张旋、河源市大管家物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

张旋、河源市大管家物业服务有限公司物业服务合同纠纷民
事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】广东省河源市中级人民法院
【审理法院】广东省河源市中级人民法院
【审结日期】2020.06.01
【案件字号】(2020)粤16民终444号
【审理程序】二审
【审理法官】黄焕棠邓天仕李翀
【文书类型】判决书
【当事人】张旋;河源市大管家物业服务有限公司
【当事人】张旋河源市大管家物业服务有限公司
【当事人-个人】张旋
【当事人-公司】河源市大管家物业服务有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】张旋
【被告】河源市大管家物业服务有限公司
【本院观点】上诉人与被上诉人建立了物业服务合同关系，被上诉人提供了物业服务，上诉
人应当支付物业管理服务费。

【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金合同约定诉讼请求反诉发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人建立了物业服务合同关系，被上诉人提供了物业服务，上诉人应当支付物业管理服务费。

办理房产证并非被上诉人的义务，上诉人以交付契税后被上诉人未办理房产证为由拒付物业管理服务费理由不成立。

根据《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》第一条的规定，物业管理服务费应按每月每平方米建筑面积计算。

大管家物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，一审法院根据本案事实酌情判决上诉人向被上诉人支付70%的物业费正确，但对物业管理服务费的计算方式有误。

本案中，上诉人于2018年8月办理了不动产权证，2017年1月至2018年7月的物业管理服务费按合同约定的标准计算即1934元(0.8元/m2/月×127.23平方米×19个月)2018年8月至2019年7月的物业管理服务费应按照房产证登记的建筑面积116.73平方米计算即1121元(0.8元/m2/月×116.73平方米×12个月)，以上合计3055元，上诉人应向被上诉人支付70%的物业管理服务费即2138.5元。

二审审理范围应限制在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审中没有提出的诉讼请求，不属于二审审理范围。

上诉人没有就退还契税、知情权及重新签订合同等诉请在一审时反诉，上诉人上述诉请不在二审审理审理范围，本案中不予审查。

综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院相应予以支持；部分上诉理由不成立，本院予以驳回。

一审判决部分物业管理服务费的计算方式有误，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持广东省龙川县人民法院(2019)粤1622民初1287号民事判决第二项及受理费负担部分；二、撤销广东省龙川县人民法院(2019)粤1622民初1287号民事判决第
一项、第三项；三、上诉人张旋应于本判决生效之日起十日内向被上诉人河源市大管家物业服务有限公司支付2017年1月至2019年7月的物业管理服务费2138.5元；四、驳回被上诉人河源市大管家物业服务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费50元，由上诉人张旋负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-17 03:48:01
【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年7月25日，河源市通旺房地产开发有限公司(出卖人)与被告张旋及骆美英签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定被告及骆美英购买河源市通旺房地产开发有限公司建设的位于龙川县房。

该房投影面积127.23平方米，建筑面积118.23平方米。

房屋交付使用后，买受人承诺遵守小区业主委员会选聘物业管理公司的物业管理规定；在小区业主委员会未选定物业管理机构之前，买受人同意由出卖人选定的物业管理公司负责物业管理。

附件四约定：水、电费按市价，由供水、供电公司直接收取或物业公司代收。

物业管理费收费标准为商铺0.4元／ｍ2／月；住宅3-5层0.8元／ｍ2／月，6-8层0.9元／ｍ2／月，9-11层1.00元／ｍ2／月，12-14层1.10元／ｍ2／月；维修基金0.2元／ｍ2／月，以上收费按《商品房买卖合同》时确认的投影面积收取并可在若干年后根据市场及物价情况调整。

上述物业管理费(使用范围)只包括公共环境卫生费、公共绿化维护费、电梯日常保养费与电费、物管办公费、公共场所水电费等，不含商品房套内应由业主自我承担的维修费、卫生费、水电费等。

附件四还约定其他内容。

河源市通旺房地产开发有限公司选定原告为通旺花园提供物业服务。

2013年8月10日，被告委托张勇与原告签订《前期物业管理服务协议》，物业管理费按《商品房买卖合同》时确定的投影面积收取并可在若干年后根据市场及物价情况调整，物业管理费收取标准与上述《商品房买卖合同》约定一致，并约定业主或物业使用人不按规定准时缴交本协议第三、四条约定的各种费用者，按应交款每日2‰向甲方支付违约金，逾期2个月仍拒交者，甲方可以采取上门催缴、公告、终
止物业服务及法律诉讼等有效措施进行催缴，由此造成的损失由乙方承担。

原告入驻通旺花园提供物业管理服务至今。

原告在提供物业服务过程中，在消防设施、监控设施、绿化养护等物业服务方面存在瑕疵。

被告按《商品房买卖合同》约定的投影面积127.23平方米向原告交纳物业管理费至2016年12月，交纳水费至2016年11月。

之后，被告以原告存在物业服务不到位及收取契税款后原告未为被告办理不动产权证等为由拒绝向原告交纳物业管理费。

被告自2017年1月至2019年7月未向原告交纳物业管理费3155.3元(0.8元/m2/月×127.23平方米×31个月)、2016年12月至2019年5月的水费1081.4元。

2018年10月，涉案房屋办理了不动产权证，不动产权证登记的建筑面积为116.73平方米。

庭审中，被告同意交纳水费1081.4元。

诉讼中，原告针对物业服务存在瑕疵正在进行整改。

【一审法院认为】一审法院认为，原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务后，被告应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。

被告未按约定向原告交纳物业管理费，已经构成违约，对原告请求被告支付物业管理费及水费的请求，本院予以支持。

但本案原告在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面。

根据公平合理原则，结合本案实际情况，酌情适当调减，按查明的被告未交纳2017年1月至2019年7月物业管理费3155.3元的70%支持2208.7元。

原告请求被告支付2016年12月至2019年5月的水费共计1081.4元，该费用属被告一户实际生活用水产生，被告理应支付。

庭审中，被告亦表示同意支付水费。

故对原告该请求，予以支持。

原告提供物业服务存在瑕疵，有一定过错，因此，原告请求被告支付违约金143.6元，不予支持。

原、被告约定按投影面积收取物业管理费，原告按投影面积127.23平方米收取物业管理费并无不当，故对被告主张按不动产权证登记的建筑面积101.4平方米收取物业管理费，不予采信。

关于噪音影响业主生活问题，原告作为物业公司并无执法权，业主向相关的职能部门反映，不能以此为由而拒交物业管理费。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(5)项之规定，判决：一、被告张旋应于判决生效之日起十日内向原告大管家物业公司支付2017年1月至2019年7月的物业管理费
2208.7元；二、被告张旋应于判决生效之日起十日内向原告大管家物业公司支付2016年12月至2019年5月的水费共计1081.4元；三、驳回原告大管家物业公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百
五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元(原告已预交25元)，由被告张旋负担。

【二审上诉人诉称】张旋上诉请求：1.退回契税款7780元，本案诉讼费由被上诉人承担。

2.物业费按不动产权证面积计算。

3.物业服务的瑕疵一直没有整改支付75%的物业费不合理。

4.物业公司把花园内公共与绿化地挪作停车场收费，并不把收入公示给业主，物业应该将这部
分收入公示给业主，因为业主拥有知情权。

5.要求与大管家物业公司重新签订合法合规的服务合同。

事实与理由：1.购房合同和物业合同是和通旺房地产有限公司的股东邹伟东(持有40%股权)签订，也就是说，开发商和物业是一家人，龙川通旺花园一切业务都交给杨红芳和
邹文彬办理。

2015年9月业主要求物业办理房产证，也没有办理房产证，业主曾多次要求退回多收契税钱，也不退。

为了不退契税钱，2016年10月原物业法人代表邹伟东改为了邹天佑。

2.购房合同第五条约定，商品房交付使用后，合同约定建筑面积与不动产权登记建筑面
积有差异的，应以不动产权证登记建筑面积为准。

根据《物业管理条例》第20条的规定，物业费应当按照业主拥有物业的套内面积计算，按月收取。

所以判决按购房合同投影面积收取
物业管理是不合理的，多出的面积实际上是不存在的，不可能要这出一部分的物业管理费。

物业应该退回多出的管理费。

3.大管家服务不到位，通旺花园的大门、监控、楼顶大门、楼梯窗户等公共设施损坏，消防管、消防栓从不供水，消防通道乱停车辆、和堆放垃圾，花园
的绿化从无人打扫和整理。

地下室水池也未清洗，都是业主自己动手清洗。

2016年11月业
主和业主代表多次向物业提出要求整改公共设施，但是杨红芳母子俩说没有钱去整改。

后来业主代表曾玉龙、郭浩越两人动员业主补交物业费，补交后物业费后，物业又不整改各项公
共设施，所以才拖欠物业费。

再者从一审诉讼期间至2019年11月5日前，大管家物业公司并没有去完善我们小区的各项服务，之前存在的大门损坏，监控设施，消防设施，绿化养护
等服务并无整改，所以判决70%的物业管理费是不合理的，大管家物业最多履行了30%服务内容。

4.停车场问题。

花园小区地面本来就是属于业主共同所有，是算在业主公摊面积里面交钱买下来的。

现在大管家物业公司全部划分为停车场并收取业主停车费用，根据法律规定，物业公司是可以收取管理费，但一定要每个月列明收支明细报表，公示通报给业主，扣除开支后把剩余的款项分摊给回业主，但是这笔款项一直没有公示过，被杨红芳和邹文彬代表的物业公司私吞，这是明显的侵犯业主的权益。

而且现在小区地面全部划分为停车场，根本没有活动的空间，容易造成事故。

5.大管家物业公司之前签订的合同没有列明物业管理的职责与物业违约之条例，没有服务期限，这种合同是不公平，不合法的，加上实际管理面积的变更，现上诉人要求重新与物业管理公司签订合法合规的新合同。

请求二审法院撤销原判发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。

张旋、河源市大管家物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
广东省河源市中级人民法院
民事判决书
(2020)粤16民终444号当事人上诉人(原审被告)：张旋。

委托诉讼代理人：骆美英。

被上诉人(原审原告)：河源市大管家物业服务有限公司，住所地：广东省河源市新市区纬十一路北边大同路西边通旺花园C栋117号。

法定代表人：邹天佑，总经理。

委托诉讼代理人：杨红芳，该公司员工。

审理经过上诉人张旋因与被上诉人河源市大管家物业服务有限公司(下称大管家物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院(2019)粤1622民初1287号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称张旋上诉请求：1.退回契税款7780元，本案诉讼费由被上诉人承担。

2.物业费按不动产权证面积计算。

3.物业服务的瑕疵一直没有整改,支付75%的物业费不合理。

4.物业公司把花园内公共与绿化地挪作停车场收费，并不把收入公示给业主，物业应该将这部分收入公示给业主，因为业主拥有知情权。

5.要求与大管家物业公司重新签订合法合规的服务合同。

事实与理由：1.购房合同和物业合同是和通旺房地产有限公司的股东邹伟东(持有40%股权)签订，也就是说，开发商和物业是一家人，龙川通旺花园一切业务都交给杨红芳和邹文彬办理。

2015年9月业主要求物业办理房产证，也没有办理房产证，业主曾多次要求退回多收契税钱，也不退。

为了不退契税钱，2016年10月原物业法人代表邹伟东改为了邹天佑。

2.购房合同第五条约定，商品房交付使用后，合同约定建筑面积与不动产权登记建筑面积有差异的，应以不动产权证登记建筑面积为准。

根据《物业管理条例》第20条的规定，物业费应当按照业主拥有物业的套内面积计算，按月收取。

所以判决按购房合同投影面积收取物业管理是不合理的，多出的面积实际上是不存在的，不可能要这出一部分的物业管理费。

物业应该退回多出的管理费。

3.大管家服务不到位，通旺花园的大门、监控、楼顶大门、楼梯窗户等公共设施损坏，消防管、消防栓从不供水，消防通道乱停车辆、和堆放垃圾，花园的绿化从无人打扫和整理。

地下室水池也未清洗，都是业主自己动手清洗。

2016年11月业主和业主代表多次向物业提出要求整改公共设施，但是杨红芳母子俩说没有钱去整改。

后来业主代表曾玉龙、郭浩越两人动员业主补交物业费，补交后物业费后，物业又不整改各项公共设施，所以才拖欠物业费。

再者从一审诉讼期间至2019年11月5日前，大管家物业公司
并没有去完善我们小区的各项服务，之前存在的大门损坏，监控设施，消防设施，绿化
养护等服务并无整改，所以判决70%的物业管理费是不合理的，大管家物业最多履行了30%服务内容。

4.停车场问题。

花园小区地面本来就是属于业主共同所有，是算在业主公摊面积里面交钱买下来的。

现在大管家物业公司全部划分为停车场并收取业主停车费
用，根据法律规定，物业公司是可以收取管理费，但一定要每个月列明收支明细报表，
公示通报给业主，扣除开支后把剩余的款项分摊给回业主，但是这笔款项一直没有公示过，被杨红芳和邹文彬代表的物业公司私吞，这是明显的侵犯业主的权益。

而且现在小
区地面全部划分为停车场，根本没有活动的空间，容易造成事故。

5.大管家物业公司之
前签订的合同没有列明物业管理的职责与物业违约之条例，没有服务期限，这种合同是
不公平，不合法的，加上实际管理面积的变更，现上诉人要求重新与物业管理公司签订
合法合规的新合同。

请求二审法院撤销原判发回重审或对一审判决直接予以改判，支持
上诉人的上诉请求。

二审被上诉人辩称大管家物业公司辩称，契税不是物业收的，业主一直以未办房产证为由不交物业费，大管家物业公司已经无法维持，连工资也未发。

原告诉称大管家物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告支付拖欠的物业费3162元、水费1081.4元，共计4243.4元，并从2019年7月1日起以4243.4
元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至被告履行债务完毕止。

2.判决被告向原告支付违约金143.67元(违约金计算至2019年6月30日)。

3.本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2011年7月25日，河源市通旺房地产开发有
限公司(出卖人)与被告张旋及骆美英签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定被告及
骆美英购买河源市通旺房地产开发有限公司建设的位于龙川县房。

该房投影面积127.23
平方米，建筑面积118.23平方米。

房屋交付使用后，买受人承诺遵守小区业主委员会选
聘物业管理公司的物业管理规定；在小区业主委员会未选定物业管理机构之前，买受人同意由出卖人选定的物业管理公司负责物业管理。

附件四约定：水、电费按市价，由供水、供电公司直接收取或物业公司代收。

物业管理费收费标准为商铺0.4元／ｍ2／月；住宅3-5层0.8元／ｍ2／月，6-8层0.9元／ｍ2／月，9-11层1.00元／ｍ2／月，12-14层1.10元／ｍ2／月；维修基金0.2元／ｍ2／月，以上收费按《商品房买卖合同》时确认的投影面积收取并可在若干年后根据市场及物价情况调整。

上述物业管理费(使用范围)只包括公共环境卫生费、公共绿化维护费、电梯日常保养费与电费、物管办公费、公共场所水电费等，不含商品房套内应由业主自我承担的维修费、卫生费、水电费等。

附件四还约定其他内容。

河源市通旺房地产开发有限公司选定原告为通旺花园提供物业服务。

2013年8月10日，被告委托张勇与原告签订《前期物业管理服务协议》，物业管理费按《商品房买卖合同》时确定的投影面积收取并可在若干年后根据市场及物价情况调整，物业管理费收取标准与上述《商品房买卖合同》约定一致，并约定业主或物业使用人不按规定准时缴交本协议第三、四条约定的各种费用者，按应交款每日2‰向甲方支付违约金，逾期2个月仍拒交者，甲方可以采取上门催缴、公告、终止物业服务及法律诉讼等有效措施进行催缴，由此造成的损失由乙方承担。

原告入驻通旺花园提供物业管理服务至今。

原告在提供物业服务过程中，在消防设施、监控设施、绿化养护等物业服务方面存在瑕疵。

被告按《商品房买卖合同》约定的投影面积127.23平方米向原告交纳物业管理费至2016年12月，交纳水费至2016年11月。

之后，被告以原告存在物业服务不到位及收取契税款后原告未为被告办理不动产权证等为由拒绝向原告交纳物业管理费。

被告自2017年1月至2019年7月未向原告交纳物业管理费3155.3元(0.8元/m2/月×127.23平方米×31个月)、2016年12月至2019年5月的水费1081.4元。

2018年10月，涉案房屋办理了不动产权证，不动产权证登记
的建筑面积为116.73平方米。

庭审中，被告同意交纳水费1081.4元。

诉讼中，原告针对物业服务存在瑕疵正在进行整改。

一审法院认为一审法院认为，原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务后，被告应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。

被告未按约定向原告交纳物业管理费，已经构成违约，对原告请求被告支付物业管理费及水费的请求，本院予以支持。

但本案原告在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面。

根据公平合理原则，结合本案实际情况，酌情适当调减，按查明的被告未交纳2017年1月至2019年7月物业管理费3155.3元的70%支持2208.7元。

原告请求被告支付2016年12月至2019年5月的水费共计1081.4元，该费用属被告一户实际生活用水产生，被告理应支付。

庭审中，被告亦表示同意支付水费。

故对原告该请求，予以支持。

原告提供物业服务存在瑕疵，有一定过错，因此，原告请求被告支付违约金143.6元，不予支持。

原、被告约定按投影面积收取物业管理费，原告按投影面积127.23平方米收取物业管理费并无不当，故对被告主张按不动产权证登记的建筑面积101.4平方米收取物业管理费，不予采信。

关于噪音影响业主生活问题，原告作为物业公司并无执法权，业主向相关的职能部门反映，不能以此为由而拒交物业管理费。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(5)项之规定，判决：一、被告张旋应于判决生效之日起十日内向原告大管家物业公司支付2017年1月至2019年7月的物业管理费2208.7元；二、被告张旋应于判决生效之日起十日内向原告大管家物业公司支付2016年12月至2019年5月的水费共计1081.4元；三、驳回原告大管家物业公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元(原告已预交25元)，由被告张旋负担。

本院查明本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为本院认为，上诉人与被上诉人建立了物业服务合同关系，被上诉人提供了物业服务，上诉人应当支付物业管理服务费。

办理房产证并非被上诉人的义务，上诉人以交付契税后被上诉人未办理房产证为由拒付物业管理服务费理由不成立。

根据《广东省物价局、省建设委员会关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》第一条的规定，物业管理服务费应按每月每平方米建筑面积计算。

大管家物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，一审法院根据本案事实酌情判决上诉人向被上诉人支付70%的物业费正确，但对物业管理服务费的计算方式有误。

本案中，上诉人于2018年8月办理了不动产权证，2017年1月至2018年7月的物业管理服务费按合同约定的标准计算即1934元(0.8元/m2/月×127.23平方米×19个月),2018年8月至2019年7月的物业管理服务费应按照房产证登记的建筑面积116.73平方米计算即1121元(0.8元/m2/月
×116.73平方米×12个月)，以上合计3055元，上诉人应向被上诉人支付70%的物业管理服务费即2138.5元。

二审审理范围应限制在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审中没有提出的诉讼请求，不属于二审审理范围。

上诉人没有就退还契税、知情权及重新签订合同等诉请在一审时反诉，上诉人上述诉请不在二审审理审理范围，本案中不予审查。

综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院相应予以支持；部分上诉理由不成立，本院予以驳回。

一审判决部分物业管理服务费的计算方式有误，本院予以纠正。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项规定，判决如下：
裁判结果一、维持广东省龙川县人民法院(2019)粤1622民初1287号民事判决第二项及受理费负担部分；
二、撤销广东省龙川县人民法院(2019)粤1622民初1287号民事判决第一项、第三项；
三、上诉人张旋应于本判决生效之日起十日内向被上诉人河源市大管家物业服务。