中南建设2019年财务分析结论报告
中南建设经营分析报告
中南建设经营分析报告2020年9月正文目录1公司概况：栉风沐雨、砥砺前行 (6)2房地产业务：推进快周转，完善布局 (8)2.1高激励：从员工出发，助企业远行 (8)2.2快周转：销售规模跨越提升 (9)2.3深布局：扎根长三角，借力强三线、增进一二线 (13)3建筑施工业务：产业标准化，升级在路上 (16)3.1建筑板块简介 (16)3.2业务升级，焕发活力 (17)4债务结构优化，杠杆水平如期下行 (19)4.1净负债率如期回落，短偿能力增强 (19)4.2融资结构优化，成本改善 (20)4.3预收账款规模提升，业绩释放正当时 (22)5估值与盈利预测 (24)5.1相对估值 (24)5.2盈利预测 (24)风险提示： (25)财务报表与盈利预测 (26)图表目录图表1公司发展大事记 (6)图表2公司股权结构（截至2020H1末） (6)图表3中南集团业务布局 (7)图表4公司历年营业收入构成（按业务类型） (8)图表5两大主业毛利贡献占比 (8)图表6两次员工持股计划梳理 (8)图表7股权激励内容概要 (9)图表8公司历年销售金额及其同比 (10)图表9公司历年销售面积及其同比 (10)图表10主流房企2016-2019年销售复合增速 (10)图表11 2019年跟投项目中销售金额TOP5相关数据 (11)图表12跟投制度设定（2018版） (11)图表13新增单项目规模逐渐小型化（万方） (12)图表14公司“三三制”经营模式 (12)图表15公司三级组织架构（以江苏区域为例） (13)图表16 2019年公司销售金额构成（按城市能级） (13)图表17 2019年公司销售面积构成（按城市能级） (13)图表18 2019年公司销售金额构成（按省份） (14)图表19 2019年公司销售面积构成（按省份） (14)图表20截至2020H1末未竣工项目构成（按城市能级） (14)图表21截至2020H1末未竣工项目构成（按区域） (14)图表22在建及待建项目建面规模T OP15城市（截至2020H1末，单位：万方） (15)图表23公司历年新增土储建面及其同比 (15)图表24公司历年新增土储建面/销售面积 (15)图表25公司历年新增土储构成（分城市能级，按建面） (16)图表26公司2020H1新增土储构成（分方式，按建面） (16)图表27公司斩获的荣誉及行业排名 (16)图表28建筑板块业务规划内容 (17)图表29建筑施工业务营收及其占比 (18)图表30建筑施工业务毛利率水平 (18)图表31新增政府和社会合作项目明细（2019） (18)图表32建筑业务新增合同金额及其同比 (19)图表33公司建筑业务未完工项目情况（截至2020H1） (19)图表34江苏省-苏州市-中南中心展示图 (19)图表35北京市-通州区-运河核心区展示图 (19)图表36公司有息负债规模 (20)图表37公司历年净负债率水平 (20)图表38公司货币资金及其对短债覆盖倍数 (20)图表39公司有息负债构成（按债务期限） (20)图表40公司有息负债构成（截至2020H1） (21)图表41各融资方式利率区间（2020H1） (21)图表42融资成本改善 (21)图表43 2015至今公司发债明细 (22)图表44公司历年营业收入及其同比 (23)图表45公司历年归母净利润及其同比 (23)图表46各业务毛利率水平 (23)图表47公司预收账款及其覆盖结算倍数 (24)图表48 A股主流房企预收账款覆盖2019房地产业务营收 (24)图表49可比公司估值表 (24)1公司概况：栉风沐雨、砥砺前行江苏中南建设集团股份有限公司（简称“中南建设”）成立于 1988 年，隶属于中南集团。
中南建设2019年上半年决策水平分析报告
中南建设2019年上半年决策水平报告一、实现利润分析2019年上半年实现利润为221,254.25万元，与2018年上半年的160,009.47万元相比有较大增长，增长38.28%。
实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
2019年上半年营业利润为226,057.48万元，与2018年上半年的161,956.06万元相比有较大增长，增长39.58%。
在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。
二、成本费用分析2019年上半年中南建设成本费用总额为2,143,474.98万元，其中：营业成本为1,867,678.2万元，占成本总额的87.13%；销售费用为82,734.89万元，占成本总额的3.86%；管理费用为131,864.56万元，占成本总额的6.15%；财务费用为2,630.03万元，占成本总额的0.12%；营业税金及附加为51,554.03万元，占成本总额的2.41%。
2019年上半年销售费用为82,734.89万元，与2018年上半年的58,861.97万元相比有较大增长，增长40.56%。
2019年上半年销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。
2019年上半年管理费用为131,864.56万元，与2018年上半年的99,696.55万元相比有较大增长，增长32.27%。
2019年上半年管理费用占营业收入的比例为5.65%，与2018年上半年的6.51%相比有所降低，降低0.85个百分点。
营业利润有所提高，管理费用支出控制较好。
三、资产结构分析中南建设2019年上半年资产总额为26,800,902.06万元，其中流动资产为24,064,400.87万元，主要分布在存货、其他应收款、货币资金等环节，分别占企业流动资产合计的63.68%、12.79%和10.37%。
非流动资产为2,736,501.19万元，主要分布在长期投资和固定资产，分别占企业非流动资产的77.32%、11.3%。
ST中南2019年度财务分析报告
ST中南[002445]2019年度财务分析报告目录一．公司简介 (3)二．公司财务分析 (3)2.1 公司资产结构分析 (3)2.1.1 资产构成基本情况 (3)2.1.2 流动资产构成情况 (4)2.1.3 非流动资产构成情况 (6)2.2 负债及所有者权益结构分析 (7)2.2.1 负债及所有者权益基本构成情况 (7)2.2.2 流动负债基本构成情况 (8)2.2.3 非流动负债基本构成情况 (10)2.2.4 所有者权益基本构成情况 (11)2.3利润分析 (12)2.3.1 净利润分析 (12)2.3.2 营业利润分析 (13)2.3.3 利润总额分析 (13)2.3.4 成本费用分析 (14)2.4 现金流量分析 (15)2.4.1 经营活动、投资活动及筹资活动现金流分析 (15)2.4.2 现金流入结构分析 (16)2.4.3 现金流出结构分析 (20)2.5 偿债能力分析 (24)2.5.1 短期偿债能力 (24)2.5.2 综合偿债能力 (25)2.6 营运能力分析 (26)2.6.1 存货周转率 (26)2.6.2 应收账款周转率 (27)2.6.3 总资产周转率 (28)2.7盈利能力分析 (29)2.7.1 销售毛利率 (29)2.7.2 销售净利率 (30)2.7.3 ROE（净资产收益率） (31)2.7.4 ROA（总资产报酬率） (32)2.8成长性分析 (33)2.8.1 资产扩张率 (33)2.8.2 营业总收入同比增长率 (34)2.8.3 净利润同比增长率 (35)2.8.4 营业利润同比增长率 (36)2.8.5 净资产同比增长率 (37)一．公司简介二．公司财务分析2.1 公司资产结构分析2.1.1 资产构成基本情况ST中南2019年资产总额为2,882,329,233.9元，其中流动资产为1,739,061,229.33元，占总资产比例为60.34%；非流动资产为1,143,268,004.57元，占总资产比例为39.66%；2.1.2 流动资产构成情况流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据及应收账款、应收款项融资、预付账款、其他应收账款、存货、合同资产、持有待售资产、一年内到期的非流动资产以及其他流动资产科目，ST中南2019年的流动资产主要包括存货、应收票据及应收账款以及应收账款，各项分别占比为32.75%，24.62%和24.62%。
中南建设2019年财务风险分析详细报告
中南建设2019年风险分析详细报告
一、负债规模测算
1.短期资金需求
该企业经营活动的短期资金需求为4,291,396.85万元，2019年已经取得的银行短期借款为1,308,230.19万元。
2.长期资金需求
该企业长期资金需求为1,131,298.73万元，2019年已经发生的非流动负债合计为4,733,131.37万元。
3.总资金需求
该企业的总资金需求为5,422,695.58万元。
4.短期负债规模
根据企业当前的财务状况和盈利能力计算，企业有能力偿还的短期贷款规模为1,731,909.92万元，在持续经营一年之后，如果盈利能力不发生大的变化，企业有能力偿还的短期借款规模是2,194,166.6万元，实际已经取得的短期贷款金额为1,308,230.19万元。
5.长期负债规模
按照企业当前的财务状况、盈利能力和发展速度，企业有能力在2年内偿还的贷款总规模为2,656,423.29万元，企业有能力在3年之内偿还的贷款总规模为3,118,679.97万元，在5年之内偿还的贷款总规模为4,043,193.33万元，当前实际的长短期借款合计为7,057,713.1万元。
二、资金链监控
1.会不会发生资金链断裂
从当前盈利水平和财务状况来看，该企业不存在资金缺口。
该企业偿还全部有息负债大概需要8.98个分析期。
但负债率过高，如果经营形势逆转，出现资金链断裂的风险较大。
资金链断裂风险等级为14级。
内部资料，妥善保管第页共1 页。
中国建筑2019年上半年财务分析结论报告
中国建筑2019年上半年财务分析综合报告中国建筑2019年上半年财务分析综合报告一、实现利润分析2019年上半年实现利润为4,195,438万元，与2018年上半年的3,620,144.8万元相比有较大增长，增长15.89%。
实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。
二、成本费用分析2019年上半年营业成本为61,600,079.2万元，与2018年上半年的52,706,952.9万元相比有较大增长，增长16.87%。
2019年上半年销售费用为186,483.4万元，与2018年上半年的146,068.7万元相比有较大增长，增长27.67%。
2019年上半年销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。
2019年上半年管理费用为1,281,044.7万元，与2018年上半年的1,090,095万元相比有较大增长，增长17.52%。
2019年上半年管理费用占营业收入的比例为1.87%，与2018年上半年的1.85%相比变化不大。
管理费用与营业收入同步增长，销售利润有较大幅度上升，管理费用支出合理。
2019年上半年财务费用为415,635.6万元，与2018年上半年的538,868.2万元相比有较大幅度下降，下降22.87%。
三、资产结构分析2019年上半年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。
与2018年上半年相比，2019年上半年存货占营业收入的比例明显下降。
其他应收款占收入的比例下降。
从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。
因此与2018年上半年相比，资产结构趋于改善。
四、偿债能力分析从支付能力来看，中国建筑2019年上半年是有现金支付能力的。
企业内部资料，妥善保管第1 页共3 页。
中南建设 2019 第三季度财报
江苏中南建设集团股份有限公司2019年第三季度报告江苏中南建设集团股份有限公司2019年第三季度报告2019年10月第一节重要提示公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2019年第三季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
柳方董事因工作原因未能亲自出席，授权陆忠亮董事出席会议并行使表决权，其他董事均亲自出席了本次审议2019年第三季度报告的董事会会议。
公司董事长、总经理陈锦石，董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证2019年第三季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
第二节公司基本情况公司业务以房地产开发及建筑施工为主。
房地产业务聚焦大众主流住宅，构建“美好就现在”的品牌理念，推出健康住宅标准体系。
目前已进入内地107个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，开发项目目前主要集中在长三角区域（上海、江苏、浙江、安徽）和山东，在珠三角区域、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有布局。
2019年1-9月公司销售面积约1,024万平方米，同比增长32%，销售金额1,299亿元，同比增长27%，继续保持全国房地产开发企业20强。
年内公司新增51个项目，项目规划建筑面积合计约751万平方米，新进入济南、厦门、揭阳、湛江等城市，聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。
公司建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业，还拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质，是全国建筑业AAA级信用企业，累计获得国家专利130余项。
公司注重大型公共建筑及民用建筑的承接，近年来公司业务模式从单一的施工总承包向多元化建筑集团升级。
2019年1-9月政府和社会资本合作项目控制更加严格，地产政策也有所变化，公司建筑业务新增合同额204亿元，同比明显下降。
中南建设：关于2019年度计提资产减值准备的公告
证券代码：000961 证券简称：中南建设公告编号：2020-073江苏中南建设集团股份有限公司关于2019年度计提资产减值准备的公告一、计提资产减值准备情况概述根据《企业会计准则》等相关规定，本着谨慎性原则，公司对截至2019年12月31日的资产进行了减值测试，2019年度计提各项资产减值准备合计74,761.00万元，2019年12月31日公司各项资产减值准备余额220,250.62万元。
有关情况已在公司2019年度财务报告体现，具体如下：单位：元二、计提资产减值准备合理性的说明1、信用减值损失2019年公司应用新金融工具准则，以预期信用损失为基础，对应收款项进行减值测试并确认损失，根据测试结果，公司应收账款2019年新计提信用减值损失25,534.63万元，其他应收账款计提信用减值损失22,404.24万元，合计应收款项计提信用减值损失47,938.87万元。
受新金融工具准则影响，公司追溯调整期初应收账款信用减值损失251.82万元，其他应收款信用减值损失8,259.67万元（该事项仅调整期初留存收益，不影响当期利润）。
2、存货跌价准备2019年末公司根据存货成本账面价值与可变现净值测算存货跌价准备。
公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备并计入当期损益。
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
2019年度公司根据《企业会计准则》等相关规定，根据当前市场状况，本着谨慎性原则公司对项目可变现净值进行减值测试后，对开发成本计提跌价准备19,024.65万元，对开发产品计提跌价准备7,797.48万元，合计计提存货跌价准备26,822.13万元。
三、计提资产减值准备对公司的影响公司2019年度计提资产减值准备金额合计74,761.00万元，减少2019年度合并报表利润总额74,761.00万元，减少2019年度归属于上市公司股东的净利润61,538.02万元，减少2019年度归属于上市公司股东的所有者权益61,538.02万元。
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中南建设2019年财务分析综合报告中南建设2019年财务分析综合报告
一、实现利润分析
2019年实现利润为615,505.69万元，与2018年的304,993.45万元相比成倍增长，增长1.02倍。
实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。
二、成本费用分析
2019年营业成本为5,980,150.36万元，与2018年的3,226,487.77万元相比有较大增长，增长85.35%。
2019年销售费用为146,280.67万元，与2018年的96,639.61万元相比有较大增长，增长51.37%。
2019年销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。
2019年管理费用为321,623.47万元，与2018年的239,057.43万元相比有较大增长，增长34.54%。
2019年管理费用占营业收入的比例为4.48%，与2018年的5.96%相比有所降低，降低1.48个百分点。
营业利润有所提高，管理费用支出控制较好。
2019年财务费用为67,466.8万元，与2018年的41,562.68万元相比有较大增长，增长62.33%。
三、资产结构分析
2019年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。
与2018年相比，2019年存货占营业收入的比例明显下降。
应收账款占营业收入的比例下降。
预付货款占收入的比例下降。
其他应收款占收入的比例下降。
从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。
因此与2018年相比，资产结构趋于改善。
四、偿债能力分析
从支付能力来看，中南建设2019年是有现金支付能力的。
企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。
内部资料，妥善保管第1 页共3 页。