房屋买卖法律问题及案例分析

签合同注意事项
认购人的知情权遭受侵害该怎样维权？
目前，我国对VIP购房卡所产生的侵权纠纷该如何处理， 尚无专门的法律规定。但我认为，当开发商不尽告知义务或 者隐瞒重大事实真相而给认购人带来损失的，认购人可以依 照《消费者权益保护法》第八条第一款“消费者享有知悉其 购买､使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”、《民
房屋买卖的那些事
9/12/2014
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商品房买卖
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商品房买卖
商品房分类等商品房买卖常识性问题
签订商品房买卖合同应当注意的事项 收房应当注意的事项 典型案例分析
商品房分类等商品房 买卖常识性问题
常识问题
1
期房与现房
2
五证
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常识问题
（1）国有土地证书； （2）建设用地规划许可证； （3）建设工程规划许可证书；（ 4）建筑工程施工许可证； （5）商品房预售许可证书（或商 品房销售许可证）。
“诚意金”退还认购人；当认购人选取了特定房源并
签订了房屋买卖合同，则“诚意金”用作抵交房款或
者在履行完毕房屋买卖合同后收回；
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签合同注意事项
若开发商收受了认购人“诚意金”而不能向认购 人提供合理房源进行选择，则应按照《中华人民 共和国合同法》第115条“收受定金的一方不履行 约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定双倍 返还“诚意金”给认购人。
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签合同注意事项
开发商以发放VIP卡为幌子，无偿、长期地占用 认购人的大额资金，给认购人造成损失。开发 商，明知卖出的VIP卡数远超房源数，绝大多数 认购人无缘选房，却以出售VIP卡为手段，吸收 认购人的大额资金用于营利活动，涉嫌故意欺 诈。
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签合同注意事项 2、认购协议注意事项
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签合同注意事项
（2）认购人权利保护
认购人在购买VIP卡之前，应该享有的以下
几项知情权：①有权了解开发商是否具有合法资
质，是否申领了《商品房预售许可证》和《土地
证》；②有权了解本楼盘可供房源数量及拟发放
VIP卡数额；③有权了解开发商是否将土地或房
屋在银行设立了贷款抵押。
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法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿
、诚实信用的原则”、《城市房地产管理法》第四十四条“ 商品房预售，应当符合下列条件：
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签合同注意事项
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售
登记，取得商品房预售许可证明”、《商品房销售
管理办法》第二十二条第一款“不符合商品房销售
后即可获得VIP购房卡，从而可获得优先购房权和房价优
惠。
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签合同注意事项
一般来说“诚意金”有双重含义，一是认购人为
实现购房目的向开发商提供的一种金钱担保，实现房
屋认购权；二是开发商收取了认购人的“诚意金”后
，保证向认购人提供合理房源进行选择。
当认购人不满意提供的房源时，开发商应及时将
母或监护人代理未成年人签定合同那么应该有经
过公证的该代理人是未成年人的证明文件。
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签合同注意事项
②、合同中关于应该填写的相关许可证书即1、 国有土地证书，2、建设用地规划许可证，3、建 设工程规划许可证书，4、开工许可证，5、商品 房预售许可证书等内容应该与原来审查的证书的 内容时间文号相一致。
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签合同注意事项
③、应该弄清建筑面积、使用面积与套内建 筑面积的概念以及三者的相互关系。 ④、出卖人关于基础设施和公共配套设施正 常运行的承诺中，除了水、电、暖、气在入 住时正常开通外，其他的电话、燃气、网络
、等如有可能也可以写明。
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签合同注意事项
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⑤、合同的附件不容忽视。因为合同的
附件是合同的有效组成部分，应该认真
仔细审查。
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签合同注意事项
（2）、付款注意事项
①、选择一次性付款可能会得到开发商一定的
优惠,但是当房屋出现延期交付或质量问题时
买房者就处于被动了。最好是分期付款。按照
商品房建设进度来给开发商支付款项。直至商
品房验收合格后才支付尾款最好。
买房者在签定认购书时需分清出定金与订金的区别。 我国《合同法》与《担保法》规定定金的数额不得超过合 同总价款的百分之二十,当事人履行债务后定金应该抵做价款或 收回,给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金,收
受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金。订金只是一种预
付款的性质。如果商品房买卖合同没有签定,按照法律规定订金 应该退还。
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签合同注意事项
提醒 ：
购房者在注意定金或订金的区 别并审查有无其他约定前，应
慎签《房屋认购协议书》。
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签合同注意事项 3、商品房买卖合同注意事项
（1）、合同空白处注意事项 ①、合同双方当事人的空白事项应该填写完整，
清楚，如果出卖方有委托代理机构或买受人有代
理人也应该填写清楚并有授权委托书。如果是父
签订商品房买卖合同 应当注意的事项
签合同注意事项
1 VIP卡买或不买？
2 认购协议注意事项
3 商品房买卖合同注意事项
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签合同注意事项 1、VIP卡买或不买？
（1）VIP卡即贵宾卡，凭卡消费可以得到优先或优惠
。目前，发放VIP购房卡也成为开发商促销商品房的重要
手段，认购人按照开发商要求交纳一定数额的“诚意金”
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签合同注意事项
不满意是否可以不签商品房买卖合同？
讨论：签订认购协议书后对所选房屋
在约定定金或约定订金不与返还的情况下，如
果发现所选的商品房不满意或认为商品房买卖合同 条款不平等时,要么接受开发商的不平等条约,要么拒
绝与开发商签定《商品房买卖合同》接受定金或订
金不返还的违约处罚条款。
条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向
买受人收取任何预订款性质费用”等法律规定进行
权益保护。
签合同注意事项
（3）开发商过量发放VIP卡可能涉嫌欺诈犯 罪
案例：长沙市李先生看中了北城某楼盘，于是按
照开发商的要求花了2万元办理了VIP购房卡，开发商
承诺李先生可以享受优先选房和额外的1%房价优惠 。然而，当李先生去选房时，却被售楼员告知本楼盘 只有几百套房源，而卖出了上千张VIP卡，于是李先 生无奈地听从开发商的重新安排，改为现场排队购房 。