XX物业公司管家部工程维修作业规程手册DOC_137页.doc

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适用范围适用于对维修人员的日常工作指导。

职责管家部主管负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；维修班长负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查；维修人员负责工程设备管理制度的执行。

程序维修班工作制度4.1.1 认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报管家部主管；4.1.2 认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交管家部主管；4.1.3 在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；4.1.4 遇自来水爆管、煤气事故等突发事件，则在接到通知后分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告管家部主管；4.1.5 在办公区等地维修时，不得高声喧哗；4.1.6 在接到物业服务中心下发《报修受理单》或通知后，应立即前往处理；4.1.7 爱护工具及设备，节约材料和零配件，减少的费用开支，服从主管调度；4.1.8 严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；4.1.9 每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成，其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生，并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排；4.1.10 按照《设备维修保养计划》进行设备维修、保养，决不允许以学习为名而损坏设备；4.1.12 按期完成物业服务中心安排的工作任务。

维修班交接班制度4.2.1 按规定着装，提前分钟到达交接班现场，认真阅看《交接班记录》，是否存在未完成维修项目；4.2.2 接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；4.2.3 严格执行作息制度，按时交接班；4.2.4 严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；4.2.5 接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；4.2.6 交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下协助处理；4.2.7 班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见；4.2.8 交接班内容包括：) 异常运行和设备缺陷事故处理情况；) 仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件情况；) 未完成工作或需移交工作情况；) 交接班时必须严肃认真，接班人要进行全面检查核实。

填写《交接班记录表》材料管理制度4.3.1 为确保工程工作的顺利开展，提高工作效率，节能降耗，特制定本制度：4.3.2 维修所有工具材料的发放都由管家部工程领班负责。

4.3.3 库管员对材料的领用、使用、回收、借用、归还等都应作好记录，如有遗失，应由责任人照价赔偿，否则，由库管员负责。

4.3.4 由库管负责于每月检查工程人员库房工具配备、遗失情况并上报申购。

4.3.5 维修组所有人员应于每月底之前对下月所应配备材料向管家部主管作反映，以便统一安排申购。

4.3.6 由库管于每月底之前收集下月应备材料，并由物业服务中心上报综合部、管家部下月申购情况表。

4.3.7 由库管负责在综合部对已购材料领、发、库存，并做好记录。

材料发放采用“先进先出”法。

4.3.8 由库管负责在综合部每月核对材料领用具体数据，并上报当月领用情况表、材料具体使用情况、库存情况（每月号）。

工具管理制度4.4.1 领用工具时应填写《工具领用登记表》；4.4.2 对工具实行个人负责制，领用者应爱护工具，对损坏的工具经管家部主管确认后方可旧换新，非正常损失、损坏的由领用人负责赔偿；4.4.3 对于公用工具及大件工具应由班长负责进行统一管理；4.4.4 对于报损的工具由物业服务中心定期进行统一销毁(应有相关负责人签字)；4.4.5 绝缘棒、绝缘手套、绝缘鞋等绝缘工具及监视、测量工具定期送检。

特约维修管理规定4.5.1 维修工作人员接到维修命令后分钟内（特殊情况应向管家部说明情况，由楼宇管家向业主解释）准备好工具箱（所携带的工具应保持干净）上门服务，应穿着整洁的工作服，佩戴工作牌，注意礼貌服务。

持《报修受理单》按门铃（敲门），待住户开门后先说“您好”，经同意后方进屋维修；4.5.2 维修人员进门时须穿鞋套；4.5.3 维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，完工后自行带走；4.5.4 若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；4.5.5 若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规格、数量，以免业主因买错而造成损失；4.5.6 严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；4.5.7 维修结束后，观察一段时间无异常，请业主检查验收，并在《报修受理单》上签署维修结果和维修服务意见；4.5.8 重要维修项目管家部主管需亲到现场督导；4.5.9 将《报修受理单》返回管家部，并做好维修记录。

房屋维护制度4.6.1 各物业服务中心工程技术部应严格执行《房屋接管验收标准》，确保新建工程交付质量；4.6.2 维修人员依据《定期检查项目一览表》对物业进行巡视检查，填写《日常巡查记录表》，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作；4.6.3 定期对房屋进行养护修缮，避免因失修造XX屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、更新、改造；4.6.4 加强修缮工程质量把关，确保修缮质量；4.6.5 建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计；4.6.6 加强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能。

缺陷设备运行管理制度4.7.1 在每日的例行巡查中，将有缺陷的设备设施记录于《缺陷设备设施登记表》中；4.7.2 对一般的轻微的影响不大的缺陷应立即更换，以免造成更大的损失，并立即发出通知，报批管家部主管；4.7.3 对一般的轻微的影响面宽的缺陷应尽量的将维修时间安排在下班后或住户休息后进行，在此之前应将需更换的材料全部准备好，并将维修时间通告所有商家业主，而且以书面形式上报设备管家部主管；4.7.4 对缺陷已很严重的设备设施应立即口头通知管家部主管和所有商家住户，同时立即着手进行维修，并以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后立即书面形式上报项目经理；4.7.5 对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备设施，应立即上报公司，同时将停止使用的原因及恢复使用时间公告于告示栏，并在限期内维修完毕；4.7.6 对需进行外委修理的设备设施，应上报物业服务中心与公司，并限期维修完毕。

工程报告制度4.8.1 下列情况报告工程领班：) 客户的维修投诉；) 主要设备非正常操作的开停；) 主要设备除正常操作外的调整；) 设备一般性故障或停机检修；) 运行人员短时期离开岗位；) 检修人员的工作去向；4.8.2 下列情况必须报告物业服务中心管家部主管 :) 重点设备除正常外的调整；) 采用新的运行方式；) 主要设备发生故障或停机检修；) 系统故障及检修；) 重要零部件改造、代换或加工处理；) 原材料的购进及工具的领用；) 外协联系；维修人员安全操作管理制度4.9.1 部门所有人员必须树立安全防范意识，协同安管人员做好各种设备的治安保卫工作。

吃苦耐劳，文明服务，自觉维护公司的形象声誉；4.9.2 未经管家部主管批准，外来人员不得进入机房、配电室、空调机房、水泵房等各要害部位，经批准进入者，必须办理登记手续，并由部门有关人员陪同进入；4.9.3 闲杂人等禁止进入上述各要害部门，如因工作需要必须进入时，须征得值班人员同意，并接受检查。

严禁携带易燃物品进入上述要害部门；4.9.4 工程维修人员必须严格按照技术规程对所管辖的设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况进行检查。

发现不安全因素，及时报告，限期解决。

不准私自开动不该开动的各种开关设备，工作中严禁吸烟；4.9.5 各机房不得随意配备钥匙，各机房要由值班人员专人负责，无人时必须锁好门窗，电工交接班时钥匙必须一起交，当班工程人员必须做好工作场地清洁卫生和生产有关的一切工作；4.9.6 电气试验时必须戴绝缘手套穿绝缘鞋，带电高空作业时必须由二人进行，做好特别安全防护工作。

带电工作时必须使用绝缘柄的工具，戴好绝缘手套，穿绝缘鞋，穿长袖和长裤的工作服，并有专人监护。

不允许在潮湿场所进行带电工作；4.9.7 电气作业时，在断开自动开关或隔离刀闸工作时，必须把“禁止合闸”的标示牌挂在手柄上；4.9.8 雷电时严禁进行任何电气设备的维修工作，在易燃易爆场所必须使用防爆灯，调换灯泡时必须停电作业。

在炽热高温场所作业时，必须做好通风降温措施，使用易燃油类或挥发性液体，须加强监护；4.9.9 各岗位值班人员、维护人员除负责所属设备安全运行外，还必须负责所属工作范围内的安全检查，发现不安全因素及时整改；4.9.10 禁止在小区吸烟；4.9.11 需要在非用火区用火作业，应经部门主管同意后方可施工，施工中应派专人负责消防安全，施工结束后认真检查，确认无火种后方可离开；4.9.12 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏应立即报告消防中心；4.9.13 发现火警时应立即报告消防中心，并尽力扑灭初期火灾；4.9.14 工程服务中心门要始终保持消防设施、设备的正常运转，发现问题及时整改；4.9.15 各维修人员上岗时，必须正确穿戴劳保用品，使用安全工具；4.9.16 登高作业必须系安全带，梯子要有防滑措施，要有安全监护人；4.9.17 工程维护部所有人员，班前及当班时一律禁止饮酒；4.9.18 新员工（包括临时工），上岗前必须进行安全教育，合格后方可上岗。

设施设备完好率、维修及时率、返修率统计规则4.10.1 每月对管理区域内的设施设备完好情况进行检查统计，完好率不得少于；4.10.2 维修人员在接到维修任务时应分钟内赶到现场进行维修，工作完成须将《维修派工单》及时返回管家部；4.10.3 楼宇管家每月应对当月维修情况采用电话回访方式进行调查，调查率不得低于，经过调查的返修率不得超过，维修及时率须达到。