土地估价案例与报告题库2-1-8

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土地估价师《案例与报告》考试真题

2021年土地估价师土地估价案例与报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。

请阅读，并根据有关条件综合分析答复以下问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2021年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。

因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2021年9月30日作为审计时间点。

双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该工程。

为确定该建设用地使用权的入股价值，2021年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。

土地估价师拿到了当时的土地出让合同(局部内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后答复有关问题。

(1)该工程设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。

其他根据规划要求配置。

(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。

于2021年4月5日开始开工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2021年6月，由于A公司资金原因，该工程停工至今。

(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政根底设施配套已到达“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气〞，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。

(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2021年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同局部内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。

土地估价案例与报告计算题精选汇总.doc

土地估价案例与报告计算题精选汇总一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

简单计算题简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。

解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：(1)数据选用。

有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。

应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。

(2)参数选用。

利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。

(3)计息期、收益年期取值等。

如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。

(一)审题(1)明确题目要求。

本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。

(2)梳理有关资料。

可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。

审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。

该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。

土地估价师《案例与报告》：中国土地估价师协会试题

土地估价师《案例与报告》：中国土地估价师协会试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、我国现行税收体系中，城镇土地使用税属于。

A：流转税B：收益税C：财产税D：资源税E：35％～50％2、土地价格按（）方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。

A.土地权利 B.土地的存在形态 C.土地价格形成 D.土地价格使用目的3、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》规定，大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置应当遵循原则的包括__。

A．以人为本，保障移民的合法权益，满足移民生存与发展的需求B．可持续发展与资源综合开发利用、生态环境保护相协调C．顾全大局，服从国家整体安排，兼顾国家、集体、个人利益D．因地制宜，统筹规划E．节约利用土地，合理规划工程占地，提高移民规模4、因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦。

复垦的土地应当优先用于__。

A．农业B．复垦单位的生产建设C．工业D．房地产开发5、标定地价是地价的一种。

A：基准B：市场交易C：宗地D：拍卖E：时间因素6、保险责任开始时间是指__的时间。

A．保险人开始承担保险责任B．保险人与被保险人签订合同C．被保险人交付保险费D．被保险人发生事故7、会计处理方法和程序前后各期一般。

A：应该一致，不能随意变动B：在任何情况下都不能变动C：可以随意变动D：以上表述均不对E：土地8、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对的比较。

【2004年考试真题】A：产品的市场价格与生产价格B：产品的生产价格与社会平均价格C：产品的社会平均价格与生产要素价格D：边际产品价格与生产要素价格E：时间因素9、路线价是不同用途土地分别测算的路线价区段的__。

A．基准地价B．标准地价C．平均价格D．买卖价格10、__是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法律文件的总称。

土地估价案例与报告-案例分析题_2

土地估价案例与报告-案例分析题1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。

宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。

企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。

土地使用无特别限制。

在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。

企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。

土地使用无特别限制。

根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。

该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。

2009年土地估价桉例与报告经典题

2009年土地估价案例与报告经典题（1）A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。

B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。

2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。

为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。

而B评估公司认为自己没有责任。

请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。

(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。

(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。

(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。

(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。

(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B 公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

2009年土地估价案例与报告经典题（2）某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。

(2)可采取哪几种估价方法?答：假设开发法，市场比较法。

若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

1) 简述评估技术路线;假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。

土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷8及答案与解析.doc

土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷8及答案与解析【正确答案】该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。

因为：(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

2【正确答案】(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

3【正确答案】对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

(1)土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

4【正确答案】对于宗地D应由政府无偿收回，因为：根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

5【正确答案】作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。

挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

6【正确答案】(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。

3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。

4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

土地估价案例与报告-案例分析题

土地估价案例与报告-案例分析题1、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作？2、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

可采取哪几种估价方法？3、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

简述评估技术路线。

4、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

应收集审核的资料有哪些？5、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

（1）采用市场比较法时，选取可比案例应考虑的因素包括哪些内容？（2）采用市场比较法时，确认比准价格的方法有哪几种？6、A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。

B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2009年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。

[工程类试卷]土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷8及答案与解析

土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷8及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。

0 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20 000m2。

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8 500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7 000／m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1 500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3 000 m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2．0—3．5。

请根据以上情况．回答下列问题：1 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。

2 为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。

3 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?4 根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。

5 该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。

6 市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?二、报告判读题6 下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。

土地估价师考试案例与报告真题

第一部分案例分析(共2题，120分。

请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。

请在题目下方空白处答题)案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。

下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

(4)2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。

(5)2002年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。

委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。

2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。

2016土地估价师《案例与报告》：样点地价考试试题

2016土地估价师《案例与报告》：样点地价考试试题2016土地估价师《案例与报告》：样点地价考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于土地经济供给的叙述，错误的是．【2009年考试真题】A：建筑用地的经济供给弹性相对大于耕地B：土地集约利用和提高产出量可以增加经济供给C：土地经济供给的增加可以超越自然供给范围D：社会需求结构的变化引起土地经济供给的变化E：土地2、现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为1．5。

经调查某一比较案例G的地价为3500元/平方米，容积率为1．3。

据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0．1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%，则比较案例G经容积率修正后的地价为__元/平方米。

A．3804B．3850C．3858D．40383、计算房地纯收益的公式为__。

A．房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费B．房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金C．房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费D．房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金4、在国有企业改制为股份公司的资产评估中，若资产评估价值小于原资产账面价值，差额应__。

A．冲减资本公积B．计提资产减值准备C．冲减盈余公积D．计入当期营业外支出5、建筑物估价的方法有__。

A．重置价格折旧法B．成本法C．建筑物残余法D．市场比较法E．对照法6、与土地质量呈正相关关系的因子有__。

A．交通区位B．城镇对外辐射能力C．城镇交通条件指数D．区域农业人口人均耕地E．供、排水状况7、有一块1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年．其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为元(利息计算按复利方式，结果保留到整数位)。

土地估价案例与报告-8_真题(含答案与解析)-交互(781)

土地估价案例与报告-8(总分100, 做题时间90分钟)一、案例分析题2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题(一)某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。

2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。

后经规划部门同意，将容积率调整为3。

根据出让合同的有关条款，如果在3年之内按照对历史情况的补充处理适当调整规划，不作为重新供地批复，开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。

当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。

问题：SSS_TEXT_QUSTI1.最后选择“算式1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。

分值: 4从政府收取地价收益最大化出发，算式优选顺序为：算式4、算式1、算式3、算式2；或优选顺序为：算式1、算式4、算式3、算式2。

分析理由：(1)算式4。

拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式4方案最优。

(2)算式1。

当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式1方案最优。

(3)算式3。

是原容积率下的评估楼面地价补交，算式3的补交地价比算式4与算式1少，但比算式2多。

(4)算式2。

是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有可能会出现负值。

注册土地估价师《案例与报告》习题及答案

注册土地估价师《案例与报告》习题及答案一、单选题:1.在通货膨胀严重时，多采用()A.选择性货币政策B.紧缩性货币政策C.补充性货币政策D.扩张性货币政策标准答案：B2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。

A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标标准答案：B3.在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。

A.市场供给过剩B.市场失灵C.不成熟市场D.市场匮乏标准答案：B4.证券保证金比率属于()A.选择性货币政策工具B.一般性货币政策工具C.补充性货币政策工具D.特殊性货币政策工具标准答案：A解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。

选择性货币政策工具：优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。

补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。

5.风象、气温、日照等属于()A.地貌条件B.地质条件C.水文条件D.气候条件标准答案：D6、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项()属国家标准。

A.《城镇土地估价规程》B.《农用地分等规程》C.《农用地估价规程》D.《城市地价动态监测技术规范》标准答案：A解析：国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。

7、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项()属行业标准。

A.《城镇土地分等定级规程》B.《农用地分等规程》C.《土地估价报告规范格式》D.《城市地价动态监测技术规范》标准答案：B解析：行业标准有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。

8、以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项()属技术标准。