教职工住宅区物业服务社会化改革宣传提纲

一、推进职工住宅区物业服务社会化改革的必要性（一）法规要求。

《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》、《关于完善在济省直机关住房制度的通知》、《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》等法规文件都规定职工住宅物业服务实行社会化。

（二）制度要求。

各级政府财务政策已不允许单位事业经费用于产权私有化的职工住宅，现有的福利化的职工住宅物业管理模式已无法继续运行，必须实行物业服务社会化改革。

（三）发展要求。

随着社会主义市场经济体制的不断完善，单位住宅区住户的多元化、产权的私有化、物业服务需求的差异化、个性化打破了职工生活区单位行政化的传统管理模式。

住宅区物业服务社会化、市场化是必然趋势。

二、职工住宅区物业服务社会化改革的基本精神《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》（事管发[2014]33号）主要内容有以下几个方面。

（一）按照建立健全与社会主义市场经济相适应的职工住宅物业管理制度的要求，坚持物业服务社会化、商品化、货币化方向，改革福利物业管理形式，实现物业服务主要由社会提供；按照责权利一致原则，实行谁住房、谁交费，国家、单位、个人合理分担；坚持推行自我管理，同时发挥原管理单位或产权单位的作用，建立和完善社会化物业管理服务制度。

（二）建立职工物业服务补贴制度，变单位“暗补”为“明补”，按月向职工发放物业服务货币化补贴。

职工住宅物业费用由住户缴纳，单位不再支付物业服务费。

发放标准：厅局级280元、处级220元、科级170元、科员及以下150元。

专业技术人员中，高级220元、中级170元、初级150元。

工人150元（建国前老工人180元）。

已离退休人员，根据享受离退休生活待遇的职务(岗位)，对应在职人员标准执行。

（三）已经建成的职工住宅区，未成立业主大会的由原管理单位或产权单位负责组织业主选聘专业化物业服务单位。

（四）建立职工住宅区良性维修机制，进一步明确各方维修责任。

住宅专项维修资金，坚持“专户存储、专款专用、业主决策、政府监管”的原则，专项用于职工住宅共用部位和共用设施设备的维修和更新、改造。

职工住宅自用部位和自用设施设备维修，一律由业主承担，单位不得进行任何补贴。

（五）职工住宅区内的供水、供电、供热等专营设施设备的改造、维修、更新，逐步移交济南市专业经营单位管理。

在移交之前，原则上仍由原维护单位负责维修、养护、更新和改造。

（六）要将发放物业补贴和推进物业服务社会化同步进行，切实推进职工住宅物业服务的社会化、市场化。

三、职工住宅区物业管理基本情况（一）管理范围职工住宅区13个，住宅楼213栋，住宅8174套，建筑面积70.08万M2（高层10栋12.38万M2）。

（二）现行管理模式 2012年6月以来，学校社区工作办公室代行业主委员会职责，借助山大后勤服务公司平台组建若干物业管理项目部，向社会招聘6个物业公司实施物业服务。

（三）现行收费标准与方式1、现行物业收费依据《关于调整教职工宿舍区物业收费标准和收费方式的通知》（山大后字〔2012〕6号）2、现行物业收费标准。

现收费标准楼型费用（元/M2/月）多层高层高层（设门值）收费标准0.851.001.10个人实际承担0.350.500.60学校补贴0.500.500.50注：学校每年暗补物业费（不含化粪池抽运和垃圾外运及处理费）420万元。

2、现行物业收费方式。

与学校有工资（退休金）关系住户的物业费由学校按月实行代扣代交，其他住户的物业费由物业服务部门负责收缴。

（四）现行维修经费来源1、室内自用设备设施维修费由住户承担。

2、楼内共用部位及共用设施设备的改造、修缮、维修维护费，由学校经费列支。

2012年至2014年学校投入社区基础设施维修改造资金高达约4090万元（含应业主承担的610万元）。

（五）现行物业管理服务存在的问题。

当前，住宅区物业管理服务存在许多不足，教职工满意度不高。

具体表现在：1、业主大会未建立，业主委员会缺位，社区办代行业主委员会职责，不符合法规要求。

同时，社区办物业管理力量薄弱，业主诉求难以满足、物业监管难以到位。

2、住宅区学校投入资金数额较大。

学校每年暗补物业费420万元，2012年—2014年学校暗补应有业主承担的维修资金约610万元，不符合相关法规和政策要求，无法维持日益老化的住宅维修需求，学校在社区物业与修缮上的投入不可持续；3、住校外职工享受不到学校“暗补”,造成实际不公平；4、非教职工住户实际享受了学校的隐性补贴，侵占了学校和职工的实际利益；5、车辆、门禁等秩序管理投入不足，管理不到位，缺乏有效的管理手段。

6、服务质量不高。

按我校住宅区物业工作量，以行业标准配置员工数应为498人。

但实际物业管理投入只能以收定支，压缩用工数量，仅配置了245人，且薪酬水平很低，人员经费占比高达86%，对物业服务质量和水平带来较大影响。

四、职工住宅区物业服务社会化改革措施（一）住宅区物业服务涵盖的项目及社会化改革的目标住宅区物业管理涵盖基础物业、设备设施改造修缮维护两大部分。

1、基础物业部分1）项目。

主要包括保洁、绿化、小型维修、垃圾清运、管道疏通、非专营设备设施维护、门禁系统、监控系统、秩序管理等。

2）现状。

由于业主大会尚未建立，社区工作办公室承担了业主委员会的职责，选聘了物业服务组织，模拟社会化物业服务运行。

3）目标。

业主承担基础物业管理服务经费。

物业服务的管理主体逐步过渡到由业主大会或业主委员会负责。

2、维修部分1）项目。

住宅维修涉及到住宅区业主共用部位的专营设施设备、共用部位的基本设施设备、自用部位的专属设施设备三大部分。

2）现状。

在社区工作办公室协调下，住宅区业主共用部位的专营设施设备、共用部位的基本设施设备等，由学校相关职能部门工作延伸和部分社会专营公司负责完成。

其中供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等，已实现社会化运行，费用由业主和专营公司共同承担。

供水、供电、供暖、修缮、维护等项目模拟社会化运行，费用由学校承担3）目标。

具体见住宅区维修责任界定表。

住宅区维修责任界定表分类管辖范围责任主体备注共用部位专营设施设备水、电、暖等社会专营单位移交专营单位前，暂由学校负责供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等社会专营单位已移交共用部位基本设施设备楼内共用部位包含住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、电梯、楼梯间、走廊通道、地下室通道、消防系统、楼内各类共用部分的管道等。

楼内相关业主所需费用可通过启动住宅专项维修资金或业主分摊解决。

楼外共用设施设备包含天线、照明、消防设施、门禁系统、监控系统、院墙、通道大门、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管道、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

住宅区内业主自用部位专属设施设备分户门内的装饰部分，包括天棚、墙面、地面，门、窗、户内非承重隔墙、自用阳台（包括自用户外楼屋顶平台）、分户表以内的上水管道、分户表以内的供电线路、支线阀门内暖气管道、管片，卫生洁具，照明设备，分户门内的其他装饰部分和自用的设施设备、独用的地下室及楼房外独用的附属建筑物，如院墙、储藏室等。

业主个人所需费用业主个人承担（二）当前改革措施1、发放物业服务补贴，取消“暗补”1）发放时间、方式。

自2014年4月1日起，按照事编职工职务职称待遇随工资（退休金）按月发放物业服务补贴。

2014年12月补发2014年4—11月物业服务补贴。

2015年1月起，按月发放。

2）发放标准与额度：按《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》（事管发[2014]33号）规定标准发放，学校每年支出约2700万元用于教职工物业补贴。

3）暗补物业费的扣缴。

按文件规定，在“暗补”变“明补”同时，将2014年4—11月份已经“暗补”的经费扣缴回学校。

即，在12月份发放物业补贴时，扣回2014年4-11月学校已经暗补的0.5元/M2/月物业费。

2、调整物业费标准1）物业费标准。

自2015年1月1日起，一般住宅物业费标准0.85元/M2/月；高层住宅根据“济南市城区普通住宅物业服务收费基准价格”，另收取电梯维护运行费0.35元/M2/月，自动消防控制设施维护运行费0.20元/M2/月，即高层住宅楼物业费标准为：1.40元/M2/月。

2）收交方式。

与学校有工资（退休金）关系住户的物业费由学校按月实行代扣代交，其他住户的物业费由物业服务部门负责收缴。

3、改革住宅区现行维修办法,建立良性维修机制1）住宅区业主自用部位专属设施设备，其管理、改造、养护、维修，由业主个人负责。

未实现分户控制的供暖管道系统，住户内立管的维修暂由学校负责，横管、暖气片等维修由住户自行承担。

2）楼内共用部位的基本设施设备的改造、维修、维护和管理责任，由相关业主共同承担，维修费由住宅维修资金支付或业主分摊。

3）楼外共用部位的基本设备设施，在不具备社会化移交条件前，学校作为产权单位，暂时负责维修。

4)专营设施设备。

供水、供电、供热等尚未移交专营公司的设备设施，按文件规定暂由学校负责改造、修缮、维修、维护。

4、补交住宅专项维修资金住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

住宅首期专项维修资金。

每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为属地房改成本价的2%。

2014年9月我校公房出售住宅专项维修资金账户仅有700万元（其中本金约560万元，利息140万元），且资金提取机制至今没有形成，无法满足日益老化的住宅维修需求。

1）补交维修资金依据。

根据《济南市住宅专项维修资金管理办法》“售房单位按幢提取的维修资金余额不足首期交存额30%的，该楼业主应及时补交，交存标准为多层20元/ M2，高层20元/ M2”。

2）补交住宅专项维修资金办法。

按20元/M2标准，分20个月补交，折合1元/M2/月。

有工资（或退休金）关系的住户在学校12月份发放物业补贴时代扣2014年4-12月部分，2015年1-11月逐月代扣相应部分。

无工资、退休金关系的住户由物业服务部门收缴。

3）维修资金的管理。

学校依照相关法规，后续出台《山东大学社区住宅专项维修费管理使用办法》。

收取的住宅专项维修资金暂由学校财务设立专户，按照楼宇、单元、住户单独建帐。

业主委员会成立后，移交业主委员会账户。

5、收取车位场地使用费依据相关法规、结合住宅区实际，后续修订2012年《宿舍区车辆管理规定》，改革车辆收费办法，收取车位场地使用费。

收取的费用，归业主所有，主要用于门禁及车辆管理、车位场地维修整治、弥补住宅专项维修资金不足。

6、强化住宅区公共管理住宅区公共管理部分，分为民政事务和民主自治管理事务。

1）民政事务。

除趵突泉校区的东、西村，千佛山校区的东、北、南院住宅区已移交到趵突泉办事处、千佛山办事处外，其余住宅区在属地办事处指导下实行自我管理。