北京市土地一级开发相关政策及工作内容共43页
土地一级开发管理办法(1011修订)
土地一级开发管理办法第一章总则第一条为了适应土地新政，加大土地一级开发力度，加强北京城建投资发展股份有限公司(以下简称“母公司”或“北京城建”、“股份公司”)土地一级开发管理工作，特制定本办法。
第二条本办法所指土地一级开发包括通过授权、招标、项目收购、政府委托等方式取得项目的土地一级开发权，对待开发土地进行立项核准、办理规划、征地手续，在完成所开发土地的整理（包括用地范围内单位和居民的拆迁、地上建筑物的拆除）、市政基础设施、交通、环境的建设后，该地块经过国土部门的验收和相关评估机构的评估定价，进入土地二级市场交易的动态过程。
第三条本管理办法适用于北京城建投资发展股份有限公司及各控股子公司（以下简称“各子公司”），参股企业可参照执行。
第二章工作职责界定第四条土地一级开发阶段，母公司和子公司的工作职责和权限划分如下：（1）股份公司工作职能：1)项目拓展部负责收集整理市场和土地管理部门发布的土地一级开发项目信息并进行整理分析，筛选出优质项目信息。
2)项目拓展部负责组织对所有一级土地拓展项目的评价、决策。
3)项目拓展部按照股份公司投资管理制度和合同管理制度规定，负责股份公司主导的一级土地购置、合作协议的起草、谈判、组织签订、组织实施等工作。
4)相关职能部门负责指导子公司组织征地、拆迁、市政和基础设施建设等工作。
5)项目拓展部负责指导子公司一级土地项目挂牌方案的制订、挂牌手续的办理、报批及履行挂牌手续等工作。
（2）子公司工作职能：1)子公司营销管理部负责及时搜集区域市场的土地一级开发项目信息录入信息库，经过整理分析后，从中筛选出优质项目信息并及时上报母公司项目拓展部。
2)子公司相关部门参加股份公司项目投资评审会议，上报项目所在区域投资机会研究报告、上报子公司拓展房地产项目所提交的项目投资可行性报告，供股份公司召开项目投资评审会议参考。
3)子公司对取得一级开发权的土地开发负责具体的实施工作。
第三章土地一级开发管理工作内容第五条土地一级开发管理主要包括以下五方面内容：（1）土地计划的编制；（2）土地信息的筛选；（3）土地一级开发项目获取；（4）土地一级开发项目实施管理；（5）二级开发项目获取准备工作。
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知-通政办发〔2015〕5号
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知通政办发〔2015〕5号各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构：为规范我区土地一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，实现政府宏观调控土地市场，高效使用土地一级开发项目资金、节约控制土地一级开发项目成本。
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）等有关规定，现将有关问题通知如下：本通知适用于市、区联合储备项目；市国土局直接授权企业为主体项目；通州储备分中心为主体委托乡镇政府、园区管委会或国有企业为实施主体项目；通州储备分中心为主体通过挂牌等方式确定实施主体项目。
为使项目开发成本与开发周期更加合理、可行，需建立区内联席会审核制度，项目实施方案制定及修改均须经过区内联席会议审议。
一、联席会议审议制度（一）联席会议由区政府不定期召开，牵头单位为通州国土分局，参会单位由区级相关部门组成，具体包括区发展改革委、区住房城乡建设委、区文化委、区教委、区市政市容委、区国资委、区财政局、区园林绿化局、区民政局、区人力社保局、区安全监管局、区水务局、市规划委通州分局、通州公路分局、项目所在的乡镇政府、园区管委会。
可根据项目具体情况邀请通州电力公司、潞洲水务公司等专业公司参会。
区监察局、区审计局作为监督单位可以列席联席会议。
（二）联席会议职责：主要综合成员单位意见，对项目实施方案制定及修改进行审议，对项目开发成本进行审核。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容
土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定 一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。 （3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。 （4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。 （5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。 现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
北京市土地储备和一级开发
北京市土地储备和一级开发一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。
在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。
2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。
2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。
2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。
一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。
一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。
北京土地一级开发工作程序
北京土地一级开发工作程序目录一、土地一级开发的概念 (2)二、土地一级开发的实施方式 (2)三、土地一级开发成本和收益 (3)四、一级开发的土地范围 (3)五、一级开发涉及政府职能部门 (3)六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 (4)七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） (5)程序一：确定土地一级开发项目 (5)程序二：确定一级开发单位 (5)程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） (6)程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） (6)程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） (6)程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） (8)程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） (8)程序八:办理规划意见书 (9)程序九：办理土地一级项目开发项目核准 (10)程序十：取得征地批复(实施征地) (11)程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） (12)程序十二：编制市政基础设施实施方案 (13)程序十三：组织验收，评估土地成本 (13)程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 (13)八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） (14)程序一：确定土地一级开发项目 (14)程序二：取得市土地储备联席会意见 (15)程序三：签订土地一级开发合同 (15)程序四：办理建设项目用地预审 (15)九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） (16)程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 (17)程序二：办理建设项目用地预审 (17)一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。
北京土地一级开发操作实务
竞买人提出竞买申请时应提交的文件： 1.竞买申请书 ； 2.营业执照 ； 3.法人资格证明文件； 4.法人代表身份证复印件； 5. 不低于公告数额的竞买保证金； 6. 按照公告须提交的其他文件
土地整理 储备中心 与原土地 使用者签 订土地收 益分配及 搬迁协议
挂牌
受让方交纳合 同定金
市国土资源局与竞得 人签订《土地出让合 同》
B
甲企业最终得到（拆迁补 偿 熟地价下限—平均毛 地价）
甲、乙两企业最终得到 （熟地价高限—平均毛地价）
Ａ地块自行完成拆 迁后甲、乙两企业 申请联合入市
Ｂ地块仅能进行土 地的一级开发
申请政府收储（按照现状） 《北京市非住宅拆迁标准》
被拆迁《北京市非住宅拆迁标准》
本报告是严格保密的。
10
北京土地一级开发操作实务
市规委 规划意见书
1、受理申请并 进行土地预审 2、 委 托 市、 区 县土地储备机构 编制土地一级开 发实施方案
市国土局会同市发改、 规划、建设、交通、 环保等部门就土地、 产业政策、规划、资 质、交通、环保等对 一级开发实施方案提 出原则意见
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
从东向西从这里穿过。
市国土局商 相关委办局 1、审核土地一级开发成 本 2、组织验收土地 3、根据委托合同支付相 应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库
土地一级 开发主体 组织实施征地、拆 迁和市政基础设施 建设。危改、文保、 绿隔等项目需按规 定承担回迁房建设
相关委办局 办理征地、 拆迁、 市政基础设施建 设等相关手续。
市国土局
委办局联席会
市国土局会同相关 部门 1、确定土地一级开 发主体（委托或招 标） 2、下达土地一级开 发批复 3、签订土地一级开 发合同 土 地 一 级 开 发 主 体
北京市土地一级开发管理办法
市国土房管出字[2002]1100号关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室：北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。
二〇〇二年十二月十二日北京市土地一级开发管理暂行办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。
第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。
市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。
第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。
经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。
参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。
中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。
第二章土地一级开发项目的确定和实施第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。
土地一级开发计划包括存量国有土地一级开发计划和新征土地一级开发计划。
第七条根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施：（一）办理计划和规划手续。
北京市土地储备和一级开发暂行办法(最新)
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（试行）第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28 号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6 号）等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。
市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。
第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。
第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。
第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。
第七条土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。
第八条土地储备开发计划按照以下程序编制：（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10 月上旬报市国土局。
经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。
（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11 月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。
北京市土地一级开发工作操作操作规范示意图
北京市土地一级开发工作操作流程示意图北京市土地一级开发企业招投标资格预审投标资格预审序号预审条件1近三年无违法、违纪、被责令停也、财产冻结、接管等情况2 招标时没有拖欠政府土地地价款3 招标时没有拖欠土地开发补偿款4若目前已有作为主体的一级开发项目，项目进度没有延滞情况5若近期已有作为主体的一级开发项目，项目没有开发甩项问题6近两年开发或建设中，无重大上访、安全责任等事件发生7 有银行出具的企业自有资金证明8具备房地产开发资质且注册资本金不低于万元9北京市土地一级开发企业招投标评标办法评分方综合打分法，满分100分具体打分标准如下序号因素满分评标具体因素及标准分备注法值1 企业综合实力21、资金证明和银行授信2、财务方案3、房地产资质4、企业开发经验2 投标报价33 投入监管资金24 实施方案251、总体方案2、成本控制3、进度控制4、风险控制5 综合印象5土地一级开发可行性研究报告模板目录土地一级开发项目可行研究报告目录摘要编写说明一、项目总说明二、项目的界定与描述???1待开发宗地的产权关系及其他法律关系???2宗地自然特征和区位特征???3宗地范围内地上地下物状况???4宗地所处的环境???5宗地实施一级开发后的状态三、投资环境研究四、市场研究五、项目策划???1土地一级开发项目的开发深度???2项目实施进度计划安排???3项目组织与实施方式???4项目融资方式???5项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理六、投资与成本费用估算七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定八、项目财务评价九、社会评价十、风险分析十一、?结论附表基本报表1????全部投资财务现金流量表基本报表2????资本金财务现金流量表基本报表3????投资者各方财务现金流量表基本报表4????资金来源与运用表????????????????????????基本报表5????损益表????????????????????????????基本报表6????资产负债表????基本报表7????效益费用分析表??????????????辅助报表1????项目总投资估算表?辅助报表2????开发建设投资估算表????????????辅助报表3????经营成本估算表?????????辅助报表4????土地取得费用估算表辅助报表5????前期工程费估算表??辅助报表6????基础设施建设费估算表辅助报表7????公共服务设施建设费估算表??辅助报表8????其它费用估算表????辅助报表9????销售收入与经营税金及附加估算表辅助报表10???出租收入及经营税金估算表?????辅助报表11???投资计划与资金筹措表?附图附件编制土地开发综合策划（规划、土地、运营...）主要内容：1.?????项目概况,包括:项目开发用地范围、现状调查、地上地下物状况、交通、能源、基础设施、环境条件、区域经济以及拟开发建设规模、产业布局等。
北京土地一级开发及棚改项目要点梳理
北京土地一级开发及棚改项目要点梳理随着城市化进程不断推进，北京地区土地一级开发和棚改项目成为重要的城市建设策略。
为了更好地推进这些项目，以下是一些要点的梳理。
一、土地一级开发1.背景和意义：北京市土地资源有限，土地一级开发是解决城市发展需要的重要手段。
通过土地一级开发，可以实现土地的集约利用、提升土地的开发价值，并满足城市的基础设施、住房等发展需要。
2.规划和选址：在土地一级开发的过程中，需要根据城市总体规划和土地利用规划确定项目的规模、用途和发展方向。
同时，要考虑到项目的选址条件，包括交通便利性、自然环境等方面的因素。
3.市场调研和可行性分析：在进行土地一级开发项目前，需要进行市场调研和可行性分析，评估项目的市场需求和经济效益。
这包括对项目的潜在用户、竞争情况、市场规模等进行分析，以确定项目的可行性。
4.土地供应和政策支持：土地一级开发需要相关政府部门提供土地供应和政策支持。
相关政策可以包括土地出让和使用的相关规定，以及相关补贴和奖励政策等。
5.合作和项目实施：土地一级开发项目通常需要采取政府与企业合作的模式进行实施。
政府可以将土地出让给开发商，由开发商负责项目的规划、建设和销售。
二、棚改项目1.背景和意义：北京市存在大量的老旧住房和棚户区，棚改项目是改善居民居住环境、提高城市品质的重要途径。
通过棚改，可以拆除老旧住房，建设新的居住区，提供更好的住房条件和基础设施。
2.棚改对象和范围：棚改项目的对象主要是城市中的老旧住房和棚户区。
在确定棚改项目范围时，需要考虑到项目的规模和可行性，并优先考虑条件较差的棚户区。
3.落地政策和经费支持：棚改项目需要相关政府部门提供落地政策和经费支持。
政府可以制定相关政策，包括对棚改项目的扶持和支持政策，同时提供项目所需的资金。
4.公共参与和居民安置：在棚改项目中，公众参与和居民安置是重要的环节。
政府需要加强与居民的沟通和协商，确保他们的利益得到保障，并提供合适的居住安置。
北京市人民政府办公厅关于印发中关村科技园区土地一级开发暂行办法的通知-京政办发[2002]16号
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北京市人民政府办公厅关于印发中关村科技园区土地一级开发暂行办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市人民政府办公厅关于印发中关村科技园区土地一级开发暂行办法的通知（京政办发〔2002〕16号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
北京市人民政府办公厅二00二年三月二十一日中关村科技园区土地一级开发暂行办法第一章总则第一条为规范中关村科技园区土地一级开发活动，合理开发利用土地资源，满足中关村科技园区高新技术产业发展的需要，根据有关法律、法规和《中关村科技园区条例》，制定本办法。
第二条凡在中关村科技园区内进行国有土地一级开发均适用本办法。
但经市人民政府同意，单位在原来用地范围内进行的建设，不影响中关村科技园区统一规划实施的除外。
本办法所称土地一级开发，是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。
第三条中关村科技园区土地一级开发是政府行为，由政府委托中关村科技园区管委会（以下简称中关村管委会）会同市政府有关部门具体组织实施；市政府各有关部门应当按照各自职责分工，做好各项工作。
第四条中关村科技园区土地一级开发应当符合城市总体规划和中关村科技园区总体规划。
第二章土地一级开发项目的确定及实施第五条中关村管委会会同市计委、市规划委、市国土房管局，根据中关村科技园区的总体规划及其经济、建设发展状况，确定拟进行一级开发的地块，并由市规划委会同有关部门组织编制拟开发地块的控制性详细规划。
中关村管委会根据审定的控制性详细规划，组织编制拟开发地块的项目建议书（可行性研究报告）和详细规划方案，分别由市计委、市规划委审批。
北京地区土地一、二级开发具体实施流程_secret
土地一级开发具体实施流程表实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注计划编制依据政府产业政策土地储备中心区政府1个工作日无区城市总体规划土地储备中心区规划分局1个工作日无控制性详细规划土地储备中心区规划分局1个工作日无区土地利用总体规划土地储备中心区国土分局1个工作日无报批市政府计划区土地年度供应计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地年度利用计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地储备开发总体思路土地储备中心区国土分局1个工作日无前期筹划 ----原土地所有者或使用者对土地一级开发意见村民代表大会决定土地储备中心村委会无村委会决定土地储备中心村委会无乡、镇政府批复意见土地储备中心村委会无区政府批复意见土地储备中心村委会无土地一级开发申请区国土分局村委会无国有土地使用者决定土地储备中心国有土地使用者无国有土地使用者上级主管单位意见土地储备中心国有土地使用者无---- 前期筹划编制土地一级开发实施方案（详见附件2）国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）土地储备中心国有土地使用者无征地工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计拆迁工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政建设工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计土地供应方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政规划设计咨询储备机构或有资质的编制单位相关单位规划设计方案汇总市规委规划设计院储备机构或有资质的编制单位收规划设计方案审批市规委储备机构或有资质的编制单位无规划平面位置图土地储备中心区规划分局无地形图土地储备中心有资质的测绘单位收控制性详细规划土地储备中心区规划分局无用地钉桩成果报告土地储备中心有资质的测绘单位收项目设计方案土地储备中心有资质的设计单位收现状情况储备机构或有资质的编制单位村委会和原土地使用者否周边房地产市场价格土地储备中心市场调查否投资方案储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位累计考古勘探报告储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位收征询意见和审批 -------请示与批复土地一级开发实施方案请示市国土局区国土分局否土地一级开发实施方案请示区政府区国土分局否土地一级开发实施方案批复区国土分局市国土局、区政府否Ppt文档土地一级开发申请市土地储备中心区土地储备中心否乡镇、区政府相关文件市土地储备中心区土地储备中心否地形图1：2000（3份）市土地储备中心区土地储备中心收土地一级开发地块情况说明市土地储备中心区土地储备中心否申报日期前一个月内的现场照片（3份）市土地储备中心区土地储备中心否规划审批文件复印件（3份）市土地储备中心区土地储备中心否市联席会Ppt文档市联席会市土地储备中心否土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）市联席会市土地储备中心否------- 征求意见和审批 -------确定土地一级开发主体制定土地一级开发主体招标方案区国土分局区土地储备中心否区国土分局局长办公会确定招标底价区国土分局区国土分局否区联席会审定招标底价区联席会区国土分局否招标底价申请区政府区联席会否编制招标文件区土地储备中心区土地储备中心或有资质的编制单位否发布《招标公告》投标意向者区国土分局否购买招标文件投标意向者区土地储备中心收现场踏勘、答疑和招标前会议投标意向者区土地储备中心否成立评标委员会区国土分局评标专家否投标人交纳投标保证金区土地储备中心投标意向者收招标、开标、唱标评标委员会投标意向者否评标评标委员会投标意向者否确定中标人投标意向者区国土分局否发出《中标通知书》投标意向者区国土分局否退还未中标人的保证金未中标人区国土储备中心否申请与批复土地一级开发土地一级开发申请市国土局开发主体否下达一级开发批复国资项目由市发改委土地一级开发批复开发主体市国土局否开发合同签订土地一级土地一级开发合同土地储备中心 开发主体 土地储备中心 开发主体否------- 征 求意 见 和 审 批预审 用地（详见附件3） 区国土分局 申请人否 项目核准给区级提交的申请 （详见附件4） 区发改委 相关单位及开发主体 20个工作日给市级提交的申请 （详见附件5） 市发改委 相关单位20个 工作日（选址）意见书征求规划 （详见附件6）相关单位及开发主体市规委20个 工作日土地一级开发主体工作市建委建设意见 开发主体 市建委否 市交通委交通评价意见（详见附件7） 开发主体 市交通委 20个 工作日否 市园林局古树处理意见 开发主体 市园林局否 市文物局文物保护意见（详见附件8） 开发主体 市文物局 20个 工作日否 市环保局环境评价意见（详见附件9） 开发主体 市环保局 否 市政专业部门市政接用意见（详见附件10）开发主体 市政专业部门 否 征地用地批准（详见附件11） 区国土分局 申请人 否 收 回 国 有 土地 使 用 权原土地使用者收购申请土地储备中心 原土地使用者 否 权属调查 土地储备中心 原土地使用者 收 征询规划意见 土地储备中心 区规划部门 否 费用测算 土地储备中心 评估机构 收 收购方案请示 区政府 土地储备中心 否 收购方案批复土地储备中心区政府否收购补偿原土地使用者土地储备中心否权属变更市国土局原土地使用者土地储备中心否交付土地土地储备中心原土地使用者否组织实施土地一级开发 -------办理征地手续耕地开垦费市国土局开发主体 1.5-1.8万元/亩防洪费市国土局开发主体 1.33万元/亩超转费市国土局开发主体300元/亩新增建设用地使用费市国土局开发主体 1.13万元/亩下发市政府用地批复开发主体市国土局否公告市政府用地批复土地所有者区政府10日工作日否拆迁手续核发集体土地房屋拆迁许可证（详见附件12）开发主体区建委30个工作日否核发城市房屋拆迁许可证（详见附件13）开发主体区建委30个工作日否市政基础设施建设（详见附件14）开发主体市政委否组织实施征地协商征地补偿村集体、开发主体村集体、开发主体否村民大会或村民代表大会村集体土地使用者否公示征地补偿协议土地使用者村集体否监督与听取村民意见土地管理部门土地使用者否报送征用土地方案区政府区国土分局否征地公告乡镇、村区政府否支付征地补偿费土地所有者及土地使用者征地单位否征地补偿费监管公布乡镇、村土地管理部门否土地变更征地单位村集体否实施拆迁开发主体办理征地结案表（详见附件15）市国土局开发主体-------组织实施土地一级开发地批准书领取建设用市政府用地批复市国土局开发主体否各项征地费凭证市国土局开发主体否征地结案表市国土局开发主体其他材料市国土局开发主体否市政基础设施建设开发主体审核土地一级开发成本所有支出凭证审核单位开发单位收土地一级开发实施方案审核单位开发单位收招标底价审核单位开发单位收中标通知书审核单位开发单位收其他资料审核单位开发单位收组织验收土地土地一级开发实施方案验收小组开发单位否开发情况介绍验收小组开发单位、监督单位、监管单位否现场踏勘验收小组开发单位否验收报告市国土局验收小组否收回国有土地签订土地开发费支付和土地转交协议开发单位土地储备中心开发单位土地储备中心否支付土地开发费开发单位土地储备中心否移交土地土地储备中心开发单位否纳入政府土地储备库区政府土地储备中心否入市准备依据市政府年度土地供应计划平谷区国民经济发展计划土地储备中心区政府1天否宏观调控和房地产市场运行情况土地储备中心市场调查1天否储备开发土地情况土地储备中心土地储备中心1天否确定土地出让价格规划意见书土地储备中心首规委否评估报告土地储备中心评估机构收分土地储备中心初审意见市土地储备中心土地储备分中心2天否Ppt文档市土地储备中心土地储备分中心否确定土地出让方案编制方案区国土分局土地储备中心否方案报批市国土局区国土分局否出让公告公告竞买者市国土局21天否挂文件制定招拍招拍挂文件土地储备中心土地储备中心否挂文件购买招拍招拍挂文件竞买者土地储备中心收市场交易申请竞买竞买申请土地储备中心竞买者否竞买保证金土地储备中心竞买者收土地交易服务成本费土地储备中心竞买者收董事会决议土地储备中心竞买者否法人身份证明土地储备中心竞买者否授权委托书土地储备中心竞买者否资金证明土地储备中心竞买者否联合竞买协议书及授权委托书土地储备中心竞买者否土地开发建设费担保书土地储备中心竞买者否竞买报价土地储备中心竞买人否成交确认书竞买人土地储备中心否签定合同和办理后续手续签订出让合同成交确认书市或区国土局竞买者否营业执照市或区国土局竞买者否法人身份证明市或区国土局竞买者否开户银行户名及人民币账号市或区国土局竞买者否交纳出让金交纳出让金通知书市国土局竞买者否交纳契税分局签订出让合同市国土局竞得人否交纳出让金发票市或区税务局竞得人否土地一级开发费与土地交付补偿合同市或区税务局竞得人否二级开发具体实施流程表程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用备注1区国土分局办理相关土地手续领取中标通知书、签订土地出让合同、缴纳土地出让金等。
北京土地一级开发流程程序[1]
![北京土地一级开发流程程序[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/e9c569bcc77da26925c5b000.png)
北京房地产一级开发程序流程目录一、土地一级开发的概念 3二、土地一级开发的实施方式 3三、土地一级开发成本和收益 4四、一级开发的土地范围 4五、一级开发涉及政府职能部门 4六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6程序一：确定土地一级开发项目 6程序二：确定一级开发单位 6程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 7程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 7程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 9程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 9 程序八:办理规划意见书 10程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11程序十：取得征地批复(实施征地) 12程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 13程序十二：编制市政基础设施实施方案 14程序十三：组织验收，评估土地成本 14程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 14八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） 15程序一：确定土地一级开发项目 15程序二：取得市土地储备联席会意见 16程序三：签订土地一级开发合同 16程序四：办理建设项目用地预审 16九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） 17程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 18程序二：办理建设项目用地预审 18一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。
二、土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。