房地产公司的开发产品结转成本时怎么结转 ()
4未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入
二、未完工收入和完工收入的结转
▪ 第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预
计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税 所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算 此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的 预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合 并计算的应纳税所得额。（说明不是项目清算）
第一部分：房地产企业六大收入解读
二、未完工收入和完工收入的结转 （七） 专题：四种前期多缴税款后期不能退税的困扰 我国弥补亏损的规定。 1、向后5年弥补，如果向前5年弥补就可以解决问题。 2、世界各国的弥补方式。
以下四种情况会引起前期多交税款，以后年度不能退税。 A 实际毛利率小于预计毛利率造成不能退税。 B土地增值税清算款项无所得税收入与之相匹配。 C完工年度不能取得发票，造成以后年度无收入相配比。（国 税发【2009】31号文件第32条） D由于不允许预提配套设施成本，造成后续成本无收入配比。
调减：６５.５×３３％＝２１.６１５（万）
纳税调增涉及税款=（万元）
第一部分：房地产企业六大收入解读
二、未完工收入和完工收入的结转
（一）实际填列申报表
2、达到完工年度的报表填列（2008版申报表）
第一行：销售收入
附表三52行
第二行：销售成本
房屋交付结转成本时分录怎么做
房屋交付结转成本时分录怎么做。本人认为两种方法1、借：开发产品贷：开发成本（按各明细结转）
2、直接在开发成本下设二级科目（结转成本）借：开发产品贷：开发成本--结转成本。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1.土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能
有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4.代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1.土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各
项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2.前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3.基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4.建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图
施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
房企如何结转收入和成本全解，建议收藏！
房企如何结转收⼊和成本全解，建议收藏！房企成本结转，真的很有讲究
近⽇，⼀例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除⾦
额及计算⽅法，税企双⽅都有⾃认为正确的政策依据。那么，究竟应以哪项政策为准？
起因：未合规结转收⼊和成本
某市税务局税务⼈员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进⾏涉税检查时发现，该公司开
发的A⼩区商品房已于2016年10⽉交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有
按规定结转销售收⼊和计税成本。税务⼈员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所
得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳⾦、并处罚款的处理处罚意见。
甲公司承认了未按规定结转收⼊和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除⾦额及计算⽅法
如何确认，提出了不同意见。
分歧：适⽤哪项政策意见不同
这笔计税成本，究竟应该如何确认？双⽅产⽣争议的主要原因，是对适⽤的税收政策不能达成
统⼀。
甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若⼲税务处理问题的公告》（国家
税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发⽣的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除⽽未扣除或者少扣除的⽀出，企业作出专项申报及
说明后，准予追补到该项⽬发⽣年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。据此，甲公司所开发
的商品房均已实际交付，建造房屋所发⽣的建筑安装⽀出也已实际发⽣，部分发票虽然取得时
间在2017年5⽉31⽇以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装⽀出都应允许作为2016年
房地产开发结转成本如何处理
房地产开发结转成本如何处理?
房地产开发结转成本如何处理?
1、企业开发房地产,结转在建工程时:
借:开发成本
贷:银行存款
2、企业结转开发成本时:
借:开发产品
贷:开发成本
3、企业开发完成出售时,结转主营业务成本:
借:主营业务成本
贷:开发产品
企业结转在建工程、开发成本以及主营业务成本时,应当通过"开发成本"、"开发产品"以及"主营业务成本"科目进行核算.开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用.主营业务成本是指企业销售商品、提供劳务等经营性活动所发生的成本.
1
开发产品成本的结转
开发产品成本的结转
一、计算各成本核算对象的开发总成本
(一)计算总成本的原则
房地产企业在计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点：
房地产企业在结转完工开发产品成本前，要和企业内部各业务部门沟通，确认是否还有应该属于待结转产品承担的成本还没有发生的情况，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。
在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和项目后期待建的配套设施。如有应支未支的报批报建项目，应根据相关收费文件和收费标准等规定进行预提。对项目规划应该建设而计划在后期项目建设的应在本期分摊的配套设施等成本支出，应该按照成本分摊原则进行预提。
对于本期发生的应该由前期、本期或后期项目分摊的支出，应该按照权责发生制原则作待摊处理。
(二)成本预提
1．配套设施成本的预提
(1)预提范围：非营利性配套设施将发生的费用可以预提。但营利性配套设施将发生的费用不得预提。
(2)预提条件：房屋与配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行)；先建房屋，后建配套设施。
(3)预提时间：应在结转房屋等开发产品时预提。
(4)预提依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本(或计划成本)×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本(或计划成本)÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本(或计划成本)合计×100％
式中，应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。 2．开发产品成本的预提
(1)预提范围：会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本，如果此时项目决算工作尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需要确定原值，对发生的成本支出进行预提，并计提折旧。
房地产结转收入分录
房地产结转收入分录
摘要：
1.房地产结转收入的定义与重要性
2.房地产结转收入的分录方法
3.房地产结转收入的注意事项
正文：
【1.房地产结转收入的定义与重要性】
房地产结转收入是指房地产开发企业在项目开发过程中，将已实现的收入结转到下一个会计期间的过程。这一环节对于房地产企业来说具有重要意义，因为它可以确保企业收入的准确计算，有助于企业更好地把握经营状况，制定合理的发展策略。
【2.房地产结转收入的分录方法】
在房地产结转收入的过程中，企业需要进行一系列的会计分录。以下是一种常见的分录方法：
1) 开发成本转入已实现收入：
借：已实现收入
贷：开发成本
2) 结转已实现收入：
借：主营业务收入
贷：已实现收入
3) 结转主营业务成本：
借：主营业务成本
贷：开发成本
【3.房地产结转收入的注意事项】
1) 确保收入结转的时间节点准确。一般情况下，收入结转应在项目竣工验收、交付使用的时间点进行。
2) 结转收入的金额应准确无误。企业应根据项目实际情况，合理计算已实现的收入金额，避免因计算错误导致结转收入不准确。
3) 注意会计分录的合规性。在进行结转收入的分录过程中，企业应严格遵循会计准则和税收政策，确保分录的合规性。
4) 定期对结转收入进行审计。
成本结转的四种方法
成本结转的四种方法
成本结转是指将企业的费用或成本分摊到各个产品或部门上的过程。在日常经营中，企业需要通过成本结转来确定产品成本，为决策、核算和管控提供参考依据。下面将介绍成本结转的四种方法。
1.实际成本法：
实际成本法是以事实发生的实际成本为依据来结转成本的方法。它要求根据实际支出来确定产品成本，计算复杂度较高。实际成本法适用于对成本核算要求较高的特殊行业，例如航空、电力等行业。
2.标准成本法：
标准成本法是以预先设定的标准成本为依据来结转成本的方法。标准成本是根据企业实际情况预测出的标准单位成本，将生产过程中的成本按照预先设定的标准进行分摊。标准成本法能够提供与实际成本法相似的成本核算结果，但计算更加简便。它适用于成本波动较小、生产过程稳定的企业。
3.承包成本法：
承包成本法是一种常用于工程项目的成本结转方法。根据承包合同的约定，将承包商的成本按照一定的比例或按照工程进度进行分摊，以得出成本结转结果。承包成本法适用于工程项目较大、时间较长的情况下，可以对成本进行较为精确的结转。
4.综合成本法：
综合成本法是将实际成本法、标准成本法和承包成本法等多种方法综合运用，根据具体情况选择合适的成本结转方法。在实际经营中，企业常
常存在多种不同类型的成本，综合成本法能够灵活地根据各种成本的特点来进行结转，提供更精确的成本核算结果。
总结：不同的成本结转方法适用于不同的企业情况和特定的行业。企业需要根据自身情况来选择合适的成本结转方法，以提供准确可靠的成本数据为决策、核算和管控提供支持。
销售成本结转方法
销售成本结转方法
销售成本结转方法是企业将销售成本从库存中结转到损益表上的方法。销售成本是指生产和销售产品所发生的成本，包括原材料成本、直接人工成本和制造费用。在商品销售过程中，企业需要将这些成本逐步转移到损益表上，以便计算和分析销售利润。
销售成本结转方法主要有以下几种：
1. 先进先出法（FIFO法）：根据库存中的先进产品先售出，即首先将最早进入库存的成本先结转到损益表上。这种方法适用于产品保质期短、易腐烂的行业，如食品和药品。
2. 后进先出法（LIFO法）：根据库存中的后进产品先售出，即首先将最晚进入库存的成本先结转到损益表上。这种方法适用于产品价格上涨的情况，因为后进的产品成本更高，可以在报表上反映最新的市场价格。
3. 加权平均法：将库存中各批次产品的成本按照进入库存的时间和数量进行加权平均，然后将该平均成本结转到损益表上。这种方法适用于库存中的产品批次较多且不易区分的情况。
4. 特殊成本法：根据实际情况，将特定产品的成本按实际发生情况进行结转，而不考虑库存中批次的先后顺序。这种方法适用于库存中某个产品成本较高且具
有特殊性的情况。
选择适当的销售成本结转方法对企业的财务报表有重要影响。
FIFO法和LIFO法是最常用的两种方法。FIFO法在稳定的价格环境下，能够较好地反映库存成本的变化情况，因为库存中的较早进入的产品可能价格较低。而LIFO法则能够适应价格上涨的情况，因为将最晚进入库存的较高成本结转到损益表上，反映了最新的市场价格。
然而，FIFO法和LIFO法都有其局限性。FIFO法在价格上涨的情况下可能导致损益表上的成本低估，而LIFO法可能导致库存成本高估，从而使利润水平降低。因此，选择销售成本结转方法时，企业需要综合考虑产品特点、市场环境和财务报表的真实性等因素。
房地产成本结转参考解读
房地产成本结转参考解读
房产工程尚未决算是否能结转成本
问：我公司是一家房地产开发单位，一期工程基本竣工，已取得了大产权证，但H 前海未与施工单位进行竣工决算，还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的发票。事物所审讣时提出按照会讣准则成本不能可靠计量,不予结转成本，但我单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估成本，结转收入，此问题比较迷惑，请给予指教〜答:事务所的说法有根据的，《企业会计准则一一收入》规定：“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可黑地讣量。”贵单位的工程款只是大部分能够准确计量，但不符合“相关的收入和成本能够可靠地讣量”的规定，因此不能按预估的成本来结转收入。
问：我公司属于一家从事房地产开发的企业。在房屋尚未交付使用之前，将所收到的销售收入讣入了预收账款项口中，将支付的工程款及相关配套和前期费用讣入了开发成本中，这样会计核算是否妥当，答:按照《房地产企业会计制度》的规定：
一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：
1（转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。
2（代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将
代建的房屋和工程的丄程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算
一、设立时的核算
在设立时，主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。设置的主要账户包括实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等。对于收到所有者投入资本时，会计分录模板为借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等，贷：实收资本、股本等，资本公积—资本溢价或股本溢价。对于筹建期开办费发生时，会计分录模板为借：管理费用、长期待摊费用，贷：银行存款等。
二、取得土地时的核算
在取得土地时，主要业务包括出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。设置的主要账户包括开发成本、无形资产、投资性房地产等。对于用于土地、商品房开发，
会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款等。对于用于自建用房或暂时没有明确用途，会计分录模板为借：无形资产，贷：银行存款等。对于用于赚取租金，会计分录模板为借：投资性房地产，贷：银行存款等。
三、房地产开发阶段的核算
在房地产开发阶段，主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。设置的主要账户包括开发成本、管理费用、销售费用等。对于为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等，会计分录模板为借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费，贷：银行存款、应付酬工薪酬等。对于项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证
房地产企业会计财务处理流程
房地产企业会计财务处理流程房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“
开发成本”
下核算。开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。
取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。
一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款换正规的商品房销售的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。
房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的。
一、关于售房的财务核算。
房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收
入、配套办法销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。
确认为营业收入的实现。房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。
1、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。
房地产的开发产品结转成本时怎么结转
贷；银行存款 150 000
用银பைடு நூலகம்存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本 20 000 开发成本——自用土地开发成本 18 000
贷：银行存款 38 000 将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 （二）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
在房地产科目中，怎么把开发间接费结转到开发成本
在房地产科目中，怎么把开发间接费结转到开发成本
1、开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
2、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额分配分录：借：开发成本——房屋开发成本借：开发成本——配套设施开发成本借：开发成本——商品性土地开发成本贷：开发间接费用
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
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房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分
析
一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分
析
一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分
析
一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
房地产开发企业会计之开发产品成本的核算
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9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.9.121.9.1Wednesday, September 01, 2021
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10、市场销售中最重要的字就是“问”。03:28:4903:28:4903:289/1/2021 3:28:49 AM
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11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.9.103:28:4903:28Sep-211-Sep-21
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12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。03:28:4903:28:4903:28Wednesday, September 01, 2021
开发间接费用的核算
❖ 二、开发间接费用的分配
❖ 每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入 有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根 据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配 套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算 手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地 和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接 费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配 计入有关房屋开发成本。
第七章 开发产品成本的核算
本章要点
❖ 1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成 本核算对象
房地产企业怎么结转成本(自己整理)
房地产企业怎么结转成本
对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。
结算第一步：整理销售资料，确认销售收入
就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：
借：预收账款
贷：主营业务收入
结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。
这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。
结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。
各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。
1.款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额
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房地产公司的开发产品结转成本时怎么结转
按土地开发支出划分和归集的原则；房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：
一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。
前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，
计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（一）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。（二）土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不
必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
三、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的
类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。现举例说明土地开发成本的核算如下；如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：
301 自用土地支付征地拆迁费78 000元
351 商品性土地72 000元
支付承包设计单位前期工程款20 000元
18 000元应付承包施工单位基础设施款25 000元18 000元
分配开发间接费10 000元合
计133 000元108 000元
则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借；开发成本——商品性土地开发成本78 000 开发成本——自用土地开发成本72 000
贷；银行存款150 000
用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本20 000 开发成本——自用土地开发成本18 000
贷：银行存款38 000 将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本25 000 开发成本——自用土地开发成本18 000
贷；应付账款——应付工程款43 000 分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——商品性土地开发成本10 000
贷：开发间接费用10 000 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。四、已完土地开发成本的结转已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：借：开发