城镇土地定级
城镇土地分等定级规程(GBT18507-2001)
1. 总则1. 1 土地分等定级的任务与目的土地分等定级是地籍管理的重要组成部分。
根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。
1. 2 土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映全国城镇之间土地的地域差异。
土地等的顺序在全国范围内统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本规程适用于各城镇内土地级的评定工作。
各城镇间土地等的评定规程另行制定。
1. 3 土地定级对象及工作单位土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。
土地定级工作以城镇整体为单位进行。
城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
1. 4 土地定级原则1. 4. 1 综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异；1. 4. 2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级；1. 4. 3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级；1. 4. 4 级差收益原则土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据；1. 4. 5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。
1. 5 土地定级工作内容a.准备工作及外业调查；b.定级因素资料整理及定量化；c.单元分值计算及土地级评定、测算；d.编制土地级别总图及量算面积；e.土地级的边界落实及分宗整理；f.编写土地定级报告；g.土地定级成果验收；h.成果归档和资料更新。
城镇土地定级规程
城镇土地定级规程一、城镇土地定级的背景与意义城镇土地定级是城镇土地管理的基础工作之一，通过对城镇土地进行分类和定级，可以科学合理地利用土地资源，促进城镇发展，提高土地利用效益。
同时，城镇土地定级还可以提供一定的依据和保障，用于土地征收、土地出让、土地使用权划转等相关事务的处理。
二、城镇土地定级的原则和依据城镇土地定级的原则主要包括公平公正、科学合理、依法依规等。
在城镇土地定级的过程中，需要综合考虑土地的自然特征、地理位置、土地用途等因素，根据相关法律法规和规划要求进行划定。
三、城镇土地定级的分类和标准城镇土地定级一般按照土地的用途和功能进行分类，常见的分类包括住宅用地、商业用地、工业用地、交通用地、公共设施用地等。
每种土地用途都有相应的标准和要求，比如住宅用地可以根据居住人口密度、建筑物高度、绿化率等指标进行定级。
四、城镇土地定级的程序和方法城镇土地定级的程序一般包括立项、调研、划定、公示和审批等环节。
在具体的定级过程中，可以采用现场勘测、数据分析、专家评审等多种方法，确保定级结果的准确性和可信度。
五、城镇土地定级的管理和监督城镇土地定级工作需要建立健全的管理和监督机制，确保定级工作的规范性和公正性。
相关部门需要加强对城镇土地定级工作的指导和监督，及时纠正和处理定级过程中出现的问题和不正之处。
六、城镇土地定级的应用和价值城镇土地定级结果可以用于土地管理和土地资源的合理配置。
根据定级结果，可以科学规划城镇的用地结构，合理安排土地用途，提高城镇土地的利用效益和经济价值。
七、城镇土地定级的挑战和改进城镇土地定级工作面临着一些挑战，比如土地用途混乱、数据不准确、标准不统一等问题。
为了改进城镇土地定级工作，需要加强对土地用途和功能的研究，制定更加科学合理的定级标准和方法，提高定级工作的准确性和可操作性。
城镇土地定级规程是城镇土地管理中的重要环节，通过科学合理地对城镇土地进行分类和定级，可以促进城镇发展，提高土地利用效益。
城市土地等级划分标准
城市土地等级划分标准
城市土地等级划分标准
一、一级城市土地
1、一级城市土地分为两类：城镇建设用地和经营性用地。
①城镇建设用地：指供居住、公共教育、公共卫生、城市绿化等公共
服务设施、重要公共性基础设施以及相应技术服务用地。
②经营性用地：指为经营性项目服务、营利性经营活动所需的用地范围。
二、二级城市土地
1、二级城市土地分为两类：产业用地和其他用地。
①产业用地：指具有一定的产业技术特征，满足特定行业需求的场地，主要包括企业小规模制造业、信息服务业等产业用地。
②其他用地：指满足居住、商业、公共教育、文化娱乐、体育健身及
社会福利等非金融服务业态的用地范围。
三、三级城市土地
1、三级城市土地分为两类：旅游用地和农业用地。
①旅游用地：凡是满足旅游需求的自然资源、风景名胜、历史文化遗存、水利枢纽及服务业用地均属于旅游用地。
②农业用地：包括有利农业生产及经营的耕地、林地、草地、湿地等
用地。
四、四级城市土地
1、四级城市土地分为两类：公共服务性用地和特殊用地。
①公共服务性用地：指为保护环境、水源、野生动植物提供的自然保护区和公共服务设施用地等。
②特殊用地：指供军事、外交、太空、航空、电力、林业及金融等特殊用途需要使用的用地范围。
第六章 城镇土地定级(2)
多因素综合评定法土地定级技术流程
a.建立城镇土地定级的因素指标体系；
b. 确定各因素的 权重； c.划分定级单元
d.计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分
值的对照表； e.计算定级单元内各因素分值，各分值加权求和计算总分值，按
总分值的分布规律，初步划分土地级；
商服
交通 环境
52
36 12
49
37 14
50
40 10
55
35 10
55
30 14
60
30 10
55
34 11
4.14
3.76 3.24
0.08
0.11 0.29
定级因素
商服
交通
环境
上一轮均值
上一轮标准差 重要性排序 权重值
55
4.14 1 0.55
34
3.76 2 0.34
11
3.24 3 0.11
专家 因素 1 商服 55 2 55 3 55 4 55 5 55 6 55 7 56 8 55 均值 标准差 55 0.33 标准差与 均值之比 0.01
交通
环境
36
10
34
11
36
9
35
10
35
10
35
10
35
9
33
12
35
10
0.83
0.93
0.10
0.09
定级因素
统计后，求出均值和标准差。
• 权重测定结果数据处理：
定 性
量化
分 值 等 级
求出各种评估意见的概率 分布
• 公式：
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
02
发展趋势
01
03
评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
04
05
将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
https://
通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
城镇土地分等定级
土地估价：
（二）城镇土地分等定级
城镇土地分等定级：对城镇土地的自然和经济 属性及其在社会活动中的地位作用综合分析的
基础上，划分土地等级。
揭示了城镇不同区位条件下土地价值的差
异规律，并为城镇土地价格的评估提供基础。
1、城镇土地分等
“城镇土地等”：反映该区域不同城镇之间利用土地
效益高低的差异;土地等的顺序是在各城镇间进 行排列。我国已统一对全国的城镇进行了土地等
（3）定级单元的划分：
土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地 特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值 计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有 主导因素法 即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定 数目特征点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选 择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区 域划分为一个单元。 叠置法 将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一 致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。 网格法
e
M j
e
n
M ij
eM j——i级商服功能对j单元的作用分；n ——商服中心的级别数目。
M eij
面状土地因素（基础设施状况、自然条件和绿地
状况等 ）分值的计算方法：
作用分值采用的模型
ei 100 X i X min X max X min
ei——某土地指标值的作用分；
果有三种，设有A、B两因素，若A比B重要 （给A因素赋值1，给B赋值0）；若A与B同等 重要（给A、B各赋值0.5）；若B比A重要 （给A因素赋值0，给B赋值1） 层次分析法：对定级因素相对重要性进行判 别，组成矩阵，计算权重值
城镇土地分等定级
城镇区 必选 位因素
城镇聚 必选 集规模 因素
城镇人口规模
城镇人口密度
城镇非农业规模 城镇工业经济规模
城镇人口密度
城镇二三产业值 城镇工业销售收入
备选
备选 备选
21
第二节 城镇土地分等
因素层 选择要求 因子层 评价指标 城镇人均铺装道路 面积 城镇人均生活用水 量 城镇气化率 城镇排水管道密度 选择要求 必选 备选 备选 备选
11
第一节 土地分等定级基本原理
二、土地分等定级的理论基础
（三）地价理论
P=(R—C)/r
式中：P——地价； R——预期总收益，指在正常管理水平、正常市场状况、最佳土 地利用形态时的收益； C——预期总成本，它包括各种税收、营运成本、建筑物折旧等； r——资本还原率，与一般通行利率、投资风险等有关。
18
第二节 城镇土地分等
• 一、城镇土地分等的程序
• （一）城镇土地分等准备工作 • 2、各种表格准备 ▫ 土地分等工作由土地行政主管 • 有选择性地从《城镇土 部门组织实施。 地分等定级规程》附录 ▫ 1、计划方案准备 ▫ 内容包括： 表格中选择工作表格。 开展城镇土地分等的区域和 • 3、工作图件准备 范围； 分等工作的组织和领导； ▫ 准备有关编制分等成果 时间划分和经费预算； 图和资料图所需的工作 需要的技术资料和图件资料； 分等成果图； 底图。 分等技术方案。
适宜性评价
√ 效益性评价
现状评价
预期评价
定性评价
定量评价
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
4
第一节 土地分等定级基本原理
一、相关概念
（二）城镇土地等
反映城镇之间的土地的地域差异。 它是将各城镇看作是一个点，研究整个城镇在各
土地经济评价(城镇土地分等定级)
3. 因素分值的计算
学校、医院、 副食店、邮电
所、储蓄所
飞机场、火车 站、港口、长
途汽车站
影剧院、俱乐 部、体育馆、
游乐园等
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
确定设施类型及其数目
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
企业经营费用
管理费；维修费；保险费； 税金；房屋折旧费
四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
房地出租中的土地纯收益：
计算总收益 -
计算总费用 =
计算纯收益
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房地纯收益=出租总收入-出租总费用 房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率 房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧 房屋总折旧=房屋年折旧*已使用年限
《土地评价与土地管理》
第四章 土地经济评价
土地经济评价：对土地利用经济效益的评定
城镇用地 农用地
分等定级 估价
土地经济评价的理论基础
➢ 土地生产力理论
不同区域由于自然条件、社会发展 条件的差异，土地生产力存在着分异 。土地生产力是土地经济评价的前提 和基础。
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
Fi =
fi（xi – x镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对没有环境质量评价结果的城市： 了解城镇污染源、风向、水流向，及污 染程度与功能分区的关系；对各功能区 环境条件进行排序；并赋值。
三、城镇土地定级的程序与方法
土地经济评价的理论基础
➢ 地租地价理论
第十一章 城镇土地分等定级
三、城镇土地定级的步骤与内容
城镇土地分等定级流程图：
建立因素体系 确定各因素的权重值
计算指标值和作用分并制表
划分城镇土地定级单元 初步划分土地级 验证和调整土地级 编制成果图、报告和基础资料汇编
三、城镇土地定级的步骤与内容
1.调查收集资料：
繁华程度 交通条件 基础设施状况 生活设施状况 环境条件 社会、历史、人口状况 用地效益
n
三、城镇土地定级的步骤与内容
5.依据总得分划定级别区间
总分数数轴展示法
将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选 择点稀少处为级间分界。
总分数频率曲线法
对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣实 际情况，选择频率曲线分布突变处作为级间分界。
总分数剖面线法
沿城镇若干方向绘制总分变化剖面，按土地优劣的实际 情况，以剖面线突变段作为级间分界。
五、城镇土地分等定级的因素分析
社会因素
2.政策
政策因素主要表现在以下两个方面： 首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资 导向，象我们国家，五六十年代国家从均衡分布生产力和国防 安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海 地区的区位优势。改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾 斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政 策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅 速发展，城市土地地价大幅度上涨。
工业用地推荐因素
定级因 素 交通条件 基本设施 状况 环境状况 产业集聚效 益
道路通达 度 选择性 重要性
对外交通便利 基础设施完善 自然条件优 产业集聚影 度（客运） 度 劣度 响度 必选 1 2 3 备选 4
权重
0.2~0.4
城市土地分等定级
3．城镇集聚规模 城镇人口密度 城镇全年二三产业增加值 城镇全年工业销售收入 4．城镇基础设施 城镇年末铺装道路面积 城镇全年人均生活用水量 城镇气化率或城镇用气人口总数 城镇排水管道总长度
5．城镇用地投入产出水平 城镇全年二三产业增加值 城镇全年批发零售贸易商品销售额 城镇全年建设固定资产投资额 城镇全年全部从业人员数
确定因素因子权重的方法：
常用方法：特尔斐法，又称专家法
程序：（1）提出问题，设计调查表格
设计表格要求概念清晰、明确，表格在2—3小 时之内可以回答完。
（2）选择专家
一般选择熟悉土地状况和社会经济发展状况等有 关行业的技术、管理专家以及高层次的决策者， 其范围要广泛，人数在20—50人之间
城镇土地定级估价专题 第一节 土地分等定级概述
一、土地分等定级的概念
1．土地分等定级
指对土地的自然、经济属性进行综合鉴 定，以及对土地级差收益进行评定，并 使评价结果等级化的过程。
2．城镇土地分等：以城镇为单位，通过 对影响城镇土地质量的经济、社会、自 然等各项因素的综合分析，揭示全国城 镇之间土地质量的地域差异，在全国范 围内对城镇进行分类排队，评定土地等
（3）专家征询与信息反馈
专家在匿名，互相不协商的情况下独立地 填写意见，对因素进行打分。但不要求指 出依据。
然后收回专家的答卷，进行统计分析，求 出均值、方差及其概率分布，并返馈给专 家，专家可参考并对以前的选择进行修改。
经过2—3轮之后，意见较集中，
（4）专家意见的处理
进行统计分析，求出方差、均方差
城镇土地定级：根据城镇土地的经济、自然两 方面属性及其在社会、经济活动中的地位、作 用，对城镇土地使用价值进行综合分析，提示 城镇内部土地质量的地域差异并统一排序，评 定城镇土地级。
城镇土地分等定级采用的方法
城镇土地分等定级采用的方法
以下是 6 条关于城镇土地分等定级采用的方法：
1. 市场比较法呀，就好比给土地选美！啥意思呢？比如咱这有块地要定级，那就拿它和周边类似条件的已定价土地去比较，看它处在啥水平，像不像选美时和其他佳丽对比呢？
2. 收益还原法，听起来玄乎，其实很简单啦！就像你投资一个生意，看看未来能赚多少钱，然后反推这块土地价值几何。
比如那个商业街的土地，算算它每年能带来多少收益，不就能给它分等定级啦！
3. 成本逼近法呀，就好像盖房子算成本一样。
一块地的取得成本、开发成本等都算进去，不就能知道它大概在哪个等级了嘛！你说是不是？比如那片新开发的区域，成本一算，嘿，等级就出来了。
4. 剩余法也很有趣哦！就如同从一个大蛋糕里找剩下的部分一样。
先算出土地开发后的总价值，再减去其他成本，剩下的不就是土地的价值嘛，这多形象啊！在给一些特殊用途的土地定级时就常用到这种方法呢。
5. 基准地价系数修正法，是不是听着挺专业？其实就是找个标准，就像你有个榜样在那，然后根据实际情况去修正呀！比如城镇中心那块地就是基准，周边土地就根据它来调整等级，这多好理解呀！
6. 评分定级法哇，简直就是考试给土地打分嘛！不同的因素设定不同的分值，综合一评估，等级不就出来啦！像交通便利程度、环境好坏等都能打分呀，你说妙不妙？
我觉得这些方法各有各的用处，结合起来使用，就能更准确地给城镇土地分等定级啦！。
城镇土地定级因子分值求算方法
城镇土地定级因子分值求算方法
城镇土地定级，是指对城镇土地的归类及其出让、利用及保护相应措施的确定，是城市土地使用优化调整的基本着力点。
城镇土地定级方式和范围在实际的定级中起着关键的作用。
根据分析和研究，
城镇土地定级一般采用因子分值进行求算，具体步骤如下：
1、确定参与分值评价的因子，分值评价因子一般包括：功能因子、位置因子、土地质量因子、土地保护因子、土地使用权价格因子等。
2、准备好各种信息，定级所需要的信息，主要包括土地的有关基本情况和旁
路现状、评价因子的分值标准以及土地使用权价格、其它费用等。
3、严格按照评价因子的规定，将每一宗土地设定对应评价因子分值，并形成
分值评价表。
4、将各种因子分值加权求和，根据求得的分值，将土地定级为一类、两类、
三类、四类或五类等不同级别。
城镇土地定级通过求算因子分值，可以从多种因素综合考虑城镇土地价值，合
理安排城镇土地的使用和管理，科学评估城镇土地市场价值，实现土地合理利用，促进城镇建设长治久安。
因此，对城镇土地定级因子分值求算应加以重视，通过规范求算，更好地实现土地资源的优化利用及合理管理，实现城镇建设的可持续发展。
城镇土地定级工作的技术路线
城镇土地定级工作的技术路线摘要：一、城镇土地定级工作的重要性二、城镇土地定级工作的技术路线1.确定定级范围2.土地定级因素的选择与权重确定3.土地定级因素的分级与标准制定4.土地定级的实施与成果应用三、技术路线在实际操作中的应用及成效四、面临的挑战与未来发展方向正文：城镇土地定级工作在我国的城镇化进程中起着至关重要的作用。
它有助于合理配置土地资源，引导土地市场的有序发展，并为城市规划和管理提供科学依据。
本文将详细介绍城镇土地定级工作的技术路线，以及其在实际操作中的应用和成效。
首先，城镇土地定级工作的技术路线包括以下四个方面：1.确定定级范围：根据城市规划、土地利用规划和行政区划等因素，明确土地定级的范围。
这是城镇土地定级工作的基础，对于保证定级工作的科学性和合理性具有重要意义。
2.土地定级因素的选择与权重确定：根据城市发展的需求和土地资源的特性，选择影响土地价值的因素，并确定各因素的权重。
这一步骤需要综合运用多种方法，如专家咨询、文献分析等，以保证结果的科学性和准确性。
3.土地定级因素的分级与标准制定：在对定级因素进行权重确定的基础上，对各因素进行分级，并制定相应的定级标准。
这一步骤需要充分考虑定级因素的多样性和复杂性，确保标准的合理性和可操作性。
4.土地定级的实施与成果应用：根据制定的定级标准和分级结果，对城镇土地进行定级。
这一步骤需要运用地理信息系统（GIS）等现代技术手段，提高定级工作的准确性和效率。
此外，还需要将定级成果应用于城市规划、土地供应、税收政策等方面，充分发挥其在实际工作中的作用。
在实际操作中，城镇土地定级工作的技术路线已经取得了显著的成效。
例如，通过土地定级，可以更好地指导土地供应和开发，促进土地资源的合理利用；同时，还可以为城市规划和土地管理提供科学依据，提高城市发展的质量和效益。
然而，城镇土地定级工作仍然面临一些挑战，如定级因素的选择和权重确定、定级标准的制定和实施等方面仍需进一步完善。
城镇土地定级(一)理论与方法PPT课件
j
e
T 2
j
e
T 3
j
eT ... j
-
24
四.基本设施资料整理
(一)基础设施完善度 资料调查：电力、供水、排水、供气、供热、电讯等的类型、数量、 分布、投资，技术水平、规模、级别，保证率、持续率和可靠率及 区域服务的优劣
1. 基础设施作用指数（0-1之间，和等于1）：基础设施与日常生活、 工作的密切程度
导因素的差异 ➢ 若网格内同一因素分值差异≥100/(n＋1)时，则需继续加密，
直至满足要求后为止
-
36
二.确定单元内定级因素的分值
定级单元图叠置各定级因素分值图，确定单元内定级因素分值： 单元所包含的因素等分线平均值； 单元跨越的不同分值区的面积加权平均分； 单元几何中心点的分值； 单元各转折点、明显变化点的平均值 点、线状因素分值：由相应因素对单元中心点的作用分值按衰减
对外交通设施作用指数（0-1之间，和等于1）和功能分
fiT 100IiT
IiT
Im Tax
T i
对外交通设施服务半径（2-20km）和相对距离（3-5个区间）的 确定
对外交通便利度作用分的确定
eiTj fiT (1r) eiTj (fiT)(1r)
-
23
对外交通便利度作用分值表
e
T 1
1. 绿地覆盖度指标计算
XiG siG / si
2. 绿地覆盖度作用分（5-10个区间）
e i G 1 0 0 (X i G X m G in )/(X m G a x X m G in )
(三)自然条件优劣度 资料调查：工程地质、地形、地下水、洪水淹没等 按各城镇内部自然条件的差异，选择指标，确定评分标准并赋值
城镇土地定级工作的技术路线
城镇土地定级工作的技术路线（实用版）目录一、引言二、城镇土地定级工作的重要性三、城镇土地定级工作的技术路线概述四、城镇土地定级工作的具体技术路线五、城镇土地定级工作的实施策略六、总结正文一、引言随着我国城市化进程的不断推进，城市土地资源日益紧张，土地资源的合理利用和配置成为城市发展的关键问题。
城镇土地定级工作是对城市土地资源进行科学评价和有效管理的基础性工作，对于促进城市可持续发展具有重要意义。
本文旨在探讨城镇土地定级工作的技术路线，以期为土地资源管理和城市规划提供参考。
二、城镇土地定级工作的重要性城镇土地定级工作是土地资源管理的基础性工作，对于实现土地资源的合理配置、提高土地利用效率、促进城市经济发展具有重要作用。
同时，土地定级工作也是城市规划、土地供应、土地政策制定等方面的重要依据。
三、城镇土地定级工作的技术路线概述城镇土地定级工作主要包括以下几个步骤：1.确定评价目标和评价对象：根据城市规划和土地利用的需要，明确土地定级的目的和范围。
2.制定评价指标体系：根据土地利用的特性和目标，构建合理的评价指标体系，包括土地的区位、交通、基础设施、土地质量等方面的指标。
3.收集和整理数据：通过现场调查、遥感技术等手段，获取土地定级所需的数据，并对数据进行整理和处理。
4.土地评价：利用数学模型和专家评价等方法，对土地进行评价，得出土地的级别。
5.成果整理和应用：将评价结果进行整理，形成土地定级图、土地定级报告等成果，为土地资源管理和城市规划提供依据。
四、城镇土地定级工作的具体技术路线1.确定评价目标和评价对象：在城市规划和土地利用的基础上，明确土地定级的目标和范围，如住宅用地、工业用地、公共设施用地等。
2.制定评价指标体系：根据土地利用的特性和目标，构建评价指标体系，如区位、交通、基础设施、土地质量等方面的指标。
3.收集和整理数据：通过现场调查、遥感技术等手段，获取土地定级所需的数据，包括地形地貌、土壤类型、基础设施分布、土地利用现状等方面的数据。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
平阴县城区底图
图件资料 城镇范围的
城镇地籍图、 地形图、规划 图等。
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
城镇土地定级工作的组织和领导
? 成立城镇土地定级领导小组
? 为切实加强组织领导，政府成立土地定级领导小组。
领导小组由常务（副）市、县长任组长，市、县国土 资源局、建委、交通委、教委、统计局、房管局、工 商局、物价局、地税局、环保局等有关部门的主要负 责人为成员。领导小组下设办公室，办公室设在国土 资源局，国土资源局长任办公室主任；并聘请专家成 立专家与技术指导小组，对技术方案、技术成果进行 指导、咨询、论证，对城镇土地定级进行专题研究。
? 直辖市、省会城市、五十万以上人口城市的任务书须 报国家土地行政主管部门认可和备案。
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
一、编写城镇土地定级任务书
? 2、城镇土地定级任务书的内容 ? 开展土地定级城镇的 基本情况 ? 城镇土地定级工作所需的 技术资料和图件资料 ? 城镇土地定级工作的 组织和领导 ? 城镇土地定级 时间安排和经费预算 ? 城镇土地定级 成果 ? 城镇土地定级 技术方案
表、土地级别图斑面积对照表、面积汇总表 ? 土地定级工作报告和技术报告
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
城镇土地定级技术方案
? 城镇土地定级的目的和任务 ? 城镇土地定级的技术依据 ? 城镇土地定级范围 ? 城镇土地定级的总体要求 ? 城镇土地定级原则 ? 城镇土地定级技术路线
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
基本情况
? 市、县、镇 域基本情况 ? 地理位置 、历史沿革 、人口状况 、自然状
况 、社会经济发展状况 ? 市、县、镇 城区概况
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
技术资料和图件资料
? 技术资料
? 城土地分等定级规程 （GB/T 18507 －
2001）、城镇土地 估价规程 （GB/T 18508 － 2001）等。
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
主要技术依据
（1）《中华人民共和国土地管理法 》
（2）《中华人民共和国城市房地产 管理法》
（3）《中华人民共和国城市规划法 》
（4 ）《城镇土地分等定级规程》 （GB/T 18507-2001 ）； （5 ） 《 城镇土地估价规程》 （GB/T 18508 －2001 ）；
1∶1 000～1∶5 000
城镇级别边界图的工作底图：城镇地籍图，没有时可用比例 尺大于城镇级别图、并能准确划分土地级别界的其他图件
定级因素作用分值图的工作底图：与土地级别图一致
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
时间安排和经费预算
? 时间安排
? 准备阶段(2010年1月至2010年3月)
? 外业资料调查、收集和整理阶段(2010年4月) ? 土地定级阶段(2010年5月至6月) ? 成果整理 (2010年7月)
? 经费预算
土地分等定级
序号 1 2 3 4 5 6 7
序号 1 2 3 4
基准地价评估收费标准
城镇面积 /平方公里 5以上 (含5) 5－20(含20)
20 － 50( 含 50) 50以上
收费标准 /万元 4－8 8－12
12－20 20－40
第三章 城镇土地定级
城镇土地定级成果
? 土地级别划分及各级土地面积汇总成果 ? 土地定级成果图 ? 土地级别图 、定级因素作用分值图 、定级单元分值图 ? 土地定级成果统计表 ? 土地定级因素因子作用分值表、土地级别与总分对照
? 定级因素作用分值表（点、线状）、定级因素作用分 值表（面状）、商服功能影响作用分值表等。
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
三、城镇土地定级的图件准备
工作底图：覆盖定级范围的城镇地籍图、地形图、规划图
土地级别图的工作底图比例尺
城镇类型 大城市
中等城市 小城市以下
比例尺 1∶10 000～1∶50 000 1∶5 000～1∶10 000
主要工作依据
（1）平阴县人民政府关于调整及更新城镇（乡） 驻地基准地价的批复； （2）平阴县土地利用总体规划（ 2001年）； （3）平阴县城市总体规划（ 1998年）； （4）平阴县环境质量报告书（ 2002年）； （5）《平阴县统计年鉴》（ 1998－2002年）； （6） 1997 《平阴县城区土地定级估价技术报告》 （7） 1997 年平阴县城区土地定级估价图件资料。 （8）平阴县土地交易资料（ 1998－2002年）； （9）平阴县志（ 1991年）； （10）平阴县国民经济和社会发展第十个五年计 划纲要（ 2001年）。
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
宗地地价评估收费标准
土地价格总额 /万元 100以上 (含100) 101以上至 200 201以上至 1000 1001以上至 2000 2001以上至 5000
5001 以上至 10000 10000以上(不含 10000)
累进计费率 /% 4 3 2 1.5 0.8 0.4 0.1
二、城镇土地定级的表格准备
? 根据城镇特点和定级要求，准备表格
?
土地定级因素征询表、商业（服务业、工业）用
地效益调查表、商业中心调查表 、对外交通调查表、
道路情况调查表、道路类型情况统计表、公用服务设
施调查表、文体设施调查表、基本生活服务设施完善
度级别调查表、自然条件优劣度调查表 、公交便捷度
资料调查表 、环境质量优劣度调查表等。
第三章 城镇土地定级
第三章 城镇土地定级
? 第一节 准备工作 ? 第二节 定级因素选择 ? 第三节 定级资料调查 ? 第四节 定级资料量化与整理 ? 第五节 定级单元分值计算与级别评定 ? 第六节 定级图件编制及面积量算 ? 第七节 土地级的边界落实与分宗整理 ? 第八节 定级报告及基础资料汇编的编制
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
第一节 城镇土地定级准备工作
? 一、编写城镇土地定级任务书 ? 二、城镇土地定级的表格准备 ? 三、城镇土地定级的图件准备
土地分等定级
第三章 城镇土地定级
一、编写城镇土地定级任务书
? 1、编写部门和批准部门
? 开展土地定级的城镇，由市、县（旗）土地行政主管 部门编写土地定级任务书，经上级土地行政主管部门 批准后实施。