广东金沓安物业管理有限公司、江亿满物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东金沓安物业管理有限公司、江亿满物业服务合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.11.27
【案件字号】(2020)粤01民终21545号
【审理程序】二审
【审理法官】李静邓颖唐佩莹
【审理法官】李静邓颖唐佩莹
【文书类型】判决书
【当事人】广东金沓安物业管理有限公司;江亿满
【当事人】广东金沓安物业管理有限公司江亿满
【当事人-个人】江亿满
【当事人-公司】广东金沓安物业管理有限公司
【代理律师/律所】李嘉莹广东南方福瑞德律师事务所
【代理律师/律所】李嘉莹广东南方福瑞德律师事务所
【代理律师】李嘉莹
【代理律所】广东南方福瑞德律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】广东金沓安物业管理有限公司
【被告】江亿满
【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。

【权责关键词】无效违约金支付违约金合同约定关联性合法性质证财产保全诉讼请求维持原判诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。

"之规定，本案二审的争议焦点在于：金沓安公司主张的2016年10月之前的物业管理费有无超过诉讼时效。

金沓安公司二审提供的证据均形成于一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据"，且该部分证据并无显示照片的拍摄时间，均不足以证明金沓安公司的主张，本院不予接纳。

金沓安公司与荔湾新苑临时业主委员会签订的《物业服务合同》中约定物业服务费应于每月15日前缴交，故业主未在当月15日前缴交物业管理费，金沓安公司即应知晓自己的权利受到侵害并应及时主张权利。

本案中，金沓安公司并无充分证据证明其向江亿满有效送达了催缴物业服务费通知，不足以证明本案存在诉讼时效中止、中断或者重新起算的情形，一审法院根据金沓安公司起诉时间，认定金
沓安公司所主张的2016年10月之前的物业服务费已超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。

金沓安公司主张的2006年6月至2016年10月的物业管理费已经超过诉讼时效，金沓安公司要求江亿满支付该期间的物业管理费的上诉请求不能成立，本院不以支持。

综上所述，广东金沓安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费59.66元，由上诉人广东金沓安物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 20:41:54
【一审法院查明】一审法院认定事实：2004年3月29日，江亿满向广州市荔新置业房地产服务有限公司购买位于广州市西槎路868-884号荔湾新苑××房（以下简称涉案房屋），建筑面积123.2平方米。

房屋可交付乙方使用日期为2004年7月30日。

2006年5月16日，金沓安公司（乙方）与荔湾新苑临时业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，乙方为广州市西槎路868-880号荔湾新苑小区业主和使用人提供物业服务，合同期限自2006年5月1日起至2014年4月30日止。

住宅：0.5元/平方米，商铺及办公部分：0.7元/平方米，垃圾处理费：5元/户/月，物业服务费定于每月15日前缴交。

业主或物业使用人不按时缴交物业管理费的，且逾期仍不交付的，按每日加收欠交金额的千分之二的违约利息。

同日，金沓安公司（乙方）与荔湾新苑临时业主委员会（甲方）签订《补充协议》，约定乙方服务试用期为1年，若在试用期内乙方不履行合同承诺，甲方有权单独终止合同。

同年5月17日，金沓安公司向荔湾新苑业主发出《关于正式接管荔湾新苑的通知》，称根据业主大会决议及双方合同约定，住宅管理费按单元面积计算，0.5元/月/㎡，代收城市生活垃圾处理费5元/月/户，小区业主停车管理费150元/月/部等。

同年5月30日，金沓安公司向荔湾新苑业主发出《通知》，称其决定于2006年6月1日起收取物业管理费、生活垃圾处理费等费用。

一审法院另查，根据2016年12月8日广州市***区人民政府同德街道办
事处出具的《关于反映物业管理纠纷事项的处理意见》显示，荔湾新苑由于没有房产证，无法成立业主委员会，目前由居民成立临时管理小组管理。

金沓安公司具有合法营业执照。

金沓安公司已于11月提交业主双过半同意的资料，并按要求由居委会张贴在小区，在15天公示期间无业主提出异议，金沓安公司继续管理荔湾新苑的资格是合法的。

根据金沓安公司提交的《征询业主同意金沓安物业继续管理签名统计表》的内容显示，荔湾新苑业主总户数：431户，除去有多套房产的业主总数：384户，同意户数：198户。

一审庭后，江亿满提供照片，拟证实金沓安公司未尽到管理义务，小区居民楼内电线裸露，电箱也着过火，且无灭火器材及消防软管等必要消防设施，存在安全隐患。

【一审法院认为】一审法院认为，鉴于江亿满购买涉案房屋所在的荔湾新苑小区无法办理房产证，只能由居民成立的荔湾新苑临时业主委员会承担业主委员会职责，荔湾新苑临时业主委员会与金沓安公司于2006年5月16日签订的《物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，亦对荔湾新苑小区全体业主具有约束力。

根据该《物业服务合同》的约定，金沓安公司服务期限截至2014年4月30日止，但又根据广州市***区同德街道办事处出具的《关于物业纠纷事项的处理意见》显示，业主已双过半同意金沓安公司在服务期限届满后继续对荔湾新苑小区提供物业服务，江亿满应向金沓安公司支付相应的物业管理费。

虽江亿满称其已支付2006年-2014年期间的物业管理费，但并未举证予以证实，一审法院对江亿满此抗辩理由不予采信。

故金沓安公司主张江亿满支付自2006年6月至2019年6月期间的物业服务费合理合法。

对于江亿满抗辩称金沓安公司主张上述期间的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见，因金沓安公司并未提供证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，对江亿满此抗辩意见一审法院予以采纳。

金沓安公司起诉之日为2019年10月25日，倒推三年为2016年10月25日，故江亿满应向金沓安公司支付2016年10月至2019年6月期间拖欠的物业管理费共计2197.8元【（0.5元/平方米×123.2平方米+5）×33个月】，对于金沓安公司主张超出的部分，一审法院不予支持。

关于违约金。

金沓安公司主张按《物业服务合同》的约定计算即按拖欠物业费的20%计算合理合法，一审法院予以支持。

江亿满应向金沓安公司支付
违约金439.56元（2197.8元×20%）。

【二审上诉人诉称】金沓安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判江亿满向金沓安公司支付13023.6元（物业服务费10853元、物业服务费违约金2170.6元）；2.一、二审的诉讼费、财产保全费由江亿满承担。

事实和理由：本案存在诉讼时效中断的情况，根据金沓安公司提交的证据，金沓安公司自2007年8月13日至2017年6月30日多次在小区张贴催费告示，同时金沓安公司在2006年至2016年之间每年都向江亿满发送温馨提示、缴费通知等文件，相关催交物业费的文件已经送达江亿满，江亿满对于催缴物业文件置之不理，坚持不缴纳物业管理费用。

在2006年至2013年之间，金沓安公司作为权利人已经向义务人提出了履行请求，主张权利的文件也明确已经送达给江亿满，故金沓安公司的上诉请求有事实和法律的依据。

综上，一审判决认定事实和适用法律错误，应予改判。

二审庭询期间另补充：金沓安公司在西槎路正门口已张贴通知，催促业主尽快缴纳物业管理费及垃圾费的文件。

综上所述，广东金沓安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
广东金沓安物业管理有限公司、江亿满物业服务合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤01民终21545号当事人上诉人（原审原告）：广东金沓安物业管理有限公司，住所地广东省广州市***区均禾街平沙松园南四巷某某某某。

法定代表人：刘金刚，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***莹，广东南方福瑞德律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：江亿满。

审理经过上诉人广东金沓安物业管理有限公司（以下简称金沓安公司）因与被上诉人江亿满物业服务合同纠纷一案，不服广州市***区人民法院（2020）粤0111民初592号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称金沓安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判江亿满向金沓安公司支付13023.6元（物业服务费10853元、物业服务费违约金2170.6元）；2.一、二审的诉讼费、财产保全费由江亿满承担。

事实和理由：本案存在诉讼时效中断的情况，根据金沓安公司提交的证据，金沓安公司自2007年8月13日至2017年6月30日多次在小区张贴催费告示，同时金沓安公司在2006年至2016年之间每年都向江亿满发送温馨提示、缴费通知等文件，相关催交物业费的文件已经送达江亿满，江亿满对于催缴物业文件置之不理，坚持不缴纳物业管理费用。

在2006年至2013年之间，金沓安公司作为权利人已经向义务人提出了履行请求，主张权利的文件也明确已经送达给江亿满，故金沓安公司的上诉请求有事实和法律的依据。

综上，一审判决认定事实和适用法律错误，应予改判。

二审庭询期间另补充：金沓安公司在西槎路正门口已张贴通知，催促业主尽快缴纳物业管理费及垃圾费的文件。

二审被上诉人辩称江亿满二审答辩称，金沓安公司提交的证据中，照片无显示时间水印，无法证明其拍摄时间，且照片模糊，其中字样不清，无法辨别其公告内容只针对江亿满。

证据中的温馨提示不是原件，只是打印件，无法判断其真实性，且该份通知不是针对江亿满，是面向全体居民的通知。

金沓安公司提交的证据与事实不符，且照片拍摄时间不明确，其通知是面向全体居民，不止针对江亿满，金沓安公司应提交当时拍摄的通知书原件，且应系只针对江亿满的通知，拍摄的照片中要有显示时间的水印。

金
沓安公司应履行自己的义务，落实好小区内的安全措施，整顿小区环境。

金沓安公司应赔偿江亿满的误工费，一、二审期间的所有费用也应由金沓安公司承担。

综上，金沓安公司所述事实无依据，提交的证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张，应驳回其各项诉讼请求。

原告诉称金沓安公司向一审法院起诉请求：1.江亿满支付金沓安公司2006年6月至2019年6月期间的物业服务费10853元；2.江亿满支付金沓安公司逾期缴纳物业服务费违约金2170.6元（按物业服务费的20%计算）；3.本案诉讼费由江亿满承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2004年3月29日，江亿满向广州市荔新置业房地产服务有限公司购买位于广州市西槎路868-884号荔湾新苑××房（以下简称涉案房屋），建筑面积123.2平方米。

房屋可交付乙方使用日期为2004年7月30日。

2006年5月16日，金沓安公司（乙方）与荔湾新苑临时业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，乙方为广州市西槎路868-880号荔湾新苑小区业主和使用人提供物业服务，合同期限自2006年5月1日起至2014年4月30日止。

住宅：0.5元/平方米，商铺及办公部分：0.7元/平方米，垃圾处理费：5元/户/月，物业服务费定于每月15日前缴交。

业主或物业使用人不按时缴交物业管理费的，且逾期仍不交付的，按每日加收欠交金额的千分之二的违约利息。

同日，金沓安公司（乙方）与荔湾新苑临时业主委员会（甲方）签订《补充协议》，约定乙方服务试用期为1年，若在试用期内乙方不履行合同承诺，甲方有权单独终止合同。

同年5月17日，金沓安公司向荔湾新苑业主发出《关于正式接管荔湾新苑的通知》，称根据业主大会决议及双方合同约定，住宅管理费按单元面积计算，0.5元/月/㎡，代收城市生活垃圾处理费5元/月/户，小区业主停车管理费150元/月/部等。

同年5月30日，金沓安公司向荔湾新苑业主发出《通知》，称其决定于2006年
6月1日起收取物业管理费、生活垃圾处理费等费用。

一审法院另查，根据2016年12月8日广州市***区人民政府同德街道办事处出具的《关于反映物业管理纠纷事项的处理意见》显示，荔湾新苑由于没有房产证，无法成立业主委员会，目前由居民成立临时管理小组管理。

金沓安公司具有合法营业执照。

金沓安公司已于11月提交业主双过半同意的资料，并按要求由居委会张贴在小区，在15天公示期间无业主提出异议，金沓安公司继续管理荔湾新苑的资格是合法的。

根据金沓安公司提交的《征询业主同意金沓安物业继续管理签名统计表》的内容显示，荔湾新苑业主总户数：431户，除去有多套房产的业主总数：384户，同意户数：198户。

一审庭后，江亿满提供照片，拟证实金沓安公司未尽到管理义务，小区居民楼内电线裸露，电箱也着过火，且无灭火器材及消防软管等必要消防设施，存在安全隐患。

一审法院认为一审法院认为，鉴于江亿满购买涉案房屋所在的荔湾新苑小区无法办理房产证，只能由居民成立的荔湾新苑临时业主委员会承担业主委员会职责，荔湾新苑临时业主委员会与金沓安公司于2006年5月16日签订的《物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，亦对荔湾新苑小区全体业主具有约束力。

根据该《物业服务合同》的约定，金沓安公司服务期限截至2014年4月30日止，但又根据广州市***区同德街道办事处出具的《关于物业纠纷事项的处理意见》显示，业主已双过半同意金沓安公司在服务期限届满后继续对荔湾新苑小区提供物业服务，江亿满应向金沓安公司支付相应的物业管理费。

虽江亿满称其已支付2006年-2014年期间的物业管理费，但并未举证予以证实，一审法院对江亿满此抗辩理由不予采信。

故金沓安公司主张江亿满支付自2006年6月至2019年6月期间的物业服务费合理合法。

对于江亿满抗辩称金沓安公司主张上述期间的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见，因金沓安公司并未提供证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，对江亿满此抗辩意见一审法院予以采纳。

金沓安公司起
诉之日为2019年10月25日，倒推三年为2016年10月25日，故江亿满应向金沓安公司支付2016年10月至2019年6月期间拖欠的物业管理费共计2197.8元【（0.5元/平方米×123.2平方米+5）×33个月】，对于金沓安公司主张超出的部分，一审法院不予支持。

关于违约金。

金沓安公司主张按《物业服务合同》的约定计算即按拖欠物业费的20%计算合理合法，一审法院予以支持。

江亿满应向金沓安公司支付违约金439.56元（2197.8元×20%）。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月1日作出如下判决：一、江亿满在本判决发生法律效力之日起七日内向广东金沓安物业管理有限公司支付2016年10月至2019年6月期间的物业服务费2197.8元及违约金439.56元；二、驳回广东金沓安物业管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费126元，由广东金沓安物业管理有限公司承担100.5元，由江亿满负担25.5元。

本院二审期间，金沓安公司向本院提交：1.图片；2.温馨提示；3.图片，证据1-3拟证明金沓安公司于2007年8月3日、2008年6月13日催促江亿满缴纳物业管理费；4.温馨提示；5.图片，证据4-5拟证明金沓安公司于2009年7月16日、2010年6月10日催促江亿满缴纳物业管理费；6.图片，拟证明金沓安公司于2010年8月20日催促江亿满缴纳物业管理费；7.温馨提示；8.图片，证据7-8拟证明金沓安公司于2011年5月8日、2012年8月5日催促江亿满缴纳物业管理费；9.温馨提示；10.图片；11.图片，证据9-11拟证明金沓安公司于2013年6月20日、2014年5月13日催促江亿满缴纳物业管理费；12.图片，拟证明金沓安公司于2015年9月催促江亿满缴纳物业管理费；13.物业费缴纳通知，拟证明金沓安公司于2015年11月19日催促江亿满缴纳物业管理费；14.温馨提示，拟证明金沓安公司于2015年7月8日、2016年8月8日催促江
亿满缴纳物业管理费；15.图片，拟证明金沓安公司于2017年6月10日催促江亿满缴纳物业管理费；16.物业费缴纳通知，拟证明金沓安公司于2017年6月30日催促江亿满缴纳物业管理费；17.电脑中所存资料的截图，拟证明金沓安公司于2007年-2017年每年均在电脑中新建及打印证据中的温馨提示通知催缴物业费的相关文件，金沓安公司已履行了告知江亿满缴纳物业管理费的义务，同时也证明金沓安公司提交的证据的形成时间。

江亿满经质证认为：对证据1-16的真实性、合法性、关联性不予确认，小区都不是金沓安公司提供物业服务的，2014年江亿满每个月都有缴纳物业服务费，但是没有保留收据；证据17电脑截图不能证明真实性，这些通知对江亿满无效，江亿满每月都有交钱，后期金沓安公司退出小区管理，2014年4月30日合同已经期满，2014年5月份之后江亿满没有再交钱，因为金沓安公司收费不合法而且转让给其他人管理。

本院查明经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。

本院认为本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。

"之规定，本案二审的争议焦点在于：金沓安公司主张的2016年10月之前的物业管理费有无超过诉讼时效。

金沓安公司二审提供的证据均形成于一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据"，且该部分证据并无显示照片的拍摄时间，均不足以证明金沓安公司的主张，本院不予接纳。

金沓安公司与荔湾新苑临时业主委员会签订的《物业服务合同》中约定物业服务费应于每月15日前缴交，故业主未在当月15日前缴交物业管理费，金沓安公司即应知晓自己的权利受到侵害并应及时主张权利。

本案中，金沓安公司并无充分证据证明其向江亿满有效送达了催缴物业服务费通知，不足以证明本案存在诉讼时效中止、中断或者
重新起算的情形，一审法院根据金沓安公司起诉时间，认定金沓安公司所主张的2016年10月之前的物业服务费已超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。

金沓安公司主张的2006年6月至2016年10月的物业管理费已经超过诉讼时效，金沓安公司要求江亿满支付该期间的物业管理费的上诉请求不能成立，本院不以支持。

综上所述，广东金沓安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费59.66元，由上诉人广东金沓安物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长李静
审判员邓颖
审判员唐佩莹
二〇二〇年十一月二十七日
书记员贾妍
苏劲丹
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