工程设备、设施管理和维修管理方案

工程设备、设施管理和维修管理1、设备运行和维修人员配备
2、维修流程
3、房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理
工程部要定期〔每三个月〕对建筑结构内外墙及室内墙、地面的完好情况；内外装修、屋面防水及排水进行检查，做好房屋的普查工作，每年的11月至12月编制规划下一年度的房屋平安检查方案，落实上一年度的方案。

房屋完好情况每年进行一次等级鉴定，发现问题及时进行维修。

〔具体方案内容详见附件1〕
4、公用设备设施的运行管理和维修养护
4.1 设备设施的综合管理
〔1〕、建立设备档案。

〔2〕、做好设备标识。

〔3〕、建立设备的日常操作、运行、维修保养管理制度。

〔4〕、执行设备状态标识管理制度，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

〔具体方案内容详见附件2〕
4.2 直燃机设备的运行管理
设立直燃机值班人员8人，分为4组，每组2人，进行轮流值班。

值班人员按直燃机管理标准进行操作，按规定时间做记录和巡检，发现问题及时汇报，保证设备正常运行。

设备运行主管对值班人员工作进行监督和考核。

工作时间：全年每天24小时
〔直燃机的具体运行管理方案和维护保养内容详见附件3〕
4.3弱电系统运行管理
设立中控室值班人员8人，分为4组，每组2人，进行轮流值班。

值班人员按弱点系统维护保养规程进行操作，按规定时间做记录和巡检，发现问题及时汇报，保证设备正常运行。

设备运
行主管对值班人员工作进行监督和考核。

工作时间：全年每天24小时
〔弱点系统的具体运行管理方案和维护保养内容详见附件4〕
4.4电梯运行管理
设立电梯运行维护人员3人，分为3组，每组1人，轮流值班。

电梯运行维护人员按照电梯管理规定对电梯进行维护保养，发现问题及时处理，保证电梯的正常运行。

工作时间：全年每天24小时
〔日常维护管理效劳及长期、中期维修保养方案和方案内容详见附件5〕
4.5中水设备运行管理
设立中控室值班人员4人，分为4组，每组1人，进行轮流值班。

值班人员按中水设备运行、维护作业指导书进行操作，按规定时间做记录和巡检，发现问题及时汇报，保证设备正常运行。

设备运行主管对值班人员工作进行监督和考核。

工作时间：全年全天24小时
〔中水设备的日常维护管理效劳及长期、中期维修保养方案和方案内容详见附件6〕
4.6水泵房设备运行管理
设立中控室值班人员4人，分为4组，每组1人，进行轮流值班。

值班人员按水泵房巡检管理标准作业规程进行操作，按规定时间做记录和巡检，发现问题及时汇报，保证设备正常运行。

设备运行主管对值班人员工作进行监督和考核。

工作时间：全年全天24小时
〔中水设备的日常维护管理效劳及长期、中期维修保养方案和方案内容详见附件7〕
4.7室外给排水、消火栓系统维护管理
维修人员定期巡检，发现问题及时维修，保证其正常运行。

〔具体管理方案内容和养护方案详见附件8〕
4.8门禁系统管理
4.9能源管理
〔1〕、加大节能政策的宣传，提高广阔业主的节能意识。

〔2〕、节能降耗措施的具体实施：
ａ、科学节能，用现代化的节能技术降低耗能。

ｂ、机制节能，利用管理节能。

ｃ、专业节能，技术管理上的节能。

〔具体节能方案内容详见附件9〕
5、维修管理
、维修管理制度
〔1〕、公共区域维修规定
a、各个维修主管接到任务单，或按方案进行设备设施维护保养需要在公共区域维修时，对影响到客户办公的维修应避开正常工作时间，此时维修应尽量安排在晚间的22时至次日6时之间进行。

b、当需要进入客户区域带有门禁系统时，应及时与客户效劳部联系讲明所需要的工作地点及时间安排。

同时预留出门卡，必要时应让客户留人并得到客户的同意。

c、在公共区域维修时，应在相应的位置竖立“正在工作中〞或“正在维修中〞的警示牌，以提醒客户注意平安。

d、工作完毕后，应向客户的在场人员表示感谢“给您添麻
烦了，谢谢合作，再见〞；清理现场后锁好门禁退出客户区域；做好工作记录。

e、维修主管对维修单进行确认并签字，必要时应进行检查，并把任务单及时返回工程部经理，同时把维修结果通报客户效劳部。

〔2〕、入室维修规定
a、工程部接到入室任务单后，各专业维修人员应在10分钟之内到达维修现场。

此时如果技工正在其他地点工作，维修主管应先到达现场了解报修情况并进行安抚客户的工作。

b、维修人员到达客户的单元应先向客户的前台的效劳人员或报修人员问候“您好，我们接到了您的报修，现在可以维修了吗？〞
c、当得到客户的同意后，穿戴好手套、鞋套进入室内进行维修，此时应用大浴巾等物品把客户的相关物品进行遮挡以防落上灰尘，工作完毕后应及时清理干净现场。

d、维修后应让客户确认并在维修单上签字；向客户在场人员表示感谢“给您添麻烦了，谢谢合作，再见〞退出客户单元，做好工作记录。

e、遇无备品备件或影响相邻客户时，应先客户解释原因并另安排时间进行维修；同时通知维修主管及工程部。

f、专业主管对维修单进行确认并签字，同时对维修质量进行必要的检查，特别是重要客户应由工程部经理进行检查并由维修主管把维修单及时返回给维修工程部。

〔1〕、考核方法：以日常考核及设备主管抽查方式相结合，对每位维修人员的维修及时率、维修合格率、操作规程、礼貌着
装和服从工作安排等方面进行考核。

考核总分以100分为总分值。

每周所考核分数相加除以考核周数，即为此员工当月的考核分数。

员工月考核分数与本人工资挂钩，按考核标准发放。

〔2〕、考核发放标准〔试行〕
a. 考核分数95分以上发放全额工资；
b. 考核分数90-94分扣发工资50元；
c. 考核分数85-89分扣发工资100元；
d. 考核分数80-84分扣发工资150元；
e. 考核分数79分以下当月工资发放减半；
f. 设备主管工资与本部门员工工资挂钩，如当月员工被扣发工资，主管工资按本部门所有被扣员工所扣工资总额的50%扣除后发放，如遇重大责任事故，经甲、乙双方领导协商或经公司领导批准扣发相应数额。

〔3〕、考核评分标准
a. 工程问题、材料补充：总分40分
维修结果不合标准，每项扣1分；
日常小修未及时修复，每项扣2分；
如在维修过程中出现严重问题以及未对紧急事件进行及时处理造成严重后果的，处以罚单形式，不再记入分值。

b. 操作规程和材料使用：总分15分
工作中不按操作程序做，每项扣1分；
造成物品流失、浪费、损坏扣5分；
由于使用不当而造成工具不能正常使用的，每次扣3分；
一次超过或累计扣分超过5分，将处以罚单，并赔偿相应经济损失，不再记入分值。

c. 礼仪、礼貌、员工守那么及岗位职责：总分10分
违反以及出现其它不礼貌行为扣2分；
一次超过或累计扣分超过5分的，将处分单，不再记入分值。

d. 着装、仪表：总分10分
有一项不合规定扣1分；
一次超过或累计扣分超过5分，将处分单，不再记入分值。

e. 服从工作安排，总分15分
在工作中，对设备主管、物业办公室安排的工作采取不配合、抵触、消极怠工的，扣除3分；
一次超过或累计扣分超过5分，将处分单，不记入分值。

f. 考勤及守时：总分10分
除按考勤制度办理外，另：病假扣2分/天，事假扣3分/天，迟到早退扣1分/次。

〔4〕、罚单
工作中被处以罚单的，罚款金额按“员工奖惩规定〞有关内容办理。

〔5〕、辞退
半年内累计扣分到达40以上或一年内被处以罚单累计2次以上者单位将予以辞退处理。

总费用
附件1:
房屋建筑共用〔有〕部位的日常维修、养护和管理效劳的具体方案A：房屋维修施工管理的根本内容
1．落实房屋维修任务，编制房屋维修方案、维修设计方案和施工组织设计。

2，做好维修工程开工前的准备工作，即水、电路通，并安排好材料堆放，设置安置场地，确定施工方案。

3．制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料和技术管理工作。

4．在施工过程中严格质量控制和全面协调衔接。

5．加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。

B：房屋维修施工管理的程序和方法
1．制定房屋修缮方案，规模较小的维修工程写出施工组织说明。

2．落实房屋维修施工任务。

3．进行施工组织与准备，即勘察施工现场，了解电缆、煤气、供暖和给排水等地下管网及走向，接通电源并平整好场地，准备好施工方案及图纸。

落实资金，编制维修预算造价，材料进场安置，及平安质量技术措施。

4．进行维修工程施工过程的管理：
a．经常检查催促施工方案和工程方案的执行情况，材料供给情况。

b．方案进度执行情况。

c．施工过程是否严格按图纸及标准实施。

d．制定质量保证措施和平安管理措施。

5．进行维修工程的竣工验收，其方法：“看、摸、敲、照、靠、吊、置、套〞等八种检查方法。

6．房屋维修工程验收后，及时对竣工图纸、资料进行收集、整理、保存。

C：房屋维修范围
1.主体结构、楼地面、屋面、墙体、根底等损坏，或外力创击造成的损坏。

2．房屋内部：墙面抹灰、起壳、开裂、空鼓、剥落，地面起砂、空鼓、裂缝，屋面渗漏现象，卫生间墙面瓷砖脱落，屋面漏水，下水管道堵塞等。

3．外墙面：面砖缺损、掉角，涂料起皮、剥落等。

4．室外工程：坡道、散水、破损下沉，水泥路面不平整积水，裂缝破损，路牙砖损坏等。

5．外防火梯，及露天设备锈蚀严重，油漆剥落等。

D：房屋维修工程造价控制的原那么
1．预算造价严格按照国家规定，沈阳市预算定额，施工图纸，计算工程造价。

2．造价核算〔即决算〕严格按实际发生量，详细记录施工过程中增减工程，系统全面地归集、分配、处理，计算出准确的工程造
价。

3．坚持修缮原那么，保证修缮质量，不任意扩大修缮范围。

4．降低材料消耗，要做到物尽其用，在保证质量的前提下，充分合理地利用旧料。

5．为保证修缮工程质量，施工要选择技术好、责任心强、报价合理的队伍。

E：房屋维修工程的验收
1．主体工程：指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面根底等，当主体工程损坏严重时，不管哪一等级维修，均要求牢固，不留隐患。

2．门窗及装修工程：要求门窗开启灵活，不松动，不透风，装修要求美观，接缝严密、平整，面砖粘贴均匀，无掉角，线条整齐。

3．楼地面工程：要求牢固、平整，不起砂，拚缝严密不闪动，不空鼓、开裂，地面无倒坡泛水的现象。

4．屋面工程：经维修后的屋面必须确保质量，不渗漏，排水畅通。

5．抹灰工程：做到接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。

6．油漆粉刷工程：要求不起壳，不剥落，色泽均匀，尽可能保持与原色一致。

7．金属构件：应保持牢固、平安、不锈蚀，损坏严重要更换，无保存价值应撤除。

附件2
设备综合管理标准作业规程
1、设备档案的建立要求。

1.1工程部在接管物业后一周内应将管辖范围内设备设施建立?机电设备台帐?，并在建档后的三个工作日内将台帐移交公司办公室存档。

1.2工程部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：
⑴所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识〞。

⑵“设备标识〞用标牌形式予以实施，标牌应有以下内容：
——设备名称；
——设备编号。

⑶设备编号按以下规那么
考前须知：
a.设备流水号按物业点的设备总数流水水编制；
b.同类型系统设备的流水号码应保持相对集中和连续性。

⑷标识的制作范围：
——标识材质用金属薄板制作，外表抛光呈本色；
——设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；
——尺寸长*宽*厚为70mm*20mm*1mm。

1.3所有设备应按单机单台或功能系统建立?设备卡?。

1.4设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台帐或设备卡片上予以登录。

1.5?设备台帐?和设备出厂原件〔合格证、说明书、保养协议等〕统一由公司办公室保存。

管理处保存复印件。

2、设备的日常操作、运行、维修保养管理。

详见工程部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。

3、设备的购置管理
3.1设备的购置包括原有设备的更新的新添设备的购置。

3.2设备购置应遵循满足效劳提供需要的原那么。

3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

3.5新添设备由工程部提出效劳用途或配套功能以及主要技术指标的要求。

3.6采购设备应遵循?采购管理标准作业规程?的相关规定采购。

3.7采购设备到达公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。

符合要求的，办理验收手续；不符合
要求的，按合同或公司相关规定办理。

3.8经验收符合要求的采购设备按本条例规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。

4、设备状态标识
4.1工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。

4.3标识的方式方法：
⑴设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm*150mm*3mm(长*宽*厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；
⑵设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；
⑶设备状态改变，标识应随之改变。

附件3
直燃机管理标准
直燃机管理标准的定制室为了提高室内环境质量，保护人体健康；延长机组寿命；降低空调运行本钱，节约能源。

1、开机操作
1.1制冷开机时，必须先开冷温水泵，后开冷却水泵；停机时，先停冷却水泵，后停冷温水泵，否那么会冻管。

虽然自动控制程序已按上述设置，但每3个月应重新确认1次，以免发生误接电缆或软件病毒等意外。

制冷运行时，必须翻开温水排水阀并卸掉排水阀手柄。

否那么水系统会受热胀坏，并大量浪费能源。

阀柄妥善保管，以便下次采暖时使用。

严禁随意调节机组浓度调节阀。

如发生过失，将导致机组结晶，并降低出力，浪费能源。

制热切换时，角阀必须100%关严。

然后开机运行，待高发温度升至100℃时，检查阀门主体侧管道温度是否升高。

如阀未关严，温度会升高，将导致高发烧干。

2、燃烧
确保机房通风良好。

否那么导致机组受潮腐蚀，破坏电气绝缘；影响燃烧，严重时导
致机房缺氧，并造成人员伤害。

严禁燃气泄漏。

在机房燃气泄漏检测装置及强力风扇联动不可靠的情况下，严禁燃气型机组开机。

严禁漏烟气。

如泄入机房，会导致机房人员一氧化碳中毒。

燃料过滤器应定期清洗或更换。

否那么会造成停火或冒烟，并损坏电磁阀，引起爆燃。

〔燃油型会坏油泵〕
严禁燃烧机冒烟运行。

——1.20。

否那么，即使微量冒烟，也会大幅度增加燃料消耗，污染环境，甚至引发火灾。

而如果过量气过大，会导致爆燃，停火，并浪费燃料。

供气压力及燃料热值必须稳定。

燃料质量必须符合用户所在地国家标准。

否那么会造成烟管结垢，加大能耗，影响机组出力，严重时损坏燃烧机甚至爆燃。

3、真空、寿命
按?真空管理规程?确定机组真空性能并抽真空。

一般制冷3个月抽一次真空，制热1个月抽一次真空。

严防他人乱动真空阀。

真空阀手柄操作完后即使卸下并保存，以免他人乱动阀门，造成机组泄漏。

认真对待制热或停机管理。

—0.02MPa高纯氮气〔纯度大于99.995%〕。

必须使用远大溶液，严禁由其他单位再生溶液。

每年用专用瓶取样给远大实验室检测。

取样前机组溶液应充分循环稀释。

并按专用瓶上的标识填写内容，远大将根据检测报告确认机组真空及铜管、管材锈蚀状况，确保机组20年使用寿命。

溶液永远不需取出再生。

如严重混浊，可用远大“再生器〞过滤，不需费用，也不需停机。

如叫其他单位再生溶液，远大将不再负责机组管理。

未经远大书面许可，严禁用药水清洗机组铜管。

如药水使用不当，清洗过程控制不严或药水排放不彻底，将严重腐蚀机组铜管，影响机组寿命，甚至报废。

严格水质管理。

应由自动水处理装置〔自动投阻垢剂、杀菌剂〕，每季至少化验水质一次，并据此选择适宜的阻垢剂。

冷却水补水水质应符合城市自来水质标准。

如水质不良，会导致能耗上升、制冷量下降，并造成铜管腐蚀，甚至机组报废。

4、控制
严格执行冷水防冻管保护。

依照远大提供的冷水系统第三级保护互锁电路原理图及互锁要求，实现水系统互锁。

否那么将会冻管，造成重大损失。

每季应检查三级保护是否正常。

务必使用“自动控制〞开机。

尽管机组在“调试〞开机状态下也有一些保护程序，但仅限于由专业调试人员守护机旁时使用，否那么将可能使机组发生重大事故。

严禁短接平安装置，严禁随意调整平安装置设定值。

每个制冷期开始之前应校准所有平安装置，尤其对冷水流量控制器、温度传感器及高发压力控制器，否那么将造成机组冻管或人身伤害等重大平安事故。

电源必须正确，电压必须稳定。

电压波动不得超过额定值±10%，机房内必须设置专用接地极。

机组接地极至少采用2多股黄绿线，接地电阻≤10Ω，否那么将损坏电气元件及控制系统，甚至造成人员伤害。

因特网联网并保证24小时在线。

为确保数据采集及监控机组，必须保证24小时在线。

否那么会使联网监控中心无法知道机组是否正常。

如预知本时机停机3个月以上，那么电告远大联网监控中心方可断电。

必须正确、精心设置各项计量数据。

如数据不正确，将可能导致机组意外停机。

并影响用户能源管理，造成假、错费用。

5、其他
5.1泄气门上严禁压放重物,否那么有爆炸危险。

5.2严禁管路系统震动或机组承受外力,机组受震或承重将影响机组寿命，严重时可能造成机组损毁。

注意机组保管。

机房门窗应具备可靠的门锁、栏杆，未经许可外来人员一律不得入内。

随机备件、资料应妥善保管。

机房温度控制在5℃—32℃之间，适度控制在85%以下。

如机房温度低于0℃，那么应关闭冷却水、冷水系统的机组进、出口阀；开排水阀〔如有条件最好是不排水而加防冻液，以免铜管受潮生锈〕，否那么将发生铜管冻裂事故。

如机房温度超过32℃时，必须加强机房通风和控制柜散热；如超过43℃，几小时即会损坏电气元件，导致机组重大事故。

严格按照?用户手册?进行调试、操作、保养。

务必每年进行“年保养〞一次。

附件4
弱电系统维护保养规程
1、中控系统的维护
每日清洁电视机柜、电视屏幕、操作台、电脑键盘、显示器、录像机、机和中控室地面，以保证工作环境的清洁；
每日检查中控系统各设备的工作状态是否良好；
每日检查电梯内应急工作状态是否正常；
每日检查监控图象清晰度，位置是否正常；
每月检查一次系统各设备之间的连接线路，发现问题及时处理，确保设备运转正常；
2、电视前端室系统的维护
每周清洁一次电视前端室的室内卫生；
每周检查系统各设备的工作状态是否正常；
每周检查电视各频道是否齐全，图像质量是否正常；
每周检查各设备的工作温度是否正常，供电系统是否正常。

3、消防监控系统的维护
每日清洁报警主机的操作面板、连动主机的操作面板及消防监控室地面、消防播送操作台；
每日检查报警主机的工作状态，确保正常；
每日检查消防播送控制柜各分区控制按钮处于关闭状态；
每日检查消防联动柜的各联动开关处于正常工作状态；
每日检查消防报警主机供电系统正常，联动柜供电系统正常；
每日检查消防报警主机自检的各种状态是否正常。

附件5
电梯管理
1、电梯日常管理：
1.1电梯主管工程师和电梯公司主管根据业主要求确立电梯运行时间，形成?电梯运行时间表?，并通知相关业主。

电梯主管工程师和电梯公司主管根据平安使用规定，制订?电梯日常运行操作标准?，包括：
(1)、电梯运行工平安操作规程；
(2)、电梯巡查工程及要求；
(3)、运行异常处理。

电梯运行工或电梯运行检查人员工人根据岗位职责的规定，按照?巡视检查工程及要求?进行巡查。

在各机房填写?巡视考勤记录表?，并在?电梯运行交接班日记?中填写巡视结果。

对巡视检查中发现的问题及时通知维修人员进行维修检查。

电梯运行工或电梯运行巡视人员每班下班前，认真填写?交接日记?中的各项内容。

2、电梯维修保养管理：
电梯主管工程师和电梯公司根据电梯平安维护操作标准，确定?电梯维修工岗位职责?。

电梯理性保养：
(1)、电梯公司维修组每月初填写该月?电梯保养时间安排?。

(2)、对每栋电梯按照当月?电梯保养时间安排表?中时间安排及?住宅区电梯定期保养与检查记录?的检查工程，进行例行保养工作。

(3)、每次保养完毕填写机房内的?住宅区电梯定期保养与检查记录?表。

电梯维修管理：
(1)、电梯维修人员按照?电梯维修工岗位职责?的规定，参照?电梯维修保养细那么?中的操作标准，对照?电梯季检报告书?中对应得要求对电梯进行维修。

(2)、电梯的大、中、小修和急修的定义及工程分类按照?电梯维修质量检验制度?确定。

(3)、电梯的小修工作由电梯公司驻点维修人员进行，并且对维修质量负责。

电梯维修过程总需停梯时应通知中央值班调度室，并挂牌告知广阔业主。

(4)、电梯的中修工作由电梯公司驻点维修组负责人根据电梯状况提出书申请主管工程师和电梯公司审查，由电梯公司调配技术力量和人员配合实施。

(5)、电梯的大修工作由电梯公司实施。

(6)、由主管工程师及质检员进行维修质量检查，对维修质量不符合国标(GB10060——93〕和?电梯季检报告书?中的要求时，应限期内两周内在整改完毕。

验收合格后电梯方可正常运行。

(7)、任何电梯维修完毕后由维修组填写?电梯维修记录表?。

3、电梯质量检查：
主管工程师至少每季度对电梯保养质量及平安性能检查一次，填写?电梯季检报告表?。