房地产金融第五章 房地产开发贷款

第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
三、集合抵押
集合抵押是指同一人以其所有的不同种类的特定财产作为集合物, 以其为担保为特定债权设定抵押权。这里所说的“集合物”,是由具 有同一用途的多个单一物结合而成的,各个物仍保持其独立存在,至 于哪些物可以成为“集合物”的组成部分,由当事人在设定抵押权时 决定。
银行的有关定价政策确定,并在借 款合同和贷转存凭证中载明。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
三、集合抵押
集合抵押是近代以来企业发展而不断要求融通资金的产物, 其主体一般是企业,因此又被称为企业财产集合抵押。
集合抵押与普通抵押的最大区别在于,其抵押标的物既非单 纯的动产、不动产也非单纯的权利,而是由抵押人可以处分 的不动产、不动产权利、动产以及其他财产权利所组成的 总体。
• (2)借款人为事业单位的 • (3)土地储备机构还需要具备的条件
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件
(二)借款项目应满足的条件
1.贷款项目经可行性研 究论证,能够有效满足当 地住房开发市场的需求,
市场前景较好;
2.贷款项目已经纳入国 家或地方房地产开发建
设计划,其立项文件完整、 真实、有效,能够进行实
由公式(5.2)和公式(5.3)得到: y=10%+11−23(8%-10%)=4%
在例5-2中,投资收益率由20%降为8%,其他条件不变。那么,此时自 有资金收益率变为多少?
由公式(5.2)和公式(5.3)得到: y=10%+11−56(8%-10%)=-2%
第二节i,表示投资收益率与贷款利率之差;L=1−1M,即自有资 金所占比例的倒数,我们称之为杠杆因子,反映了贷款的杠
杆作用。则有: y=i+L×D(5.3)
第一节 开发商借款的原因
二、“杠杆效应”的表现形式
例5-3 例5-4
在例5-1中,投投资收益率由20%降为8%,其他条件不变。那么,此时 自有资金收益率变为多少?
(四)贷款风险较大
由于房地产开发贷款的金额大、期限长，且房 地产行业本身也易受经济环境和政策法规等因 素的影响，所以贷款的偿还和抵押权的实现都 会面对很多不确定因素，其中蕴涵的风险也比 一般商业贷款大得多。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
房地产开发贷款具有期限长的显著特 点,因此银行一般要求开发商提供某种 担保方式,以此作为还款的保障。实践 中,相对于保证和质押两种担保方式而 言,抵押是房地产开发贷款中最广泛采 用的一种担保方式,包括普通抵押、最 高额抵押、集合抵押、分享增值抵押。
房地产金融（第四版）
第五章 房地产开发贷款
【学习目标】
通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容: 1.房地产开发贷款的含义、贷款的“杠杆效应”原理及其表现形
式; 2.房地产开发贷款的主体、分类及特点; 3.房地产开发贷款抵押担保方式; 4.房地产开发贷款的操作流程; 5.房地产开发贷款的风险主要类型、风险管理原则以及风险防范
第一节 开发商借款的原因
例5-1
假设自有资金为1 000万元,贷款与自有资金的比例为2∶1,贷款利率为 10%,投资收益率为20%,投资期限为1年。 投资收益=(1 000+2 000)×20%×1=600(万元) 贷款利息=2 000×10%×1=200(万元) 投资净收益=600-200=400(万元) 自有资金收益率=400÷1 000×100%=40%
• 后者以房地产企业为对象,注重房地产企 业整体还债能力,贷款方式以综合授信和 纯信用贷款为主,主要发放流动资金贷款
第二节 房地产开发贷款的主体、分类 及特点
二、房地产开发贷款的分类
(二)按照贷款 方式划分
• 分为信用贷款和担保贷款两类。信用贷 款是指以借款人的信誉发放的贷款,借款 人不需要提供其他担保。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
二、最高额抵押
最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内 连续发生的债权作担保,属于未来债权担保种类。
(一)最高额抵押是为将来发生的债权作担保 (二)最高额抵押是为一定时期内连续发生的债权作担保 (三)最高额抵押所担保债权具有不确定性 (四)最高额抵押物品所担保的债权具有最高限额
划分
• 分为住房开发贷款、经济适用 住房(安居工程)开发贷款(含科 教文卫单位经济适用住房建设
贷款)、商业用房开发贷款、高 等院校学生公寓建设贷款、土
地储备贷款及其他房地产开发
贷款等。
1、商品住房开发贷款 商品住房开发贷款是向房地产开发企业发放的用于
其所开发的商品房项目建设的贷款。
2、经济适用住房贷款 经济适用住房贷款是向房地产开发单位发放的用于
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
一、普通抵押
普通抵押主要包括房地产抵押和在建工程抵押。
房地产抵押是抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供债 务履行担保的行为。
在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土 地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷 款履行担保的行为。
第二节 房地产开发贷款的主体、分类 及特点
三、房地产开发贷款的特点
(一)按开发项目贷款
(二)贷款金额较大
(三)贷款占用时间较长
(四)贷款风险较大
(一)按开发项目贷款
借款人只能将贷款用于规定项目的开发，不能自行 将贷款转移或挪作他用，银行对贷款的使用负有监 督责任，须密切关注项目的进展。
(二)贷款金额较大
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
一、普通抵押 开发商以在建工程进行抵押的,必须满足如下条件:
第一,在建工程抵押贷 款的用途为在建工程
继续建造所需资金。
第二,在建工程占用范 围内的土地,已经交纳 全部土地出让金,并取 得国有土地使用权证。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
一、普通抵押 开发商以在建工程进行抵押的,必须满足如下条件:
超过其净资产总额的50%; • (5)借款人的资产负债率符合有关规定要求; • (6)持有人民银行核发的年检合格的贷款卡(证)。
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件 (一)借款人应满足的条件
2.房地产开发贷款对借款人的特殊要求
• (1)借款人为房地产开发企业或具有房地产 经营开发资格的企业的
• 担保贷款是贷款的主要形式,是指贷款人 要求借款人根据规定的担保方式提供贷
款担保而发放的贷款。中国目前的贷款
担保方式主要有保证、抵押和质押3种 方式,相应地,中国的担保贷款也包括保 证贷款、抵押贷款和质押贷款3种。
第二节 房地产开发贷款的主体、分类 及特点
二、房地产开发贷款的分类
(三)按照 贷款用途
质性开发;
3.贷款项目工程预算和 施工计划符合国家和当
地政府的有关规定;
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件
(二)借款项目应满足的条件
4.贷款项目的工程预算 投资总额能够满足项目 完工前由于通货膨胀和 不可预见等原因追加预
算的需要;
5.贷款项目的基础设施、 公共设施建设配套齐全, 项目建成后,能及时投入
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
三、集合抵押
第一,集合抵押的设定除了需要具备普通抵押设定所具有的条 件、程序外,其主要特点是应制定抵押财产目录并予以登记。
第二,集合抵押设定以后,抵押人新增加的财产不应列入集合物 为抵押标的,原因是集合抵押在设定时抵押标的已经确定。
第三,标的的集合性与不可分割性是集合抵押权成立的两个基 石。
第三,《城市房地产抵押管理办法》明 确规定,在建工程抵押合同应载明土地 使用权证、建设用地规划许可证和建
设工程规划许可证三证的编号,故在建 工程抵押必须已经取得土地使用权证、
建设用地规划许可证和建设工程规划
许可证。同时,正在建造的在建工程抵 押还必须取得建设工程施工许可证。
第四,投入工程的自有资金必须达到工 程建设总投资的25%以上,并已经确定 工程施工进度和工程竣工交付日期。
措施。
导言
所谓房地产开发贷款,是指贷款人向借款人(开发商)发放的用于房地产 开发及其配套设施建设的资金。目前,房地产开发贷款仍然属于国内各大商 业银行的主要业务之一,而对房地产开发企业来说,各大商业银行的贷款也依 然是其主要的资金来源。因此,与房地产开发贷款有关的专业知识,就成为金 融行业以及房地产行业从业人员首先必须了解的一项内容。相对于其他业务 品种的贷款而言,房地产开发贷款具有收益大、风险高的特点,因此贷款人一 般需要以借款人提供某种担保为前提,在评价综合收益的基础上谨慎办理。
房地产开发的过程复杂，涉及规划许可、土地 征用、拆迁补偿、市政配套以及施工建设等若 干环节，因此开发成本高且资金占用量大，少 则几千万元，多则数十亿元。正是基于此，房 地产开发企业必须借助金融机构的支持，而贷 款则成为其主要的融资手段。
(三)贷款占用时间较长
一方面房地产开发工作的环节多、经营周期长且建 设施工易受季节影响，因此在开发建设阶段资金的 周转速度较慢，必然延长贷款的使用时间。另一方 面，在经营销售阶段，资金往往都是分期、分批逐 步回收的，因而贷款资金的归还速度也比较缓慢。
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件 (一)借款人应满足的条件
1.借款人应满足的基本条件
• (1)有按期还本付息的能力,原应付贷款利息和到期贷款已清偿,没有清偿的,已经做 了建设银行认可的偿还计划;
• (2)除不需要经工商部门核准登记的事业法人外,应当经过工商部门办理年检手续; • (3)在建设银行开立存款账户(业务品种另有规定的除外); • (4)除国务院规定外,有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未
正常使用;
6.贷款项目的自有资金 投入不少于总投资的
35%;
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件 (三)贷款期限与利率规定
房地产开发贷款期限一般为1~3 年(含),土地储备贷款最长为2年, 高等院校学生公寓建设贷款最长
为10年。
在贷款利率及计结息方式方面,则 是根据中国人民银行和中国建设
投资收益=(1 000+5 000)×20%×1=1 200(万元) 贷款利息=5 000×10%×1=500(万元) 投资净收益=1 200-500=700(万元) 自有资金收益率=700÷1 000×100%=70%
第一节 开发商借款的原因
二、“杠杆效应”的表现形式
由公式(5.1)可以得到: y=i+1−1M(R-i)(5.2)
一、贷款的“杠杆效应”原理
计算贷款“ 杠杆效应”
公式
R=M×i+E×y(5.1)
其中:R为投资收益率;i为贷款利率;y为自有资金收益 率;M为借贷资金所占比例;E为自有资金所占比例。
第一节 开发商借款的原因
一、贷款的“杠杆效应”原理
例5-2
在例5-1中,假设贷款与自有资金的比例由2∶1变为5∶1,其他条件不变。则有:
其所开发的经济适用房项目建设的贷款。
3、商业用房开发贷款 这种贷款是向房地产开发单位发放的用于其
所开发的商业用房项目建设的贷款。
商业用房是指各类从事商业和为居民生活服 务所用的房屋，其中写字楼和商场是最为人们 熟悉的商业用房。与住宅70年的土地使用年限 相比，商业用房的土地使用年限仅有40年。
第三节 房地产开发贷款抵押担保方式
四、分享增值抵押
分享增值抵押贷款是以发放房贷的机构有权利分享未来住房增值 收益为条件,赋予借款人远低于市场利率的贷款利率或者给予借款 人一定比例本金免息政策的方式,降低了借款人每月的还款数额,从 而提高了居民住房的有效需求。
在中国的相关法律中并没有对分享增值抵押贷款的相应规定,到目 前为止,也尚无任何一家商业银行推出“分享增值抵押贷款”这一住 房抵押贷款新品种。
一、房地产开发贷款的主体 房地产开发贷款涉及两方主体:
贷款人
借款人
第二节 房地产开发贷款的主体、分类 及特点
二、房地产开发贷款的分类
(一)按照贷款 对象划分
• 分为房地产开发项目贷款和房地产企业 贷款两类。
• 前者以房地产项目为贷款对象,主要考察 具体项目的盈利能力,以项目土地使用权 或在建工程等固定资产为抵押的封闭贷 款。