2019年7月湖北十堰万象国际城商业中心项目市场调研及初步定位建议前期策划

数据来源：十堰市统计信息网
城市综合情况——居民消费及固定投资
社会消费品零售总额 2019年十堰市社会消费品零售总额
为367.1亿元，近六年平均增长率超 20%
近六年十堰市社会消费品零售总额占 GDP比重保持在41%以上，消费市 场对GDP贡献巨大
固定投资总额 从2019年的122.1亿元增长至2019年
3、区级商业中心。规划在车城西路沿线、花果火车站北侧地区、辽宁路西侧及东风 大道南段西侧、白浪火车站北侧地区形成4处区级商业中心
4、建立社区级便民商业服务网点，形成完善的商业服务系统。
5、规划人均商业金融用地面积4.43平方米。
数据来源：十堰市“十二五”规划
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城市商业发展状况——商圈研究
商圈布局
十堰市各区及下辖县市人口分布较为 平均 城区（箭茅区和张湾区）总人口共计 76.8万人，占比22.1%
数据来源：十堰市统计信息网
城市综合情况——城市人口
十堰市总面积23600km²，人口密度为150人/km² 市辖区面积为1230km²，总人口76.7万人，人口密度为624人/km² 建成区面积为65.2km²
㎡·月） 管理费
（元/㎡·月）
约81800㎡
一、二层只租不售；三、四层出 售
负二层大卖场、商场超市；负一 层美食街；一层美食街、特色餐 饮；二层养生城、泡脚城；三层 养生城、洗浴广场；四层娱乐城
2019年9月16日 C1、C2栋一层90；二层45；
美食城租金待定
待定
调研小结启示：
从城市综合情况来分析，十堰市处在华中、西南、西北三大经济板块的结合部，
数据来源：十堰市政府公开网站
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城市综合情况——经济发展
十堰市经济保持平稳较快的发展态势，2019年经济总量排在湖北省第7位，处于中游 水平。
截止2019年底，十堰市GDP总体规 模达到850亿元，同比增长15%，三 产业比例为： 11.4:53.1:35.5
2019年以来，十堰市整体经济发展迅 速，连续5年经济增速度保持在11%以 上。2019年十堰市GDP位列全省第7 位。
开盘日期 主流租金（元/
㎡·月） 管理费
（元/㎡·月）
一、二层家具建材家居；三、四 层餐饮
2019年9月16日 一层130；二、三层45；三层
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在售在招商业——个案分析
东方明珠
位置 开发商
茅箭区 北京北路99号（北京路立 交桥旁）
十堰宏城房地产开发有限公司
商业面积 （㎡）
约20000㎡
开发模式
数据来源：十堰市统计信息网
城市综合情况——人民生活水平
近年来十堰市城镇居民人均收入稳步增长，在湖北省各州市中位于下游 2019至2019年，十堰市城镇居民可支 配收入保持稳步快速增长，年增幅集 中在11%左右。
2019年十堰市城镇居民人均可支配 收入达14172元，在对比城市中排在 第10位，处在湖北省下游。
十堰市主要形成了一个市级商业圈—五堰商业圈及两个区域级商业圈—张湾商业圈、 六堰商业圈（不包含专业市场，下同）的格局，如下图。
五堰商圈：由五堰步行街历史形成，人 气旺盛，是十堰最繁华中心。商业主要 集中在五堰香港步行街、五堰商城、武 商、武当广场等，是十堰居民最主要的 消费场所，商业地位不可动摇。
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城市综合情况——城市发展规划
至2019年经济发展目标 1、GDP达到1300亿元，年均增长12%以上； 2、地方财政一般预算收入达到70亿元，年均增长15%以上； 3、全市农产品加工产值与农业总产值之比达到1:1； 4、高新技术产业增加值占GDP的比重提高到15%以上； 5、旅游收入占GDP比重提15%高到上。 至2019年社会发展目标 1、城镇居民人均可支配收入超过2万元，年均递增10%以上； 2、农民人均纯收入超过5500元，年均递增10%以上； 3、城镇居民人均可支配收入超过8万元，年均递增8%； 4、农民人均纯收入超过2万元，年均递增10%。
在售在招商业——楼盘分布
在售在招楼盘分布
代表本项目； 其它在售在招项 目有京华新天地、 东方明珠、和昌 美食广场。
东方明珠
京华新天地
和昌美食广 场
在售在招商业——个案分析
京华新天地
位置
茅箭区五堰街办北京北路82号
开发商
十堰市京华房地产开发有限公司
商业面积 （㎡）
约10000㎡
开发模式
只租不售
业态规划
城市未来规划发展方向 城市用地以向东发展为主，向北发展为辅。 1、“东拓、西进、北扩、中优”，提升城市空间承载力，完善区域性中心城市职 能。 2、延续山、水、城互融的空间形态，突出山水城市特色
城市规划未来建成区面积 到2019年，建成区面积达到100平方公里（2019年为65.2平方公里），人口承载力 超过100万，基本建成开放型、多功能、有特色的现代化宜业乐居城市。
十堰万象国际城市场调研及初步定位建议
2019年7月23日
深圳市营销协会 地产策划中心 深圳市固诚房地产经纪有限公司
前言
商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念， 注重一下户型和环境就能成功招商，商业地产的投资价值还跟所在地点区域 的商业氛围是否浓厚相关。
我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市 场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和 社会效益。
是国家重要的汽车生产基地，经济发展迅速，经济总量位居省内前列，拥有公路、 铁路、航空立体交通优势，总人口已超过350万人，居民消费水平保持年11%增长， 社会消费品零售总额近六年平均增长率超20%，城市商业需求量大，零售商业有较
大的发展空间。
从城市商业发展状况来分析，十堰市商业主要集中在五堰、六堰和张湾商圈，
、丹江口站和武当山站等的枢纽功能。
水运枢纽 加强水运与公路、铁路等多种交通方式的衔接，重点加强丹江口水库下游港
口设施建设。
公路枢纽 规划在十堰中心城区建设2处一级公路客运站，在丹江口市、郧县和房县城区
分别布设1处一级公路客运站。
数据来源：十堰市2019-2030年总体规划
城市综合情况——城市发展规划
六堰商业圈：以人民广场为中心，周边
张湾商业圈：由武汉中商、工贸家电带动 分布文化宫、电影院、酒楼、商场等，
起来的区域性商业圈，主要服务于市区居 及餐饮、娱力大。
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城市商业发展状况——商圈研究
商圈研究
• 市级商业中心
五堰商圈，是十堰居民最主要的消 费场所，辐射范围覆盖整个十堰市。
• 区级商业中心
六堰商业圈和张湾商业圈，是区域性 商业中心，形成对各自区域的商业辐 射范围。
城市商业发展状况——重点商圈分析
五堰商圈
商圈内典型商业体分布
维也纳广场
五商时尚百货
五堰商场 武当商业广场
城市商业发展状况——重点商圈分析
五堰商圈
业态
百货卖场
名称
地理位置
五堰商场
五堰步行街中心位置
武当商业广场
资料来源：十堰市“十二五”规划
城市综合情况——城市发展规划
城市未来中心人口规模 1、市域总人口2019年达到355万人；2020年350万人；2030年345万人； 2、2019年中心城区人口规模70万人，2020年中心城区人口规模达到80万人， 2030年中心城区人口规模控制在100万人以内。
商业布局规划
十堰市商业布局规划
1、市级商业中心。以休闲购物、餐饮美食、休闲娱乐为特色，提升优化人民路（尤 其是五堰商业步行区）传统商业服务中心；以商务、金融保险、时尚休闲、旅游 信息服务为核心，逐步培育浙江路现代商务—商业—文化娱乐中心。
2、专业化市场。规划在十堰火车站南侧地区和现状白浪组团十堰汽配城建设服务区 域的专业化的大市场。
中国（十堰）汽配城已经成为全国占地面积最大（400亩）、入驻汽配经销商最多 （2000家）、实现销售收入最高（2019年突破100亿元）的汽配交易市场
数据来源：十堰市2019年统计公报
城市综合情况——城市交通
铁路
十堰交通通讯便捷，襄渝铁路横贯东西，每天有73对旅客列车停靠十堰站，可直达北京、天津、上海、重庆 、成都、武汉、郑州、哈尔滨、合肥、南京、南昌、杭州、广州、福州等地，有两列始发动车组到武汉。
的523.2亿元，相当于翻了两番，为 城市后期持续性发展提供动力和保 证。
数据来源：十堰市统计信息网
城市综合情况——社会零售业发展水平
2019年，十堰市全市实现社会消费品零售总额367.1亿元，比上年增长17.9%。分 城乡看，城镇消费品零售额314.8亿元，增长18.0%；乡村消费品零售额52.3亿元，增 长16.7% 批发零售贸易业销售总额595.3亿元，增长20.0%，其中，批发业实现销售额259.6 亿元，增长15.3%；零售业实现销售额335.7亿元，增长23.9%
/㎡·月左右。
思维框架
Part. 2 项目概况
项目概况
本案地处十堰六堰转盘旁，东靠山军安小区，南接人民北路，西临公园 路，北至汉江南路，地理位置优越。
五堰柳林路和人民路交 汇处
营业面积
约21000㎡ 约12524㎡
经营范围
超市、皮鞋皮具、青春休闲、 男女服饰等
珠宝、名酒副食、服装、医 药、餐饮等
维也纳广场
人民路、东岳路、柳林 约42306㎡包含酒店 精品店、超市、KTV娱乐城、
路交汇
部分
酒店等
五商时尚百货 人民中路、柳林沟口
约12000㎡
以经营超市、珠宝、 钟表、化妆品、鞋类、男 女时装、运动类服饰为主
本次的提案基于对十堰商业市场初步了解，为使本案更顺利地得到招商 和运营，制定本定位建议。