2016年CPA《会计》学习笔记-第七章投资性房地产02
会计(2016)-第7章-投资性房地产-课后作业
会计(2016) 第七章投资性房地产课后作业一、单项选择题1.1.下列项目中，不应当作为投资性房地产核算的是（）。
A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.以经营方式租入再转租的建筑物2.2015年2月1日，英明公司从其他单位购入一块土地使用权，并于同日开始在这块土地上建造两栋厂房。
2015年9月1日，英明公司预计厂房即将完工，与小雪公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给小雪公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。
2015年9月15日，两栋厂房同时完工。
该土地使用权的成本为900万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为120万元，能够单独计量。
英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
则2015年9月15日英明公司投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.570B.510C.450D.603.甲公司2012年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，2015年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。
该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。
租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2015年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。
下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。
A.出租办公楼应于2015年计提折旧200万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼2015年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值4.英明公司于2011年6月12日外购一项投资性房地产，购买价款为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用成本模式进行后续计量，并采用年限平均法计提折旧。
注会投资性房地产讲义
在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出
租给丙企业。 3 月 15 日 , 与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12 月 10 日，厂房改
扩建工程完工， 共发生支出 150 万元 , 即日按照租赁合同出租给丙企业。 假设甲企业采用成本计量模
不得转回 。
二、公允模式 企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，
调整其账面价值 。
【例题 - 公允】甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20× 8 年 10 月 1 日，甲公司与乙公司签
订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，
租赁期为 10 年。 该写字楼的造价为 9 000 万元。 20× 8 年 12 月 31 日， 该写字楼的公允价值为 9 200
区
面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，
即使未 是
别
签订租赁协议 ，也应视为投资性房地产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、确认时点 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权
租赁期开始日
将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的 日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 筑物
式。
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1） 20× 8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）
14 000 000
投资性房地产累计折旧
6 000 000
贷：投资性房地产——厂房
20 000 000
（2） 20× 8 年 3 月 15 日～ 12 月 10 日：
2016年注册会计师《会计》第七章 投资性房地产 知识整理
2016年注册会计师《会计》第七章知识点投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权(1)企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类;(2)以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
3.已出租的建筑物(1)是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物;(2)对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。
提示：下列各项不属于投资性房地产(1)自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋;企业拥有并自行经营的旅馆饭店;企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
(2)作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权(1)企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类;(2)以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产。
CPA考试会计科目学习笔记-第七章投资性房地产
第七章投资性房地产（二）第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产1.计提折旧或进行摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入【例题·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。
该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧 3 000万元。
20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。
假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为( )万元。
A.250B.350C.450D.650【答案】B【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3 000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。
该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）科目设置1.投资性房地产——成本——公允价值变动2.公允价值变动损益（二）采用公允价值模式计量的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】（1）在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
CPA《会计》复习笔记：投资性房地产和资产减值
CPA《会计》复习笔记：投资性房地产和资产减值本篇所需记忆的内容如下：1、为生产商品提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产。
投资房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
2、对于房地产开发企业来说：（1）土地使用权计入无形资产的，比如建造自用的办公楼，那么就作为无形资产核算，在办公楼建造期间的摊销计入在建工程成本，建成之后计入当期损益（一般是管理费用）；（2）土地使用权作为企业存货的，比如建造住宅小区，那么与建造的住宅小区一起作为企业的存货，是开发成本的一部分，建造期间不摊销，建成之后与住宅小区一起作为存货核算，不摊销；如果住宅小区卖出去了，也不用做相关处理；（3）土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；3、对于普通企业来说：如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建造物的，土地使用权作为无形资产核算，建造期间，土地使用权的摊销计入工程成本，工程完工之后，其摊销计入当期损益；如果外购的房屋建筑物与土地使用权无法合理区分的，那么都作为固定资产核算。
3、出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按照当日的公允价值确认投资性房地产的入账价值，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益。
4、出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入。
5、无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。
6、企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。
7、公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值。
注册会计师投资性房地产
注册会计师投资性房地产简介注册会计师投资性房地产是指注会人员投资、持有的用于出租、增值或经营目的的不动产。
在财务会计中，注册会计师需要按照相关法规和会计准则对投资性房地产进行核算和报告。
本文将深入探讨注册会计师投资性房地产的定义、会计处理、影响因素等方面内容。
定义根据《企业会计准则》，投资性房地产是指企业持有以赚取租金或资本增值或同时具有这两种目的的不动产（包括为资本增值而持有的待售房地产），并且不用于自用或出售在营业过程中。
其核心特征是持有以盈利为目的，而非自住或出售在营业过程中。
会计处理注册会计师在处理投资性房地产时，需要根据情况进行分类和核算。
主要包括以下几个方面：认识分类投资性房地产应当根据其用途和管理目的的不同，分为起始投资、建设和复原、经营租赁、待售和退出等几个阶段。
计量问题•起始投资阶段：投资性房地产按成本予以计量，并计入固定资产。
•经营租赁阶段：按成本或公允价值计量，并将租金收入分别记入当期损益。
•待售和退出阶段：按照公允价值或成本中的较低者计量，并按规定处理盈余。
公允价值变动投资性房地产的公允价值变动应当在合适时点予以确认，并计入当期损益表。
而对于未实现的公允价值变动，应当先确认为“资产减值准备”或“增值公积”。
影响因素注册会计师在处理投资性房地产时，需要考虑如下各种影响因素：宏观经济环境宏观经济环境对投资性房地产市场产生直接影响，包括通货膨胀率、利率水平、政府政策等因素。
市场需求市场对投资性房地产的需求程度将直接影响投资回报率和资产价值。
相关法规注册会计师需要了解和遵守相关法规，如《企业会计准则》和国家税收政策等。
结论通过本文的介绍，我们了解了注册会计师对投资性房地产的定义、会计处理和影响因素。
在处理投资性房地产时，注册会计师需谨慎核算、合规报告，同时应关注宏观环境、市场需求等因素，以确保投资决策的准确性和合法性。
CPA考试 会计 第七章--投资性房地产---笔记
第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①. 已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①. 经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按2. 自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。
由“在建工程”或“开发成本”转入。
（非正*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。
2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。
在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。
但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。
第七章投资性房地产-非投资性房地产转换为投资性房地产
2015年注册会计师资格考试内部资料会计第七章 投资性房地产知识点：非投资性房地产转换为投资性房地产● 详细描述： 1. 非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。
（成本模式涉及存货转换比较特殊） 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
（2）自用房地产转换为投资性房地产2.非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产 【书边笔记】采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量情况下，转换日不利差额记“公允价值变动损益”的借方，有利差额记“资本公积——其他资本公积”的贷方。
例题：1.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日公允价值小于原账面价值的差额通过（）科目核算。
A.营业外收入B.资本公积C.公允价值变动损益D.其他业务成本正确答案：C解析：公允价值小于原账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目；公允价值大于原账面价值的贷方差额记入“资本公积”科目。
2.下列各项中，不影响利润总额的是（）。
A.出租机器设备取得的收益B.出售可供出售金融资产结转的资本公积C.处置固定资产产生的净收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额正确答案：D解析：选项D,应记入“资本公积——其他资本公积”科目。
3.甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。
CPA会计学习笔记--第07章-投资性房地产
第七章投资性房地产定义特征与范围定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
房地产是房产和地产的总称。
房产就是建筑物，也称不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。
房地产可以分为两类：一类是自己使用，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租，作为投资性房地产核算。
特征：1.投资性房地产是一种经营活动；1.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。
3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。
范围：1.已出租的土地使用权：计划用于出租但尚末出租的不是。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权：闲置土地不属于3.已出租的建筑物：房产是，机器设备不是，是固定资产A，用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，转租的不是B，是与其他方签订了协议，约定以经营方式出租（不是融资）的建筑物。
通常情况下，持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚末签定租赁协议，也应视为投资性房地产。
（注意：这里有变化）空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
C，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
D，某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
下列几个不属于投资性房地产：1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
CPA《会计》第七章答案-投资性房地产
第七章投资性房地产投资性房地产1、题目解析：（1）D出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产，见教材p109（2）A只有出租给B公司的办公楼属于投资性房地产。
2013年6月1日会计分录如下：借：投资性房地产 8000贷：开发成本 80002、题目解析：（1）A（2）B2013年6月30日借：投资性房地产——在建 2250投资性房地产累计折旧 750贷：投资性房地产 3000发生后续支出时借：投资性房地产——在建 400其他业务成本 100贷：银行存款 5002013年12月31日借：投资性房地产 2650贷：投资性房地产——在建 2650（3）C2013年1-6月计提折旧，7-12月改良期间不计提折旧。
后续支出中费用化支出为100万元。
3000÷2×6/12+100=175万元3、题目解析：（1）A（2）2013年1月1日转换日借：投资性房地产——成本 580投资性房地产累计折旧 50贷：投资性房地产500 盈余公积利润分配——未分配利润4、题目解析：（1）B一般情况下投资性房地产的初始计量日为租赁期开始日。
但本题特殊，董事会做出了专项决议，可以提前确认投资性房地产。
具体规定参见教材p110。
（2）A2013年4月10日转换日会计分录：借：投资性房地产——成本 10000累计折旧 1500贷：固定资产 8000资本公积——其他资本公积 35005、题目解析：（1）D（2）C借：银行存款 2400贷：其他业务收入 2400借：其他业务成本 2100贷：投资性房地产——成本 2000投资性房地产——公允价值变动 100借：公允价值变动损益 100贷：其他业务成本 1006、题目解析：（1）AC借：投资性房地产——成本 3200累计折旧 1000固定资产减值准备 500公允价值变动损益 300贷：固定资产 5000（2）ABE借：银行存款 350贷：其他业务收入 350借：投资性房地产——公允价值变动 300贷：公允价值变动损益300130（3）ABCDE2011年借：公允价值变动损益 200贷：投资性房地产——公允价值变动 200借：银行存款 350贷：其他业务收入 3502012年借：公允价值变动损益 400贷：投资性房地产——公允价值变动 400借：银行存款 350贷：其他业务收入 350（4）ABE借：银行存款 2800贷：其他业务收入 2800借：其他业务成本 2900投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 3200借：其他业务成本 300（后续计量期间）+300（初始计量日） 贷：公允价值变动损益 6007、本题考点：后续计量模式的变更及其处置，题目解析：2012年1月1日借：投资性房地产——成本 4500投资性房地产累计折旧 500投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000盈余公积 300×10%=30利润分配——未分配利润 300×90%=2702012年12月31日借：公允价值变动损益 300贷：投资性房地产——公允价值变动 3002013年1月1日借：银行存款 4000贷：其他业务收入 4000借：其他业务成本 4200投资性房地产——公允价值变动 300贷：投资性房地产——成本 4500借：其他业务成本 300贷：公允价值变动损益 3008、题目解析：（1）2012年1月1日借：投资性房地产 5000累计折旧 1800贷：投资性房地产累计折旧 1800固定资产 5000（2）2012年12月31日日常维护费用借：其他业务成本 90贷：银行存款 90收取租金借：银行存款 500贷：其他业务收入 500计提折旧借：其他业务成本 5000/25=200贷：投资性房地产累计折旧 200期末减值测试借：资产减值损失 (3200-200)-2700=300 贷：投资性房地产减值准备 300（3）2013年再开发借：投资性房地产——在建 2700投资性房地产累计折旧 1800+200投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 5000借：投资性房地产——在建 350其他业务成本 50贷：银行存款 400借：投资性房地产 3050贷：投资性房地产——在建 3050（4）2013年12月31日借：银行存款 325贷：其他业务收入 325借：其他业务成本 3050/20×6/12 贷：投资性房地产累计折旧 76.25。
CPA考试会计科目学习笔记-第七章投资性房地产
第七章投资性房地产（一）本章考情分析本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。
分数5分左右，属于比较重要章节。
本章近三年主要考点：（1）处置投资性房地产影响利润总额的计算；（2）投资性房地产的核算（2014年综合题）。
本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。
2015年教材主要变化非投资性房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额由记入“资本公积——其他资本公积”科目变更为记入“其他综合收益”科目主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
注册会计师- 投资性房地产 2
考点之二
初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量
1、外购的投资性房地产（成本=购买价款+相关税费+可直接 归属于该资产的其他支出。）
2、自行建造的投资性房地产（由建造该项房地产达到预定可 使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成 本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用 和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直 接计入当期损益，不计入建造成本。）
2、会计处理 （1）企业应当在“投资性房地产”科目下“成本” 和“公允价值变动”两个明细科目，外购的土地使 用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地 产—成本”科目。自行建造的，按照确定的成本， 借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建 工程”或“开发产品”科目
（2）不计提折旧或摊销，以期末公允价值为基础，公 允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 借或贷：投资性房地产——公允价值变动 贷或借：公允价值变动损益 （3）取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记 “其他业务收入”(***)
第二讲
投资性房地产
高 级财务会计
Advanced Accounting
本讲主要内容
投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产的后续计量
投资性房地产的转换和处置
［考试重点与难点］
本章在考试中处于重要的地位,考试题型主要为客观题和计 算分析题,在综合题中也会涉及本章节的重要知识点。 1、投资性房地产的界定（多选）； 2、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则（多选）； 3、成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则及关键 核算指标的计算； 4、公允价值模式与自用或作为存货的房地产相互转化的会计处 理原则（以多选中正误判定方式或单项的计算）； 5、投资性房地产在处置时的损益额的计算（单项）。
《财务会计实务教程》 第7章 投资性房地产
实例8-3 2008年1月30日，天津滨海股份有限公司在当地房地产交易中心 通过竞拍取得一块土地的使用权。天津滨海股份有限公司按照合同 规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟 用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。本例中，这栋商铺不属 于投资性房地产。直到天津滨海股份有限公司与承租人签订经营租 赁合同，自租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产； 同时，相应的土地使用权（无形资产）也应当转换为投资性房地产。
第一节 投资性房地产概述
三、投资性房地产的范围
2．持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让 方式取得并准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可 能给企业带来增值收益，符合投资性房地产的定义。例如，企业 发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继 续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 按照国家有关规定认定的“闲置土地”，不属于持有并准备 增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。在我国实 务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。
第7章 投资性房地产
学习目标 主要知识点讲解
学习目标
了解投资性房地产的概念。
理解投资性房地产的初始计量。
能够对投资性房地产进行确认。 识别不属于投资性房地产的项目。 掌握投资性房地产后续计量的核算。 学会投资性房地产后续计量模式的变更。
主要知识点讲解
第一节
投资性房地产概述
第二节
投资性房地产核算
第一节 投资性房地产概述
第一节 投资性房地产概述
二、投资性房地产的确认条件
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投 资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产 的两个确认条件： ①与该资产相关的经济利益很可能流入企业。 ②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
CPA-会计-总结第07章
第七章投资性房地产本章应关注的主要内容有：(1)投资性房地产的范围；(2)投资性房地产的初始计量；(3)投资性房地产的后续计量；(4)投资性房地产的转换和处置。
学习本章应注意的问题：(1)掌握投资性房地产的范围；(2)掌握投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；(3)掌握投资性房地产转换的会计处理；(4)本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。
第一节特征与范围一、定义及特征是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
应当能够单独计量和出售。
二、范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物第二节 确认和初始计量 一、确认和初始计量二、与投资性房地产有关的后续支出(一) 资本化的后续支出(二) 资本化的后续支出.不满足确认条件 → 计入当期损益 借：其他业务成本贷：银行存款等第三节 后续计量后续计量模式：成本模式、公允价值模式满足特定条件：成本模式→公允价值模式 (一经转换，不得转回)同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式·科目设置：投资性房地产投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式(一) 采用公允价值模式计量的前提条件(二)后续计量的会计处理科目设置：投资性房地产——成本——公允价值变动公允价值变动损益三、投资性房地产后续计量模式的变更第四节转换和处置一、投资性房地产的转换(一) 转换形式和转换日1.2.转换日(二)转换的会计处理二、投资性房地产的处置应当终止确认：被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时。
注会投资性房地产讲义
第一节投资性房地产的特征与范围第二节确认和初始计量第三节后续计量第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围一、属于投资性房地产的特征与范围二、不属于投资性房地产的特征与范围2。
违法第二节投资性房地产的确认和初始计量二、初始计量【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。
以银行存款支付价款共计1 200万元。
借:投资性房地产 1 200贷:银行存款 1 200第三节投资性房地产的后续计量一、成本模式1.相同：也提折旧（摊销），也提减值;2。
不同：收入支出作为其他业务核算。
自用出租固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销）出售：营业外收入平时+出售:营业外支出其他业务收入其他业务成本【例题—成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量.假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。
按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。
原自用时计提折旧：每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5(万元）借：管理费用 5贷:累计折旧 5(1）租赁期开始日（华丽转身)借：投资性房地产 1 200贷：固定资产 1 200借:累计折旧195贷：投资性房地产累计折旧195（2）每月计提折旧借：其他业务成本 5贷：投资性房地产累计折旧 5（3）每月确认租金收入借：银行存款 6贷：其他业务收入 6【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元,此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。
计提减值准备：借：资产减值损失60贷:投资性房地产减值准备60已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
注册会计师考试《会计》知识点：投资性房地产
注册会计师考试《会计》知识点：投资性房地产为了方便备战2013注册会计师考试的学员，中华会计网校论坛学员精心为大家分享了注册会计师考试各科目里的重要知识点，希望对广大考生有帮助。
一、投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为投资性房地产。
外购的投资性房地产成本包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能转换为投资性房地产。
（注意转换为投资性房地产的日期）（二）自行建造的投资性房地产企业建造的房地产自达到预定可使用状态开始之后就用于出租或资本增值的才属于自行建造的投资性房地产。
其处理原理与自行建造固定资产相同，不再赘述。
二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出原则：与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业在对投资性房地产进行改扩建等且将来仍作为投资性房地产的，再改扩建期间应继续将其作为投资性房地产，改扩建期间不计提折旧或摊销。
（二）费用化的后续支出原则：与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，计入其他业务成本（投资性房地产出租取得的收入计入其他业务收入，发生的后续支出要与其相对应）。
三、投资性房地产的后续计量（重点关注）原则：投资性房地产后续计量分为成本模式和公允价值模式两种。
一般情况下采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。
但企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量。
（一）成本模式对于房产可以比照固定资产进行处理；对于地产可以比照无形资产进行处理。
需要注意的是：出租的投资性房地产取得的租金收入计入其他业务收入，投资性房地产计提的折旧或摊销额计入其他业务成本。
注册会计师—《会计》考试知识点总结(投资性房地产)
注册会计师—《会计》考试知识点总结（投资性房地产）第一节. 投资性房地产的特征与范围1.房地产是土地和房屋及其权属的总称。
在我国，土地归国家/集体所有，企业只能取得土地使用权。
因此房地产中的土地特指土地使用权。
2.特征：①是一种经营性活动：主要形式是出租建筑物、土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。
是企业所从事的经营性活动及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。
应缴纳营业税。
我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权情况较少；②应区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；③企业通常采用成本模式对投房进行后续计量，除非有确凿证据表明其投房的公允价值能持续取得，才可以采用公允价值进行后续计量。
同一企业只能采用一种模式对投房进行后续计量。
3.投房范围：①已出租的土地使用权：企业通过出让（一级市场交纳土地出让金）或转让（二级市场接受其他单位转让的）方式取得的土地使用权。
但以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投房；②持有并准备增值后转让的土地使用权：必须有企业管理当局（董事会/类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取收益。
即使未签订租赁协议，也应视为投房。
但国家认定的闲置土地不属于投房；③已出租的建筑物：指企业拥有产权的，包括自行建造、开发活动完成后尚未使用的/正在建造、开发过程将来用于出租的建筑物；企业已经与其签订了租赁协议，应自租赁协议规定的租赁期开始日起确认。
❤尚未开发完工的商场不属于空置建筑物，不属投房。
❤按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投房。
如企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等辅助服务。
也应确认为投房。
❤下列不属于投房：①自用房地产：如企业员工宿舍；②作为存货的房地产：指房地产开发企业。
实务中，某项房产部分自用部分作为存货出售、部分出租赚取租金的应分别单独计量，分别确认为固资、无资、存货和投房。
中级财务会计7.第七章 投资性房地产
（3）写字楼按20年采用直线法计算每月折旧。 （假设到期后净残值为业务成本 5 • 贷：投资性房地产累计折旧 5 （4）2010年12月31日，写字楼发生减值迹
2.期末公允价值变动 （1）公允价值>账面价值 借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益 （2）公允价值<账面价值 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动 3.出售投资性房地产 借：银行存款 贷：其他业务收入
借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动（或借） 同时将“公允价值变动损益”累计余额和
•
第七章 投资性房地产
• 【本章教学重点、难点】
• 一.投资性房地产的核算范围
• 二.投资性房地产的计量
• 三.采用成本模式的会计处理
• 四.采用公允价值模式的会计处理
• 五.投资性房地产转换的会计处理
• 第一节 投资性房地产的确认 • 一.定义 • 企业为赚取租金或资本增值或者兼而有 • 之持有的房地产。 • 二.核算范围 • 1.已出租的土地使用权 • 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 • 3.已出租的建筑物
（1）转换后采用成本模式计量
• 应按转换日存货账面价值计入投资性房地
• 产，存货的相关备抵科目一并结转。
【例4】某房地产公司2011年1月1日起将一栋 开发的商品楼转为出租使用，租期8年。商品 楼实际建造成本8000万元，转换日已计提跌 价准备500万元。转换后采用成本模式计量。 • 借：投资性房地产 7500 • 存货跌价准备 500 • 贷：开发产品 8000 （2）转换后采用公允价值模式计量
• 借：开发产品 5200
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第七章 投资性房地产（二）
第三节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
1.计提折旧或进行摊销时
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2.计提减值准备时
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
3.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
【例题·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
自20×1年1月1
日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。
该
投资性房地产原价为12
000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折
旧3
000万元。
20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性
房地产的可收回金额为8
800万元。
假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为( )万元。
A.250
B.350
C.450
D.650
【答案】B
【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3 000）/（40-
10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3
000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8
800万元，所以不需计提减值准备。
该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额= 650-300=350（万元）。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）科目设置
1.投资性房地产——成本
——公允价值变动
2.公允价值变动损益
（二）采用公允价值模式计量的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】
（1）在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
（2）采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
【教材例7-
3】甲公司为从事房地产经营开发的企业。
20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。
当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9
000万元。
20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9
200万元。
假设甲公司采用公允价值计量模式。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产——成本 90 000 000
贷：开发成本 90 000 000
（2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000
贷：公允价值变动损益 2 000 000
【例题·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（ ）。
A.按预计使用年限计提折旧
B.公允价值变动的金额计入当期损益
C.公允价值变动的金额计入其他综合收益
D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益
【答案】BD
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题·单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（ ）。
A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
【答案】B
【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——
会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
第四节 投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
（一）投资性房地产转换形式和转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。
“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
【例题·多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（ ）。
A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期
D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期
E.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日
【答案】ABC
【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。
（二）房地产转换的会计处理
1.在成本计量模式下，非投资性房地产与投资性房地产，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：
“固定资产”或“无形资产”科目
（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。
已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
【教材例7-
4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。
该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧1 235万元。
假设甲企业采用成本计量模式。
甲企业的账务处理如下：
借：固定资产 50 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销） 12 350 000
贷：投资性房地产 50 000 000
累计折旧 12 350 000
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：。