产业企业规划运营方案

政府、客户、开发商的 三方共赢是项目开发模
式的核心
项目盈 利来源
资本问题：行业进入 1、开发商为什么要 投到本项目而不是其 他项目？ 2、其他投资者为什 么要向开发商融资？
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
2.3 项目开发模式：构建对产业商权的控制机制以获取项目的开发运营利润
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为什么很多产业地产企业经营困难？
1、项目选择不准， 2、政府领导变化频
盲目投资
繁，琢磨不透，土
地、政策无法持续
保障
5、项目盈利 性不佳，持续
发展乏力
企业的经营 思维问题
3、无法形成 持续的招商热
点
4、融资困难，资金成本 高企
产业地产企业的 成功路径不清楚
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产业地产企业成功路径
定位坎
2.3项目开发模式：开发模式决定了项目的利润来源，确定开发模式必须考虑土地、市场、资本三大问题。
土地问题：开发机会 1、政府为什要给开 发商而不是客户； 2、政府为什么要把 开发机会给你而不是 给其他公司？
客户问题：开发利润 1、为什么不能征地自 修而要购买？ 2、客户为什么要进入 此园区？什么样的利 益能抵消搬迁成本？ 3、客户为什么要买而 不是租？
LOGO 产业企业规划运营方案
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产业地产投资盈利之道
——产业地产企业经营绩效提升的秘密
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您的企业存在这些问题吗？
不知道哪里有投资机会？ 为什么政府总是将开发机会让给别人？ 拿到手里的地不知道做什么？ 没有多少钱怎么做？ 不知道开发的项目将来招商会怎样？ 始终感觉都是拍脑袋决策，心里总没底？ 这个项目做完以后，不知道下一个做什么？ ……
项目坎
管理坎
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目录
一、定位坎：产业地产企业如何找准自身的定位？ 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？ 三、管理坎：产业地产企业如何提升管理运营能力？
LOGO 一、定位坎：产业地产企业如何找准自身的定位？
1.1产业地产企业的不同来源决定了必须找准定位，否则可能犯经营方向性错误
企业的资源、能力、思维方式明显不同
1 商住、商业地 产企业转型
5 资本投资公司
2 产业企业扩展
进入新领域
产业地产企业群
4 产业运营商
3 国有投资公
司、开发区
LOGO 一、定位坎：产业地产企业如何找准自身的定位？
1.2产业地产企业在决定自身业务定位时，必须考虑以下关键要点。
要点一、企业的产业资源
企业在特定的行业内的行业地位、配套网络、发展方式等
城市形态变化过程中的开 发机会
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
2.4项目机会的发掘：产业演变的线索
新兴产业的出现：打造产业孵化器 产业的转移过程：打造产业承接地 产业的聚集过程：打造新的增长极 产业的升级过程：打造新经营环境
产业形态转变过程中的机会
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
产业进入阶段
• 土地权
企业经营阶段
• 配套权：污染性 配套企业经营权
• 政策权：产业扶 植政策
• 融资权：金融、 行业资本融资
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
2.3 项目开发模式：典型的项目开发模式
产业综合运营模式 产城综合体开发模式
销售物业模式 租赁物业模式
倒地模式 土地整 理模式
入住客户期待完善产业链配套，但项目开发的投入必然分阶段进行
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
2.2项目运作是产业地产公司的核心业务，从七个方面提升产业地产公司的项目的盈利能力
项目运营 项目招商
项目投资机 会挖掘
项目开发 模式
项目政府公关
项目规划设 计
宗地项目管理 融资
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
相对而言，以销售 物业为主体的开发 模式短期内在资金 周转等方面对开发 商更加有利，也是 短期内操作难度较
大的模式
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
2.3项目开发模式：
XX产业销售类多层标准厂房类项目开发模式案例分析
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
2.4项目机会的发掘：如何发现有价值的项目投资机会？
不同类型的开发 商，其开发模式 是截然不同的， 选择适合公司的 开发项目，而不
是追风！
项目 投资 定位
2 资本额度：大资本驱动还是小资本驱动项目？ 3 资本周期：长周期回收还是短期回收项目？ 4 资本成本：项目能承受多高的资金成本？
5 项目招商：投资者市场还是经营者市场？
…………………………
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
2.1产业地产投资存在四个悖论，如果不能有效克服悖论，项目投资风险将巨大 项目的选择决 定投资成败
悖论一、开发商与政府收入来源之间的悖论
开发商期待更多开发收入，政府期待更多的税收收入
悖论二、开发商的快速招商与经济稳步增长之间的悖论
开发商期待快速招商快速实现资金回笼，但产业增长速度平稳增长
悖论三、项目分期开发与客户配套完善需求之间的悖论
要点二、企业的资本资源
企业的自有资本投资能力、融资途径、融资额度、融资成本等
要点三、企业的政治关系资源
企业家在当地的政商关系层次、稳定程度等
LOGO 一、定位坎：产业地产企业如何找准自身的定位？
1.3产业地产企业根据自身的资源特点，确定产业地产业务投资的基本方向。
1 项目周期：扎根做事业还是赚钱就走？
地域的线索； 城市规划的线索； 产业演变的线索； ……
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
2.4项目机会的发掘：地域的线索
现代工业区位理论：产业分布的地理特征
LOGO 二、项目坎：产业地产企业如何确保项目实现盈利？
2.4项目机会的发掘：城市规划的ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ索
城市产业的郊区化过程 城市商业的郊区化过程 城市居住的郊区化过程 城市消费的郊区化过程
2.4项目机会发掘：民营产业地产企业在中国经济转型过程中可以重点关注的几类开发机会
在此基础上考虑是产业 园还是综合园的问题
地域选择 行业选择
• 大都市经济圈：重点经济相对比较发达的省会
城市1小时经济圈以及经济较为发达的三线城市周 边。经济越发达、土地资源越紧张的区域产业地 产投资机会相对越多。
• 小微产业集群 • 中小企业，最好能实现多层厂房生产 • 都市工业