陈宝存：未来五年房价必涨50%以上

陈宝存：未来五年房价必涨50%以上
(...接上文)
如此支出还不够，还要有教育基金、水利基金、城市公交补贴。

类似北京地铁2元、公交0.4元一次的开支，主要靠土地出让金补贴。

几乎全社会包括专家队伍，对土地一级开发环节缺乏了解，对土地财政知识都是片面的。

那么试图找到取代土地出让金收支的税源想法也必然是徒劳的。

那么，所谓的持有环节房产税，三中全会后被房地产税制改革代替，全面征收房产税连试点也没有了。

深入研究三中全会后土地流转与新型城镇化走势，我们感觉到，土地流转与以往的改革预期相比一直在收缩，而不是加大改革力度。

当然土地流转与农民息息相关的政策法规，稳妥是必然的。

尤其是国土住建两部委清理小产权，并且提醒不要误读统一的城乡建设用地市场，事实上告诉我们，未来的土地征收方式不会发生改变。

而土地管理法修正案取消征地补偿上限30倍，只能是征收环节难度加大成本高升。

这也是我2011年8月文章称未来五年房价翻番的主要基础。

现在看，一线城市正在兑现我的五年翻番论，而且个别区域三年翻番也实现了。

不能否认的是征地拆迁难度越来越大，事实上有的城市也在最近两年大幅度提升了基准地价标准。

我们知道的是，基准地价实际关系最紧密的是征地拆迁补偿。

事
实上，基准地价的提升速度赶不上钉子户要价的预期。

极端的例子，习总最近考察的南锣鼓巷，前年有机构调查，拆迁户预期8平米要价1500万，折合每亩地补偿。

而最近北京CBD连续两年的出让价格也不过每亩1—2亿，容积率再高也消化不了这种高额补偿。

还有很多误解征地费用的实例。

比如很多人说的征地不过几万元的补偿，卖地却是几百万上千万，前述征地拆迁+基础设施建设环节还没说清楚。

比如，公建与道路大量占地，一个区域的公建用地几乎占一半。

建设已经不单单是各级公路，三线城市已经大量修建地铁与城铁了。

还有几个因素必须注意：地方招商[简介最新动态]引资，工业用地亏本卖，城市综合体用地价格也很低。

事实上，赚钱的只有商业金融与住宅用地，所以，真正公开市场出让的这两种用地只能高价。

控制溢价率，人家有提升底价对付你的掌控。

当然，钉子户拉锯，对于一级开发完成净地出让的速度也产生极大影响。

那么，重点城市规范开发下的土地出让加大，纯属不懂行。

供需矛盾不解决，控制房价无望。

供需矛盾能解决吗？至少十年内无望。

长效机制，需要长时间的解决供需矛盾。

（最新消息：北京12年以来调整基准地价听证会一个月内举行。

基准地价是决定征地拆迁标准与出让地价底价的决定性指标。

2012年，石家庄最早调整基准地价，是在2007年基准地价的基础上上调了42%。

）。