资产评估的市场法PPT(共91页)
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第三讲 资产评估基本方法-市场法
比较差异因素
调整差异指标 综合分析 得出结果
1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将各 项差异指标进行调整，得出初评 结果。
对初评结果进行分析，用统计分 析或其他方法判断结果的合理性
（五）常见的具体评估方法
1、直接法
直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完 全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与 评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情 况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价 格作为被评估资产的评估值的评估方法。
市场法应用举例：
P50-52（市场法中参数调整应用） P230（市场法在设备评估中的应用） p249 （市场法在房地产评估中的应用）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
（六）市场法的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格；
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
资
市场法
直接法 类比法
产
重置核算法
评
重置成本
物价指数法
估
成本法
方
成新率
功能重置成本法 统计分析法
法
观察法 使用年限法 直接价值法
体
收益额
系
收益法
折现率
收益期
二、市场法概述
（一）基本思路
是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的 异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而 确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估方法之一 。
资产评估第二章第一讲课件
1、市场法这种评估方法的集合在具体应用时，又被分为两大类 （1）、直接比较法（2）、类比调整法。
2、直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特 征直接与评对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的 方法。公式为：
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物特 征值）
优点：直观简捷，便于操作。缺点：对参照物可比性要求较高, 很少应用。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照物的年生产能力为120 吨，评估时点参照物的市场价为10万元，则评估对象的价值为多少？ 评估对象价值=10×（90÷120）=7.5万元。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格 为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定 被评估资产价值?
资产评估第二章第一讲
（2）价格指数法：尤其针对那些受物价影响大的资产 定基物价指数： 评估对象价值=参照物成交价×物价变动指数 [例2-2]：与评估对象完全相同的参照物03年10月1 日的成交价为10万元，从03年10月1日到04年2月1 日物价上涨了5%，问04年2月1日评估对象的价值为 多少？ 评估对象价值=10×（1 ＋ 5%）=10.5万 元。 环比物价指数
资产评估第二章第一讲
二、市场法的基本前提
1、运用市场法进行评估要满足两个最基本前提：（1） 要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的 资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方 面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同； （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可 比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件 等； （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不 能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调 整的。
2、直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特 征直接与评对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的 方法。公式为：
评估对象价值=参照物成交价×（评估对象特征值÷参照物特 征值）
优点：直观简捷，便于操作。缺点：对参照物可比性要求较高, 很少应用。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照物的年生产能力为120 吨，评估时点参照物的市场价为10万元，则评估对象的价值为多少？ 评估对象价值=10×（90÷120）=7.5万元。
[例2-1]：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格 为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定 被评估资产价值?
资产评估第二章第一讲
（2）价格指数法：尤其针对那些受物价影响大的资产 定基物价指数： 评估对象价值=参照物成交价×物价变动指数 [例2-2]：与评估对象完全相同的参照物03年10月1 日的成交价为10万元，从03年10月1日到04年2月1 日物价上涨了5%，问04年2月1日评估对象的价值为 多少？ 评估对象价值=10×（1 ＋ 5%）=10.5万 元。 环比物价指数
资产评估第二章第一讲
二、市场法的基本前提
1、运用市场法进行评估要满足两个最基本前提：（1） 要有一个活跃的公开市场；（2）公开市场上要有可比的 资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方 面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性， 包括用途、性能上的相似或相同； （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可 比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件 等； （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不 能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调 整的。
第三章 资产评估的途径与方法 《资产评估》 PPT课件
物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的
方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的
区别，
▪ 其计算公式分别为：
▪ ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称做功能
价值法：
▪
资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力
▪
÷参照物生产能力) （3—4）
▪ 当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指
▪ 根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进 行比较，并将两者的差异进行量化。
▪ 例如，资产功能指标，尽管参照物与评估对象的功能相同 或相似，但在生产能力、产品质量以及在资产运营过程中的能 耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。
▪ 运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比 指标之间的上述差异数量化和货币化。
交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基
本特征进行比较，来判断评估对象价值的各种具体评估技术方
法。
▪ 其基本数学表达式为：
▪
评估对象价值＝参照物成交价格
（3—1）
▪ 评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征
▪
÷参照物Ａ特征）
▪
（3—2）
▪ 直接比较法直观简捷，便于操作,但通常对参照物与评估
▪ 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指 标差异
▪ 市场途径及其方法是以参照物的成交价格作为评定估算评 估对象价值的基础的。在这个基础上，将已经量化的参照物与 评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参 照物为基础的评估对象的初步评估结果。
▪ 初步评估结果与所选择的参照物的个数密切相关。 ▪ 5.综合分析确定评估结果 ▪ 按照一般要求，运用市场途径及其方法通常应选择3个以
第二章 资产评估的基本方法 PPT
（1）交易时间因素分析与量化：
参照物A：106/100＝1.06， 参照物B：103/100＝1.03
（2）功能因素的分析与量化：
参照物A：60000/50000＝1.2， 参照物B：60000/70000＝0.857
（3）成新率因素差异量化：
参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17， 参照物B：70%/70%＝1
100/106 100/100
评估值= （11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2
第一节 市场法
（1）市场售价类比法---- 一个以上可比 因素不一致
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+…+交易情况差异值
＝参照物售价×功能差异修正系数×…× 时间差异修正系数
成新率
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对 象成新率/参照物成新率）
第一节 市场法
二、市场法的基本前提
第一节 市场法
三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序
第一节 市场法
第一节 市场法
⑤分析评定结果
第一节 市场法
差异因素：
（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异 （2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响 （3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响 （4）交易情况：市场条件和交易条件 （5）个别因素：资产的实体特征和质量
第一节 市场法
2008年商业用房所在地区的商业房地产价格 平均每月上涨率为2%
被评估商业用房所在区域的综合评分为100， A、B、C三个参照物区域因素综合评分分别为106、 105、106。
资产评估的市场法PPT课件
评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差 异值＋·······＋交易情况差异值
评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数 ×······×时间差异修正系数 第一个公式更有道理，因为差异修正系数的 参照基数是参照物的售价。但第二个公式更 适用，因为连乘可以抵消因子，方便运算。
类比调整法－市场售价类比法
第四节 市场法的具体应用
一、机器设备评估
1
固定资产
2
机器设备概述
3
机器设备（评估）特点
4
市场法评估机器设备
固定资产的界定与确认
固定资产的界定 固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： ■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 ■使用寿命超过一个会计年度。
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为价格进行折扣率的调整。适用于仅存在 交易条件差异的资产间。例2－1。
被估资产的价格=参照物成交价格×(1-价格 折扣率)
一、直接比较法
功能价值类比－是指仅存在功能差异时，根据 功能与价格的数学关系不同，对参照价格进行 线性关系调整或指数关系调整。 线性关系：y=ax+b或者y=ax 指数关系：y=axn 其中y表示价格；x表示功能值；a，b，n 都是固定参数。 被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象 生产能力÷参照物生产能力) 被 生估 产资 能产力价÷值参照=参物照生物产成能交力价)格x ×(评估对象
小问1：从哪两个角度讲述？
评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数 ×······×时间差异修正系数 第一个公式更有道理，因为差异修正系数的 参照基数是参照物的售价。但第二个公式更 适用，因为连乘可以抵消因子，方便运算。
类比调整法－市场售价类比法
第四节 市场法的具体应用
一、机器设备评估
1
固定资产
2
机器设备概述
3
机器设备（评估）特点
4
市场法评估机器设备
固定资产的界定与确认
固定资产的界定 固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产： ■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有 ■使用寿命超过一个会计年度。
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为价格进行折扣率的调整。适用于仅存在 交易条件差异的资产间。例2－1。
被估资产的价格=参照物成交价格×(1-价格 折扣率)
一、直接比较法
功能价值类比－是指仅存在功能差异时，根据 功能与价格的数学关系不同，对参照价格进行 线性关系调整或指数关系调整。 线性关系：y=ax+b或者y=ax 指数关系：y=axn 其中y表示价格；x表示功能值；a，b，n 都是固定参数。 被估资产价值=参照物成交价格×(评估对象 生产能力÷参照物生产能力) 被 生估 产资 能产力价÷值参照=参物照生物产成能交力价)格x ×(评估对象
小问1：从哪两个角度讲述？
资产评估基本理论PPT课件
金融资产价值评估
要点一
总结词
对金融资产的价值进行评估，如股票、债券等。
要点二
详细描述
金融资产价值评估是对金融产品的市场价值进行判断，如 股票、债券、基金等。评估结果可以为投资者提供决策依 据，也可以用于金融产品的买卖、风险管理等方面。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
现场调查与收集资料
实地考察
对评估对象进行实地考察，了解 资产状况和使用情况。
收集资料
收集相关法律法规、财务报告、 资产权属证明等资料。
确定评估价值类型和方法
选择适当的评估方法
根据评估对象特性和市场条件，选择 适合的评估方法，如市场法、收益法 、成本法等。
确定价值类型
根据评估目的和资产特性，确定相应 的价值类型，如市场价值、投资价值 、抵估业务基本事项
确定评估目的
明确资产评估的业务背景 和目的，例如企业并购、 抵押贷款、资产转让等。
确定评估对象
明确评估的具体资产范围， 包括固定资产、流动资产、 无形资产等。
确定价值类型
根据评估目的和资产特性， 选择适当的价值类型，如 市场价值、投资价值、清 算价值等。
签订业务约定书
详细描述
资产评估报告是评估机构根据相关法律法规、 评估准则和规范，对特定资产进行价值评估 后出具的书面报告。其主要作用是为委托方、 投资者和其他相关方提供资产价值的参考和 决策依据，帮助其了解资产的价值状况和投 资风险。
资产评估报告的基本内容
总结词
资产评估报告应包含评估对象的描述、评估方法的选用、价值类 型和定义、评估依据和过程、结论和附加说明等内容。
资产评估的要素
评估客体
被评估的资产，包括有形资产 和无形资产。
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
第三章 (1) 资产评估的基本方法及市场法精品PPT课件
解：当折现率为15%时，乙方案10年后 获得收%,10)
=600(0.2472) =148.32(万元)
或者：
1
P=600× (1+15%)10
= 1 48.32(万元)
当折现率为15%时，乙方案比甲方案好
三、普通年金终值和普通年金现值
式中中括号内为一等比数列，可用等比数列 求和公式计算，a1 =q=(1+r)-1
则 Sn ＝[a1(1-qn)]/(1-q)
（1+r）-1×[1-（1+r)-n]
=
1-（1+r）-1
（1+r）-1×[1-（1+r)-n]
=
(1+r-1)/(1+r)
= （1+r）-1×[1-（1+r)-n] ×(1+r)
年金是指一定时期内每隔相同的时 间间隔收入或支出的一系列等额款项。 年金一般用符号A表示。
（一） 普通年金终值的计算
年金终值是指在特定的时期内，每隔相 同的时间收入或支出的一系列等额款项， 按复利计算的本利和。
A AAA A A A A 012345 67 8
F=？ n
设：每期期末付款A元，利率为r，则 经过ｎ期后，这一系列等额付款的复 利终值为：
以知现值p 0
求未来值F=？ n
例如：某企业向银行借款1000万元，借 款期限为3年，年利率为10%，所得利息 计入本金再计息，求三年后本利和。
解：F=P(F/P,r,n)
=1000(F/P,10%,3) =1000（1.3310） =1331（万元） 或：1000×（1+10%）3=1331（万元）
（二）复利现值的计算
1
Ｐ＝Ｆ× （1+r)n
《企评第四章市场法》PPT课件
3、根据可比公司样本得出的基数（如市盈 率、净资产倍数、市收率）后，在根据标 的公司的具体情况进行适当的调整。
二、市场法的分类
1．按所选可比交易案例分类 根据评估中所选择可比企业交易案例 的不同，市场法分为参考企业比较法和并 购案例比较法。
（1）参考企业比较法，指通过对资本市场 上与被评估企业处于同一或类似行业的上 市公司的经营和财务数据进行分析，计算 适当的价值比率或经济指标，在与被评估 企业比较分析的基础上，得出评估对象价 值的方法。
（一）根据基础因素估计市盈率
公司市盈率同样取决于现金流贴现模型中 决定价值的基础因素——预期增长率、红 利支付率和风险。 1、稳定增长公司的市盈率
利用前面所介绍的Gordon 增长模型，可以得到稳定 增长公司股权资本的价值：
Po=
DPS1 rg
因为DPS1=EPS0× （红利支付率）× （1+gn），所以股权 价值可以表示为：
1.25
1.00 1.40 1.10 130 1.19
3.54
31.02% 81.60% 90.54% 83.03% 50.00%
52.90
22.30 30.40 16.10 25.20 ?
0%
58.00% 0% 7.00% 10.50% 0%
34.00%
32.50% 17.50% 32.00% 21.63% 15.00%
１、利用可比公司
估计一家公司市盈率最普遍使用的方 法是选择一组可比公司，计算这一组 公司的平均市盈率，然后根据待估价 公司与可比公司之间的差别对平均市 盈率进行主观上的调整。
２、利用全部截面数据----回归分析方法
与“可比公司”方法相比，公司的全 部截面数据也可以用来预测市盈率， 概括这些信息最简单的方法是进行多 元回归分析，其中市盈率作为被解释 变量，而风险，增长率和红利支付率 为解释变量。
评估ppt2ppt课件
市场估价类比法 成本市价法 市盈率倍数法
五、市场法的优缺点
2
一、市场法的基本含义
市场法是指利用市场上同样或类似资产 的近期交易价格，经过直接比较或类比分析 以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
❖ 同样资产-------直接比较 ❖ 类似资产-------类比分析
举例：桌子，参照物----差异----调整----- 确定价格
单位： 元/ m2
参照物
A
B
C
交易单价
5,000
5,960
5,918
成交日期
2002.6
2002.9
2002.10
区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好
交易情况
正常
高于市价4%
正常
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四、市场法的具体操作方法
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、 新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素 进行调整。 被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三 个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在 区域好，综合评分分别为107、110和108。 当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间 因素调整系数为：17%；参照物B的时间因素调整 系数：4%；参照物C因在评估基准日当月交易， 故无需调整。
评估值取决于参照物成交价格水平。 而参照物成交价格受资产功能、交易 地位、 交易动机、交易时限等因素影 响。
参照物尽可能多，避免特殊、偶然因素影 响； 成交价应该是正常交易的结果。
5
三、市场法的基本程序及有关指标
（二）选择比较因素
在 评估对象 之间选择比较因素 参照物
时间因素 地域因素 功能因素
（三）指标对比、量化差 异
28
资产评估的基本方法优质PPT
docin/sundae_meng
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来
判断资产价值的各种评估方法的总称。 二、收益法的基本前提
应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产 的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥 有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币 衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。
（二〕实体性贬值的测算方法
1．观测法，也称成新率法 （二〕资产评估方法之间的区别
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动 。 采用收益法进行评估，其基本程序如下：
它 是 指由 具 有专 业 知识 和 丰富 经 验 的 应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担
三、市场法的基本程序及有关指标 通过市场法进行评估大体上要经历以下程
序: (一)选择参照物 (二)在评估对象与参照物之间选择比
较因素 (三)指标对比、量化差异 docin/sundae_meng
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:
docin/sundae_meng
四、市场法中的具体评估方法
产的重置成本。 第二章 资产评估的基本方法
4．规模经济效益指数法 （四） 资产经济性贬值的估算
2．价格指数法 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动
。 docin/sundae_meng
价格指数法是利用与资产有关 的价格变动指数，将被估资产的历 史 成 本 调 整 为 重 置 成 本 的 一 种 方 法 。 docin/sundae_meng
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来
判断资产价值的各种评估方法的总称。 二、收益法的基本前提
应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产 的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥 有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币 衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。
（二〕实体性贬值的测算方法
1．观测法，也称成新率法 （二〕资产评估方法之间的区别
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动 。 采用收益法进行评估，其基本程序如下：
它 是 指由 具 有专 业 知识 和 丰富 经 验 的 应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担
三、市场法的基本程序及有关指标 通过市场法进行评估大体上要经历以下程
序: (一)选择参照物 (二)在评估对象与参照物之间选择比
较因素 (三)指标对比、量化差异 docin/sundae_meng
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:
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四、市场法中的具体评估方法
产的重置成本。 第二章 资产评估的基本方法
4．规模经济效益指数法 （四） 资产经济性贬值的估算
2．价格指数法 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动
。 docin/sundae_meng
价格指数法是利用与资产有关 的价格变动指数，将被估资产的历 史 成 本 调 整 为 重 置 成 本 的 一 种 方 法 。 docin/sundae_meng
资产评估市场法
94
109
甲参照地块乙、丙的区域因素修正率分别为： 乙的区域因素修正率=100÷94×100%=106.4% 丙的区域因素修正率=100÷109×100%=92.7%
容积率=建筑面积/用地面积
容积率修正系数=被估宗地的容积率修正系数/可比实例的容积率修正系数
假设甲、乙、丙的容积率分别为1.3、2.5、0.7，查阅该城市《容积率修 正系数表》如下：
框架剪力墙
框架
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖
普通装修
普通装修
5800 西大街尾段 通达便捷 中央商务区 完善 框架 铝合金玻璃幕墙 普通装修
Bababa… 3.6米 1999年 城市供热
…… 3.9米 2000年 城市供热
…… 3米 1998年 城市供热
36
47
46
8.8
4.5
6.1
比较因素表2
待估不动产 案例A
待估不动产
交易均价 区 所处位置 域 因 交通条件 素 繁华程度
待估 100/100 100/100 100/100
公设状况 100/100
结构形式 100/100
外装状况 100/100
内装状况 100/100
个 设备设施 100/100
别
因 层高
100/100
素 投用时间 100/100
物业水平 100/100
公设状况 完善
结构形式 框架
外装状况 进口光面磁盘
内装状况 三星级标准
个 设备设施 Ba baba….
别
因 层高
2.85米
素 投用时间 1991年
物业水平 自备供热
剩余年限 3
容积率 3.9
比较因素表1
课件市场法
第二章资产评估的基本方法教学目的资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。
本章介绍了市场法、成本法、收益法这三种基本方法，这些方法是价值评估的方法基础。
资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得是掌握资产评估方法的关键。
第二章资产评估的基本方法学习方法要求从每种方法的“基本概念、基本前提、基本程序、基本公式、基本评价”五个“基本”去进行学习。
主要内容第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节评估方法的选择一、基本概念1.定义市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法总称。
即：市场法指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
一、基本概念1.定义即：市场法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。
一、基本概念2.理论依据根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术方法。
即：一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。
●买方愿意支付的价格≤替代品的价格●卖方愿意接受的价格≥替代品的价格●评估：替代品价格买卖双方接受运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。
二、基本前提1.评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活动的交易；2.有关交易的必要信息可以获得；二、基本前提三、基本程序（一）选择参照物：应3个以上。
（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。
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一、直接比较法
“直接比较法”是指利用参照物的交易价格及参 照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本 特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。
评估对象价值＝参照物成交价格×评估对 象特征÷参照物特征
注意：参照物的特征在分母。 例如：评估一台电脑的价格，已知同样的电脑批发价为
7000元，批发价一般是零售价的七折，问这台电脑的零 售价为多少？
直接比较法
1、现行市价法 2、市价折扣法 3、功能价值类比法 4、价格指数法 5、成新率价格调整法
一、直接比较法
思考：如果自行车供不应求，其价格会不会 高过汽车，如果汽车供过于求，其价格会不 会低于自行车？为什么？
决定价格既不能无限上涨，又不能无限下跌的原因是什么？
价值决定价格
1、关系 决定，基础
价值 货币表现 价格
如其他条件不变
价值量越大，价格越高 价值量越小，价格越低
2、商品价值量的决定 是指在现有的社会正常
（３）评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：
（1）前提条件限制大，需要有公开活跃 的市场作为基础，有时因缺少可比数据而 难以应用； （2）不适用于专用机器设备和大部分的 无形资产，以及受到地区、环境等严格限 制的一些资产评估。 （３）参照资产与被评估资产的差异量化 难度较大
第二节影响资产现行 市价的因素
2、商品价值量的决定（续）
效用价值论—从需求角度对价 值进行分析
新古典经济学派—从供给和需 求角度对价值进行分析
价值规律
问题一：价值规律的表现形式? 商品价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。
问题二：价值规律的基本内容?
商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定； 商品交换以价值量为基础实行等价交换。
小问1：从哪两个角度讲述？
商品生产 商品交换
二、影响资产价格的一般 因素（宏观因素）
三、影响资产价格的区域 因素（中观环境因素）
四、影响资产价格的个别 因素（微观环境因素）
机器设备价格因素
土地价格
建筑物价格
第三节 市场法中的主要具体评估方法
一、直接比较法 二、类比调整法
根据参照案例价格调整的程度不同，市场法 进一步分为“直接法”和“类比法”。前者由于被估 资产和参考案例的相同程度比较高，只需要调整一个 关键因素；后者则需要调整多个因素。根据因素的内 容不同，直接法分为现行市价法、市价折扣法、功能 类比法、价格指数法和成新率价格法等等。根据调整 的基数内容不同，类比法分为市场售价类比法、成本 市价法以及市盈率乘（倍）数法。
第三章 资产评估的市场法
目录
1
市场法概述
2
影响资产现行市价的因素
3
市场法中的主要具体评估方法
4
市场法的具体应用
第一节 市场法概述
概念
市场法,也叫现行市价法或市场价格比较法,是指利用市场上同样或类 似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称。
中国资产评估协会《资产评估操作规范意见》中对“现行市价法”的 定义是:“现行市价法是指在市场上选择若干个相同或相似的资产作为参 照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差 异的比较调整,再综合分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种 资产评估方法。”
市场法的基本程序
（三）进行对比指标、量化差异的工 作 （四）在各参照物成交价格的基础上 调整已经量化的对比指标差异，形成 初步结论 （五）综合分析确定评估结果
操作程序图示
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时间等。
确定被评估资产 2.参照物数量：三个以上。
选择参照物 比较差异因素
市场法前提条件
应用前提条件：
1. 评估的资产要具有一个充分活跃、公开的交易市场
市场越活跃,交易越公平,市场法的结论就越精确
2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 实质：要能找到若干可比的资产及其交易案例
案例数目要保持合理，案例要具有可比性
1）参照物与评估对象在功能（用途、性能）上具有可 比性。
2）参照物与被评估对象面临的市场条件（供求关系、 竞争状况和交易条件）具有可比性。
劳 价值量
的生产条件下，在社会平 均的劳动熟练程度和劳动
动
正比
强度下，制造某种商品所
价
需要的劳动时间.
值 劳动量 无 关
论
社会必要劳动时间 YES
劳动时间 个别劳动时间 NO
甲厂——手工织布，员工比较懒惰 ——8小时 乙厂——缝纫机织布，工作比较积极 ——4小时 丙厂——电脑织布，员工非常积极 ——2小时
调整差异指标 综合分析
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
得出结果
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
市场法的优缺点（Ｐ８９）
优点：
（1）原理简单、易于被理解和掌握。 （２）充分考虑了市场变化因素，能够客观反 映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标 直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价 格；
豆你玩
蒜你狠
糖高宗 姜你军
药你苦
一、经济学：影
响价格的因素
苹什么
辣翻天
一供、求供影求响影价响格价格
问题一：引起价格变动和差异的具体因素有哪些？试举例。 气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等 ——间接因素
问题二：这些常见的具体因素是如何影响商品价格的？举 例说明。
通过改变该商品的供求关系 ——直接因素
问题三：供求如何影响价格，并导致怎样的现象和市场情况？ 供不应求时，价格 ，—— “物以稀为贵”，为卖方市场
供过于求时，价格 ，—— “货多不值钱”，为买方市场
思考：
豆你玩、蒜你狠、糖高 宗、辣翻天、药你苦、苹 什么等价格再上涨，涨得 过一枚钻戒的价格吗？涨 得过ຫໍສະໝຸດ 套房子的价格吗？价值决定价格
3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。
市场法的基本程序
（一）选择参照物 1、基本数量要求：3个以上 2、成交价真实 3、成交价是正常交易的结果 4、两者有可替代性
（二）在评估对象与参照物之间选择比 较因素。 评估对象与参照物之意的主要可比因素 1、时间因素； 2、区域因素； 3、交易因素（P58）； 4、功能因素； 5、成新率因素；