
制定城市投资战略
PART 1
战略层面
通过筛选模型，筛选出适合企业 进入城市；通过比较模型，挑选 出企业优先进入城市。
制定城市投资战略
企业战略层面的两大前提和一大核心点
两大前提： 1、不考虑企业高层资源问题； 2、不考虑企业资金状况问题； 一大核心点： 结合企业特征进行城市筛选；
制定城市投资战略
20%
城市吸引力1
5%
6%
5%
6%
城市吸引力2
5%
6%
4%
7%
市场消化力1
10%
11%
12%
11%
市场消化力2
6%
6%
5%
4%
市场消化力3
4%
6%
6%
4%
居民购买力1
9%
12%
8%
8%
居民购买力2
10%
8%
12%
9%
市场实现力1
17%
14%
13%
16%
市场实现力2
15%
13%
13%
15%
合计
100%
如何理解城市投资战略
企业业绩分化明显，可见只有战略得当，才能在竞争中取胜。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
公司名称 万科集团 保利地产 绿地集团
中海外 恒大地产 绿城中国 万达集团 龙湖集团
碧桂园 富力地产
雅居乐 中信地产 金地集团 世茂房地产 华润置地
1
城市化进程不断加快，购房需求仍会持续释放
2
一、二线城市是房地产市场调控的重灾区，三四 线城市调控力度相对缓和
3 一、二线重点城市的高房价把购房者推向其他中
小城市，随着城市一体化的加快，这种现象越来 越明显
如何制定企业城市投资战略
制定城市投资战略
城市投资主要解决两个层面问题： 第一层面：在战略层面解决城市选择问题
快速扩张，当年新进入城市激
增了 35个。截止2011年上半年 已扩展到 101个 城市。
2010年恒大凭借 上市后获得的资金 ，进行了大规模的 拿地扩张。
广州 武汉 重庆 天津 沈阳 启东 佛山 成都 太原 西安 南京 昆明 长沙 合肥 包头 贵阳 洛阳 清远
广州 武汉 重庆 天津 沈阳 启东 佛山 成都 太原 西安 南京 昆明 长沙 合肥 包头 贵阳 洛阳 清远 彭山 海口 石家庄 南昌 郑州 南宁 鄂州
经济支持力
2
4
1
3
GDP总量低 GDP增速快
GDP总量低 GDP增速慢
GDP总量高 GDP增速快
GDP总量高 GDP增速慢
城市吸引力
2
4
1
1
3
第三产业增加值总量低 第三产业增加值增速快
第三产业增加值总量低 第三产业增加值增速慢
第三产业增加值总量高 第三产业增加值增速快
第三产业增加值总量高 第三产业增加值增速慢
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2010
2011上半年
深圳 上海 天津 北京 沈阳
深圳 上海 天津 北京 沈阳
深圳 上海 天津 北京 沈阳
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
100%
100%
100%
制定城市投资战略
【第一轮筛选】筛选结果：通过对目标城市的打分结果与各权重系数相乘， 得出目标城市的最终分值，采用分值的5分法划分原则，保留得分较高的一级 、二级、三级城市。
城市分类
一级城市 二级城市
三级城市 四级城市 五级城市
具体城市
判定标准
成都、长沙、西安、郑州、济南、沈阳、张家口、镇江、株洲、包头、青岛、合肥、衡阳 、常州、南昌、潍坊、营口、鞍山、湖州、金华、南通、苏州、泰安、烟台、安阳、滨州 、江门、开封、临沂、深圳、泰州、湘潭、新乡、承德、石家庄、扬州、淄博、德州、昆 明、秦皇岛、通辽、厦门 武汉、上海、大连、长春、无锡、赤峰、广州、淮安、嘉兴、宁波、唐山、徐州、沧州、 菏泽、惠州、济宁、绍兴、宿迁、铁岭、盐城、驻马店、佛山、贵阳、清远、漳州、朝阳 、呼和浩特、聊城、茂名、威海、邢台、鄂尔多斯、廊坊、台州、温州、中山、保定、洛 阳、遂宁、呼伦贝尔、昆山、迁安、枣庄、长治、达州、连云港、曲靖、日照、岳阳、江 阴、忻州、东胜、二连浩特、邯郸、怀化、渭南、张家港、常熟、调兵山、东港、商丘、 运城 杭州、南京、天津、北京、重庆、太原、大同、三亚、哈尔滨、晋中、乌海、信阳、安丘 、巴彦淖尔、灯塔、东营、临汾、三门峡、珠海、安顺、姜堰、蓬莱、吴江、丹东、鹤壁 、通州、招远、本溪、开原、莱芜、凌海、栖霞、韶关、四平、湛江、大石桥、肥城、高 邮、葫芦岛、集宁、金坛、锦州、朔州、泰兴、乌兰察布、孝感、许昌、鹰潭、北镇、龙 口、娄底、衢州、荣成、郴州、古交、衡水、侯马、即墨、凯里、莱西、乐陵、溧阳、吕 梁、南充、邳州、平度、如皋、邵阳、宿州、丹阳、晋城、兰溪、六安、龙泉、太仓、桐 乡、孝义、兴城
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
长春
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
南京
2000年万 科开始实施
佛山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
广州 武汉 重庆 天津 沈阳 启东 佛山 成都 太原 西安 南京 昆明 长沙 合肥 包头 贵阳 洛阳 清远 彭山 海口 石家庄 南昌 郑州 南宁 鄂州 新乡 景德镇 新余 秦皇岛 鹿泉 嘉兴 连云港 芜湖 ：
中山 云浮 宜昌 南充 自贡 鞍山 营口 儋州 济南 莱芜 长春 兰州 盘锦 抚顺 淮安 丹阳 宿迁 曲靖 运城 遵义 石嘴山 哈尔滨 银川 铜陵 淮北 浏阳 郴州 信阳 舞钢 安阳 广州 东莞 乌兰浩特 六安
具体方法：结合企业的需求特征和战略目标选择筛选标准，建立城市筛选 模型，对重点区域城市进行筛选；筛选后的城市进入城市比较模型，挑选 出企业优先进入的城市。
筛选模型：适合企业进入的城市筛选
比较模型：城市进入优先度判断
备选城市样本
选择核心进入城市
第一轮筛选 城市经济价值筛选
第二轮筛选 城市房地产价值筛选 第二轮筛选 城市属性与企业匹配
恒大：4年时间内翻了11倍
• 恒大地产2011年前三季度销售金额694亿元的上佳成绩 • 同比增长达85%，已经大幅超过去年全年504亿的销售金额
保利地产2005-2011Q3年销售业绩情况（亿元）
恒大2008-2011Q3 年销售业绩情况（亿元）
保利：6年时间内翻了13倍
•2005年保利地产全年的销售业绩仅为60亿 •2010年已超650亿元 •2011年前三季度已超过09年全年销售业绩146亿元
无锡
无锡
无锡
杭州
杭州
杭州
杭州
杭州
杭州
珠海
珠海
珠海
珠海
珠海
珠海
长沙
长沙
长沙
长沙
长沙
长沙
万科平均每年新进入 3-4个城市
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
厦门 镇江 青岛
，自2010年开始扩张步伐明显
宁波
宁波 惠州 海口
宁波 惠州 海口
宁波 惠州 海口
宁波 惠州 海口
2010年房地产企业销售金额排行榜
销售金额 1026 660 650 578 527 522 369 336 330 321 295 282 280 269 226
排名 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
公司名称 远洋地产 复地集团 招商地产 新城控股 星河湾 中国中铁 金科实业 首开股份 世纪金源 保利香港 金辉集团 华侨城 首创置业 合景泰富 金隅股份
广州 武汉 重庆 天津 沈阳 启东 佛山 成都 太原 西安 南京 昆明 长沙 合肥 包头 贵阳 洛阳 清远 彭山 海口 石家庄 南昌 郑州 南宁 鄂州 新乡 景德镇 新余 秦皇岛 鹿泉
中山 云浮 宜昌 南充 自贡 鞍山 营口 儋州 济南 莱芜 长春 兰州 盘锦 抚顺 淮安 丹阳 宿迁 曲靖 运城 遵义 石嘴山 哈尔滨 银川 铜陵 淮北 浏阳 郴州 信阳 舞钢 安阳
西安 三亚 烟台 昆明 贵阳
嘉兴 唐山 廊坊 吉林 抚顺
清远 乌鲁木齐 清远 乌鲁木齐
芜湖
太原
秦皇岛 晋中
如何理解城市投资战略
规模型房企恒大的全国布局起步较晚，但是扩张速度位居首位，凭借上市后充足的资金 ，在2010年急速扩张，现已进驻101个城市
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
适合企业进入的城市
通过市场容量、利润水平，挑选出**企 业优先进入的价值洼地城市
制定城市投资战略
【第一轮筛选】搭建模型：在判断城市经济价值和房地产价值时，我们会搭 建判断城市价值的“五力”模型，通过评分机制，筛选出得分较高的城市。
制定城市投资战略
【第一轮筛选】指标评分：对每个评价指标的四个象限按照城市价值的优 劣进行打分，最优为4分，最差为1分，相应得出每个城市的对应分值。
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
深圳 上海 天津 北京 沈阳 成都 武汉 南昌
2
4
市场消化力
1
1
3
购房适龄人口总量小 人口密度高
购房适龄人口总量小 人口密度低
购房适龄人口总量大 人口密度高
购房适龄人口总量大 人口密度低
制定城市投资战略
【第一轮筛选】权重设置：对考核指标采用专家评分法，最终得出各个指标的权 重系数。
指标体系
专家1
专家2
专家3
专家4
……
经济支撑力
19%
18%
22%
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
佛山 广州 中山
新的扩张发
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
大连 鞍山
展战略
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
东莞 苏州
无锡
无锡
无锡
无锡
无锡
2010
2011上半年
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
广州
武汉
武汉
重庆
重庆
天津
天津
2006年恒大开始
沈阳 启东
沈阳 启东
为上市做准备，城 市扩张正式来开帷
佛山
佛山 成都 太原
幕。
西安 南京
昆明
长沙
合肥
包头
恒大平均每年新进入 6-8个城市
，但进入2010年以后，受益于
上市后资金的充裕，恒大开始
中海地产
30多个城市
兰州
呼和浩特
银川
石家庄 太原
北京 天津 济南
沈阳 大连
中信地产已进入城市 恒大已进入城市 万科已进入城市 保利已进入城市
中海已进入城市
成都 昆明
西安
郑州
南京
合肥
上海
重庆 长沙
武汉 南昌
杭州
贵阳
南宁
广州
深圳
海口
如何理解城市投资战略
规模型房企每年以稳定速度进行扩张，2010年开始进入高速扩张期，扩展城市的速度是 以往的4-6倍，现已初步完成了全国的布局