被查封的房产是否可以做房屋转让预约合同？

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济南市房产管理局济南市中级人民法院关于规范房产查封及转移协助执行工作的通知

济南市房产管理局济南市中级人民法院关于规范房产查封及转移协助执行工作的通知济房产字［2000］161号中院各审判庭、各区人民法院，市房屋产权登记中心、各区房管局：为使各级人民法院对涉案房产查封及转移的判决、裁定与济南市房产管理局的协助执行工作紧密地衔接好，切实保障当事人的合法权益，维护法律尊严，现就规范房产查封及转移的协助执行工作作如下通知：一、济南市房产管理局作为房产行政主管机关负责统一接收各级人民法院房产查封、转移《协助执行通知书》及所附判决书、裁定书。

具体工作委托济南市房屋产权登记中心办理，各区房产管理局及其他单位不再接收人民法院有关房产查封及转移的法律文书。

二、根据人民法院提供的房产情况，一级房屋档案在市房管局的，由登记中心调档认定，协助法院执行；一级房屋档案在区房管局的，由登记中心通知区房管局在两日内将房屋档案提交登记中心认定后，登记中心协助法院执行。

三、人民法院查封及转移房产应向济南市房产管理局送达规范的《协助执行通知书》及所附判决书、裁定书。

《协助执行通知书》应写明查封、转移房产的下列情况：房屋产权单位(人)、房产证号、坐落、查封范围等。

四、被查封、转移的房产，因产权单位(人)没有申请产权登记领取房产证、房管部门没有该房产档案资料，不能确认产权归属或在建中的房产，人民法院可以向登记中心送达判决书、裁定书和《协助执行通知书》存档备查，登记中心不再为被查封单位办理产权登记手续。

五、因《协助执行通知书》中被查封、转移房产的产权单位(人)、房屋坐落与产权档案资料不符、该房产已经通过合法程序进行产权转移或房产已拆除而无法协助执行的，登记中心应及时将有关情况函告人民法院，人民法院应及时做出变更或解除。

六、人民法院在案件审结或执行完毕后，不需要继续查封和房产转移的，应及时向登记中心送达解除查封和房产转移通知。

七、各级人民法院和济南市房屋产权登记中心应严格手续，规范程序，相互支持配合，以确保房产查封及转移工作的顺利进行。

房产公证需要预约么(3篇)

第1篇随着社会经济的发展，房屋买卖、赠与、继承等房产交易活动日益频繁，房产公证作为保障交易安全、维护当事人合法权益的重要手段，越来越受到人们的关注。

在这个过程中，许多人对房产公证的流程和程序存在疑问，尤其是关于是否需要预约的问题。

本文将围绕房产公证需要预约的问题展开讨论。

一、什么是房产公证？房产公证是指公证机构根据当事人的申请，对房屋买卖、赠与、继承等房产交易活动进行审查，确认交易的真实性、合法性、有效性，并向当事人出具公证证明的法律行为。

房产公证具有以下特点：1. 公证机构的权威性：公证机构是国家法律规定的法定机关，其出具的公证证明具有法律效力。

2. 公证程序的严谨性：房产公证必须严格按照法定程序进行，确保公证活动的公正、公平、公开。

3. 公证内容的真实性：公证机构对房产交易活动进行审查，确保交易内容的真实性。

二、房产公证需要预约吗？关于房产公证是否需要预约，这主要取决于公证机构的安排和规定。

以下几种情况下，房产公证可能需要预约：1. 公证机构工作繁忙：在一些大城市或经济发达地区，公证机构的工作量较大，若当事人直接前往公证机构，可能会遇到排队等候的情况。

为了提高效率，当事人可以提前预约，避免长时间等待。

2. 特殊时间段：在一些特殊时间段，如节假日、周末等，公证机构可能会实行预约制度，以确保公证工作的正常进行。

3. 网上预约：随着互联网的普及，许多公证机构开通了网上预约服务。

当事人可以通过官方网站、微信公众号等渠道进行预约，方便快捷。

4. 当事人需求：有些情况下，当事人可能需要公证机构提供特殊服务，如夜间公证、加急公证等，这时需要提前预约。

三、房产公证预约的流程1. 了解预约方式：首先，当事人需要了解公证机构的预约方式，如电话预约、网上预约等。

2. 提供相关材料：在预约时，当事人需提供身份证、房产证等相关材料，以便公证机构进行初步审查。

3. 确定预约时间：根据公证机构的规定，当事人需选择合适的时间段进行预约。

房屋预约合同无效的法律后果及处理意见

房屋预约合同无效的法律后果及处理意见说到房屋预约合同，咱们一般都是为了在某个热门小区或者楼盘里“锁定”一套心仪的房子。

可话说回来，这种预约合同它可不是一纸空文，万一弄得不清楚、出点啥岔子，那可就麻烦大了。

这种房屋预约合同如果无效了，会带来什么后果呢？咱们今天就来唠唠这个事儿，别看它事儿不大，但可涉及到你的钱袋子，甚至是未来住哪儿的问题，必须得重视！要明确一个事情：房屋预约合同无效，意味着啥？简单来说，就是你在签订这份合同的时候，房东或开发商的行为、程序或内容上有瑕疵，让这份合同不受法律保护。

就好比你和人打了个赌，约定了让对方请客，但最后发现你俩签的“请客协议”根本不合法，这时候，法律就不管你们的事了，大家一分钱都拿不到。

房屋预约合同一旦无效了，最直接的后果，就是合同里你付的那些定金或者预付款，可能要不回来。

要是开发商或者房东的行为有问题，比如他们没有履行应有的告知义务，或者是存在欺诈、虚假宣传等情况，那你可是可以要求返还这些钱的！不过，通常情况下，如果合同无效，卖方不会主动把钱退还给你，这就得看你怎么去维权了。

你要是实在懒得打官司，或者没有证据，那也可能吃个哑巴亏。

如果你发现这个房屋预约合同无效，你是有机会要求解除合同的。

这就像买东西不满意，可以退货一样，假如合同被认定无效，你可以要求解除合同，避免进一步的麻烦。

就拿一个常见的例子来说吧，你去看了一套房子，签了预约合同，结果开发商一直拖延，不给明确交房时间，最后发现房屋质量问题一堆。

这时候，你大可以拿着无效合同要求解除，免得被他那点小花招骗了。

可是，话又说回来，解除合同后，万一已经交了大笔定金或者押金，那怎么办？这种情况还真是让人头疼！一般来说，开发商会在你解除合同时，扣掉一部分费用做为违约金。

不过，若合同一开始就无效，那违约金的约定可能就站不住脚，至少你可以要求不缴纳违约金，甚至可以要求返还之前支付的款项。

说到底，能不能要回这些钱，关键还得看你和开发商或者房东的沟通能力和是否有证据证明对方有失职行为。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

查封房屋转让协议书

查封房屋转让协议书甲方（转让方）：_____________________地址：_____________________________身份证号码/统一社会信用代码：__________乙方（受让方）：_____________________地址：_____________________________身份证号码/统一社会信用代码：__________鉴于：1. 甲方为查封房屋的所有权人，该房屋位于_________________，建筑面积为______平方米，房屋所有权证号为______。

2. 甲方因_________________需要，拟将上述查封房屋转让给乙方。

3. 乙方愿意接受甲方的转让，并支付相应的转让价款。

现甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，经协商一致，就查封房屋的转让事宜达成如下协议：第一条房屋转让1.1 甲方同意将其所有的位于_________________的房屋转让给乙方。

1.2 乙方同意按照本协议约定的条件和价格接受甲方的转让。

第二条转让价款及支付方式2.1 双方同意房屋的转让价款为人民币（大写）：__________________元整（￥______）。

2.2 乙方应于本协议签订之日起____天内支付转让价款的____%作为定金。

2.3 剩余转让价款应于房屋过户手续办理完毕之日起____天内一次性支付给甲方。

第三条房屋过户3.1 甲方应在收到定金后____天内协助乙方办理房屋过户手续。

3.2 过户手续所需的一切费用由乙方承担。

第四条甲方的保证4.1 甲方保证对转让的房屋拥有合法的所有权，且该房屋没有其他权利负担。

4.2 甲方保证在房屋过户前，该房屋不会被再次查封或设置其他权利负担。

第五条乙方的保证5.1 乙方保证按照本协议约定的时间和方式支付转让价款。

5.2 乙方保证在房屋过户后，将按照法律法规的规定使用和管理该房屋。

第六条违约责任6.1 如甲方违反本协议的任何条款，应向乙方支付违约金，金额为转让价款的____%。

北京高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的适用法律的指导意见

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月21日京高法发[2010]458号）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。

出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。

前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。

第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

拍卖变卖规定

1 高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财的规定法释[2004]16号)华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，予公布，自2005年1月1日起实施。

〇〇四年十一月十五日高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定为了进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施，维护当事人的合法益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民执行工作的实践经验，制定本规定。

第一条在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

第二条人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。

第三条人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定除外。

第四条对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机进行价格评估。

对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，以不进行评估。

当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准。

对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。

第五条评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招方式确定评估机构的，人民法院应当准许。

第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将估报告发送当事人及其他利害关系人。

当事人或者其他利害关系人对估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应准许2。

上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见-

上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见（2016年3月8日）一、房屋租赁合同纠纷（一）租赁期间，房屋被纳入征收范围的租赁合同纠纷受理问题租赁合同履行过程中，出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同，承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。

此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，因房屋承租人是被征收主体，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的，应适用裁决前置程序。

出租人提出解除租赁合同之诉的，人民法院不予受理。

但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人，承租人不再具有签订征收补偿协议的资格，故实践中对该类案件是否受理存在争议。

倾向性意见认为，承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。

若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，则应按其约定进行处理。

若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。

因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。

故此类租赁合同纠纷案件，宜待征收补偿协议签订后再行处理。

在征收补偿问题尚未得到解决之前，若出租人提出解除租赁合同的，人民法院应裁定驳回起诉，但符合合同解除权的除外。

（二）侵犯承租人优先购买权的赔偿问题出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

房屋预约合同和房屋买卖合同

房屋预约合同和房屋买卖合同《房屋预约合同》甲方（出卖人）：乙方（买受人）：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，双方本着平等、自愿、诚实、信用的原则，就甲方将其房屋出卖给乙方的事宜，经充分协商，达成如下协议：第一条房屋基本状况甲方同意将其拥有独立产权的位于【房屋地址】的【房屋面积】平方米的房屋出卖给乙方（以下简称该房屋）。

第二条房屋价格及支付方式1. 该房屋的成交价为人民币【金额】（大写：【金额】元整）。

2. 乙方应于本合同签订之日起【付款期限】内，将上述房屋价款一次性支付给甲方。

第三条房屋交付及过户1. 甲方应于本合同签订之日起【交付期限】内，将该房屋交付给乙方。

2. 甲方应协助乙方办理该房屋的过户手续，过户费用由乙方承担。

第四条合同的变更和解除1. 本合同一经签订，双方应严格履行。

任何一方不得擅自变更或解除合同。

2. 如因政策调整、不可抗力等因素导致合同无法履行，双方应协商解决。

第五条违约责任1. 任何一方违反本合同的约定，应承担违约责任，向对方支付违约金，违约金为本合同成交价的【百分比】。

2. 甲方未按约定时间交付房屋，乙方有权要求甲方支付迟延交付违约金。

第六条争议解决本合同履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成的，应向合同签订地人民法院提起诉讼。

第七条其他约定1. 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

2. 本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。

甲方（出卖人）：乙方（买受人）：签订日期：【日期】《房屋买卖合同》甲方（出卖人）：乙方（买受人）：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，双方本着平等、自愿、诚实、信用的原则，就甲方将其房屋出卖给乙方的事宜，经充分协商，达成如下协议：第一条房屋基本状况甲方同意将其拥有独立产权的位于【房屋地址】的【房屋面积】平方米的房屋出卖给乙方（以下简称该房屋）。

安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见

(2012年3月5日安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会第1次会议通过)为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。

一、关于新建商品房买卖合同纠纷1、当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。

但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。

人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。

2、当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持;转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。

3、出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的;(3)已经合法占有房屋的;(4)合同实际履行在先的;(5)均未履行，合同成立在先的。

签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。

4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人(建设单位)组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。

朱灿荣、广州东湛房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

朱灿荣、广州东湛房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.12.14【案件字号】(2021)粤01民终26625号【审理程序】二审【审理法官】邓颖【审理法官】邓颖【文书类型】判决书【当事人】朱灿荣;广州东湛房地产开发有限公司;广州珠江发展集团股份有限公司【当事人】朱灿荣广州东湛房地产开发有限公司广州珠江发展集团股份有限公司【当事人-个人】朱灿荣【当事人-公司】广州东湛房地产开发有限公司广州珠江发展集团股份有限公司【代理律师/律所】文毅广东育资律师事务所【代理律师/律所】文毅广东育资律师事务所【代理律师】文毅【代理律所】广东育资律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】朱灿荣【被告】广州东湛房地产开发有限公司;广州珠江发展集团股份有限公司【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

【权责关键词】无效社会公共利益代理合同过错基本原则关联性合法性质证诉讼请求维持原判执行异议拍卖变卖折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。

当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。

根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是朱灿荣诉请涂销案涉房屋的抵押手续并将该房屋过户至其名下的主张能否成立的问题。

其一，根据朱灿荣提交的《花都颐和盛世认购书》，上面载明的签订日期为2016年8月19日，朱灿荣和东湛公司均未举证证明在签订该认购书之时双方就签订正式买卖合同及办理网签手续存在何种障碍。

房产买卖过户的网上预约流程是怎么样的

房产买卖过户的⽹上预约流程是怎么样的现在很多⼯作都电⼦化办理了，房产买卖过户也⼀样，只需要提前在⽹络上进⾏预约，到房管局办理过户⼿续的时候就能够准时，不想要在排队。

有些⼈没有做过⽹络预约⼯作，房产买卖过户的⽹上预约流程是怎么样的?店铺有更多知识，欢迎浏览。

房产买卖过户的⽹上预约⼿续是怎么样的如深圳：登陆“深圳市不动产登记中⼼”在“预约服务事项”处选择“⼆⼿商品房转移业务类”特别提醒⼀、⽹上预约申请采⽤实名制，预约⼈须为不动产登记申请⼈或相关当事⼈，并填写《预约申请表》。

⽹上预约信息与现场所提供的⾝份证明及不动产权利证明不符的，不予发预约号。

特别提⽰:境外⼈⼠到各登记点取当前时段现场预约号即可办理。

⼆、预约⼈可以预约当天的预约号。

同⼀个⾝份证号码同⼀预约⽇期同⼀预约业务事项(除抵押权注销登记外)，只能预约⼀次。

同⼀不动产同⼀预约业务事项，只能预约⼀次。

特别提⽰:如同⼀不动产权利⼈，在同⼀天办理转移、抵押或变更多套不动产，只需预约⼀个号即可办理;预约“领取不动产权证书及登记证明”服务事项时，请务必留意受理通知书上的领证⽇期。

三、资料不符或逾期未取预约号者，视为失约。

失约后三天内该预约⼈及权属证明编号⽆法再进⾏预约。

房⼦买卖过户流程是什么⾸先,作为买房的朋友来说,我们在买房之前是需要做慎重考虑的,包括房⼦的基本情况,房⼦现有的状态(是否是出租状态,是否存在抵押状态等),房⼦的价格是否在⾃⼰可以承担的范围之内,房⼦是否可以按揭贷款购买等。

在考虑好这些问题之后,买卖交易的双⽅便可以在平等⾃愿的条件下签订购房合同了,签订合同之后,交由公证机关进⾏合同的公证。

完成合同的公证之后,房⼦买卖交易的双⽅需要⼀起到房屋所在地区的房管进⾏登记,申请办理房⼦过户⼿续,并将房⼦出售的价格申报上去。

当然,我们提交的资料对于房管来说还是⼀个未知数,因此,他们是需要花时间去进⾏审核的,包括申报的房屋价格,也是需要审核的。

当审核完成之后,便会书⾯通知我们。

房屋预约合同无效的法律后果及处理意见

房屋预约合同无效的法律后果及处理意见现在的房产市场可以说是竞争激烈、变幻莫测，买房卖房，大家都像是站在刀尖上跳舞，稍不注意就可能踩到“地雷”。

这不，最近有个话题火了——房屋预约合同无效的法律后果。

这可真是个让不少人头疼的问题。

要是你不小心碰上了这种情况，不但钱包会受伤，心情也跟着跌到了谷底。

咱今天就来聊聊这事儿，看看如果房屋预约合同无效了，咱该怎么办。

首先啊，什么是房屋预约合同？其实也就是你和开发商、卖家签的一个“意向书”或者说“预约书”，目的就是为了表示你有兴趣购买这套房子，还没到正式交易阶段。

但这份合同并不像买卖合同那么严肃，性质也没那么强，更多的是一种承诺，一种“如果你想买，我就卖”的意思。

也就是说，它并没有完全锁定交易的内容。

可是，如果这个合同出现问题，比如被判定为无效，后果可就不轻了。

房屋预约合同无效到底意味着什么？说白了，就是你和对方约定好的那些“条件”不再有效。

这个“无效”，不是一纸空文，它直接关系到你是否能继续购买这套房子，或者说，你的权益能否得到保障。

如果合同被认定无效，那之前交的钱，心里有多不舒服就得有多失望。

尤其是那些已经交了定金、订金的人，心里更是打了个结。

你想，明明都快准备好拿钥匙了，结果告知你房屋预约合同作废，一切都得重头这不是在玩命嘛！更可怕的是，有些人可能还没有意识到问题的严重性，继续抱着“没事儿、应该能解决”的心态，结果就陷入了一个无尽的漩涡里。

比如，开发商可以拒绝履行原本承诺的房源，甚至可以反悔，要求你继续支付更多费用。

再比如，若合同无效，双方对房价、交房日期、付款方式的认知差异，也会导致你无力维权。

这种合同无效的情况下，你和开发商就像是两只站在不同岸边的鸭子，根本无法进行有效沟通和合作。

可怎么办呢？别急，解决办法总是有的。

首先啊，要搞清楚房屋预约合同无效的具体原因。

有可能是合同条款存在不明确、不合法的地方，也有可能是双方没有按照法律规定履行合同的程序。

如果是这种情况，你就得拿出法律武器来维权了。

李太强、聊城中通房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

李太强、聊城中通房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷【审理法院】山东省聊城市中级人民法院【审理法院】山东省聊城市中级人民法院【审结日期】2021.05.31【案件字号】(2021)鲁15民终1209号【审理程序】二审【审理法官】丰雷范晓静贾琼【审理法官】丰雷范晓静贾琼【文书类型】判决书【当事人】李太强;聊城中通房地产开发有限公司【当事人】李太强聊城中通房地产开发有限公司【当事人-个人】李太强【当事人-公司】聊城中通房地产开发有限公司【代理律师/律所】李苗苗山东尚耕律师事务所;杨海宽山东鲁衡律师事务所【代理律师/律所】李苗苗山东尚耕律师事务所杨海宽山东鲁衡律师事务所【代理律师】李苗苗杨海宽【代理律所】山东尚耕律师事务所山东鲁衡律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李太强【被告】聊城中通房地产开发有限公司【本院观点】法律并未对债权转让的通知方式进行明确，诉讼也可以作为债权转让的通知方式。

本案争议焦点为，上诉人李太强主张被上诉人聊城中通房地产开发有限公司应当向其返回定金8万元，对该项主张是否应予以支持。

【权责关键词】无效合同关联性质证诉讼请求维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，上诉人提交了证据：债权转让协议书原件(庭后取回原件)，证明目的与一审中提交债权转让协议复印件的证明目的相同。

经质证，被上诉人认为，同一审质证意见，该证据与本案没有任何关联性。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因该债权转让协议书中没有被上诉人聊城中通房地产开发有限公司盖章及签字，所以不能认定上诉人拟证明目的。

本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案争议焦点为，上诉人李太强主张被上诉人聊城中通房地产开发有限公司应当向其返回定金8万元，对该项主张是否应予以支持。

上诉人李太强与案外人李曙光、李维刚及罗靖洲分别与被上诉人聊城中通房地产开发有限公司签订商品房认购协议，该协议中约定剩余房款抵工程款，并未进一步明确剩余房款折抵工程款的具体数额，且上诉人并未提交关于剩余房款抵工程款并由被上诉人所出具的收款单据，双方对此约定产生争议，商品房认购协议亦未继续履行。

房地产买卖居间协议是预约合同还是本约合同

房地产买卖居间协议是预约合同还是本约合同房地产买卖居间协议是预约合同还是本约合同--------记笔者代理的一例二手房买卖合同纠纷案林达【案情缘起】在房地产买卖中,当事人双方所签署的居间协议,是预约合同还是本约合同？这是审判实践中二手房买卖常见的争议问题.合同有预约和本约之分,它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的.预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同;本约合同是为了履行预约合同而订立的合同.本文所记叙的这例二手房买卖合同纠纷案,双方当事人争议的焦点就是这个问题.2013年9月6日,王某通过中介公司与黄某签订了房地产买卖居间协议,向黄某购买其持有的坐落于上海浦东新区的两处商品房.居间协议约定,双方需在支付定金后的七个工作日内签署正式买卖合同,黄某并收取了王某的30万元定金.2013年9月13日,王某以黄某的房子未取得房产证为由,拒绝签署正式买卖合同.之后,双方通过中介公司或自行通过短信多次协商未果.不料此后上海自贸区建立,自贸区周边房价飙升,因而导致双方最终未能就签署正式买卖合同达成一致意见.为此,王某向法院起诉,要求法院判定黄某继续履行房屋买卖居间协议合同,将涉案房屋过户到原告王某名下,并交付给原告.为了维护自身的正当权益,被告王某委托笔者为代理律师应诉,并继而提起反诉,要求法院解除房地产买卖居间协议合同,并要求原告王某承担违约责任.【本案争议焦点】1、双方签订的《房地产买卖居间协议》属于本约合同还是预约合同；2、双方未能签署正式房屋买卖合同的责任方是原告还是被告.【原告（反诉被告）观点】1,未能签署正式房屋买卖合同应归责于被告.被告黄某取得涉案房屋之产权证是签署《上海市房地产买卖合同》的前提,双方未能在补足定金后七天内签订正式合同,原因在于被告黄某未取得产权证.黄某逾期取得房产证,并不能免除其签订正式买卖合同、办理过户手续的义务；2,买卖合同最终没有签订的原因是因为涉案房屋受自贸区成立因素的影响价格增长了一倍,黄某因利益驱动作出了此违约行为.本案中房地产买卖居间协议已经就双方房屋交易的主要条款达成了一致意见,具备了买卖合同的基本要素,应该属于本约合同.双方均应严格依约履行,现被告拒绝履行合同,原告有权要求继续履行.【被告（反诉原告）观点】本案双方未能签署正式房屋买卖合同应归责于原告王某,理由是:1,被告自始至终没有向中介公司及原告王某隐瞒未办理产权证这一事实.2013年9月13日（即双方签署《房地产买卖居间协议》后的第七日）,原告以被告未取得产权证为由拒绝签署正式买卖合同时,被告出于守信履约的诚意,提出了解决方案,愿意办理公证等手续,期待双方当天能依约签署正式买卖合同,按时拿到房款；但遭到了原告的拒绝；2,双方签署的居间协议规定,买卖双方须在卖方收到定金七个工作日内签署正式买卖合同,并没有规定卖方须在取得交易房屋的产权证后签署正式买卖合同.因此,未能在居间协议规定的时间内签署正式合同并支付房款,原告已经构成违约,按照《房地产买卖居间协议》的约定,原告应承担违约责任；3,本案中房屋买卖居间协议应该属于预约合同.该房屋居间协议是由中介公司一手操办,买卖双方始终没有见面,没有经过面对面协商,签署居间协议的目的只是为了锁定交易对手,为将来签订正式合同做准备,相关交易细节尚需在正式合同中予以确定.但由于双方始终未能对相关合同条款达成一致意见,导致正式买卖合同最终未能签订,因此双方签署的居间协议应予以解除【一审法院判决】法院经审理后认为,根据《房地产买卖居间协议》的约定,原、被告应于补足定金后七个工作日内签订正式买卖合同,由于双方未约定签订正式买卖合同时,被告必须已经取得涉案房屋的房地产权证,所以原告认为双方签订正式合同的前提是被告取得涉案房屋的产权证的观点本院不予采纳；原、被告签署的《房地产买卖居间协议》虽约定了房屋坐落地、房价款、支付方式及解除居间协议的违约责任等,仅有这些约定尚不构成买卖合同已经成立,由于《房地产买卖居间协议》中对于逾期过户、逾期付款的违约责任均未作约定,这些细节均需双方在签订正式买卖合同中加以确认.在居间协议签订后,中介公司与被告通过短信及电子邮件进行过协商,但未达成一致意见.由此可见《房地产买卖居间协议》仅是原、被告就系争房屋建立买卖关系的预约合同.由于居间协议约定了签订正式合同的期限为原告补足定金后的七个工作日内,原、被告在此期间未能签订合同,之后双方通过中介公司虽有洽谈,但最终未能签订房屋买卖合同,故被告（反诉原告）提出要求解除居间协议并无不当.因造成未签订正式买卖合同的过错不能归责于原、被告任何一方,故居间协议解除后,被告应将已收取钱款30万元返还原告.【原告上诉】原告王某不服一审法院判决,提出了上诉.理由是:1,被上诉人（被告黄某）未取得房产证违约在先,之后,由于房价上涨,被上诉人不愿意出售房屋,遂与中介公司恶意串通,故意制造磋商不成的假象,以掩盖其违约的实质；2,双方签署的《房地产买卖居间协议》具备了买卖合同的基本要素和主要内容,应当认定为本约,原审法院将该协议认定为预约属于合同定性错误.【二审法院判决】本案所涉《房地产买卖居间协议》,是在中介公司的居间下,由原、被告分别与中介公司所签订.协议中虽然对房屋的基本情况、房价、解除居间协议的违约责任等内容作了约定,但由于买卖双方不在同一城市,双方并未面对面协商具体合同条款,故在居间协议中对逾期交房、逾期过户、逾期付款等违约责任并未作约定,上述内容应当由双方充分磋商后在正式的《上海市房地产买卖合同》中予以明确约定.之后,买卖双方多次经中介公司或者自行以短信、电子邮件等形式进行沟通,终未对相关合同条款达成一致意见,致买卖合同最终未能签订,并不能归责于买卖双方.现黄某提出解除《房地产买卖居间协议》,并无不当.协议解除后,黄某应将收取的定金30万元返还给王某.鉴于双方在居间协议中仅约定在王某补足定金后双方签订《上海市房地产买卖合同》,并未明确约定在签订买卖合同之前黄某应当取得产权证,故王某要求继续履行《房地产买卖居间协议》,黄某交付房屋并将产权过户至王某名下的上诉请求,缺乏事实与法律依据,本院不予支持.原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持.【作者评述】作者作为本案被告黄某的代理律师,我方的观点大部分得到法院采纳,一、二审法院判决结果,均维护了我方的正当合法权益.在房地产买卖实践中,买卖双方签署预约合同的目的是为了将来签署正式买卖合同（即本约合同）.预约合同的内容仅是就商品房买卖的部分条款达成一致,大部分的合同条款均需要当事人双方继续磋商,在签订商品房买卖的正式合同时予以确定.判断合同是预约合同还是本约合同,除了看形式内容外,还需考察合同订立过程是否经过充分磋商,当事人是否就买卖事宜达成一致意见.本案中《房地产买卖居间协议》的签署过程双方始终没有见过面,更没有对合同进行过任何面对面的磋商.该居间协议是中介公司提供的通用格式合同,目的仅仅是锁定交易对手,为将来签订本约做准备,买卖双方并没有就具体交易达成一致意见.在本案居间协议中,黄某收取的30万元定金,性质是属于解约定金.在司法实践中,已生效的上海地区判例一般都认定由房地产中介一手操办、合同当事人未经充分磋商签署的《房屋买卖居间协议》为预约合同.（作者系本所上海分所律师）。

房地产经纪操作实务模拟测试

房地产经纪操作实务模拟测试1.根据房地产经纪的服务方式，可将房地产经纪业务分为房地产居间业务和（）？[单选题] *A.房地产代理业务(正确答案)B.住宅经纪业务C.存量房经纪业务D.房地产租赁经纪业务答案解析：房地产经纪业务根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。

2.房地产租赁代理是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同的约定，以（）的名义出租房屋？ [单选题] *A.房地产经纪人员B.房地产经纪机构C.出租人(正确答案)D.承租人答案解析：存量房租赁代理主要是出租代理，是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以出租人的名义代理出租房屋。

3.房地产经纪机构为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会，并收取佣金的服务是（）？ [单选题] *A.存量房租赁居间B.存量房买卖居间(正确答案)C.存量房租赁代理D.存量房买卖代理答案解析：存量房买卖居间是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会或者提供订立房地产买卖合同的媒介服务，并收取佣金的经纪行为。

4.存量房买卖居间业务基本流程的最后一个阶段是（）？ [单选题] *A.匹配带看阶段B.洽谈签约阶段C.结算交验阶段(正确答案)D.洽谈签约阶段答案解析：存量房买卖居间业务的基本流程包括：①接受委托阶段。

②调查推广阶段。

③匹配带看阶段。

④洽谈签约阶段。

⑤结算交验阶段。

5.在接待买方客户时，核实买方的主体资格是指核实买方是否具有（）？ [单选题] *A.购房资格(正确答案)B.稳定的收入C.工作单位D.中国公民身份答案解析：核实买房的主体资格。

包括是否具有购房资格、是否具有贷款资格等。

6.房地产经纪人员协助买卖双方签订房屋买卖合同时，应推荐选用（）？ [单选题] *A.买方起草的B.卖方起草的C.政府部门制定的(正确答案)D.房地产经纪机构代拟的答案解析：房屋买卖合同应使用政府部门制定的示范合同文本。

江苏省高级人民法院关于印发《关于执行疑难问题的解答》的通知-苏高法[2018]86号

江苏省高级人民法院关于印发《关于执行疑难问题的解答》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------江苏省高级人民法院关于印发《关于执行疑难问题的解答》的通知苏高法[2018]86号各市中级人民法院，徐州铁路运输法院，各基层人民法院：为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，省法院制定了《关于执行疑难问题的解答》。

现予以印发，请遵照执行。

执行中发现的问题，及时报告省法院。

2018年6月12日江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，制定本解答。

一、在集体土地上建造的房屋，是否可以处置？（一）在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置？参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。

处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。

变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。

变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。

（二）在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置？在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。

处置时应当充分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。

马丰洁、青岛明珠园实业有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事裁定书

马丰洁、青岛明珠园实业有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2021.12.20【案件字号】(2021)鲁02民终13807号【审理程序】二审【审理法官】陈明明马喆甘玉军【审理法官】陈明明马喆甘玉军【文书类型】裁定书【当事人】马丰洁;青岛明珠园实业有限公司【当事人】马丰洁青岛明珠园实业有限公司【当事人-个人】马丰洁【当事人-公司】青岛明珠园实业有限公司【代理律师/律所】刘忠石山东金口律师事务所;王玺森山东金口律师事务所;管涛山东润涛律师事务所;邬会敏山东润涛律师事务所【代理律师/律所】刘忠石山东金口律师事务所王玺森山东金口律师事务所管涛山东润涛律师事务所邬会敏山东润涛律师事务所【代理律师】刘忠石王玺森管涛邬会敏【代理律所】山东金口律师事务所山东润涛律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】马丰洁【被告】青岛明珠园实业有限公司【本院观点】2019年5月明珠园公司与马丰洁签订珠山名苑二期销售合同流转单及网签价格补充协议时，涉案房屋已经存在抵押及查封的情况。

本院不宜在本案中对双方当事人的诉讼主张进行评判，更不宜对双方当事人的诉讼请求进行确认，明珠园公司的起诉及马丰洁的反诉均依法应予裁定驳回。

【权责关键词】无效撤销委托代理合同过错新证据诉讼请求变更诉讼请求反诉开庭审理驳回起诉维持原判发回重审强制执行查封扣押冻结折价释明权【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院查明的事实与一审法院认定事实一致。

【本院认为】本院认为，2019年5月明珠园公司与马丰洁签订珠山名苑二期销售合同流转单及网签价格补充协议时，涉案房屋已经存在抵押及查封的情况。

在该房屋已被查封的情况下，明珠园公司提起本案诉讼，要求解除明珠园公司与马丰洁签订的珠山名苑二期销售合同流转单及网签价格补充协议，马丰洁则提出反诉要求确认与明珠园公司之间的珠山名苑二期销售合同流转单及网签价格补充协议成立并有效，双方争议的实质是要求对案涉房屋的产权进行确认，该确认行为有可能影响人民法院对案涉房屋的强制执行。