土地-基准地价修正法测算表
测算表-酒店用地-市场法、剩余法、基准地价系数修正法
45,459,082元 6,827,466元 按年总收入的 3,689,529元 按建筑物重置价值的 1,106,859元 按建筑物重置价值的 24,168,020元 按年总收入的 9,667,208元 按年总收入的 5.65%计 0.50%计 0.15%计 20.00%计 8.00%计
75,381,018元 年总收入-年总支出
28,600元 1,293,946,399元 28,642元
V = a / (r-s) * [ 1- ( (1+s)/(1+r) )n ]
项目
金额 120,840,100元 计容建筑面积 58,341,600元 入住率 42,318,203元 客房间数 20,180,297元 平均入住单价
备注
45,177平方米 60.00% 333间 800元/间
收 益 法 评 估 测 算 过 程 表
序号 一 年总收入 客房收入 餐饮收入 其他收入 二 1 2 3 4 4 三 四 五 六 七 年总支出 税金 修缮费 保险费 经营费用 管理费用 年纯收益 (a) 还原利率 (r) 纯收益递增比率 (s) 收益年限 (n) 评估测算值 总价 (V) 单价 八 评估取整 单价
5.00% 一年期贷款利率
4.90%计 6.00%
投资收益率
2.00%
24.96
剩余土地使用年限
Байду номын сангаас
26.96年
120840099.4 48.28% 35.02% 16.70% 相关取值参考2016年星级酒店营收统计数据，可从旅游局网站查询
20%-30% 8%-10%
旅游局网站查询
住宅用地基准地价修正系数
0
-0.5
-1.0
必选
因素
规划限制条件
0.03
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
宗地个别条件
必选
因素
容积率
参见容积率修正系数表
土地开发状态
依据土地开发程度直接修正
房屋（拟建）朝向
0
-
-
宗地临路条件
0
-
-
宗地距公交站点距离
0
-
-
接近文教医疗设施程度
0
-
-
接近农贸市场程度
0
-
-
宗地周围土地利用类型
0
-
0.05
1.2
0.6
0
-0.5
-1.0
距小区级商服中心距离
0.04
1.0
0.5
0
-0.4
-0.8
距街区级商服中心距离
0.03
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
必
选
因
素
道路通达度
0.11
2.6
1.3
0
-1.1
-2.2
公交便捷度
0.12
2.8
1.4
0
-1.2
-2.4
距火车站距离
0.05
1.2
0.6
0
-0.5
必选
因素
容积率
参见容积率修正系数表
土地开发状态
依据土地开发程度直接修正
房屋（拟建）朝向
0.0
0.0
0
-1.8
-3.6
宗地临路条件
3.0
1.5
0
-1.5
基准地价修正系数表
2 0.934 3.6 0.617
2.2 0.879 4 0.579
较劣（%） 0~-6 0~-4 0~-3 ~-2
劣（%） （-6~-11） （-4~-8） （-3~-6） （-2~-4）
工业用地其他个别因素修正系数表 优劣度 影响因素 好 较好 一般 较劣 劣
形状
规则，利于成 形 较规则
——
形状较不规 则，对布局影 形状不规则， 响不大 较难布局
住宅用地区区域因素修正系数表 区域因素 繁华程度 交通条件 基础设施状况 环境状况 规划前景 住宅集聚度 权重值 整体修正幅度 （%） 优（%） 0.112 5~-6 5~3 0.14 6~-7 6~3 0.295 0.201 0.079 0.172 12~-13 8~-9 3~-4 7~-8 12~6 8~4 3~1.5 7~4 较优（%） 3~0 3~0 6~0 4~0 1.5~0 4~0 一般（%） 较劣（%） 0 0~-3 0 0~-4 0 0 0 0 0~-7 0~-5 0~-2 0~-4 劣（%） （-6~-6） （-4~-7） （-7~-13） （-5~-9） （-2~-4） （-4~-8）
地形 地质 修正系数 （%）
地势平坦 地质条件好 110~105
地势较平坦， 地势较平坦， 地势不太平 地势很不平 坡度<2%，对 坡度<5%，对 坦，需考虑坡 坦，需经过平 建筑无影响 建筑影响较小 度的影响 整才能使用 地质条件较好 —— 105~100 地质条件较劣 地质条件恶劣 100 100~95 95~90
<=0.5 2.1678 2.4 0.829 4.5 0.54
1 1.4019 2.6 0.785 5 0.509
区域因环境状况 0.196 规划前景 0.121
土地基准地价修正系数表 Microsoft Excel 工作表
未来土地利用 未来土地利用以工 以住宅和公共 业、仓储为主 设施为主 住宅 工业、仓储 无利也无弊 有一定影响
淮安市市区三级地商业用地宗地地价修正系数说明表 宗地修正系数、评价等级 优 较优 地处三级商服 距三级商服中心距 中心内或商业 离＜150m或商业路 路线；或距一 线延伸段；或距一 级商服中心距 距商服中心距离 级商服中心距离 离＜1200m或 商服繁 1200-1500m或距二 华 距二级商服中 级商服中心距离 心距离＜ 1000-1200m 1000m 企业职能数 公交便捷度 道路通 道路类型 达度 道路宽度 交通条 距火车站距离 对外交 件 通便利 距汽车站距离 度 距码头距离 路网密度 区域交通管制 企业数量多， 职能齐全 距公交车站＜ 100m 混合型主干道 ＞30m ＜6.0km ＜1.5km ＜1.5km 大 无限制 企业数量较多，职 能较齐全 距公交车站100－ 150m 生活型主干道 25-30m 6.0-7.0km 1.5-2.0km 1.5-2.0km 较大 货车禁止通行
未来土地利用 未来土地利用以工 以住宅和公共 业、仓储为主 设施为主 住宅 工业、仓储 无利也无弊 有一定影响
淮安市市区四级地商业用地宗地地价修正系数说明表 宗地修正系数、评价等级 优 较优
商服繁 华
距商服中心距离
企业职能数 公交便捷度 道路通 道路类型 达度 道路宽度 距火车站距离 交通条 对外交 通便利 距汽车站距离 件 度 距码头距离 路网密度 区域交通管制 人 流 量 形状
未来土地利用 未来土地利用以工 以住宅和公共 业、仓储为主 设施为主 住宅 工业、仓储 无利也无弊 有一定影响
淮安市市区五级地商业用地宗地地价修正系数说明表 宗地修正系数、评价等级 优 较优 区域人口密度 区域人口密度较 大，人流量 大，人流量较大， 大，宗地周围 距商服中心距离 宗地周围商业已初 商服繁 商业已形成一 具规模，网点数量 华 定规模，网点 较多 数量多 企业数量多， 企业数量较多，职 企业职能数 职能齐全 能较齐全 距公交车站＜ 距公交车站150公交便捷度 150m 200m 重要的生活型 重要的交通型次干 道路通 道路类型 次干道 道 达度 20-25m ＞25m 道路宽度 交通条 对外交 距火车站距离 5.0-6.0km ＜5.0km 件 3.0-4.0km 通便利 距汽车站距离 ＜3.0km 度 0.8-1.8km ＜0.8km 距码头距离 路网密度 大 较大 区域交通管制 人 流 量 形状 无限制 大 矩形 货车禁止通行 较大 近似矩形 对土地利用略有影 响 地基较好，承载力 较大，一般商业建 筑建设时还需作较 简单的基础处理 6-9m 3-6m 一面临主街道 未来土地利用以商 业、住宅为主 商住 较有利
土地评估各方法综合测算表
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
土地 (基准地价法)
用地。
指用于地面停放和保管车
停车楼、 库用地
辆及其附属设施的项目用 1.0 地，不包括公共汽车站场 交通运输用地
及交通运输站的停车场所
用地。
铁路用地 公路用地
铁路用地指用于铁道线
路、轻轨、场站的用地。
1.0 包括设计内的路堤、路 交通运输用地
堑、道沟、桥梁、林木等
用地。
公路用地指用于国道、省
道、县道、乡道及高速公
公寓式酒店）、饭店、旅
馆、招待所、度假村等。
大型商贸综合体是独立
的、用地面积不低于
商业基
20000㎡，容积率不低于
准地价
3.5的集零售、销售、餐
饮、连锁商场、百货商
大型商贸
场、酒店、商务、金融、
综合体、 一般商务
0.85
办公等于一体的大型商业 专业整体项目场所用地；
金融用地
商务金融用地是指企业、
服务业等办公用地，以及
普通住宅等用地。 别墅、低密度住宅用地特
密度住宅
3.0 指容积率小于1.0的别
用地
墅、低密度住宅用地。
工业用地指工业生产及直
工业用地
1.0 接为工业生产服务的附属
商服用地
商服用地
商服用地 住宅用地 住宅用地 工业用地
工业基
设施用地。
准地价
采矿用地指采矿、采石、
采矿用地
1.0
采砂（沙）场，盐田，砖 瓦窑等地面生产用地及尾
1.0
路的用地。包括设计内的 路堤、路堑、道沟、桥
交通运输用地
梁、林木及直接为其服务
工业基
的附属用地。
汽车站及 准地价 其他附属
用地
1.0
汽车站、停车场及其他附
土地评估计算表综合版(包含各种方法)
土地级别 项目位置 因素与因子 期日修正 距商服中心(米) 繁华程度 距宾馆(米) 距集贸市场(米) 临街道路状况 距公交站点(米) 交通条件 距火车站(米) 长途汽车站(米) 距高速路口(米) 供水状况 排水状况 供电状况 距医院(米) 距邮政局、所（米） 距幼儿园(米) 基础公用设施 状况 距中学(米) 距小学(米) 距图书馆(米) 距体育馆场(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 水污染 环境状况 大气污染 噪声污泥 绿地覆盖率 城市规划 道路规划 用地规划 Ⅱ 0 优劣度 一般 较劣 较劣 一般 较优 较劣 较劣 较劣 优 一般 优 较劣 优 一般 一般 较优 较劣 一般 较劣 一般 一般 优 较优 较优 一般 一般 一般 ∑k 容积率 楼层 使用年期 个别因素状况 宗地面积 宗地形状 建筑物朝向 景观 开发程度 楼面总地价(万元) 计算地价 楼面单价(元/平方米) 土地单价(元/平方米) V=Vlb×(1+∑ki)×kj×S 楼面总地价/建筑面积 楼面总地价/土地面积 6.24 6 68.4 一般 一般 南 无特殊景观 五通一平 依据规划设计或现状 共六层位于第五层 法定年限减去已使用的年限 面积对土地利用无不良影响 形状对土地利用无不良影响 土地面积 建筑面积 因子说明 基准地价评估基准日至估价时日区域内地价波 动不大，不作修正 250-550 650-850 550-700 生活型次干道或交通型主干道 100-150 6000-7000 2800-3500 2100-2700 好 一般 好 1100-1300 ＜200 200-300 350-550 200-300 1100-1300 850-1200 1200-1500 350-550 350-550 无污染 基本无污染 基本无污染 一般 无限制 一般住宅区 5678 0 基准地价 700 修正系数 1.00 0 -0.0055 -0.0084 0 0.0033 -0.0038 -0.0048 -0.0026 0.0042 0 0.0039 -0.0025 0.0007 0 0 0.0007 -0.0015 0 -0.0012 0 0 0.0025 0.0011 0.0012 0 0 0 -0.0127 0.539 1.00 0.9993 1 1 1.02 1.00 1 0 请输入建筑面 积 0
基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板
基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板总价值=基准地价系数×土地面积×建筑面积×建筑品质修正系数其中，建筑品质修正系数是根据建筑物的实际情况来确定的，可以考虑建筑物的使用年限、装修情况和维护情况等因素。
成本法：成本法是一种基于建筑物实际建造成本来确定其价值的房地产估价方法。
以下是成本法的计算公式：总价值=土地价值+建筑物价值-折旧值其中，土地价值是根据当地土地市场情况和评估师的经验来确定的；建筑物价值是实际建造成本，可以通过询问建筑商或查阅相关资料来确定；折旧值是根据建筑物的使用年限和使用状况来确定的，可以按照固定比例进行计算。
以下是一个使用基准地价系数修正法和成本法计算房地产价值的实例：假设一些房地产项目的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，基准地价系数为5000，建筑品质修正系数为0.9，土地价值为100万元，建筑物价值为200万元，折旧值为50万元。
根据基准地价系数修正法的计算公式，总价值=5000×500×1000×0.9=2250万元。
根据成本法的计算公式，总价值=100+200-50=250万元。
通过对比可以发现，基准地价系数修正法得出的总价值较低，这是因为它只考虑了土地和建筑面积，而没有考虑建筑物的实际价值。
而成本法综合考虑了土地价值、建筑物的实际建造成本和折旧情况，得出的总价值较为全面和准确。
总而言之，基准地价系数修正法和成本法是两种常用的房地产估价方法，根据实际情况选择合适的方法进行估价是非常重要的。
无论使用哪种方法，都需要获得准确的参数数值和合理的修正系数，以确保估价结果的准确性和可信度。
基准地价系数修正法
房地产投资增势趋缓。
1季度，商品房销售额亿元；商品房销售面积万平方米。
B、基准地价系数修正法：基准地价成果及内涵基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。
估价期日为2004年1月1日。
根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。
其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：待估宗地价值=Pzg =[Pss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S，其中：Pzg—为待估宗地地价Pss—为待估宗地对应的区片（段）地价∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层）∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度）F—开发程度修正S—宗地土地面积具体测算如下：基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为元/平方米。
（1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。
土地评估计算表格(市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法)(自动生成)
市场法结果 成本法结果 加权平均 土地面积
元/平方米 17210 935.87 12328 证载土地面积
万元/亩 1147 62 822 3466.59
权重 0.7 0.3
评估总价 ############## 元
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
工业用地评 估结果 评估总价
1113
1886.9 平米
2,100,108.57 元 ############## 元
比较因素条件指数表
待估宗地 位置 比较案例价格（元/平方 米） 交易情况 交易方式 交易日期 交易用途 使用年限 容积率 基础设施完善度 公用设施完备度 道路通达度 区域因素 对外交通便利度 环境质量优劣度 商服繁华影响度 人口密度 区域因素分值 宗地位置 宗地面积 形状 临街状况 个别因素 宗地内基础设施 水平 地势、地质 水文状况 规划限制条件 个别因素分值 昆明市小坝西 村 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 案例A 昆明市盘龙区 穿金路715号 13,526.01 100 100 96 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84 案例B 昆明市西山区 永昌街道办事 15,305.17 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 95 104 95 95 100 100 100 100 89 案例C 昆明市官渡区 吴井路街道办 14,400.36 100 100 100 100 100 110 100 100 90 100 100 100 100 90 90 104 95 95 100 100 100 100 84
南京市市区土地地价修正系数表
①基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
A．基准地价成果介绍及内涵根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。
其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、土地平整），不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
工业用途基准地价见下表。
表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2式中：K1──期日修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K3──容积率修正系数K2──土地使用年期修正系数D．区域因素及个别因素修正（∑K）根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
续表续表编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表5-30、表5-31。
表5-30 宗地A－E影响因素说明、优劣程度及修正系数表表5-31 宗地F－G影响因素说明、优劣程度及修正系数表E．容积率修正系数K3待估宗地符合城市规划容积率要求，因此对此项不做调整，容积率修正系数为1。
工业用地基准地价修正系数说明表
距离单位：米
因素
微观因素
优
较优
一般
较劣
劣
交通条
件
道路通达度
好
较好
一般
较差
差
对外交通便利程度
便利
较便利
一般
不甚便利
不便利
基础设
施状况
供水
有保
障
基本有保障一般Fra bibliotek较差差
排水
好
较好
一般
较差
差
电讯
方便
较方便
一般
不甚方便
不方便
宗地
条件
相关企业聚集效益
高
较高
一般
较低
低
宗地形状、面积
有利于
建厂房
建J房梢
有不利
不利于
建厂房
一级工业用地基准地价修正系数说明表
因素
微观因素
变化
幅度
优
较优
一般
劣
较劣
交通条
件
道路通达度
8.59
Z
-8.59
8.59
4.29
0
-4.29
-8.59
对外交通便利程度
5.85
-5.85
5.85
2.92
0
-2.92
-5.85
基础设
施状况
供水
7.02
-7.02
7.02
3.51
0
-2.64
-5.28
对外交通便利程度
3.60
Z
-3.60
3.60
1.80
0
-1.80
-3.60
基础设
土地-基准地价修正法测算表
第一步：待估宗地影响因素指标说明影响因素条件说明优劣度商业繁华度商业不繁华较差交通便捷度距主次干道距离一般环境质量优劣度环境质量较优较优基础设施状况六通一平较优规划限制条件一般限制一般宗地形状形状较规整一般宗地深度宗地深度一般一般地基承载力坚固稳定较优综合修正系数∑K =第二步：确定年期修正系数K待估宗地土地使用权的总年限为50已使用年限请在空白的单元格内录入使用土地剩余年限44剩余44年。
有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]银行贷款利率5.31%存款利率请在空白的单元格内录入当前一般取一年期利率为准。
m—剩余土地使用年期，为44年n—法定土地使用年期，为50年则 K= 0.9538第三步：4.确定基准日修正系数哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。
因此取容积率取1空白单元格允许手动修改，但第四步：确定容积率修正系数1空白单元格允许手动修改，但第五步：确定待估宗地地价土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 基准地价系数修正法评估过程参见下表：待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表土地等级哈尔滨市哈平路三级4050.1610.95381请根据待估宗因素修正系数和综合修正系数系数列对各因素进行修正。
0.0400062.25%r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。
待估宗地容积率小于1，根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系修正系数-0.0300.10.050.16容积率修正系数宗地位置基准地价（元/m 2）综合修正系数期日修正系数使用年期修正系数请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。
基准地价因素修正系数表
-2.97 -1.95 -1.70 -1.86 -1.05 -1.09 -15.27
-5.94 -3.9 -3.4 -3.72 -2.09 -2.17 -30.52
一般 0 0 0 0 0 0 0 0
较劣 -3.59 -2.30 -1.51 -1.32 -1.44 -0.81 -0.84 -11.81
Hale Waihona Puke 一级商业用地区域因素修正系数表 因子 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 距集贸市场距离 距公交站点距离 距汽车客运站距离 道路通达状况 人口密度 合计 权重 0.3045 0.1947 0.1279 0.1115 0.1217 0.0685 0.0712 1 优 5.26 3.36 2.21 1.93 2.1 1.18 1.23 17.27 较优 2.63 1.68 1.11 1.97 1.05 0.59 0.61 9.64
五级商业用地区域因素修正系数表 因子 距市级商服中心距离 距区级商服中心距离 距集贸市场距离 距公交站点距离 权重 0.3045 0.1947 0.1279 0.1115 优 5.3 3.38 2.22 1.94 较优 2.65 1.69 1.11 0.97
距汽车客运站距离 道路通达状况 人口密度 合计
劣 -7.18 -4.59 -3.01 -2.63 -2.87 -1.62 -1.68 -23.58
一般 0 0 0 0
较劣 -3.97 -2.54 -1.67 -1.46
劣 -7.94 -5.08 -3.33 -2.91
0 0 0 0
-1.59 -0.90 -0.93 -13.06
-3.17 -1.79 -1.86 -26.08
三级商业用地区域因素修正系数表 因子 距市级商服中心距离 权重 0.3045 优 6.25 较优 3.12
基准地价系数修正法模板
（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
3、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。
综合用地基准地价修正法测算实例
基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。
问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。
分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。
有路线价，商服用地部分应用公式：P商二路线价X K Y X K ZX（1 + Kt） x KsX K a X K C X KdXKp+ K ;住宅用地部分应用公式：P商二区片价x (1+EKi) X AVx KzX ( 1 + K) x KXK+K。
估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。
土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路一南华路），路线价标准为2620 元/平方米。
（二）确定影响估价对象价格的修正系数1、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。
即：K Y =lo2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31日相差不大。
故修正系数为0o3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。
应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。
根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0. 01=1. 600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52. 15%、第二层地价分摊为18. 92%,合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的 高低，故应做宗地面积影响修正。
住宅用地基准地价修正系数说明表
-2.66
-5.33
自然
条件
文体设施方便程度
2.16--—2.13
2.16
1.08
0
-1.06
-2.13
洪涝灾害
3.24-—3.20
3.24
1.62
0
-1.60
-3.20
污染状况
1.80--—1.78
1.80
0.90
0
-0.89
-1.78
宗地
条件
周围土地利用类型
2.52--—2.49
2.52
1.26
0
-2.86
-5.73
公用设施完备度
5.27--—5.73
5.73
2.63
0
-2.86
-5.73
自然
条件
文体设施方便程度
2.10--—2.29
2.10
1.05
0
-1.14
-2.29
洪涝灾害
3.16-—3.44
3.16
1.58
0
-1.72
-3.44
污染状况
1.76--—1.91
1.76
0.88
0
-0.95
三级住宅用地基准地价修正系数表
修正因素
微观因素
修正程度
修正系数
繁华程度
距商服中心距离
基础设施状况
生活设施完善度
公用设施完备度
自然条件
文体设施方便程度
洪涝灾害
污染状况
宗地条件
周围土地利用类型
房屋朝向
宗地形状、面积
容积率
合计
四级住宅用地基准地价修正系数说明表
距离单位：米
因素
编制基准地价修正系数表及指标说明表
体用地 自治组织等用地
准地价
082
新闻出 版用地
指用于广播电台、电视台、电影厂、 住宅基 报社、杂志社、通讯社、出版社等 准地价
1.00
的用地。
083 科教用 指用于各类教育，独立的科研、勘 住宅基 1.00
地
测、设计、技术推广、科普等用地。 准地价
公共
084
医卫慈
指用于医疗保健、卫生防疫、急救 康复、医检药检、福利救助等的用
商业基 1.20 准地价
102
公路用
指用于国道、省道、县道和乡道的 用地。包括设计内的路堤、路堑、 桥梁、汽车停靠站、林木等。
工业基 1.00 准地价
地
包括汽车站、高速公路服务区内商 场、酒店、加油站、旅馆等配套服 务设施用地。
商业基 1.20 准地价
指用于城镇、村庄内部公用道路
工业基 1.00
103 街巷用 （含立交桥）及行道树的用地。
是将基准地价定义的年期修正到宗地评估的实际需要的年期，其修正系数 K=[1-1/（1+r） m]/[1-1/(1+r)n]
式中 r—土地还原利率 m—待估宗地的使用年限 n-所用基准地价的年期
3、土地开发程度修正
本次基准地价所设定的土地开发程度依各级别内的平均开发程度而定。当待估宗地的土地
开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土
091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第一步：待估宗地影响因素指标说明
影响因素
条件说明
优劣度
商业繁华度商业不繁华较差交通便捷度距主次干道距离一般环境质量优劣度环境质量较优较优基础设施状况六通一平较优规划限制条件一般限制一般宗地形状形状较规整一般宗地深度宗地深度一般一般地基承载力坚固稳定
较优综合修正系数
∑K =
第二步：确定年期修正系数K
待估宗地土地使用权的总年限为
50已使用年限请在空白的单元格内录入使用
土地剩余年限
44
剩余44年。
有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]
银行贷款利率
5.31%存款利率请在空白的单元格内录入当前一般取一年期利率为准。
m—剩余土地使用年期，为44年n—法定土地使用年期，为50年
则 K= 0.9538
第三步：4.确定基准日修正系数
哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。
因此取容积率取
1
空白单元格允许手动修改，但
第四步：确定容积率修正系数
1
空白单元格允许手动修改，但
第五步：确定待估宗地地价
土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
基准地价系数修正法评估过程参见下表：待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表
土地等级哈尔滨市哈平路
三级405
0.1610.9538
1
请根据待估宗
素修正系数和综合修正系数。
列对各因素进行修正。
0.040006
2.25%r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款
利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。
待估宗地容积率小于1，根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系
修正系数
-0.0300.10.05
0.16
容积率修正系数
宗地位置
基准地价（元/m 2）综合修正
系数期日修
正系数使用年期修正系数
请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。
请在空白的单元格内录入当前银行的贷款和存款的利率，一般取一年期利率为准。
空白单元格允许手动修改，但当地价无多大的变化时默认值为1空白单元格允许手动修改，但当容积率小于1时默认值为1
448.00
待估宗地实际调查资料，确定待估宗地各因素修正系数和综合修正系数。
请在该表中修正系数列对各因素进行修正。
单位地价（元/m 2）。