房地产开发项目规划设计

第5章

本章学习要求：

1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标；

2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容；

3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理，房地产开发项目规划设计的指导思想。

5.1 城市规划与房地产开发

5.1.1 城市规划与房地产开发

1.城市规划的概念

城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

2.城市规划的层次体系

城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划、城市分区规划、城市详细规划。

（1）城市总体规划

（2）城市分区规划

（3）城市详细规划

城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

3.城市规划与房地产开发的关系

（1）城市规划对房地产开发经济效益的影响

（2）城市规划对房地产开发程序的强制性管理

（3）城市规划管理是政府调控地价的手段。

5.1.2 房地产开发项目规划设计的技术经济指标

1.居住区技术经济指标

（1）居住区总用地（hm2）；

（2）居民每人占地（m2/人）；

（3）居住区总建筑面积（m2）；

（4）总户数、总人数、平均每户人口（口/户）；

（5）平均每户居住建筑面积（m2）；

（6）居住建筑密度；

（7）容积率；

（8）绿地率；

（9）人口毛密度；

（10）人口净密度；

（11）住宅平均层数；

（12）高层比例；

（13）住宅间距（m）；

（14）居住区平均造价；

（15）停车位个数；

（16）建设周期。

2.建筑的技术经济指标

为了评价酒店、写字楼、商业零售中心等开发项目的规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。

（1）建筑容积率；

（2）总建筑面积；

（3）地上建筑面积；

（4）建筑密度；

（5）规划建设用地面积；

（6）建筑高度；

（7）绿地率；

（8）停车位个数；

（9）有效面积系数；

（10）开发项目总造价、平均造价和开发建设周期。

5.2 房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容

5.2.1 指导思想

1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则

一般情况下，影响项目规划设计的要素主要有：

（1）国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；

（2）项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；

（3）项目所在地现场状况；

（4）市场调研结果与市场定位、项目开发理念；

（5）建设项目的总投资和资金运作方式。

2.规划设计中的和谐理念

建筑的规划设计应当最大限度地满足人的全方位需求，主要体现在：（1）规划设计与自然生态相和谐

（2）规划设计与社会发展相和谐

（3）规划设计与用户需求变化相和谐

5.2.2 工作内容

项目规划设计第一步主要是研究基地条件和周围环境。

项目规划设计中第二步是总体规划设计。

下面以居住区项目规划设计为例，对居住区项目规划设计的主要内容进行阐述，相关内容在本章5.3——5.8节中分别详细介绍。

1.规划布局

2.建筑选型

3.住宅户型

4.配套设施规划

5.道路交通规划

6.绿地与景观规划

5.3居住区规划布局

5.3.1 规划布局遵循的原则

1.居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有

机整体，并应遵循下列原则：

（1）方便居民生活，有利于组织管理；

（2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；

（3）合理组织人流、车流，有利于安全防卫；

（4）构思新颖，体现地方特色。

2. 居住区的空间与环境设计，应遵循下列原则：

（1）建筑应体现地方风格、突出个性，群体建筑与空间层次应在协调中求变化；

（2）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；

（3）精心设置建筑小品，丰富与美化环境；

（4）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑宜与住宅或公建结合安排；供电、电信、路灯等管线宜地下埋设；

（5）公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。

5.3.2 常见的规划布局形式

常见的规划布局形式有行列式、周边式、混合式、自由式等。

5.4 建筑选型

5.4.1 建筑类型

住宅建筑类型有多种分类方式，常见的分类方式有以下几种：

1.按建筑层数划分

（1）低层住宅

①单层住宅。

②独栋别墅。

③联排别墅。

（2）多层住宅

（3）高层住宅

2.按平面特点划分

（1）点式住宅（2）条式住宅

3.按结构类型划分

（1）砖混结构（2）框架结构（3）框架剪力墙结构

4.按户内空间布局划分

（1）平层式（2）错层（3）复式（4）跃层

5.4.2 建筑风格

1.建筑风格的涵义

建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。

2.建筑风格的重要性

对于房地产开发商而言，适宜的建筑风格对楼盘促销具有相当大的积极意义，它可以作为楼盘的卖点之一，为项目开发奠定良好的基础；对于消费者而言，清新宜人的建筑风格能获得人们的认同，引起精神上的愉悦；对于城市建设而言，新颖的建筑风格能为城市增添一道道亮丽的风景线。

3.建筑风格的创新实践

（1）结合传统文化进行建筑创作

（2）结合项目环境特色进行建筑创作

4.住宅开发中常见的建筑风格形式

（1）中式建筑风格

（2）欧陆风格

（3）异域风格

（4）新古典主义风格

（5）现代主义风格

（6）主题风格

5.5住宅户型

5.5.1 住宅功能分区的原则

功能分区原则如下：

1.内外分区原则

2.动静分区原则

3.洁污分区原则