南京新街口项目考查分析报告

南京新街口项目考查分

析报告

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南京新街口项目考察分析报告

公司领导：

我部于2007年9月5日对南京新街口商业项目（以下简称“项目”）进行了考察，现将考察情况与相关分析汇报如下：

一、项目综述

项目位于南京白下区王府大街、石鼓路口。项目地块系上海泰龙房产发展有限公司于2005年9月10日通过国有土地拍卖方式获得，地块共分两块，具体参数如下：

泰龙方

面介

绍：

1.项目

公司

已获

得C

地块

土地证，A地块在契税缴齐后即刻办理土地证。

2.项目公司计划打造“中华第一楼”，获市府同意（宁府办文（2006）496号），目前

正与规划部门研讨，落实最终方案。

二、商圈情况分析

新街口位于南京市中心，由中山东路、汉中路、王府大街、石鼓路、淮海路、洪武南路合围而成，面积平方公里，是中国第三大商业街①。商业密集度全国第一，共有包括新百、中央、金鹰、大洋百货等在内的大小商家1600余户。

新街口的核心优势在商业零售，商业和休闲娱乐所占比重超过62%②，日客流量40～50万人次，节假日超过100万人次，辐射苏浙皖三省10多个地级市。2006年零售总额超过180亿，居全国商业街之首。

①仅次于王府井和南京路。

②根据2004年的统计数据

新街口客流主要集中在中山东路、中山南路、洪武路、淮海路合围地段——即包括中央和新百在内的东南片商圈。中山南路西侧的东方商城和大洋百货客流量略有逊色，但由于是地铁上盖商业，客流量仍然较为可观。

与项目一街之隔的金鹰购物广场，开业之初曾因地段劣势人气较淡，后经多年经营调整，逐渐带动了人气，成为新街口知名度较高的购物场所——主要得益于将经营重点放在高端品牌，引入众多国外知名品牌，成功吸引了一定的白领阶层消费群。

三、房产市场调查分析

1.商业物业价值评估

新街口商业物业的市场价值受地段影响明显。中央百货、新百、大洋百货等知名商场均集中在中山南路两侧和洪武路西侧——新街口地区的主要客流集中地。本项目所处的为王府大街石鼓路口，在市口上要逊色于以上各主要商场，与处于主干道汉中路王府大街交汇处的金鹰购物广场相比，也有所逊色。

根据德基、万达等大型商场的租赁情况，考虑到经营前期的招商让利，商业物业建成后的预计租金为元/平米/天，销售均价3万/平米。

2.写字楼

新街口商圈可供参考的写字楼物业为国际金融中心、商茂世纪广场、金鹰国际大厦等。考虑项目的高端定位等情况，写字楼的平均租金可达到4元/平米/天，销售均价18000元/平米。

3.公寓（酒店式公寓）

项目周边的酒店式公寓主要有金鹰购物中心对面的金轮国际广场，距新街口商圈350米的长江路9号，石鼓路的金鹰国际花园，商圈外围的长发中心、城开国际、龙台国际大厦。酒店式公寓部分建成后的售价有望达到18000元/平米。

4.酒店

南京有五星级酒店10家，对本项目有参考价值的是鼓楼、白下两区的4家——金陵饭店、侨鸿假日、南京古南都和南京中心大酒店。项目的五星酒店部分的套房预测日租金为1400元，折后实际租金为840元/平米，正常入住率按80％计算，由此推算出的酒店理论价格为18300元。

四、合理转让价格测算

根据市场调硏得到的数据，按照价值风险均衡原则，我们对项目的商业、公寓、酒店、写字楼的比例进行了如下划分：

综上，本项目物业的预期售价为21200元/平米，考虑到：

1.项目的建造成本9300元/平米（测算详见附表5）。

2.自有资金回报率不低于40％。

则本项目的转让楼板价不宜高于8500元/平米。

附表1：新街口公寓物业销售情况：

注：数据引自“365·南京楼市”7月刊、8月刊，已经过电话确认。附表2：新街口办公物业租售情况

注：（1）部分数据引自“365·南京楼市”7月刊、8月刊，已经过电话确认。

（2）南京海非写字楼网数据已经过电话确认。

附表3：新街口商业物业租售情况

注：商业物业租售数据较难获得，以上数据均通过网上查询获得。

附表4：新街口五星酒店经营情况

附表5：开发成本核算

单位：元/平米

附件六：地块航拍图