二次装修监管重点及现场案例分析

二次装修监管重点及装修现场案例分析住宅小区随着入住率的不断提高，前期装修管理不到位造成的后遗症已逐渐凸显出来。

《福建省建筑装修管理暂行办法》第二十七条规定：物业管理企业应将住宅装修中的禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项告知装修人。

装修人要求提供房屋结构图、管线图的，物业企业应当提供。

《住宅室内装饰装修管理办法》第十五条：装修人对住宅进行装修前，应当告知邻里。

争对装修管理对日后工作的影响，总结了如下几点：1、水电管线布图未留档，交接处未认真检查试压，导致后期管爆、漏水等引起邻里投诉。

违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十四条规定：应做好排水、供水、供电、通行、通风、采光、环境卫生、油烟排放等方面相邻关系。

2、随意在剪力墙上开门窗，改变房屋使用功能或住改商的。

例改厨房为客厅违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十一条规定：未经原设计单位同意或具有资质等级设计单位提出的设计方案，擅自变动建筑主体、承重结构。

违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：（1）未经原设计单位同意或具有资质等级设计单位提出的设计方案，擅自变动建筑主体、承重结构。

（2）将没有防水要求的房间或者改为卫生间、厨房间。

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖混凝土墙体。

3、私自改管为了赶工省时省力，将地漏管、冷凝水管接到公共雨水管。

违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十四条规定：应做好排水、供水、供电、通行、通风、采光、环境卫生、油烟排放等方面相邻关系。

4、贴瓷砖前未做闭水（厨房、卫生间、阳台）造成管边渗水或做好防水楼下业主未通知前来查看并签确认书。

《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十条规定：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准进行施工，并做闭水试验。

5、私自占用消防通道改为卫生间或贮藏间。

违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十一条规定：拆除与消防安全有关的建筑设施或者建筑构件。

违反《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：（2）将没有防水要求的房间或者改为卫生间、厨房间。

（5）影响建筑结构和使用安全的行为。

6、为了充分利用空间，改小或截短烟道，甚至封闭排烟道。

违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十四条规定：应做好排水、供水、供电、通行、通风、采光、环境卫生、油烟排放等方面相邻关系。

7、一层私家花园随意搭花棚、凉亭、雨遮等。

违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十三条规定：未经城市规划行政主管部门批准，不得擅自搭建建筑物、构筑物，或者改变建筑物使用功能，不得擅自变动原设计立面、彩、外观格式。

8、疏于装修工人的监管，业户将装修工程委托他人或装修公司，工人为了方便，将用剩的油漆等余料倒入污水管内。

违反《福建省建筑装修管理暂行办法》第十五条规定：应加强对易燃材料、物品的使用安全管理，控制和处理施工现场各类粉尘、有害气体、固体废弃物、污水、噪音、振动等对环境的污染和危害。

第二十九条：装修过程中产生的废弃物和其他垃圾，应当按照物业指定位置、方式、时间进行堆放和清运，不得向户外抛洒，不得向垃圾道、下水道、通风孔、消防通道等倾倒。

正确的装修监管流程应是：一、装修方案的制定:中心经理应在交房前组织中心人员针对不同的户型(站在业主)角度研究将会造成哪些违规,并制定项目的装修管理方案,让管理人员学习装修管理方案,熟读各类装修管理规定，并在实施的过程中告知提醒业主。

二、装修的申请与审批。

1、装修申请的接待：客服中心接到业主提出的装修申请时应告知办理装修的流程及应准备提供给中心的具体装修资料(装修平面图必须具备，装修公司的营业执照、资质证书)，并引领业主办理装修申请。

2、申请：业主需提前3—7日向服务管理中心提出装修申请；a)提供装修平面图纸一份b)如实填写《装修申请表》各款内容。

c)装修较大商业商铺需提供城市消防部门的审批文件。

3、审核与审批：a）审核过程——依据《住宅室内装饰装修管理办法》，与业主签订的《房屋装饰装修管理协议》，《业主临时管理规约》，及公司制定的各项“装修管理规定”的相关规定进行审核，就可能发生违章装修的问题逐条要求业主进行承诺。

b) 不宜审批的情况：——涉及有拆改承重墙的；——涉及有消防隐患的；——涉及有破坏预埋管线的；——涉及有破坏外墙体立面的。

c）审核程序——审图人员在审核过程中，应严格审核业主提供的装修方案（重要的是对图纸进行审核），必须到现场确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响的，并给出意见。

d）工程部负责人将审批后的装修申请通知业主，对需要业主修改的，应告之业主修改。

e）装修申请获得批准后，客服中心应通知业主到服务管理中心办理有关手续，并在工程部的协助下：——与业主签订各类协议。

——与业主达成共识后发放《装修施工许可证》，装修许可证的有效期为三个月，三个月过后仍需装修的可到客服中心申请延期并填写《装修延期申请表》。

客服部应核实装修的具体进度后，方可办理延期手续。

——业主按装修管理规定交纳相关费用(施工人员应交纳出入证押金)——指引施工负责人到服务管理中心办理装修人员《施工证》；a)施工负责人应将施工人员的照片两张和身份证复印件一张交服务中心；b)服务中心将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《装修工人登记表》上，并制作动态表定期转交一份安管中队，作为施工人员进出管理的依据。

c)用施工人员的一张照片制作成施工人员的《施工证》。

d)《施工证》的有效期为最长不超过三个月。

三、施工期间的管理1、在土工阶段客服人员每日对装修户不少于2次的巡查，每日巡查的过程都应及时告知业主有关于装修的注意事项及特别提示。

巡查时应根据审批后的装修方案严格执行，并将巡查结果记录于《装修管理记录表》中a）土工阶段是最容易出现违规装修的阶段，巡查土工装修时应注意：——厨房巡视应注意：烟道井有无破坏、煤气管道是否有改动、是否有将厨房移位、是否有作好防水处理——卫生间巡视应注意：烟道井有无破坏、是否有改变卫生间的使用功能、是否有将卫生间移位、是否有改变管道的线路、是否作好防水处理；——室内巡视时应注意：是否有拆改承重墙、横梁、柱子、是否有改变使用功能；b）在水电阶段客服人员每日对装修户不少于1次的巡查，巡查时应注意：是否随意拆改各管线的走向，改变排水管的位置等；c）在木工阶段客服人员每日对装修户不少于1次的巡查，巡查时应注意告知安装地板时在楼板打冲击钻时要做好限位，以防将楼板打穿；d）在油漆阶段客服人员每日对装修户不少于1次的巡查，应注意告知油漆材料不得往排水管道倾倒，以免将管道堵塞，影响日后生活。

e）其它应注意——阳台是否有封闭——整体是否有破坏外立面——每天应对外立面进行巡查，并将巡查结果记录于《外立面巡查记录表》2、客服主管每日应对装修户进行一次抽查。

并监督客服人员的日常巡查工作是否按要求进行巡查并做出评价。

3、中心经理每周应对装修情况进行一次抽查，抽查率为10%，装修户少的情况下原则上每户每周抽查一次。

4、客服人员在楼宇巡查的过程中应协助装修期间的监管工作。

发现情况立即报告项目负责人，并协助处理。

5、安管部负责装修施工人员进出的管理6、在装修工人进入小区时应认真核对出入证的真实情况及有效期后方可让其入区，如发现出入证过期后应礼貌的请其到服务中心办理延期手续。

客服中心应核实装修的具体进度后，方可办理延期手续。

7、当装修材料进入小区时应认真核对装修材料，如遇装修敏感物资（包括空调、打孔机、无框玻璃、太阳能热水器、拉栅门、遮阳板、角铁铝合金、隐形防盗网）进入时，门岗应立即呼客服人员到门岗核对物品，确认未存在违规的情况下方可让其进入小区，安管员将进入的物品记录于《装修敏感物资进场登记表》中，客服或秩序人员应跟踪敏感物资的使用情况。

8、施工人员携带物品离开小区时，当值门岗应礼貌检查放行手续：——如已经办理了有效的放行手续时，应礼貌核实放行物品与物品出门条列明的物品是否相符，不相符只放行物品出门条列明的物品；——如没有办理有效的放行手续时，应要求物主到服务中心办理有效放行手续；——物品经核对无误放行后，当值保安员应及时在放行条上签署姓名及日期。

四、常见的违章装修，应注意：4.5.1 擅自开工。

4.5.2 乱拉电线、超负荷用电。

4.5.3 擅自改动燃气线路，安装燃气用具。

4.5.4 空调机不按位置安装。

4.5.5 随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。

4.5.6 随意改变阳台功能。

4.5.7 随意封闭阳台，装防盗门、网(高层建筑)。

4.5.8 随意拆改墙体。

4.5.9 在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

私自增加线路负荷。

改动上下水、电线。

私自开凿面层，破坏防水层。

擅自占用通道、天台、屋面。

擅自在室外加装灯、牌、广告等。

堵塞地漏和排水管道。

擅自移动消防设施。

擅自改变门的开启方向，使用消防禁品。

擅自动火作业。

铺装过重的地板材料。

随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。

随意向窗外抛扔物品。

随意用电梯运送装修材料（散材料和超长重料）。

冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。

不按规定时间施工，制造噪音。

破坏公共绿篱、绿地。

夜间随意在业主家中留宿。

不办理《施工证》，不遵守小区治安管理规定。

随意拆掉阳台沉重墙。

随意改装智能化系统。

不得拆除共墙及在共墙安装水管。

4.6 违章装修的处理。

4.6.1 装修施工期间，如发现违规装修应立即制止，并发出《违章整改通知单》限期整改；如遇期仍未整改的应立即通知中心经理知晓并派员前来处理；如发现重大违规装修应立限让其停工并通知中心负责人，由中心经理组织协调解决。