会计实务：税务知识：土地增值税“自行清算”与“要求清算”不同

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土增税的预缴与清算方法

土增税的预缴与清算方法土地增值税是指在土地转让或者房屋出售时，根据房屋或土地的增值，按照一定比例向卖方征收的一种税收。

为了确保税收的及时收取和税款的准确性，土地增值税采取了预缴和清算两种方法。

预缴土地增值税是指在土地转让或房屋出售合同签订之日起，买受人在支付房款的同时，需要根据合同约定按照房款金额的一定比例预缴土地增值税给税务机关。

预缴税款的比例一般为房款总额的5-10%。

预缴税款的数额根据预缴比例和房款金额来计算，而且该数额会作为合同标的的一部分，需要在签订合同时一同付款给卖方。

预缴土地增值税的预缴比例和付款方式一般由国家税务机关规定，并在土地转让或房屋出售合同中明确约定。

税务机关会根据双方签订的合同或者价款支付凭证，按照约定的预缴比例来核定预缴税款的数额。

预缴的税款在交易完成后，会由卖方或者卖方的代理人向税务机关缴纳。

清算土地增值税是指在土地转让或房屋出售交易完成后，根据实际交易额和房地产市场的评估数据，计算房屋或土地增值的部分，并按照约定的税率扣除已预缴的税款，将剩余的税款清算给卖方。

清算土地增值税的计算方法包括两种：差额和实际增值。

差额法是指在房屋或土地转让完成后，根据交易的实际金额与合同约定的价款之间的差额，将差额视为增值的部分，并按照约定的税率计算增值税。

例如，合同约定房屋价款为100万元，实际交易价格为120万元，那么增值部分为20万元，根据约定的税率计算出应纳增值税。

实际增值法是指根据土地增值的实际情况，通过评估、市场调查等方法来确定增值部分，并按照约定的税率计算增值税。

一般情况下，市场调查员会根据当地的土地市场情况，参考相似房屋的转让价格和评估结果，来确定土地增值的实际情况。

清算时，根据土地增值部分并按照约定的税率计算出应纳增值税。

预缴和清算土地增值税的准确性和公正性对于政府的税收征收和纳税人的合法权益保护来说至关重要。

因此，税务机关会密切监控土地转让和房屋出售的实际情况，对于异常数据进行审查和核实，确保税款的及时收取和纳税人的公平待遇。

土增税预征与清算

土地增值税清算（营改增后)的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.例:某房开公司2009年立项开发某住宅项目,2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案,2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。

上例中,该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日,于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。

2012年9月12日以后,若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算,该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续.土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算,各分公司需要定时评估手头项目,及时做好清算，以避免税务风险.二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋,住宅10栋.国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目.该公司出于经营管理和核算需要,将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象.上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。

土地增值税清算

土地增值税清算土地增值税是指在土地流转、转让或处置时，根据土地增值额收取的一种税费。

土地增值税清算是指对土地增值税的征收过程进行核实、计算和结算的操作。

本文将介绍土地增值税清算的相关内容。

土地增值税清算是由税务部门负责进行的，旨在确保土地增值税的公平、合理征收。

清算的过程包括核实纳税人的土地交易信息、计算增值税税额，进行清单编制以及结算等环节。

清算的依据主要是土地交易合同、土地估价报告以及相关税法、法规等规定。

首先，在土地增值税清算过程中，税务部门需要核实纳税人的土地交易信息，包括土地流转、转让或处置的具体情况。

核实的参考依据主要是纳税人提供的土地交易合同，该合同应包含土地的基本信息、交易价格、交易时间等内容。

税务部门可以要求纳税人提供相关证明材料进行核实。

其次，税务部门需要根据土地交易信息计算土地增值税税额。

土地增值税税额的计算主要依据是土地增值额和税率。

土地增值额是指土地转让价格与取得土地的成本差额，税率是指根据土地性质和税法规定确定的税率。

税务部门根据纳税人提供的土地交易信息和相关证明材料进行计算，并依据相关规定确定土地增值税税额。

然后，税务部门需要进行土地增值税清单的编制工作。

清单应包括纳税人的基本信息、土地交易信息以及计算的土地增值税税额等内容。

税务部门可以要求纳税人提供相关材料，如土地估价报告等，以核实清单的准确性和完整性。

清单编制完成后，纳税人可以通过税务部门提供的渠道查询清单信息。

最后，税务部门进行土地增值税的结算工作。

结算的方式可以是一次性缴纳，也可以是分期缴纳。

具体的结算方式根据税务部门的规定和纳税人的意愿确定。

对于一次性缴纳的纳税人，税务部门会及时进行收款和发票开具工作；对于分期缴纳的纳税人，税务部门会按照约定的时间和金额进行收款和发票的开具。

纳税人应按时足额缴纳土地增值税，否则将会被追缴滞纳金等。

总之，土地增值税清算是确保土地增值税公平、合理征收的过程。

税务部门通过核实土地交易信息、计算税额、编制清单以及进行结算等环节，来对土地增值税进行清算工作。

土地增值税清算

土地增值税清算土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算对于房地产开发企业来说是一项重要且复杂的税务工作。

首先，我们来了解一下为什么要进行土地增值税清算。

一方面，这是国家税收征管的需要。

土地增值税作为一种重要的税种，对于调节房地产市场、合理分配土地增值收益、增加财政收入等方面都发挥着重要作用。

通过清算，能够确保税款的足额征收，防止税收流失。

另一方面，对于企业自身而言，及时、准确地进行清算有助于规范企业的税务行为，降低税务风险。

那么，哪些情况下需要进行土地增值税清算呢？一般来说，主要包括以下几种情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

此外，如果纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，税务机关也可要求其进行清算。

在进行土地增值税清算时，需要明确的一个关键概念是“扣除项目”。

扣除项目的准确核算直接影响到应纳税额的计算。

扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及加计扣除等。

取得土地使用权所支付的金额，包括地价款以及按国家统一规定缴纳的有关费用。

这是房地产开发的基础成本之一。

房地产开发成本则涵盖了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

这些成本的核算需要有合法有效的凭证支持。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

不过，在计算时，不是据实扣除，而是按照一定的比例进行扣除。

与转让房地产有关的税金，主要包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

加计扣除则是对从事房地产开发的纳税人的一项优惠政策，允许在扣除上述项目的基础上，再加计扣除取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 20%。

土地增值税清算方法在实务中的应用及分析

土地增值税清算方法在实务中的应用及分析土地增值税是指土地流转过程中地价的上涨所带来的增值部分需要缴纳的税款。

土地增值税的清算方法在实务中的应用及分析主要包括以下几个方面：1.税率确定：土地增值税的税率由地方政府根据本地实际情况自行确定，一般在30%至60%之间。

在实务中，税率的确定需要综合考虑地区的经济发展水平、土地供应紧张程度、土地流转活跃度等因素。

还需要根据当地土地市场的状况进行动态的调整，以保持税制的公平性和稳定性。

2.计算方式：土地增值税的计算方式通常采用“升值差”方法，即按照土地流转过程中地价上涨的幅度计算相应的税款。

具体计算方法一般为：土地增值金额 = 流转时的土地市场价格 - 流转时的土地取得成本；税款 = 土地增值金额 * 税率。

在实务中，需要清楚地了解土地流转的细节信息，包括土地的取得成本、流转时的市场价格等，以确保计算的准确性和公正性。

3.纳税义务人确定：土地增值税的纳税义务人通常是土地的流转方，即土地的买方或卖方。

在实务中，需要确定纳税义务人的具体身份，根据不同的身份确定其应当承担的税款。

还需要在税务登记和合同签订等环节进行必要的申报和备案手续，以确保纳税义务人的合法性和合规性。

4.减免政策的适用：为了减轻纳税人的负担，土地增值税法规定了一系列的减免政策，如个人住房的自用权和建筑物的旧货值抵减等。

在实务中，需要根据相关法规和政策的规定，合理地适用减免政策，以减少纳税人的税负。

土地增值税清算方法的应用及分析主要涉及到税率的确定、计算方式的选择、纳税义务人的确定和减免政策的适用等方面。

在实务中，需要根据当地的实际情况和法规政策的规定，合理地运用这些方法，以确保土地增值税的清算工作的准确性、公正性和合规性。

还需要及时了解税收政策的调整和变化，以便及时调整和改进相应的清算方法，以适应税制改革和经济发展的需要。

土地增值税的清算(2篇)

第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。

本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。

二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。

税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。

2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。

3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。

我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。

5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。

6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。

三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。

四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税清算操作重点解析

某城市综合体项目在竣工后，需要进行土地增值税清算。
重点解析
在清算过程中，需要综合考虑商业、办公、住宅等不同业态的土地增值税规定，以及项目整体增值额的计算。
案例结论
通过合理的业态规划和税收筹划，该企业成功降低了土地增值税的税负。
案例三：某别墅区的土地增值税清算案例
案例概述
某别墅区项目在完成销售后，需要进行土地增值税清算。
土地增值税清算操作重点解析
目录
• 土地增值税清算概述 • 土地增值税清算的计税依据和税率 • 土地增值税清算的操作流程 • 土地增值税清算中的疑难问题解析 • 案例分析
01 土地增值税清算概述
土地增值税清算的定义
土地增值税清算是指在房地产开发项目满足一定条件后，根据税收法规规定，对项目所取得的增值额进行计算，并据此征收土地增值税的过程。
在清算过程中，可能存在计算错误、资料不全等问题，导致税务机关核定税额与实际应纳税额存在差异。
财务风险
法律风险
土地增值税清算涉及大量资金，如果未能及时缴纳税款，可能面临滞纳金和罚款的风险。
违反相关税法规定的行为可能导致法律责任，如罚款、刑事责任等。
05 案例分析
案例一：某房地产企业的土地增值税清算案例
解决方案
02
根据相关税法规定，房地产转让收入应为销售合同或协议上注
明的金额，不包括税费、手续费等附加费用。
土地增值税扣除项目问题
03
扣除项目是否有限额，如何确定可扣除项目的金额？
土地增值税清算中的疑难问题及解决方案
01 02
解决方案
根据相关税法规定，土地增值税扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等，具体限额和计算方式可参考税法规定。

土地增值税清算方法在实务中的应用及分析

土地增值税清算方法在实务中的应用及分析
土地增值税是指国家对土地所有权人在土地转让过程中取得的增值部分所征收的一种税费。

为了确保土地增值税的清算工作能够顺利进行，需要制定科学合理的清算方法，并在实务中加以应用和分析。

1. 直线法：土地增值税清算直线法是最简单也是最常用的一种方法。

按照土地原值与转让价差的比例，将增值金额分别按照一定时间段线性地计算，以确定每一年的应税增值额。

2. 比例法：土地增值税清算比例法根据地区、用途、位置等不同情况，确定不同的增值率，再根据土地原值和转让价差的比例，计算出应纳税额。

4. 阶梯法：土地增值税清算阶梯法是根据土地增值率的不同，将增值金额按照不同的税率分段计算，然后将各段的应纳税额相加得到最终应纳税额。

1. 直线法的优点是计算方法简单明了，不受其他因素的影响，容易理解和应用。

但是这种方法忽视了土地增值的速度变化和市场情况的影响，不够准确和灵活。

2. 比例法的优点是能够根据不同情况确定不同的增值率，更加符合实际情况，计算结果较为准确。

但这种方法需要根据具体情况确定增值率，可能存在主观判断的问题。

4. 阶梯法的优点是能够充分考虑土地增值的速度变化和市场情况对税收的影响，计算结果较为准确。

但这种方法的计算较为繁琐，需要根据增值率确定相应的税率。

土地增值税清算方法应根据实际情况选择合适的方法，并在具体实践中灵活运用。

通过科学合理的土地增值税清算方法，能够确保税收的公平性和准确性，促进土地资源的合理利用和城市发展的健康可持续。

企业所得税汇算清缴与土地增值税清算的差异

企业所得税汇算清缴与土地增值税清算的差异
企业所得税汇算清缴与土地增值税清算的差异
企业所得税汇算清缴与土地增值税清算的差异
项目企业所得税汇算清缴土地增值税清算
期间费用与开发费用企业每年度实际发生的管理费
用、财务费用和销售费用等期间费用，允许按税法规定据实税前扣除。

土地增值税清算时，由于清算项目一般是跨年度的，其开发费用不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。

国税函[2010]220号文件第三条就房地产开发费用的扣除问题规定：1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

除上述主要差异外，其他如加计扣除、土地成本单独扣除、土地闲臵费的扣除及视同销售等方面也存在些不同。

企业所得税汇算清缴与土地增值税清算的差异。

土地增值税清算业务知识培训

土地增值税清算业务知识培训土地增值税清算业务的核心内容是计算、申报和缴纳土地增值税。

下面将结合相关法律法规和实践经验，对土地增值税清算业务的知识进行培训和总结，主要包括以下几个方面。

一、土地增值税计算方法1. 确定征税时点：土地增值税的计算时点是土地转让合同签订之日，也就是买卖双方达成意向并签署合同的日期。

在征税时点确定后，就可以按照相应的税率和计算方法进行计算和申报。

2. 计税依据：土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地转让价款与取得土地时支付的土地使用权出让金、建设用地使用权出让金、补偿费等费用的差额。

3. 计税比例与税率：根据不同类型的土地，土地增值税的计税比例和税率也有所不同。

其中，一类土地（工业用地、商业用地、住宅用地等）的计税比例为30%，税率为30%，二类土地（农村宅基地、一般农村建设用地等）的计税比例为20%，税率为20%。

4. 减除方式：根据《土地增值税暂行条例》的规定，在土地转让过程中产生的税务、公证、评估等费用可以减除，以减少纳税义务人的税负。

同时，对于购房人在规定的时间内将所购住房出售，并将出售所得再次购买住房的，可以享受个人所得税的减免政策。

二、土地增值税申报和缴纳1. 税务登记：纳税人在从事土地增值税清算业务之前，需要先到当地税务机关进行税务登记。

登记需要准备的材料包括营业执照、土地使用权证、土地转让合同等相关证明文件。

税务登记完成后，纳税人才能正式进行土地增值税的申报和缴纳。

2. 申报流程和期限：纳税人需要在每年的5月1日至6月30日之间，向当地税务机关递交土地增值税的申报表。

申报表中需要填写土地转让的具体情况、计税依据和计算结果等核心信息。

3. 缴纳方式和时间：根据税务机关的要求，纳税人可以选择线上缴纳或线下缴纳土地增值税。

线上缴纳常见的方式包括银行转账、支付宝等电子支付工具；线下缴纳则需要前往税务机关所在地的银行进行现金缴纳。

缴纳时间为税款实际到账日起30日内。

房地产企业土地增值税清算政策深度解析及清算技巧

房地产企业土地增值税清算政策深度解析及清算技巧房地产企业在购买或销售土地时，通常都需要交纳土地增值税。

土地增值税是指在土地转让过程中，根据土地增值税法规定，按照土地转让所得额的比例征收的一种税费。

土地增值税的清算政策和清算技巧对于房地产企业来说非常重要，以下是对此进行深度解析：一、土地增值税清算政策：1.税费计算基数：土地增值税的计算基数根据土地转让价款和成本之差来确定，即税费计算基数=土地转让价款-土地购置成本。

2.税费税率：土地增值税的税率为30%，但是对于非住宅用地，还可根据实际情况享受适当的税率优惠。

3.征税主体：土地增值税的征税主体是土地转让者，即房地产企业。

4.纳税时间：土地增值税在土地转让时一次性纳税。

二、土地增值税清算技巧：1.合理确定土地转让价款：房地产企业在土地转让时，应该合理确定土地转让价款，确保避免过高或过低，以正常地进行纳税。

2.合理确定土地购置成本：土地购置成本是指购置土地时支付的成本，包括购地款、拆迁费、过户费、土地使用权出让金等。

在清算土地增值税时，房地产企业应该合理核算购置土地时的成本，并据此来计算税费的基数。

3.选择适用的税率优惠政策：对于非住宅用地，房地产企业应该详细了解税法规定，以确定是否可以享受适用的税率优惠政策。

根据不同的土地用途和地区，税率可能会有所不同。

4.减免政策的合理利用：土地增值税法规定了一些减免政策，如对个人住房家庭唯一住房的自用住房，可以免征土地增值税。

在清算土地增值税时，房地产企业应该了解这些减免政策，并根据实际情况合理利用，以减少税费的负担。

总之，房地产企业在进行土地增值税清算时，应该深入了解税法规定，并根据实际情况合理确定土地转让价款和购置成本。

同时，可以考虑利用税率优惠政策和减免政策，以减轻税费的负担。

只有在熟悉土地增值税清算政策和技巧的基础上，房地产企业才能更好地进行税费的清算工作，确保遵守税法规定，减少税费成本。

论土地增值税清算中的差异及对策

税务园地TAXATION FIELD论土地增值税清算中的差异及对策倪贤慧浙江戴德实业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发周期长、资金密集、涉及税种及交税环节众多的特点，且每个开发环节具有互相制约、相互衔接的特征。

房地产开发行业总体税负是所有行业中最重的，同时也是税务稽查的重点行业。

开发商仅开发、销售环节（不含自持）全部税费种一般将达到营业收入的15%~23%以上，是一般商业行业税负率的5~7倍左右。

而土地增值税是开发商所有税费中占比最重的三大税种之一，是拉高房地产企业税负的特殊税种，也称为“反房地产暴利税”，目的是抑制房价过快增长。

同时土地增值税是地方税种，开发商的开发产品类型众多、业态多元化，成本对象的归集与分配方式不同，各省市间清算政策执行口径又各不相同，因此频频在税企之间引发争议，房企间也戏称为“土地争执税”。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算；纳税差异引言近年来，随着我国房地产行业迅猛的发展，多年来的货币宽松政策使房地产行业存在大量的泡沫，房价越炒越高。

针对这一现象，政府部门近期密集出台相关政策，2020年央行和住建部将限制开发商融资政策即执行“三道红线”，2021年开局央行又出政策“两道红线”事关房贷，随着宏观调控的力度加强，房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”，优胜劣汰，而迅速变革、适应是中小民营房企发展、求生的唯一途径。

今后房地产将进入全流程管理时代，房地产企业财税人员又是资金、税收管理的核心，目前是转型、提升、学习的关键期，必须依靠优质的财务管理经验为企业提供谋划。

而土增税税收业务贯穿于开发项目整个周期，清算工作计算复杂、争议点多、风险大且难度系数高。

本文结合企业开发清算过程中遇到的实际问题、差异点进行简单的探讨，以期能够为同行业土地增值税清算工作提供参考。

一、土地增值税清算中的一些注意点（一）土地增值税清算单位的认定与建议土地增值税清算单位的划分，直接影响到企业税负，不同的清算单位确定可能最终产生较大差异的清算结果。

浅谈对土地增值税清算有关问题的理解

摘　要：为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》，就土地增值税清算工作中有关问题作出明确。

笔者就有关问题谈谈自己的理解。

关键词：土地增值税；清算土地增值税是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。

土地增值税清算，是纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

一、土地增值税清算条件土地增值税清算分为纳税人主动性清算和被动性清算两类。

纳税人的房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或者整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或者直接转让土地使用权的，应主动进行土地增值税的清算，并在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

纳税人的房地产开发项目已竣工验收，且该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，或者取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，或者纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内进行土地增值税清算。

二、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

三、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）、非住宅类房产作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

计税方法不同土地增值税清算收入差异大

计税方法不同土地增值税清算收入差异大2017.12.15中国税务报营改增后，由于房地产企业改缴增值税，进而对土地增值税的缴纳也产生很大影响。

下面小编从增值税计税方法分析土地增值税清算收入的变化。

案例分析甲房地产企业是一般纳税人，2016年1月~4月销售商品房收入500万元（已全额开具发票），5月~12月含税销售收入1110万元，假设对应允许扣除的土地价款400万元。

如何确认土地增值税清算收入？选用简易计税方法1.营改增前土地增值税清算收入确认。

《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

即包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）进一步明确，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

本例中，2016年1月~4月销售商品房收入500万元确认为土地增值税清算收入。

2.营改增后土地增值税清算收入确认。

《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）明确，在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

适用简易计税方法的一般纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

结合《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）的规定，一般纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税清算收入按含税销售收入÷（1+5%）确认。

企业所得税汇算清缴与土地增值税清算的差异

土地增值税清算时，由于清算项目一般是跨年度的，其开发费用不再按年度汇总计算，而是按照一定方法和比例计算扣除。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

除上述主要差异外，其他如加计扣除、土地成本单独扣除、土地闲臵费的扣除及视同销售等方面也存在些不同。

企业所得税汇算清缴与土地增值税清算的差异。

土增税的预缴与清算方法

按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

”我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。

但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：一、预征的方法。

预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。

假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2015年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。

二、汇算清缴的方法。

土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。

（一）清算时间的确定。

土地增值税的清算时间根据以下情况确定：1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（4）省税务机关规定的其他情况。

【清算】自行清算土地增值税,你做对了吗？

【清算】自行清算土地增值税，你做对了吗？本文通过案例分析了土地增值税自行清算工作存在的涉税问题，并给予了合理的建议，帮助企业避免税收风险。

“自行清算、税务审核”是土地增值税征管的一条基本原则。

土地增值税自行清算工作对绝大多数房地产开发企业来说并不陌生，但实际却没有执行到位，没能把握好土地增值税自行清算机会，使本应能够发现补充和完善的涉税事项得不到及时有效地弥补，因此给企业造成了不必要的涉税风险。

案例1.某房地产开发企业开发一商品住宅，2012年底验收合格并交付购房者，该年度已售面积达总可售面积85%以上。

2014年6月，税务机关通知该企业进行清算，同年10月，该企业向税务机关报送了清算报告和相关资料。

税务机关在清算审核工作中，重点对该企业建筑合同、结（决）算及所取得的发票进行审核，发现该企业的发票中有3000多万元的建安发票属跨地区开具的发票。

对此，税务机关作出了该事项不得在成本中扣除并补缴土地增值税的处理意见。

2.某房地产开发企业开发一商品住宅，2012年底经验收合格并交付购房者，该年度已售面积达总可售面积90%，剩余未售产品属于可售车位。

企业在年度所得税汇算中，其计税收入、计税成本均已按规定进行了核算并据实进行了结转。

2013年6月税务机关通知企业进行清算，同年10月，企业向税务机关报送了清算报告和相关资料。

经税务机关审核后，应补缴土地增值税3000多万元。

由于后期无开发项目，该企业要求将应补缴的税款分配到前期结算收入的年度进行处理，补缴土地增值税，退回由此多缴的企业所得税。

税务机关则根据相关规定，对该企业提出的税款分摊及补退税意见不予采纳。

分析1.无论是“应清算”还是“可清算”项目的清算，税务机关都依法给予了90日内的自行清算时间。

2.纵观土地增值税各项规定，在扣除项目的认定上，“实际发生”与“合法凭证”是土地增值税扣除项目认定的底线。

也就是说，企业实际发生但未取得合法凭证或取得不符合规定的凭证也不得作为扣除项目扣除。

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