东方渔人码头市场报告
渔人码头定位分析
商业地标兴起，城市走入品质化时代。 近代工商业发源地，坐拥美丽湖景的山水名城无锡 在谈笑风生间，崭新地标即将出现„„
她，坐揽湖光山色，独享风水宝地， 全新景区式体验式高端服务平台，太湖畔最璀璨的明珠 她，拥有无限可能性
——管山渔人码头，静卧此处，即将风生水起。
• 集餐饮，休闲，酒吧，娱乐，会所于一体的无锡首席高端品质生活目的地 建筑定位 • 品世界美食，赏太湖风情，听曼妙音乐，感时尚奢享
市ห้องสมุดไป่ตู้定位
引领锡城高端商业文化潮流，集合高端品牌，树立品牌集成效应 以块对点，规模化集聚效益，谋求项目价值最大化。
客群定位
精英白领，成功人士，外籍人士，政府官员，周边高端社区居民等
携手共创,
此地无限风光！
项目定位
PROJECT POSITIONING
项目定位
无锡首席高端品质生活目的地
休闲旅游新名片/城市至尊宴客厅/上流生活集散地
绝版湖畔，尽享华丽时尚。 独一无二，品质生活的完美演绎。
无锡休闲旅游新名片
城市至尊奢华宴客厅
上流品质生活集散地
太湖胜景里的时尚商旅集 散地，完成观光旅游向休闲旅 游升级的华丽转身 无锡休闲度假旅游产业链 的完美升华 抓住影视旅游、文化旅游 的先机，树立全国优秀旅游城 市形象
主力店示意：餐饮类
鹿 港 小 镇
全国知名餐饮品 牌，台湾人开的 台湾菜馆，海派 装修，时尚大方， 不仅环境优雅， 座位舒服，而且 菜品也很不错， 可提供10至20人 聚会的单间。
粤 鸿 和
南京粤鸿和饮食管理有限公司（以下简称“粤鸿和”）是一家专业提 供饮食服务及餐饮管理的企业，“粤鸿和”品牌创立于2001年，历经 8年的稳步发展，十余家分店，总投资逾亿元，员工总数超过1600人， 年营业额近两亿元，有超过六百万顾客接受过粤鸿和的专业餐饮服务， 现已成为江苏省知名的餐饮企业。
中国港口码头行业市场分析报告
中国港口码头行业市场分析报告引言本报告旨在对港口码头市场进行全面的分析，通过对港口码头市场的规模、增长趋势、竞争格局以及未来发展趋势等方面进行研究，以帮助相关方了解该行业的现状及未来趋势。
1. 市场规模与增长趋势1.1 市场规模根据数据统计，目前全球港口码头市场规模约为XX亿美元。
该市场受到国际贸易和全球经济发展的推动，呈现出稳步增长的态势。
1.2 市场增长趋势随着全球经济的不断发展和国际贸易的增加，港口码头市场呈现出稳定增长的趋势。
未来几年，预计该市场将保持较高的增长速度，预计到20XX年市场规模将达到XX亿美元。
2. 竞争格局与主要参与者2.1 竞争格局港口码头市场存在较为激烈的竞争格局。
主要表现为以下几个方面：•国内市场竞争：各大港口及码头企业在国内市场展开激烈竞争，通过提供高效的港口码头服务和降低运输成本等措施来吸引客户；•国际市场竞争：不同国家和地区的港口码头企业之间也存在竞争，各家企业通过提升设施设备的先进性和服务质量的提高来争取国际市场份额。
2.2 主要参与者港口码头市场的主要参与者包括以下几类：•港口管理机构：负责港口运营管理和码头设施维护的政府机构；•港口码头企业：提供港口码头服务的经营实体，包括国有企业和私营企业等；•国际航运公司：通过港口码头进行货物运输的国际航运公司，包括船运公司和航空公司等。
3. 未来发展趋势3.1 技术创新与自动化随着科技的进步和自动化技术的发展，港口码头行业也在逐渐实现智能化。
未来，港口码头将更多地应用物联网、无人驾驶等技术，以提升运输效率和服务质量。
3.2 绿色可持续发展环保和可持续发展已成为全球趋势，港口码头行业也不例外。
未来的发展方向将更多地注重减少环境污染和能源消耗，推动绿色可持续发展，例如采用清洁能源和推广低碳运输等。
3.3 区域合作与互联互通区域合作与互联互通是港口码头行业未来的发展方向之一。
各国港口通过互联互通的合作，能够实现资源共享、信息共享和市场共享，提高整体效益和竞争力。
渔业码头收入情况汇报范文
渔业码头收入情况汇报范文渔业码头收入情况汇报。
尊敬的领导：我是某渔业码头的负责人，特此向您汇报我们渔业码头的收入情况。
首先，我要向您介绍我们渔业码头的基本情况。
我们渔业码头位于港口附近，地理位置优越，是当地渔民出海捕捞的主要集散地。
渔业资源丰富，每天都有大量的渔船在我们渔业码头停靠，进行渔获物的卸载和销售。
我们渔业码头不仅提供便利的停靠和卸货服务，还设有冷藏设施和加工厂，为渔民提供一站式服务。
接下来，我要向您汇报我们渔业码头的收入情况。
近年来，随着渔业资源的不断丰富和渔业码头设施的不断完善，我们渔业码头的收入也在不断增加。
据统计，去年我们渔业码头的总收入达到了XX万元，比前年增加了XX%。
主要收入来源包括渔船的停靠费、渔获物的卸货费、冷藏设施的租赁费以及加工厂的加工费等。
同时，我们还积极开拓市场，拓展业务范围，通过与渔业加工企业合作，将渔获物加工成各种深加工产品，开拓了新的收入来源。
比如，我们与某某加工厂合作，将鲜活的海鲜加工成速冻产品，销往国内外市场，为我们渔业码头带来了可观的收入。
除此之外，我们还注重提升服务质量，满足客户需求，通过建立健全的渔业码头管理体系，加强安全生产，提高服务水平，赢得了渔民和客户的信赖和好评，吸引了更多的渔船和客户来我们渔业码头交易，为我们带来了持续稳定的收入。
总的来说，我们渔业码头的收入情况良好，收入稳步增长，业务范围不断拓展，服务质量不断提升。
我们将继续努力，发挥渔业码头的优势，拓展业务，提升服务水平，为渔民和客户创造更大的经济效益。
以上就是我对我们渔业码头收入情况的汇报，如有任何问题，欢迎指正和建议。
谢谢！此致。
敬礼。
万科翡翠滨江个案调研报告
市场研展部
7.8公里，从起点至龙居路段拓宽为双向6车道，龙居路至金桥路段拓宽为双向8 车道，设计车速40公里/小时；第二层为地下道路：长6.1公里，双向4车道，设 计车速50公里/小时；第三层为轨道交通14号线：全通道预留6个车站。 距离城市重要节点距离
陆家嘴金融区——3公里——浦东大道 人民广场商圈——6.3公里——延安东路隧道 淮海路商圈 ——6.5公里——人民路隧道、复兴东路隧道、延安东路隧道 世纪公园 —— 5公里 ——昌邑路、福山路、浦东大道 轨道交通 目前现状 4号线（浦东大道站）——2.7公里 6号线（民生路站）——1.7公里 未来规划 14号线浦东大道站 （江桥——金桥开发区），2016年通车 18号线昌邑路站 （场北路——航头）， 2020年通车 公共交通 792路(浦东南路东城路站); 陆家嘴金融城3路
（三）
周边生活配套
商业配套：项目目前周边商业配套以社区配套商业为主，而且由于浦东 大道为城市快速道路，道路较宽，因此未来区域商业配套主要依赖项目 自身商业配套的完善。
教育配套：优势明显，周边2公里以内有福山外国语小学、进才中学、建 平中学等，另外小区内还有配套幼儿园和小学在建。项目地块西侧紧靠
5 / 40
2006年11月28日，上海万科从上海中房置业手中收购中房委托国投发行 的“滨江花苑项目股权投资资金信托”2亿元受益资金信托，从而实际 控制了滨江花苑项目”，该住宅用地占地约3．8万平方米，建筑面积 约10万平方米。
2007年11月24日，万科企业股份发布公告，称其旗下全资子公司上海 万科房地产有限公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。
这是一个”最好”的时代，又是一个“尴尬”的时代 我们来看万科的首个豪宅作品如何在这样一个时代中“诞生“
海域使用权评估报告
注册资产评估师声明（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及的资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
资产评估报告书摘要xxxxxx资产评估有限公司接受xxxxxx海洋与渔业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对拟拍卖海域使用权之目的而涉及的xxxxxx港渔人码头项目的海域使用权进行了资产评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，并根据本次评估目的和评估对象的具体情况，对委估资产在2011年7月12日所表现的市场价值进行了评估并做出了公允反映。
目前我们的资产评估工作已经结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截至本次评估基准日2011年7月12日止，在本次评估假设前提下，委估海域使用权的评估价值为总资产5,828,181.00 元，大写为人民币伍佰捌拾贰万捌仟壹佰捌拾壹元整。
本报告仅供委托评估方为本报告所列明的评估目的以及报送资产评估主管机关审查使用。
广州渔人码头运营方案
广州渔人码头运营方案一、市场分析1.1 市场需求作为一个充满浪漫情调和历史沧桑的地方，渔人码头吸引了许多游客和市民前来参观游玩。
他们希望能够在这里感受到大自然的魅力，品尝地道的海鲜美食，体验传统的渔港文化，以及享受现代化的休闲娱乐设施。
因此，渔人码头需要提供多样化的旅游娱乐项目，满足不同人群的需求。
1.2 竞争分析作为一个旅游景点和休闲娱乐区，渔人码头面临着来自其他同类场所的竞争，例如广州塔、番禺长隆、珠江夜游等。
因此，渔人码头需要不断提升自身的品牌形象和服务质量，增强吸引游客的竞争力。
1.3 可行性分析渔人码头位于珠江南岸，交通便利，周边有多家高端酒店和商业设施，具有较强的旅游资源和发展潜力。
同时，广州市场对于休闲娱乐和旅游消费的需求也在不断增长，因此渔人码头的发展具有较大的可行性。
二、运营策略2.1 产品策略渔人码头需要结合自身的地理位置和历史文化特色，开发出具有独特吸引力的旅游娱乐产品。
例如可以推出珠江夜游、渔港观光、海鲜美食节等项目，吸引更多游客前来体验。
2.2 价格策略根据市场需求和竞争情况，渔人码头需要制定合理的价格策略，吸引更多消费者前来消费。
可以采取门票优惠、联合票务等方式，增加产品的竞争力。
2.3 推广策略为了增加知名度和吸引游客，渔人码头需要加大对外宣传和推广力度。
可以通过广告、公关活动、社交媒体等渠道，扩大品牌影响力，提升知名度。
2.4 服务策略作为一个旅游景点和休闲娱乐区，渔人码头需要提供优质的服务，包括接待、导游、餐饮、购物等方面。
通过提升服务质量，增加游客满意度，提升重游率。
2.5 积极开展各类节庆活动为了增加游客的参观和消费，渔人码头可以结合传统节庆和现代主题，策划丰富多彩的节庆活动，吸引更多游客前来参与和消费。
三、管理体制3.1 内部管理体制渔人码头需要建立规范的内部管理体制，包括人事管理、财务管理、市场营销、运营管理等方面。
通过科学的管理手段，提高工作效率，降低成本，增加收益。
(最新)东方口岸评估报告(精品)
东方口岸科技有限公司资产评估报告书中华评报字（2002）第075号目录一、资产评估报告书摘要 (1)二、资产评估报告书正文 (4)（一）委托方及资产占有方概况 (5)（二）评估目的 (6)（三）评估范围 (6)（四）评估基准日 (6)（五）评估原则 (6)（六）评估依据 (6)（七）评估方法 (7)（八）评估过程 (8)（九）收益现值法评估程序 (9)（十）评估结果 (26)（十一）评估结果有效期 (26)（十二）评估基准日后的调整事项 (26)（十三）重要说明 (27)（十四）本报告提请特别关注事项 (27)三、资产评估报告书备查文件 (30)1．有关经济行为文件2．委托方及资产占有方营业执照复印件3．委托方及资产占有方承诺函4．资产占有方会计报表5．资产评估人员和资产评估机构承诺函6. 资产评估机构资格证书复印件7．资产评估机构营业执照复印件一、资产评估报告书摘要东方口岸科技有限公司资产评估报告书中华评报字（2002）第075号摘要中华财务在对东方口岸整体的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估独立性、客观性、科学性的工作原则及资产持续经营、替代性、公开市场等原则，强调评估程序的科学性，取价标准的公正性、资产状态确认的现实性。
以公正、客观、科学地反映评估对象在评估基准日之公允价值。
本次评估的目的是确定东方口岸整体价值，其价值的体现不仅仅是公司现有存量资产的价值，而更重要的是公司从事的业务所能为公司股东带来的预期收益。
因此，在对东方口岸做了较为深入的调查之后，我们认为收益现值方法是客观反映东方口岸整体价值的适宜的方法。
在评估过程中，中华财务调查工作小组到东方口岸对委托资产进行现场调查，向东方口岸管理层及财务部等相关人员进行访谈，收集查阅有关文档资料，对公司未来业务的发展予以了解和确认。
我们业已实施了对东方口岸提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的审核，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
渔人码头现状分析及发展建议
渔人码头及其周边现状分析及发展建议---上海奉贤海湾旅游区发展规划系列之一海湾渔人码头及其周边现状分析及发展建议奉贤海湾旅游区，地处上海市南端，有上海南大门之称，奉贤揽胜，以海为最。
海湾渔人码头是海湾旅游区的一个重要组成部分。
虽说上海靠海，名称中也带“海”字，然则名存实虚，沿海多为工业聚集区，无法观赏海景资源，海景资源始终是上海人心中的痛。
多亏有奉贤海湾，有渔人码头，才可稍稍弥补其遗憾。
渔人码头占地面积8万平方米，上有龙腾阁、铁板沙滩、人工沙滩、海鲜一条街、观海塔等景点，是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的大型滨海休闲娱乐广场。
海湾渔人码头拥有良好的自然资源，其位于上海的正南面，一年中80%的时间在吹东南风，海面上的新鲜空气最先从这里经过，再进入上海其他地区。
据统计，海湾旅游区年降尘量是上海市区的十分之一。
得天独厚的地理优势使得渔人码头作为一旅游区大兴发展，然而“好酒也怕坏包装”，天生丽质的渔人码头因为管理者的经验不足，好高骛远，在开发和管理上多有诟病，使得在而今有那么多人渴望滨海旅游的大都市上海依然红不起来。
这种局面必须改变！以下是本人考察渔人码头时的所见所感及对其提出的发展建议。
由于本人知识有限，有些观点颇有不当之处，仅供管理者参考。
希望在我们大家携手努力下，渔人码头可以真正成为上海人的度假天堂。
龙腾阁：巍然耸立在海湾黄金海岸线中心的龙腾阁，是海湾旅游区的标志性建筑。
龙腾阁建筑高31米，建筑面积2000平方米。
其凭海临风，襟抱杭州湾，人们习惯称其为“杭州湾的外滩”。
要知道，楼、阁在中国享有特殊的地位，人们从小就受到“落霞与孤骛齐飞，秋水共长天一色”；“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”这样诗句的熏陶，内心对阁、对海的期望是很高的，人们渴望登上龙腾阁时，能够享受先前书本中领略的“落霞与孤骛齐飞，秋水共长天一色”，渴望登高望远，目穷千里，一览无余，渴望看滩涂，飞凫来往、沙鸥云翔；看海潮，喷玉溅珠、震撼激射；看日出，红光摇动、云蒸霞蔚；看生态，翠烟朦朦、竹箭摇风。
2020国内外渔人码头模式研究含案例(原创)
旧金山渔人码头
多元休闲业态，39号码头形成了一条特色的滨海餐饮休闲街
39码头——项目重要旅游热点 形成海鲜摊子、商店、书廊、古董店、餐馆、购物中心、纪念品店、酒店等复合型业态体系。
6
旧金山渔人码头
保持渔业码头风貌，形成核心旅游吸引力，融入现代休闲娱乐业
1.保持传统风貌
➢旧金山渔人码头成功的关键是良好的保持传统渔业码头风貌，从而形成核心旅游吸引力，再有机融入 现代休闲娱乐业。
牛车水 历史街 区
新加坡新滨海 CBD
改造之前： 以跳蚤市场闻名的传统贸易区，定位模糊，水岸功能缺失
存在大量原来是移民时代留下的旧的排屋，做仓库用，后来以二手商品店和古董店闻名， 里面的生意非常冷清，商业定位模糊，临水的优势没有发挥出来,整体的形象都比较低，没 有特色。
总建筑面积：34,000平方米 项目地址：位于新加坡河与里巴巴利路 业态：由过去60多个仓库和商店改建成
零售4%
酒吧20%
时尚 国际化
古董二手市场：
传统功能利用与提升：保留原有二手交易市场的功能，同
•
旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市 场
时将之改造为艺术品制作展示与交易的新空间，周日码头 艺术品制作过程现场演绎、销售：
便成为跳蚤市场，有超过70个摊位在这里贩卖古董和艺术 • 蜡烛制作、毛纺编织、现场作画
规模：占地面积近7万。东西长480米，南北长500米， 拥有长达1768米的海平方米岸线，西侧和东南角区域 有天然沙滩，在南侧有一条长约280米的栈桥。
定位：以旧金山渔人码头为蓝本，集观光、娱乐、文 化、餐饮、购物、度假等多功能为一体的综合性特色 主题商业区。
投资：由海 昌集团投资8亿元建设，于2011年5月开业。 嘚嘚
东方明珠分析报告
报告标题：东方明珠(600832)落后大市2008-10-24 17:25:51下调盈利预测，维持评级。
由于3 季度业绩略低于我们的预期，且公司今年所得税税率由15%上升至18%，因此我们小幅下调了该股的盈利预测。
但是由于公司的证券组合价值较高，我们认为公司的可分配利润有可能超出我们目前的预测。
但是从基本面看，公司竞争力较弱，同时缺乏清晰可行的发展策略，因此我们很难推荐该股。
目前我们对东方明珠维持7.25 人民币的目标价格和落后大市评级。
研究员：刘都所属机构：中银国际报告标题：东方明珠(600832)业绩符合预期2008-10-24 13:32:154 季度展望。
我们预计公司旅游，媒体广告和传输业务4 季度仍将稳定运行。
进出口贸易收入可能超出预期，但由于利润率较低，对公司利润影响不大。
4 季度影响盈利的主要因素仍是投资收益，截至报告期末，公司持有可供出售金融资产接近18 亿元，扣除目前尚无法流通的海通证券，可供出售金融资产余额仍超过2 亿元。
使得公司有充裕的空间平滑其利润水平。
维持2008-2010 年业绩不变。
经营业绩符合预期，考虑到投资收益兑现时间的不确定性，我们维持2008-2010 年0.15 元，0.16 元和0.17 元盈利预测不变。
需要提醒投资者的是，不计投资收益影响，公司主营业务盈利能力在0.10-0.12 元之间(表2)。
维持“中性”投资建议。
当前股价隐含08 年动态市盈率为48 倍，处于板块高端(表3)。
受广电行业政策制约，公司移动电视和手机电视业务未能实现超常规发展，同时公司在文广集团中的长期定位不明，投资价值有限。
我们因而重申“中性”投资评级。
投资机会提示：公司获得世博演绎场馆运营权，并和国际著名场馆运营企业成立合资公司，是“世博主题”概念股。
研究员：金宇所属机构：中金公司报告标题：东方明珠(600832)四季度业绩将好于三季度2008-10-24 11:17:56维持增持推荐评级在经济下行的背景下，旅游业务复苏需要更长时间，广告业务也面临客户减少支出的风险，08年EPS下调11%，09年下调14.7%，调整后08-10年EPS分别为0.15/0.16/0.20元，当期股价下的PE水平分别为46、44和35倍，08-09PE分别达到60、52倍，公司2010年业绩仍存在超预期的可能，我们维持谨慎推荐的投资评级。
休闲渔业码头6月经营情况汇报
休闲渔业码头6月经营情况汇报市旅游委：琼海市休闲渔业码头是以渔船转型、渔家特色文化推广为主打造新型旅游产品的景区，借助潭门得天独厚的海洋及人文资源，在市政府及各主管部门的大力支持下，我司高效完成第一阶段景区设施的建设并投入运营，从试航至今已半年过去，旅游项目都在属于边运营边完善的情况，同时定期给市领导、主管部门领导汇报休闲渔业码头的经营情况及存在问题，以下是我司6月份的经营汇报：1、景区经营情况：游艇租赁5次，船票收入50490元；2、基础设施投入建设：为了借助南海博物馆平台优势，我司增租一艘05008号渔船并改造成宋代文化复古船，在博物馆岸边建立售票房和简易休闲登船码头，为突出渔船文化与南海博物馆的结合我司同时在博物馆门口及路边都立起大广告牌；3、游船完善整改：为了适应我司即将组织的海钓赛事，我司“南海博物馆号”和“西沙号”增加了相应的海钓设备以及后勤保障相关物料；4、加强旅游营销通过走出去与请进来开展营销宣传，6月份我司营销部分别在海口、三亚、北京等多个城市宣传推介，与当地组团社签订组团协议书并深入调研营销市场，为后期营销工作做好准备工作，同时也依托附近景区平台带动规模效应，我司先后与南海博物馆、亚洲论坛成立会址、海的故事、万泉河漂流等签订了合作协议,6月份取得了初步的成效。
5、强化安全制度管理：明确员工岗位职责、岗位作业流程，并以文字形式张贴上墙，意在提高员工的业务能力和树立主人翁意识。
码头景区增加监控设备，安保巡逻人员定期检查，定期保养船只确保出航前属于适航状态。
制定应急预案流程，定期演习提升员工处理突发事件能力6、目前存在的问题产品问题：旅游产品是为了满足旅游消费者需求而精选组合起来的一组要素，由于我司现在主打的休闲渔业旅游产品比较单一，尽快在港区和岸上开发不同等级、不同类型的旅游产品，但由于受制于其他条规的约束并不能马上实施，希望主管部门能够给我司明确产品增设的方向及相应支持。
接待设施问题：景区现存的接待设施，更多注重的是硬件设施空间上的连续布置，比如游客在特定时间、特定区域会产生特定的消费需求，旅游接待设施就需要充分考虑时间、空间、心理三要素的组合而展开设计与建设，形成一个既符合游客心理与行为逐渐递进、又能在空间上连续统一的接待设施链条。
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40-70
0.5 （强销期）
五角丰达 23000-25000
84%
36-98
0.05
--
138-178
--
--
78-252
--
100%
（当月售馨） 170-180
0.7
滨江经典 30000
天科国际大厦 28000
--
90-175
--
北美广场 35000-40000
项目
数据来源：佑威系统、网上房地产
住宅类：
从供求环境、升值潜力及去化速度分析，居住类产品更具市场运作空间。 解决问题一：居住类产品
解决问题二：如何塑造居住类产品？
1、什么级别的居住类产品？
价值传承
外滩价值外溢、未来同样是滨江豪宅指标区域
海珀日晖 尚海湾豪庭
白金湾府邸
绿城黄浦湾 华润九里外滩
丰盛皇朝
本案 第四承脉
汤臣一品 财富海景 世茂滨江
第三承脉
东外滩
南、北外滩：尚海湾、海珀日晖、白金湾 60000-100000元/㎡
第二承脉
浦西外滩滨江：绿城黄浦湾、华润外滩九里 70000-100000元/㎡
第一承脉 浦东陆家嘴：汤臣一品、财富海景、世茂滨江 80000-140000元/㎡
外滩价值不断外溢延伸，东外滩同样将成为未来滨江豪宅 的指标区域。
29%
1.5
44
73%
4.8
白金湾府邸
住宅
2019.05
136
52
38%
2.2
单体式豪宅去化率、速度要相对慢于传统豪宅类产品。
案例分析
407㎡ 327㎡
御华山
体量 立面 物业类型
项目介绍
占地5838㎡
建面25000㎡
超现代风格
玻璃幕墙
一栋办公性质高层
总户数52户 国际时尚
户型面积 装修情况 会所功能 物业管理
80000-90000
--
御华山
办公
100000
--
单体式豪宅
海珀日晖
住宅
100000
--
白金湾府邸
住宅
60000-120000
--
--
--
87841
--
--
62664
69280
11%
--
67023
74275
11%
39536
58171
104600
41%
单体办公性质豪宅价格、价值涨幅同样可以运作一线豪宅价值表现。
微观价值涨幅： ——办公性质个案价值平稳，09年市场利好下涨 幅仅33%； ——豪宅性质个案溢价空间大，09年市场利好下 涨幅达133%，升值潜力、溢价空间远大于同区域 办公市场；
杨浦宏观市场
区域住宅供求环境同样好于办公
单位：万㎡
30 25 20 15 10
5 0 供应量 成交量 供求比
2005年 2.4 3 0.80
138
88
176
1.43
0.78
数据来源：佑威系统、网上房地产
住宅市场供求相对平衡
——年平均供求比1.00 ——政策年需求萎缩，出现供大于求；市场火爆 年，需求旺盛，供不应求；
溢价空间
住宅类溢价空间大于办公
单位：元/㎡ 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
--
在售 橡树湾
2019.03.18
42000精装
40
40
住宅
未售 滨江经典 预计5、6月份
30000
138
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办公类： 五角场板块23000-25000元/㎡； 东外滩板块价格落差大，无轨道、无江景28000元/㎡； 北美广场临近北外滩、江景、轨道交通支撑，价格最高35000-40000元/㎡；
18%
办公成交均价 住宅成交均价
2005年 13912 8800
05-09年住宅、办公均价涨幅
办公：8%年涨幅
住宅：17%年涨幅
2006年 13136 9655
2007年 14694 10556
2008年 17126 13971
2009年 18356 16193
单位：元/㎡
北外滩豪宅、办公价格涨幅（白金湾、上海国际）
7-29层：一层两户；327、407㎡ （46套） 30-35层：一层一户；737㎡（6套）
问题①：面积段单一、分割相对偏大；
毛坯
问题②：不做精装修交房、内部自行分割；
2000㎡
问题③：办公性质、限制外籍人士购买；
LOUNGE BAR、专用御厨水晶宴会厅、日式料理烧烤宴会厅、 恒温泳池、SPA水疗
09年成交均价 （元/㎡） 81142 70827 42311 63291 52750 52174 107297
10年成交均价 （元/㎡） 85243 117137 57142 68710 82670 60919 158638
年均涨幅 5% 22% 27% 9% 57% 15% 12%
济南路8号
办公
（㎡）
（万方）
橡树湾
财富国际广场
42000（精装）
24000
在售 办公
财富国际 广场
天科国际 大厦
2019.05.10 2009.03.12
24000 28000
524
94
133
112
五角丰达 预计5月底开盘 23000-25000
214
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未售
北美广场 预计5月底开盘 35000-40000
207
区域属性
项目名称：秦皇岛路侯船楼 项目性质：集滨江商务、酒店、休闲、娱乐、旅 游、居住于一体的特色综合服务区 目前功能：世博水门 未来定位：滨江高端商业、时尚平台；游船会所
南浦大桥
未来商务、居住属性共同发展
东外滩 杨浦大桥
项目名称：复兴岛
功能定位：世界级居住博览岛
以体育竞技、国际金融机构和跨国公司 CEO 俱 乐 部 、 国 际 著 名 大 学 校 长 论 坛 与学术交流等功能为主的，面向社会开 放的特色功能区
23.3 42.2 0.55
数据来源：佑威系统、网上房地产
住宅市场供不应求
——年平均供求比0.83 ——历年供应量跟不上市场需求，长期处于供小 于求；
杨浦微观市场
区域住宅资金回笼速度、价值释放好于办公
物业 销售 类型 状态
项目名称
推盘时间
对外报价 （元/㎡）
所推体量 销售量 （套） （奥）
销售率
户型面积 月均去化量
滨水“东大门” 促使杨浦东外滩 形象提升
文化底蕴
目前价值 发展趋势
世博园区
现代文化 世博园区
6-10万
国际金融中心
国际航运中心
国际金融、航运、 会议配套中心
百年外滩 海派文化
8-14万
---6-10万
百年教育、百年 市政、百年工业 百年海派历史文 化
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东外滩，同级别于南、北外滩形象的城市滨江区域
项目名称 嘉里华庭 翠湖天地 尚海湾豪庭 华润外滩九里 绿城黄浦湾 财富海景 汤臣一品
性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
单体式豪宅
传统市中心地段 滨江稀缺资源
济南路8号 御华山
海珀日晖 白金湾府邸
办公 办公 住宅 住宅
价值对比
类型 社区型豪宅
项目名称 嘉里华庭 翠湖天地嘉苑 尚海湾豪庭 华润外滩九里 绿城黄浦湾 财富海景 汤臣一品
办公市场常年供大于求
——年平均供求比1.28 ——无论是政策年，还是市场火爆年，一直处于 供大于求的态势；
2006年 183 162 1.13
05-09年上海住宅市场供求比
1.60
1.40
1.20
1.00
0.80
0.60
0.40
2007年 145 201 0.72
2008年
0.20 2009年
126
自身条件：仅凭“滨江”，足以联想到“豪宅”; 自身形象：东外滩代表性个案； 区域形象：传承外滩价值，同级别于其他外滩价值的滨江豪宅指标区域；
项目是沿承滨江豪宅价值、代表东外滩居住形象的全市型顶级居住产品
解决问题二：全市性、顶级居住类产品（第二集团）
解决问题三：办公类性质豪宅的市场瓶颈、如何突破？
面对项目单体式，同时又是办公性质的豪宅，是否能打造顶级居住产品？
单体办公性质豪宅价值运作不低于传统豪宅
性质 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅
目前对外报价 （元/㎡） 90000 120000 60000 100000 --140000
07年成交均价 （元/㎡） --27359 --37644 142199
08年成交均价 （元/㎡） -84085 30362 --50841 --
未来形象
价值、形象将看齐滨滩
陆家嘴
本案
世博园区 南外滩
南外滩
外滩源
北外滩
东外滩
区域背景 政府规划
功能定位
背靠卢湾成熟区域 依托外滩成熟区域 虹口区旧城改造
2019世博会
催生浦西卢湾滨 江裂变
改革开放20年
推动浦东陆家嘴 的崛起
国际航运中心
形成虹口北外滩 形象巨变
杨浦区旧城改造
项目名称：东方渔人码头 功能定位：为上海航运中心开展配套服务的国际采购中心
集滨江商务、酒店、休闲、娱乐、旅游、居住于一体 的特色区域 ；
东外滩：居住商务同属城市顶级区位条件。
宏观供求
住宅供求环境好于办公
单位：万㎡
250
200
150