大型公园绿地对住宅价格的时空影响效应-以上海市黄兴公园绿地为例

如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 1页 大型公园绿地对住宅价格的时空影响效应———以上海市黄兴公园绿地为例石忆邵1 , 张 ( 11 同济大学测量与国土信息工程系 , 上海 200092 ; 蕊221 国家土地督察北京局 , 北京 100037) 摘要 : 随着居民生活质量的提高和环保意识的增强 , 居民对环境舒适的支付意愿不断提 高 。

居住环境的价值评估研究受到关注 , 但对其作用时间和空间影响程度差异的量化研究明显不 足 。

本文以上海市黄兴公园绿地为例 , 综合运用市场比较法 、特征定价法和多元回归分析等 方法 , 并引入加权距离 , 从时间和空间两个层面分析黄兴公园绿地对周边住宅价格的影响效 应 , 结果表明 : 黄兴公园绿地所带来的住宅价格增值效应既具有时间上的差异性 , 又与加权 距离存在着显著的二次函数关系 , 随着距离增加其增值幅度呈下降趋势 ; 其影响效应与加权 距离存在着显著的三次函数关系 , 最大影响半径为 11 59 k m , 最强影响区位为 01 29 k m 。

关 键 词 : 大型公园绿地 ; 特征定价法 ; 市场比较法 ; 加权距离 ; 时空影响效应 文章编号 : 5 (2010) 011 引言近数十年来 , 西方城市经济学与土地经济学等领域的学者对区位因子价值进行了广泛 研究 , 以求探讨外部因子对房地产价格的影响机理[ 1 ,2 ] 。

国外的相关研究主要从两个方面 展开 , 一是评估不利环境因素对邻近房地产价值的负面影响 , 包括机场噪音[ 3 ] 、水质与空 气污染[ 4 ,5 ] 、棕色地块[ 6 ,7 ] 、垃圾填埋场[ 8 ] 、犯罪密度[ 9 ] 等因素对周边地区房地产价值所 造成的损失 。

如 Ki m 等的研究结果表明 , SO 2 的污染状况对房价具有显著影响 , 而 N O X 的污染状况则影响较小 , 主要是因为在所选研究区域内 , 前者的污染程度较高而后者的污 染程度较低 ; 如果 SO 2 的浓度降低 4 % , 则估计平均房价可上升 11 4 %[ 5 ] 。

二是测算有利 环境因素对邻近房地产价值的正面影响 , 包括轨道交通[ 9 ] 、绿地[ 10 ] 、公园[ 11 ] 、公共开放 空间[ 12 ] 等对周边地区房地产价值所带来的外部收益或升值效应 。

也有将两者结合起来进 行综合研究的 , 如 Ka u f ma n 等运用特征价格模型 , 定量估算了所选研究区域内棕色地块 和公共绿地对邻近住宅价格变化的不利及有利影响 , 以及将棕色地块改造成为公共绿地后 对周边住宅可能产生的升值效应[ 13 ] 。

在研究方法上 , 形成了以特征定价法为主 、结合运 用运输成本模型 、附加价值法 、市场比较法等多种方法来综合评估外部因子价值 。

综合来 看 , 国外的研究偏重于影响因子对房地产价值损益的总量估算 , 而时空结合的影响效应分 析明显不足 。

收稿日期 : 29 ; 修订日期 : 15 基金项目 : 国家自然科学基金资助项目 ( )作者简介 : 石忆邵 ( 19632) , 男 , 湖南新邵人 , 教授 , 博士生导师 。

主要从事城市与区域发展 、土地资源管理等研究 。

E 2mail : shiyi s hao @to n gji 1 edu 1 cn 。

张蕊 ( 19872) , 女 , 山东菏泽人 , 公务员 。

主要从事土地资 源管理研究 。

E 2mail : myvi v e @1631 co m 。

如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 2页3 期 石忆邵 等 : 大型公园绿地对住宅价格的时空影响效应 511 近年来 , 国内学者引入特征定价方法并结合 GIS 技术开展实证研究逐渐增多 , 但大 多集中在地铁 、轻轨等交通设施方面[ 14～18 ] , 或是侧重于一般影响因素的定性描述[ 19～21 ] ,抑或关注住房空间结构演变[ 22 ] , 而对大型生态绿地或公园等生态设施影响效应的定量研究较少[ 23 ,24 ] 。

随着环境 意 识的 增强 , 居民 选 择住 宅时 越来 越 重 视 区 位 中 的 环 境 生 态 因 素[ 2 ] 。

由于对绿地日益增长的需求和越来越强的环境意识 , 公共物品配置的非市场价值评 估在城市土地规划和城市政策领域已上升为一个关键要素[ 11 ] 。

城市公园绿地对改善城市 生态环境 , 满足居民游憩 、身心健康和锻炼等具有不可替代的功能 。

因此 , 加强对城市绿 地服务功能这种公共物品外部性效益的量化评估具有十分重要的理论与现实意义 。

2 21 1 案例选择与数据采集研究案例选择, 通过详细调研 , 综合运用市场比较法和特征定价 具体剖析其对 周边 住 宅价 格的 时空 影 响效 应 , 揭 示 区 位 因 子 对 房 地 产 价 格 的 影 响 法 , 作用 。

黄兴公园位于上海市杨浦区五角场南侧 , 东起营口路 、西至双阳路 、南临走马塘 、北 靠国顺东路 ,面积 461 7 万 m 2 。

黄兴公园绿地于 1999 年 9 月开始规划建设 , 2001 年 6 月 1 日建成开园 。

黄兴公园定位于 “休闲体育公园”, 是为市民提供良好生态环境和健身功能 的大型公共绿地 。

选择南北走向的双阳路和营口路 , 东西走向的国顺东路和松花江路四条 路线 , 按照最近邻近法将黄兴公园绿地周边的住宅小区分别划入上述四条路线中 (图 1) 。

图 1 黄兴公园及周边 39 个样本住宅小区的区位分布Fig 1 1 Di s t ributio n of t he H u a n gxing Pa r k a n d p e rip heral 39 sa m ple re s idential area s21 2 数据采集与处理本项研究提出下列两个假设条件 : (1) 近似正方形的黄兴公园被视同为圆形 , 被调查的住宅小区被视为一个定位于小区出口的点 , 故住宅小区到黄兴公园的距离是按照点到圆如有你有帮助，请购买下载，谢谢！ 3页 512 地 理 研 究 29 卷 的距离计算的 ; ( 2) 据 “链家”成交资料分析显示 , 房屋综合年折旧率在 1 ～2 %之间 , 鉴于主要研究期内房地产市场较为活跃 , 故本文选择 1 %作为折旧率 。

与住宅小区以点为单位分析相对应 , 住宅小区的房价主要采用小区均价 , 各个住宅小区用 10 套以上的住宅求均价 , 共采集 39 个住宅小区 、392 个住宅样本 (图 1) 。

研究样本 均为普通商品住宅 (包括多层 、小高层及高层住宅) , 剔除了复式 、跃层 、精装修等形式 的住宅 , 且不包括别墅 、经济适用房 、房改房 。

本文涉及的距离分为三类 : 一类是欧氏距 离 , 一类是街道距离 , 一类是加权距离 。

这主要是考虑黄兴公园绿地的功能定位 ———平衡 生态 、美化环境和休闲体育 。

平衡生态和美化环境主要与欧氏距离相关 , 休闲体育则与街 道距离即可达性相关 , 而加权距离则是综合考虑黄兴公园绿地的两大功能 , 取欧氏距离和 街道距离的加权平均值 (权重分别为 01 5) 。

具体数 据 通 过 下 列 方 式 采 集 : ( 1 ) 商 品 房 出 售 价 格 从《上 海 楼 市 》、ww w 1f a n gdi 1 co m 1 cn 获 得 , 并 辅 以 必 要 的 实 地 确 认 ; ( 2 ) 二 手 房 交 易 价 格 从 《 上 海 楼 市 》、 ww w 1f a n gdi 1 co m 1 cn 以及各房地产中介部门和杨浦区房地产交易中心获得 , 并辅以必要 的实地调查 ; (3) 住宅状态如建造年代 、外立面状况 、室内装修等通过实地调查获得 ; (4) 周边环境如与商服设施距离 、周围有无学校 、交通便捷度等资料通过实地调查获得 ; ( 5) 住宅小区与黄兴公园之间的距离 , 利用 A U TO C AD 软件的测距功能来完成 。

3 黄兴公园绿地对周边地区住宅价格影响的时空效应31 1 黄兴公园建设各阶段周边地区住宅价格的变动根据黄兴公园的规划建设进程划分为 3 个研究时段 , 即规划期 ( 1999 年 9 月以前) 、 建设期 (1999 年 9 月～2001 年 5 月) 和建成后 ( 2001 年 6 月以后) 。

首先 , 对采集到的 历年数据 , 利用中房上海住宅交易指数将住宅小区价格统一归算到 2007 年 1 月 。

然后考 虑建造年代 , 得出扣除折旧后价格 。

再参考其他个别因素 , 主要包括生活配套设施 、商业 服务中心 (与五角场商业中心的距离) 、交通条件三个因素 , 并以杨浦欣苑为标准进行修 正 , 得到修正价格 。

限于篇幅 , 具体修正过程从略 。

31 11 1 黄兴公园规划建设前周边地区的住宅价格 黄兴公园规划建设之前 , 其占地是杨 浦区五角场镇浣纱村 , 是一个典型的 “城中村”, 环境卫生条件较差 , 住宅档次较低 。

该 板块周边的住宅平均价格介于 1800 ～2100 元/ m 2 之间 , 而当时周边其他板块的住宅平均 价格大约为 2400 元/ m 2 。

31 11 2 黄兴公园建设期周边地区的住宅价格变化 1999 年 9 月到 2001 年 5 月 , 是黄兴 公园的建设期 , 共动迁 1800 户农村居民和 120 家村镇企业和仓储单位 , 拆除建筑 20 多万 m 2 。

在此期间 , 该板块周边住宅的平均价格已升至 2400～2500 元/ m 2 , 而当时周边其他 板块住宅的平均价格大约升至 2800 元/ m 2 。

佳泰花园 、黄兴花园 、汇元坊和文化佳园等 住宅小区都是在黄兴公园建设期内开工新建的 。

由此可见 , 黄兴公园周边的住宅档次和价 格均有了一定程度的提升 。

31 11 3 黄兴公园建成后周边地区的住宅价格变化 黄兴公园建成后 , 国顺东路和双阳路 都得到延长改造 , 营口路也得到拓宽 , 并与松花江路共同围合了黄兴公园 , 区域的交通网 络体系更加完善 , 周边的住宅价格上升至 2700～3000 元/ m 2 。

在紧邻黄兴公园的一系列 高层公寓的外围 , 一批多层景观房和小高层在 2003～2005 年间相继推出 , 住宅价格也随 之逐渐上升 。

至 2007 年初 , 其周边住宅价格大致为 10000～11000 元/ m 2 。