2012-同策-上海-星狮松江泗泾鼓浪路1号地块-定位、产品建议237p(公寓+联排,公寓精装修标准、经济测算)

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什么是城市更新

现如今，很多城市建设中会出现“城市更新”这个词，但很多人对这并不了解，那什么是城市更新呢？对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。

包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

下面上海思纳建筑规划设计股份有限公司就介绍一下马来西亚·吉隆坡的森美兰高铁新城城市规划项目，为大家讲讲关于城市更新规划的内容。

连接新马的跨国高铁，从吉隆坡开往新加坡市中心，在到达芙蓉之前会经过一片广袤之地，这里便是拉布。

现在，拉布借助高铁，计划在距吉隆坡市中心50km、紧邻机场的地方，建造一个新的城市。

新城的规划核心，在于如何利用产业和城市设施吸引人才，产生人才与城市发展的良性循环，新城必须做到“产城融合”，也就是需要合理的布局商务、产业、居住及其配套。

场地现状是一片自然，东部有山，让自然山体的绿色向新城的市中心流动，形成城市生态绿廊。

新城北面已建成高速公路和铁路，待建设的高铁线路横穿新城。

新城的功能布局，让居住区避开了高速公路、铁路和高铁的影响，取而代之的是制造业和食品加工的产业区。

思纳史密斯集团成立于1853年，是美国运营历史最悠久的设计和咨询集团，近二十年都在权威的世界建筑排名前十位，集团在中国设立策划设计和投资运营二大事业板块。

上海思纳建筑规划设计股份有限公司（SYM 836121）及其下属各专业咨询策划设计子公司负责集团的策划设计板块。

思纳设计股份成立于2000年，是规划、建筑、旅游和产业的产品策划和设计专家，也是上海为数不多的建筑规划国家双甲资质单位，公司在大型城市综合更新、智慧模块建筑、城市和旅游产业策划规划、室内装饰和艺术设计、区域环境研究和景观工程、特色酒店跨界组合运营规划等领域都有卓越的人才及成功的案例。

思纳史密斯文化创意产业投资（上海）有限公司及其下属公司负责集团的投资运营板块，同时作为华侨城云南文投集团的下属企业，思纳文创投资充分利用华侨城云南文投和思纳设计股份丰富的文旅行业资源和专业策划规划和研究咨询人才，与下属思纳小镇建设、思纳小镇运营一起共同打在拥有自身文旅IP的特色小镇，开展小镇的招商、运营、双创等具体的项目合作，为项目所在区域的产业升级、城市更新、特色小镇等做出贡献。

005：松江区泗泾南拓展基地大型社区

米兰诺贵都
佘山东郡
茉莉雅苑牡丹逸庭
10-0110-02
13-041古4-0楼2新苑古楼新苑 14-03 15-04 15-05 19-01
佘山九里 22-06
23-01
兰花园水仙雅苑 16-04 17-01 20-01 21-02 桂花苑 16-05
25-05 25-06
36-10
35-08
天 36-09
安别
29-04 30-
紫薇茗庭
塘桥村
38-03 41-0141-02 警局 40-01
渔洋苑
项目明细
项目名称
松江区泗泾南拓展大型居住社区 22-06地块
松江区泗泾南拓展大型居住社区 19-01地块
松江区泗泾南拓展大型居住社区 35-08地块
松江区泗泾南拓展大型居住社区 10-02地块18班幼儿园项目
松江区泗泾南拓展基地大型社区项目信息
市场部蔡云飞
概述
泗泾镇是上海市松江区辖镇，全镇常住人口133073人。泗泾南拓展大型居住社区位于上海市西部、松江主城区东北侧、泗泾古镇西南侧。根据2010年2月上海市政府批准的《上海市大型居住社区第二批选址规划》，松江区泗泾南拓展基地属于大型居住社区之一。
安别
29-04 30-04 34-04
政府办公
墅
庄泾苑
紫薇茗庭
塘桥村
38-03 41-0141-02 警局 40-01
渔洋苑
地块情况
现阶段重点未建地块概述： 19-01、22-06为住宅用地，已通过施工许可，马上进行开工。 36-10、35-08、23-01为配套设施用地，已在进行施工许可办理。
区位
泗泾南拓展大型居住社区距离南部松江新城主城约13公里，距外环线 12公里，至人民广场约 30公里。

上海市规划和自然资源局关于同意上海市土地储备中心1幅地块先行列入2024年度土地储备计划的批复

上海市规划和自然资源局关于同意上海市土地储备中心1幅地块先行列入2024年度土地储备计划的批复文章属性•【制定机关】上海市规划和自然资源局•【公布日期】2024.02.02•【字号】沪规划资源施〔2024〕28号•【施行日期】2024.02.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文上海市规划和自然资源局关于同意上海市土地储备中心1幅地块先行列入2024年度土地储备计划的批复沪规划资源施〔2024〕28号上海市土地储备中心:你中心《关于上海市土地储备中心松江科技园地块先行列入2024年度土地储备计划的请示》（沪土储〔2024〕3号）及相关材料收悉。

经审核，批复意见如下：一、根据你中心土地储备实施情况，同意将松江科技园区SJC10002单元C02-07-10号地块（地块编号为：SH2024-001）先行列入你中心2024年度土地储备计划，总面积约6.52公顷（以实测为准，地块基本情况详见附件）。

二、接文后，请你中心按照《土地储备资金财务管理办法》（财综〔2018〕8号）等有关规定，合理安排土地储备资金，有序推进2024年度土地储备工作。

三、提高土地储备工作实效。

按照“规划引领、聚焦重点；存量优先、服务民生；库容稳定、供储平衡”的原则，合理确定土地储备的规模、结构、布局和时序，优先推进实施库存计划，储供联动，促进土地资源高效配置和合理利用。

四、加强土地储备信息监测监管。

请你中心建立和完善土地储备地块实施情况台账，按照国家和本市有关要求，及时准确填报自然资源部全民所有土地资产管理信息系统和上海市土地储备信息系统，做好土地储备项目信息化监管。

五、请你中心对纳入储备的土地落实管护和巡查，严格储备土地的临时利用，不得出现违法违规使用储备土地的情况。

六、本土地储备计划批准文件自印发之日起有效期1年。

附件：地块基本情况表上海市规划和自然资源局2024年2月2日附件地块基本情况表单位：公顷。

学校设计--上海新凯家园配套小学建筑设计方案

基地南北宽约 210 米，东西宽约 190 米，总用地面积 36070 平方米，其中，小学用地面积 27670 平方米，幼儿园用地面积 8400 平方米。总建筑面积为 19300 平方米，其中小学建筑面积 13700 平方米，幼儿园建筑面积 5600 平方米。
小学透视
3）混凝土材料中适当增添减水剂，减小水灰比，并掺加抗裂纤维； 4）加强屋面保温措施；
七、基础设计
由于地质资料暂缺，根据附近场地情况，本工程拟采用天然地基上的柱下条形基础（双向），若土层承载力不高，则采用柱下独立桩承台基础，承台之间以拉梁联系。八、结构材料 1．钢筋
以 HRB400 级钢筋为主力钢筋，辅以 HRB335、HPB235 级钢筋。 2．混凝土
五、污废水系统设计： 1. 单体室内污废水合流。污废水量：小学：最高日生活污水量为 60m3/d。幼儿园：最高日生活污水量为 27m3/d。 3.公共卫生间设置单立管系统，并设伸顶通气,部分卫生间设置环形通气。 4. 厨房废水需经过隔油池处理后才能和生活污水一起排至市政管网。 5. 幼儿园、小学地块内生活污废水管各自汇合后，分别排入周边市政道路上污水管预留接口。 6.接入前设置监测井。
六、技术指标及估算
小学经济技术指标
用地面积：27670 ㎡建筑面积：13700 ㎡容积率：0.50 建筑密度：18.6% 绿化率：38.2% 建筑层数：3 建筑高度：13.5m
幼儿园经济技术指标：
用地面积：8400 ㎡建筑面积：5600 ㎡容积率：0.75 建筑密度：24.4% 绿化率：36.8% 建筑层数：3 建筑高度：12.9
建筑面积： 1800 ㎡
幼儿园三层平面图
建筑面积： 1700 ㎡

同策2011佘山湾商业中心策划报告91p

佘山镇商业
佘山被喻为大上海的后花园、上海著名市郊风景区，
9号线泗泾站
区域内豪宅级别墅项目林立，商业档次却仌然偏低，
当前商业极成主要聚集于镇中心-桃园路一带。
9号线佘山站
1
2
序号 1 2
项目名称
佘山新天地商业广场
桃园路
桃园路商业形态以中低端沿街底商为主，业态较杂。位于桃园路上的佘山新天地商业广场是区域内唯一的一站
10
1 4
2 5
6 7
8
3 4 5 6 7
大型经适房规划用地菲诗艾伦佘山银湖别墅公寓独栋别墅
如图所示，项目周边同时汇集高端别墅业主、普通公寓业主及经适房业主，然而本案的目标客群定位显然无法将其兼顾！
8 9 10
月湖山庄、佘山高尔夫等顶级别墅及度假村片区
目标客群界定
项目名称项目类型
动迁房经适房经适房独栋别墅/公寓独栋别墅独栋别墅
同策观点
月湖山庄、佘山高尔夫等顶级别墅及度假村片区
人口专题
A类客群人口统计项目名称
新凯家园现有配套商业
业态古浪路沿街底商新家园路沿街底商新凯家园一期步行街新凯家园二期步行街新凯家园三期步行街（在建）餐饮、超市、中介、药房等餐饮、桌球、超市理发店、杂货店、水果店、超市水果店，超市，家电维修，蔬菜店 / 租金 1.5~2元/m²/日 0.5元/m²/日（1~3层均价） 1.6元/m²/日左右 1.8元/m²/日左右 / 主力面积 40~100m² 110~250m² 40~120m² 40~120m² /
式大型商业中心！
佘山新天地商业广场
开发商：上海鎏元置业有限公司物业公司：上海轻工国际集团有限公司项目地址：桃园路、外青松路交叉口商业总建面积：64000平方米容积率：1.8 入驻时间：2011-01-31

上海房产在售楼盘汇总(浦西地区)

楼盘名开盘时间松江万科金色华亭9月7日加推二期房源长泰西郊别墅2012年9月8日已加推绿庭尚城2012年8月11日已加推贝尚湾2012-08-05二期第6次加推同润菲诗艾伦2012年7月21日已加推怡林花园二期2012.7.8已第3次加推万宇荣盛名邸三期逸林湾2012年07月21日已加推象屿都城2012.6.21四期已第5次加推米兰诺贵都2012年6月9日已第三次加推同润十里洋坊2012-3-10已第4次加推同润十里洋坊别墅2011年11月1日已开盘新弘国际城2012年3月17号已开盘佘山珑原2012-3-18第3次加推泗泾颐景园二期2012年3月25日已开盘沿海郦墅别墅2011年12月17日已开盘汇民轩2011-12-16已开盘龙湖佘山公馆2011-11-25已开盘中星佘山溪语2011年11月28日已开盘华润佘山九里一期2011年10月29号已开盘辰弘佳苑2011-9-30已开盘英郡别院2011年8月27日已开盘同济城市雅筑2011-07-23已开盘佘山东紫园2011年7月15日已开盘月湖山庄2011年6月11日已开盘中大九里德（中大九如堂）2011年6月11日已开盘绿地新南路壹号别墅2011年5月21日已开盘玉龙苑2011-05-26已开盘华亭新苑二期莱顿堡2011年5月8日已开盘佘山东郡2011年4月8日已开盘维罗纳贵都2011-04-23已开盘名仕豪庭二期铂领HOUSE2011-01-17二期已开盘中大九里德三期御领大虹桥2011年1月14日已开盘嘉禾名邸2011-1-15已开盘华亭别墅二期2011年1月28日已开盘绿地蔷薇九里2011-09-17三期已开盘东鼎名人府邸2010-12-01已开盘绿波景园2010年12月16号已开盘红墅1858别墅2010年12月31日已开盘新虹桥首府2010-11-26已开盘达安圣芭芭花园翠堤艺墅2010年11月3日已开盘中凯曼荼园2010年11月15日已开盘绿地诺丁山别墅2010-11-27已开盘晶苑四季御庭二期2010年10月已开盘LOMO森林公馆2011-05-15已开盘三湘四季花城财富广场2010-09-23已开盘云间名门天御2010-09-28已开盘新弘国际城别墅2010年8月21日已开盘佘山3号二期2010年8月5日已开盘佘山新天地休闲广场2010年07月23号已开盘英郡雷丁2010年5月8号已开盘紫都上海晶园2010年5月8日已开盘朗庭上郡苑2010-4-10已开盘新理想花园2010-05-01已开盘上海合生国际花园2009年11月7日已开盘润和欣苑2009年11月15号已开盘上尚缘2009-10-18已开盘乔爱庄园2009年10月16日已开盘明中龙祥家园别墅2009年9月12日已开盘圣塔路斯2009年9月18日已开盘上海源花城2009-7-18已开盘朗庭上郡苑别墅2009-7-28佘山银湖别墅2009年3月1日已开盘汇贤阁别墅2009-2-25已开盘昌鑫花园四期2008年12月12日已开盘佘山高尔夫别墅2008年10月16号已开盘上海紫园二期2008年5月23日已开盘天马高尔夫别墅2008年4月7日已开盘汇贤阁2008-03-29已开盘开元地中海商业广场2012-3-25同润十里洋坊商铺2012-3-10海尚名都商铺2011-11-17上海青年城Jul-11象屿都城商铺2011-3-20华亭新苑商铺2010-10-10保利西子湾风情街2010-5-8合生国际花园2009-11-7晶尚坊锋尚99秀森大厦东渡时代J座上海九久青年城九洲星耀福邸璞邸上海双高商务广场名企公馆华润佘山九里二期预计9月中下旬开盘万宇荣盛名邸三期逸林湾预计2012年10月开盘阳光理想城预计2012年10月初开盘新虹桥首府别墅预计2012年10月开盘山水四季城二期预计2012年年底开盘贝尚湾别墅预计2012年下半年佘山玺樾预计2012年第四季度开盘富顿街区别墅预计2012年12月推二期开发商均价上海万科房地产有限公司14800上海德基置业有限公司最低900万上海绿庭房地产开发有限公司 20000上海总泉置业有限公司 25000同润集团·上海垄景房地产开发有限公司 15000上海冠华房地产有限公司 14000上海万宇房地产（集团）有限公司 16500上海银佳房地产有限公司 18500上海米兰置业发展公司 14800上海垄盛房地产开发有限公司 14000上海垄盛房地产开发有限公司最低800万上海弘明置业发展有限公司 15000上海静园房地产开发有限公司 49000上海颐景园房地产有限公司均价1100万上海新弘大置业有限公司均价700万上海城凯置业有限公司13500上海恒世房地产有限公司 15500上海龙宁房地产开发有限公司 28500华润超智房地产开发有限公司42000上海黄浦投资集团置地有限公司 13000上海英之伦房地产发展有限公司 21000同茗置业有限公司16500合生创展集团有限公司（香港联交所上市）最低2500万上海利宝房地产开发有限公司 128000上海亮桥房地产开发有限公司 28000上海绿地澜湾置业有限公司最低666万上海仓桥房产经营有限公司13000上海湘大房地产开发有限公司均价750万上海祥泽房地产有限公司最低1000万上海维罗纳置业发展有限公司 15800上海方豪房地产开发有限公司12000中大亮桥房地产开发有限公司 20000天威房地产发展有限公司 16000上海广晟房地产开发有限公司43000上海绿地松江置业有限公司 18500上海东紫房地产发展有限公司18000上海荣宇房地产开发有限公司 13700上海安裕置业有限公司最低400万上海佳铭房产有限公司 20000上海达安泰豪置业有限公司最低550万上海中凯置业有限公司最低4500万上海振峰房地产开发有限公司最低680万好收成（上海）房地产发展有限公司 25000上海双鸥置业有限公司 16000上海城光置业有限公司14000上海鹿都房地产开发有限公司 17000上海弘明置业发展有限公司最低360万上海亚萌置业有限公司最低1600万上海鎏元置业有限公司13500上海精文南部置业发展有限公司19000上海紫都佘山房产有限公司最低2450万上海馨亭置业有限公司 16500上海天圆方房地产开发有限公司 15000上海泽宇置业有限公司最低380万上海林立房地产开发有限公司17000上海中欣长远房地产开发有限公司（新加坡长远集团下子公司） 22000上海兴跃房地产投资有限公司最低2000万上海龙锡置业有限公司 14000同润集团·上海垄景房地产开发有限公司最低950万上海伯骏置业有限公司16000上海馨亭置业有限公司 22000广东黄河实业集团上海房地产有限公司最低2000万上海九赢房地产有限公司最低4000万上海聚英房地产开发有限公司 33000上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司最低700万上海嘉城兆业房地产有限公司 80000上海天马乡村俱乐部有限公司最低1300万上海九赢房地产有限公司24000开元旅业集团 30000上海垄盛房地产开发有限公司 30000上海茸新房地产开发有限公司 26000中新集团 45000上海银佳房地产有限公司 23300上海湘大房地产开发有限公司 26000上海城乾房地产开发有限公司 14000上海泽宇置业有限公司 180万上海富迪邦置业有限公司 17000上海开天房地产开发经营有限公司 17000上海秀森置业发展有限公司 26000上海瑞松置业有限公司 12500上海九久广场投资开发有限公司 17000上海松江礼品城有限公司 11000上海阳雷置业有限公司 14000上海双高置业有限公司 8000上海万居德实业有限公司 8500华润置地（上海）有限公司待定上海万宇房地产（集团）有限公司待定上海尊达实业有限公司待定上海佳铭房产有限公司待定新加坡星狮地产集团,上海仲骏房地产开发有限公司待定上海总泉置业有限公司待定上海北方城市发展投资有限公司待定上海松亭复地房地产开发有限公司待定待定待定待定待定待定地址松江乐都西路1558弄松江泗砖南路1500号松江涞寅路658弄松江沪亭北路338弄松江泗泾镇古楼路1198号松江辰花路839弄松江莘松路1500弄松江沪亭南路299弄2号松江古楼路1899弄松江车墩镇影佳路123弄松江影佳路123弄松江明中路1777弄（近月台路）松江秋柏路98弄松江鼓浪路315号松江明中路1588弄松江人民南路49弄松江人民北路2908弄松江龙腾路1015弄松江古楼路529号松江弘翔路466号松江辰塔路1655弄（近天翔路）松江环城路860号松江佘山国家旅游度假区林叶路松江林荫新路1888弄松江九杜路1000弄松江新南路1号(新南路明兴路口松江永丰路216弄、270弄松江文诚路1999弄（近文涵路）松江古楼公路1269弄(近嘉松南路松江荣乐西路266弄松江方松街道文诚路2188弄松江九杜路1000弄松江乐都支路85弄松江文诚路1800弄松江广富林路1518弄松江新松江路1455号松江沪松公路2972弄松江弘翔路555弄(近辰塔路)松江九杜路939号（近涞坊路）松江明中路1177弄松江上海市松江区沈砖公路4777松江文宇路88弄（三新北路口）松江明华路888弄松江中山东路70号松江梅家浜路1500弄松江明中路1777弄（近月台路）松江泗陈公路4388号松江佘山镇桃源路178号（外青松路口）松江莘砖公路399弄松江佘山国家旅游度假区佘北公路389弄松江朗亭路288弄松江荣乐西路768弄(近三新路)松江长兴路1290号松江鼓浪路828弄、790弄松江文翔路3588弄松江明中路666弄松江明中路699弄（明中路南，明..松江古楼公路1198号松江涞寅路1200弄松江朗亭路288弄松江泗陈公路2268弄松江涞坊路723弄松江思贤路1855弄松江佘山国家旅游度假区林荫新路288弄松江佘天昆公路268号松江赵昆公路3928弄松江涞坊路699弄5、6、9、10号松江新松江路925、927弄松江车墩镇影佳路123弄（近影维路）松江荣乐西路399弄(荣乐西路仓汇路)松江沪松公路1519号、九新公路33弄、九新公路30弄松江沪亭南路299弄2号(邻九亭大街)松江新城文诚路1999弄（近辰塔路）松江广富林路1188号(近三新北路)松江长兴东路1290号(近同乐路)松江泗泾镇鼓浪路550弄等(江川路鼓浪路交叉口)松江茸平路515弄(茸梅路口)松江涞亭南路129号松江新桥镇中心路112弄12号(近新北街)松江沪松公路1519号（近九新公路）松江洞泾镇长浜路501弄40号松江谷阳南路28弄(近中山中路)松江叶政路451弄(临A5高速叶榭道口)松江新桥泗砖南路255弄(卖新公路与泗砖南路交汇处)松江古楼路529号（近横港路）松江莘闵别墅区莘松路1500弄松江联阳路12弄松江九杜路939号（近涞坊路）松江泗祥路518弄松江辰花路3177号松江九亭大街851弄。

市场调研表格模板

市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：2016.9.1市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：吴佳驹调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：施炜烨、姚群峰调研日期：2016.9.1市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰、施炜烨调研日期：2016.9.1市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：张志勇调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：张志勇调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：张志勇调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：2016.9.3市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：柏铭霞、施炜烨调研日期：2016.9.3市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：吴佳驹调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：姚群峰调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：施炜烨调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：林天阳调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：施炜烨调研日期：2016.9.5市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：调研日期：市场调研表格【注：细心、细心、再细心】调研人：调研日期：。

某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年

800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……漫步中，人与景，已渐渐相融。
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
浪漫
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290 ㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
• 由于这类客户周边生活配套要求较高，这时要设置能够体现城市感的的配套设施和公共空间，如广场、开放式商业街区等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入住，此时要设置能够聚集人气的商业设施，如大卖场等大型、集中式商业。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
2021/7/18
旗忠项目运营模式—产品设置
2021/7/18
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育城
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土地属性分析
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中心高尔夫球场高档森林别墅区
2021/7/18
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100公顷
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地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源
松江等地缘区域的外企和国内代居，至少一个子女与众不同的别墅产品作格、产品品质和子
大型企业高管及私营业主
为身份标签
女教育
闵行经济技术开发区和紫竹科
类别墅
学园区外企中高级管理者和私
旗忠国际体育城、
30-45岁，以两口和三改善生活品质，以二次

泗泾SJSB0003单元10-05地块-上海土地场

答疑纪要地块名称：松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块地块公告号：201602301问题解答：关于出让人方面的问题解答答疑人及单位：上海市松江区规划和土地管理局问题一：地块四至道路何时建成通车？解答：地块东侧横港路已建成可随时通车，南侧祥严路已通车，北侧规划一路预计2017年开工建设。

问题二：出让要求中小户型设计规范中，多层、小高层、高层住宅建筑如何界定？请说明各标准对应建筑层数。

解答：根据《上海市城市规划管理技术规定》，多层建筑是指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多层居住建筑为四层至八层。

高层建筑是指高度大于24米的建筑，高层居住建筑为八层以上（不含八层）。

问题三：泗泾SJSB0003单元未出让住宅用地中是否有动迁安置房用地？解答：暂无计划。

问题四：请提供地块周边控制性详细规划。

解答：详见附件。

问题五：地块学区如何安排解答：具体对口学校以届时教育部门统筹安排为准。

问题六：地块内现有电线，何时处理解答：于交地前完成迁移。

问题七：西侧与河道间防汛通道，退让时按照防汛通道退让还是按照公共绿地的退界要求？解答：请按《上海市城市规划管理技术规定》的要求执行。

问题八：四至道路何时通车，施工车辆如何进入场地？解答：地块东侧横港路已建成可随时通车，南侧祥严路已通车，北侧规划路预计2017年开工建设。

祥严路和原地块小路施工车辆都可进场。

问题九：市政配套费标准是多少？解答：市政基础设施配套费征收标准为每平方米住宅建筑面积430元。

问题十：是否有限低要求？是否可规划3层联排或4层叠加？解答：三类住宅用地是指以高层住宅为主的用地，不得建造低层居住建筑。

问题十一：地块涉及到2660.2平方米代征土地，是否为西侧沿河绿化？若是，由谁负责建设，费用由谁支付？解答：是。

具体建设及费用由区绿化和市容部门统筹安排。

问题十二：本地块保障房是否要求装修，是否要缴纳市政配套费？解答：地块内保障房无装修要求，地块红线范围内的建筑均须缴纳市政基础设施配套费，征收标准为每平方米住宅建筑面积430元。

零地价供地的代价

20关注·反腐报道零地价供地的代价文/赵聪为争取项目，零地价出让6000亩地2002年11月，时任江苏省海门市委书记的徐永兵、时任海门市市长的汤仲飞与光大发展海外有限公司代表董岩、何军佩等人在北京见面，初步达成光大发展海外有限公司到海门市投资项目的意向。

2003年6月的一天晚上，何军佩向时任海门市副市长尹建勇打电话，表达自己想来海门投资吉斯达项目的意向，但他提出要求“零地价”供地，同时要求尽快和他们签约，否则就不来海门投资了。

为此，尹建勇立即打电话向汤仲飞请示。

当时正值非典期间，汤仲飞恰巧与时任海门市委书记徐永兵、常务副市长赵挺等人在当地的狮山宾馆指挥抗击非典。

汤仲飞接到尹建勇的电话后，立即与在场的几位市领导商量。

徐永兵提出地价多少给点，建议其中的6000亩为“零地价”，剩下14000亩按照之前常委会确定的1万元一亩的价格收费。

书记发话了，在场的其他人都没有反对，汤仲飞事后安排尹建勇代表海门市政府与吉斯达公司签订协议。

按照规定，此事应该专门召开市委常委会讨论决定，即使当时临时决定了，后来也必须通报其他市委常委。

但事实上，此事不仅在签协议之前没有召开常委会讨论，事后也没有将临时决定“零地价”的事情向上级通报。

2004年1月9日，吉斯达公司通过挂牌竞价方式取得首期1270亩土地使用权，每平方米330元，总价人民币2.79亿余元。

为兑现“零地价”承诺，2004年1月至2月，海门市政府采用先收取吉斯达公司部分土地出让金，后由海门经济技术开发区管委会以奖励形式全额返还给吉斯达公司的循环模式，实现6000亩土地“零地价”出让。

一个地级市的书记、市长为争取项目，未经集体决策擅自决定“零地价”出让6000亩地，而在后续推进项目过程中又疏于监管，导致工程因项目巨额资金被抽逃而停工，涉事书记、市长最终被法院认定构成滥用职权罪。

汤仲飞事后供述，时任海门市开发区管委会主任的李胜华向其汇报，指出吉斯达公司一下子拿不出2.79亿余元的土地出让金，提出先缴纳部分，政府返还，然后吉斯达公司再缴，政府再返还，也就是“边缴边返”的方式。

房地产公司项目集团商办项目开发运营标准工期表

1、2、3、4、5、6、7、8、9、
10、砌筑工程可穿插在结构施工中进行，单独预留顶层砌筑工期；
机电工程可穿插在土建施工中进行，给机电预留土建施工完成后一定的时间；备注：项目公司可根据实际情况拟定详细的施工计划，但不可突破各个阶段总工期。

销售物业与自持类物业的各类报规及取证须要分开，同时相应的机电综合机电系统也需要独立；自持类的商业、办公或酒店可无需分开取证及系统独立；
自持部分地上地下须分开取证，可使地下桩基及围护工程先行
说明：适用条件：本标准工期适应我司商业项目，商业项目根据面积大小分为：商业U 天地、商业MALL 、旭辉广场；自持商业部分按与可售部分同期启动开发考虑；
上述主要工程节点基于塔楼所有对应节点工期均能在裙房商业节点范围内完成，如有超出需另行上报集团商管部说明；结构施工单层进度工期为综合工期，一二层进度会慢些，三层以上进度会快些，但是不可突破总工期；可售住宅业态与自持类商办业态的地块须独立划分；。

北京苍穹CIS系统操作手册(KqGIS)

北京苍穹CIS系统操作手册(KqGIS)北京苍穹数码测绘有限公司用户手册KqGIS北京苍穹数码测绘有限公司北京苍穹数码测绘有限公司用户手册目录第一章概述 ..................................................................... ........................................................................ (6)1.1引言 ..................................................................... ........................................................................ . (6)1.2系统设计思想 ..................................................................... ........................................................................71.2.1集土利用管理和权属管理为一体...................................................................... (7)1.2.2统一的数据组织管理模式...................................................................... (7)1.2.3统一的数据结构 ..................................................................... . (8)1.2.4统一的分类体系 ..................................................................... . (9)1.2.5面向基层土地管理人员，操作简单 ..................................................................... (9)1.2.6多元化的国土业务处理 ..................................................................... . (9)1.2.7可与电子政务系统集成，成为电子政务系统中重要的一部分 (11)1.2.8采用关联技术对各种国土资源进行统一管理 ..................................................................... (12)1.2.9保障地籍调查成果的延续性和现势性 ..................................................................... (12)1.2.10与三维虚拟档案馆管理系统集成...................................................................... ....................... 13 1.3参考文档 ..................................................................... ........................................................................ (13)第二章系统初始运行 ..................................................................... ......................................................................152.1系统运行环境 ..................................................................... ......................................................................152.2系统运行准备 ..................................................................... ......................................................................152.2.1系统安装 ..................................................................... .. (15)2.2.2 SQL Server 2000数据库安装...................................................................... .. (20)2.2.2.1 SQL Server 2000安装 ..................................................................... (20)2.2.2.2 SQL Server 2000服务器的注册 ..................................................................... .. (23)2.2.3数据库备份及还原 ..................................................................... ................................................. 24 2.3数据库建立与维护 ..................................................................... .. (27)2.4系统登录运行 ..................................................................... ......................................................................282.5系统框架说明 ..................................................................... ......................................................................29第三章文件 ..................................................................... ........................................................................ .. (30)3.1清空工程 ..................................................................... ........................................................................ (30)3.2加载工程 ..................................................................... ........................................................................ (30)3.3保存工程 ..................................................................... ........................................................................ (30)3.4导出注记 ..................................................................... ........................................................................ (31)5导入注记 ..................................................................... ........................................................................ ...... 31 3.3.6图件打印定位 ..................................................................... ......................................................................313.7图件打印预览 ..................................................................... ......................................................................313.8加载数据 ..................................................................... ........................................................................ (31)3.9图件打印 ..................................................................... ........................................................................ (32)3.10退出 ..................................................................... ........................................................................ (32)第四章视图 ..................................................................... ........................................................................ .. (33)4.1工具条 ..................................................................... ........................................................................ . (33)4.2工具条功能及说明 ..................................................................... .. (33)4.2.1地图工具 ..................................................................... .. (33)4.2.1.1放大 ..................................................................... . (33)4.2.1.2缩小 ..................................................................... . (33)4.2.1.3中心放大 ..................................................................... .. (34)- 1 -北京苍穹数码测绘有限公司用户手册4.2.1.4中心缩小 ..................................................................... .. (34)4.2.1.5平移 ..................................................................... . (34)4.2.1.6全屏 ..................................................................... . (34)4.2.1.7输入比例 ..................................................................... .. (34)4.2.1.8设置显示 ..................................................................... .. (34)4.2.1.9选择要素 ..................................................................... .. (35)4.2.1.10拉框选取 ..................................................................... (35)4.2.1.11属性查询工具...................................................................... . (35)4.2.1.12实体查询 ..................................................................... (36)4.2.1.13量测距离 ..................................................................... (36)4.2.1.14注记编辑 ..................................................................... (37)38 4.2.2页面工具 ..................................................................... .................................................................4.3缩放到全图 ..................................................................... ........................................................................ .. 39 4.4清除选择集 ..................................................................... ........................................................................ .. 39 4.5视图刷新 ..................................................................... ........................................................................ ...... 39 4.6绘制设置 ..................................................................... ........................................................................ (39)第五章图形的查询与显示 ..................................................................... .............................................................. 41 5.1图形查询 ............................................................................................................................................. (41)5.1.1基本图查询 ..................................................................... . (41)5.1.2区域图查询 ..................................................................... . (42)5.1.3自定义范围查询 ..................................................................... .. (43)5.1.4组合查询 ..................................................................... .. (44)5.1.5宗地图查询 ..................................................................... . (46)5.1.6专题图查询 ..................................................................... . (48)5.1.7分幅图查询 ..................................................................... . (48).................................................................... (49)5.1.8三维查询5.2属性查询 ..................................................................... ........................................................................ (49)5.2.1宗地属性查询 ..................................................................... (49)5.2.2图斑属性查询 ..................................................................... (49)5.2.3房屋属性查询 ..................................................................... (49)5.3图形定位 ..................................................................... ........................................................................ (50)5.3.1宗地定位 ..................................................................... .. (50)5.3.2图斑定位 ..................................................................... .. (50)5.3.3预约出让地块定位 ..................................................................... . (50)5.4图形裁剪 ..................................................................... ........................................................................ (51)5.4.1自定义范围裁剪 ..................................................................... .. (51)5.4.2取消自定义范围裁剪 ..................................................................... (51)5.5图件管理 ..................................................................... ........................................................................ (51)5.5.1展开所有图层 ..................................................................... (52)5.5.2收拢所有图层 ..................................................................... (52)5.5.3清除选择集 ..................................................................... . (52)5.5.4地图选择集转换为版面元素...................................................................... (52)5.5.5缩放到全图 ..................................................................... . (52)5.5.6设置引用比例尺 ..................................................................... .. (52)- 2 -北京苍穹数码测绘有限公司用户手册5.5.7清除引用比例尺 ..................................................................... ..................................................... 53 5.6图层管理 ..................................................................... ........................................................................ (53)5.6.1删除图层 ..................................................................... .. (53)5.6.2缩放到图层 ..................................................................... . (53)5.6.3上移图层 ..................................................................... .. (53)5.6.4下移图层 ..................................................................... .. (54)5.6.5清除选择集 ..................................................................... . (54)5.6.6全部选择 ..................................................................... .. (54)5.6.7按选择集缩放 ..................................................................... (54)5.6.8图层选择集转换为版面元索...................................................................... (54)5.6.9自定义查询 ..................................................................... . (54)5.6.10属性浏览 ..................................................................... (54)5.7历史查询 ..................................................................... ........................................................................ (55)5.7.1历史切片图查询 ..................................................................... .. (55)5.7.2历史区段分析图 ..................................................................... .. (55)5.7.3宗地历史查询 ..................................................................... (56)5.7.4图斑历史查询 ..................................................................... (58)5.8量测 ............................................................................................................................................. .. (58)5.8.1长度量算 ..................................................................... .. (58)5.8.1面积量算 ..................................................................... .. (58)第六章统计分析 ..................................................................... ........................................................................ (59)6.1统计报表 ..................................................................... ........................................................................ (59)6.1.1界址点成果表 ..................................................................... (59)6.1.2宗地面积计算表 ..................................................................... .. (60)6.1.3宗地面积汇总表 ..................................................................... .. (60)6.1.4分类面积统计表 ..................................................................... .. (61)6.1.5权属性质统计表 ..................................................................... .. (61)6.1.6土地来源性质统计表 ..................................................................... (61)6.1.7土地使用者性质统计表 ..................................................................... .. (62)6.1.8土地利用强度分析 ..................................................................... . (62)6.1.8.1建筑占地面积 ..................................................................... (62)6.1.8.2楼层占地面积 ..................................................................... (63)6.1.8.3建筑密度容积率 ..................................................................... ............................................ 63 6.2缓冲分析 ..................................................................... ........................................................................ (63)6.3综合分析 ..................................................................... ........................................................................ (64)第七章设置 ..................................................................... ........................................................................ .. (66)7.1出图设置 ..................................................................... ........................................................................ (66)7.1.1分幅图设置 ..................................................................... . (66)7.1.2区域图设置 ..................................................................... . (67)7.1.3宗地图设置 ..................................................................... . (67)7.1.4图件分层设置 ..................................................................... (68)7.1.5接合图设置 ..................................................................... . (71)7.2系统设置 ..................................................................... ........................................................................ (71)7.2.1启动时装载基本图 ..................................................................... . (71)- 3 -北京苍穹数码测绘有限公司用户手册7.2.2使用国标地类编码体系 ..................................................................... .. (71)7.2.3用户权限设置 ..................................................................... (72)7.2.3.1动态工作流设置 ..................................................................... .. (72)7.2.3.2用户权限、字典设置 ..................................................................... (73)7.2.4启动优化方式 ..................................................................... (74)第八章土地登记 ..................................................................... ........................................................................ (74)8.1初始登记 ..................................................................... ........................................................................ (75)8.1.1收件 ..................................................................... .........................................................................758.1.2申请书 ..................................................................... (76)8.1.3调查表 ..................................................................... (77)8.1.4经办、初审、审核、审批...................................................................... . (78)8.1.5登记 ..................................................................... .........................................................................7980 8.1.6土地证书 ..................................................................... .................................................................8.2变更登记 ..................................................................... ........................................................................ (80)8.3他项权利登记 ..................................................................... ......................................................................818.4查封冻结登记 ..................................................................... ......................................................................818.5土地出让 ..................................................................... ........................................................................ (83)8.6注销登记 ..................................................................... ........................................................................ (84)8.7预约出让 ..................................................................... ........................................................................ (84)8.7.1预约出让合同登记 ..................................................................... . (84)8.7.2年度、产业、区块统计及报表输出 ..................................................................... . (84)85 8.7.3自定义查询 ..................................................................... .............................................................8.8土地出让 ..................................................................... ........................................................................ (85)8.8.1土地使用权出让合同登记...................................................................... . (85)8.8.2年度、产业、区块、竣工、土地供应量统计及报表输出 (85)8.8.4催缴、到期提醒 ..................................................................... .. (85)8.8.5开工、征收闲置费、超期未动工收回提醒 ..................................................................... . (85)8.8.6竣工、超期未竣工、超期未竣工收回提醒 ..................................................................... .......... 86 8.9土地租赁 ..................................................................... ........................................................................ (86)8.9.1待办、自定义查询 ..................................................................... . (86)8.9.2年度、产业、区块、竣工、土地供应统计及报表输出 (86)8.9.3应催缴租金提醒 ..................................................................... .. (86)8.9.4开工、征收闲置费、超期未动工收回提醒 ..................................................................... . (86)8.9.5竣工、超期未竣工、超期未竣工收回提醒 ..................................................................... . (86)第九章报表 ..................................................................... ........................................................................ .. (87)9.1图幅面积平差 ..................................................................... ......................................................................879.2图斑面积平差 ...........................................................................................................................................889.3统计簿计算及浏览 ..................................................................... .. (88)9.3.1台帐计算与浏览 ..................................................................... .. (88)9.3.2统计簿浏览 ..................................................................... . (89)9.4二调土地利用一级分类面积汇总表 ..................................................................... .................................. 91 9.5二调土地利用二级分类面积汇总表 ..................................................................... .................................. 91 9.6二调土地利用一级分类面积按权属性质汇总表 ..................................................................... ............... 92 9.7二调农村土地利用现状一级分类面积汇总表...................................................................... (93)- 4 -北京苍穹数码测绘有限公司用户手册9.8二调农村土地利用现状二级分类面积汇总表...................................................................... .................. 94 9.9二调农村土地利用一级分类面积按权属性质汇总表 ..................................................................... . (95)9.10二调飞入地土地利用现状一级分类面积汇总表 ..................................................................... ............. 96 9.11二调飞入地土地利用现状二级分类面积汇总表 ..................................................................... ............. 97 9.12二调耕地坡度分级面积汇总表 ..................................................................... ........................................ 97 9.13其它报表 ..................................................................... ........................................................................ . (98)9.13.1外单位面积汇总表 ..................................................................... .. (98)9.13.2辖区权属面积汇总表 ..................................................................... . (99)9.13.3辖区坐落面积汇总表 ..................................................................... . (99)9.13.4单位面积汇总表 ..................................................................... ................................................. 100 9.14报表格式和模板的修改 ..................................................................... .. (101)第十章影像库管理 ..................................................................... (105)105 10.1影像库的创建 ..................................................................... ..................................................................10.2影像文件的导入 ..................................................................... .. (105)10.3影像文件的加载、导出 ..................................................................... .. (106)- 5 -北京苍穹数码测绘有限公司用户手册第一章概述1.1引言随着近年来经济的快速发展，城市化建设迅速推进，土地的流转速度加快，用地情况不断发生变化，为满足国民经济宏观调控和国土资源管理工作的需要，迫切需要建立国土资源综合业务管理系统，以适应土地资源管理科学化、规范化的需要。

同策2012年上海华侨城·苏河湾公寓式办公价格定位报告

总价竞争的高端公寓项目
1.全市范围内售价较高（单价5W）以上的高端公寓项目 2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系 3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性
市场比较法
全市销售型高端类住宅
选择全市销售型高端类住宅项目进行对比：
交100
地面交通发达，地铁、公交配套齐全
100
生活配套
紧邻大悦城，与人民广场、南京路商圈距淮海路商圈，周边配套较齐全，但距主要依托自身商业配套，商业配套档次一离1公里以内，自身配套有高端商业离较远般；周边配套较少且档次低 100 95 90
环境资源
内部景观打造会所/配套
100 80 内部景观空间小，以硬质铺装为主，结合无内部景观绿栽营造景观体系 100 90 法拉利俱乐部会所、宝格丽酒店（全球第四星级城市酒店，会所泳池、健身、四家）、高端精品商业 SPA等配套 100 90
市场比较法
类比项目本案
全市销售型高端类住宅
城市一品苑日月光中心
项目价值
产品价值合计
户型价值装修价值
10
11 100
115
95
11.5
10.45 93.9
105
80
10.5
8.8 93.3
52347
市场比较法
类比项目选取范围
全市销售型高端类住宅
1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目 2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性
本案
城市一品苑
1.65 80
日月光中心

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奉贤连城一号精装酒店公寓答客问

奉贤连城一号酒店公寓项目资料---答客问第一节、总体篇1.连城一号开发商是哪家公司?上海奉通置业2.连城一号设计是哪家公司？设计单位：中铁工程设计院有限公司3.连城一号施工是哪家公司？施工单位:上海奉贤二建股份有限公司4.连城一号总的占地面积？50692.3平方米5．连城一号总的建筑面积？容积率？绿化率？建筑面积：99982平方米容积率：2.78 绿化率：15.20%6．连城一号目前整体开发进度是什么状况？内外装饰阶段。

8. 上海轨道交通5号线延伸段什么时候通车？2015年9. 上海轨道交通5号线延伸段经过那几个站？西渡站、肖塘站、奉浦站、环城东路站、望园路站、金海湖站、南桥新城站、城南站、道院站、柘林站和海湾站10. 宽带是否入户？哪种宽带？光纤入户内家庭信息箱，电信宽带。

11.连城1号周边配套设施那些？银行——建设银行、工商银行、邮政储蓄；超市——农工商超市、联华超市；学校——西渡小学、南桥中学、交大东川路校区；医院——南桥中心医院、江川地段社区医院、闵行第五人民医院；药房——雷允上药房、复美大药房、好药师大药房；菜场——水岸农贸市场、西渡菜场、横泾集贸市场；第二节、产品篇1.土地的性质是什么，使用年限多少？土地的性质是商业金融业，土地使用年限40年2.小区规划？小区由购物中心，酒店式公寓组成。

3.何时开盘，何时交房？13年12月。

4.具体多少个车位，是租还是卖如何收费？地面、地下结合设置，非机动车停车位共1100辆，其中地上200辆，地下900辆。

机动车停车位共595辆，其中地上70辆，地下525辆。

5.小区是否是人车分流？如何划定？答:有的。

同上，详见总图。

6.内装修是毛坯房、精装修？全装修房7.户型面积？楼层？连城1号楼层状况：由1幢16楼小高层、1幢19楼和1幢22楼高层组成，其中1-4楼为商业，整体规划如下：1号楼（南楼），建筑高度79.8米，地下一层，地上22层2号楼（北楼），建筑高度60.6米，地下一层，地上16层3号楼（西楼），建筑高度70.2米，地下一层，地上19层8.小区通煤吗？通9.水电的价格？由于本案用地属于商业金融性质，因此水电均根据国家商业用途的计算方式予以计算.水：3.68元。

上海市小学中学信息介绍

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