2015年南昌市场万科年报
2015年在万科任职的总经理名单
2015年在万科任职总经理的39人序号姓名出生年份职位1钱嘉*1977西安公司总经理2周为*1979昆明公司总经理3张建新*1979长春公司总经理4陈运生1971重庆公司总经理5曹江巍*1977太原公司总经理6蔡立彬1968长沙公司总经理7王海武*1978东莞公司总经理8单小海1974大连公司总经理9方文辉1974南昌公司总经理10李升阳1971佛山公司总经理11肖通川1974福州公司总经理12朱瑞生*1977贵阳公司总经理13唐激杨1971广州公司总经理14王永飚1973海南公司总经理15韦业宁1974江苏苏南公司总经理16谭学文1974南通公司总经理17黄运林1970济南公司总经理18李嵬*1979杭州公司总经理19付凯1972南京公司总经理20常乐**1980南宁公司总经理21杨海1964青岛公司总经理22孙嘉*1978上海公司总经理23周彤1963深圳公司总经理24黄凯1966沈阳公司总经理25卢冰1969天津公司总经理26张琦1974芜湖公司总经理27李东*1975武汉公司总经理28罗永国1965厦门公司总经理29耿冰*1978徐州公司总经理30高波涛1973新疆公司总经理31林曈1971烟台公司总经理32刘志锋1970扬州公司总经理33刘肖*1979北京公司总经理34江炜1973珠海公司总经理35张瑜*1975温州公司总经理36胡昊*1979中山公司总经理37张晋元*1978成都公司总经理38蔡平*1978郑州公司总经理39宗卫国**1981宁波公司总经理。
南昌十年房产大事记
2001年，万科集团增加土地储备，签署南昌四季花城项目，进入南昌房地产开发2003年事件：2003年4月中旬，非典疫情对房地产市场的冲击，使整个市场的投资与销售趋于停顿。
影响：非典过后，“健康住宅”成为地产商主打的卖点，容积率引起高度重视。
事件：2003年6月13日，央行出台调整房贷的通知，又称“121号文件”，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起业界一片反对声，有人士公开宣称，房地产业进入寒冬。
影响：从中央颁布的政策可以可出，政府的正在宏观调控市场，影响发地产方也的发展，房地产行业出现萎缩迹象。
2004年事件：2004年3月15日，“3·15国际消费者权益日房展活动”在南昌市人民公园隆重开幕。
万科、万达、财富广场、绿地、江中、恒茂国际华城、中大青山湖花园、学府雅苑等百余家房地产开发企业代表随后在“诚信宣言”上签字。
影响：2004年被誉为交房年，但是房屋质量极差，这一年也是消费者投诉最多的一年。
诚信宣言的签订意味着开发商对质量越加的重视，以质救市。
事件：2004年10月31日“2004年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛”颁奖盛典在北京人民大会堂新闻发布厅隆重举行。
江西赛区推荐的6家楼盘中，有4家摘得2004人居大奖：洪城·比佛利荣获科技、建筑双金奖，凤凰城、中大·青山湖花园、金域名都则摘得最高奖项———综合大奖。
影响：在对南昌楼盘质量肯定的同时，也为南昌楼市注入强心剂。
增加南昌楼市信心。
事件：2004年提出昌南板块概念，形成了一个明显的热点区域。
影响：由此形成南昌楼市四面开花的局面。
各板块开始全面建设，时不时就会冒出几个楼盘来。
2005年事件：“2005江西首届房地产交易会”于9月30日－10月4日在江西省博物馆举行。
影响：此次展会为开发商和消费者搭建一个互动参与交流展示的平台，进一步促进江西房地产业和房地产消费市场的发展，盛会充分整合资源智慧、创造多方合作共赢的局面，打造江西首个地产节。
万科年报2000年A股年报
2
ÓÉ Foxit Reader ±à¼°æȨËùÓÐ (C) Foxit Software Company,2005-2006 ½öÓÃÓÚÆÀ¹À¡£
0.431
0.391
0.394
0.403
每股净资产 调整后每股净资产 每股经营活动产生 的现金流量净额
4.61
3.84
3.95
4.01
4.31
3.49
3.73
3.79
0.14
0.08
-0.28
-0.28
净资产收益率
10.37%
17%
按月平均加权法计
10.69%
集团财务状况继续保持良好状态资产负债比例降低偿债能力和支付能力进一步加强各项财务指标普foxitreaderfoxitsoftwarecompany20052006公司财务状况财务指标人民币万元2000123119991231增减幅度变动原因总资产5622254494662509配股资金到位后业务规模继续扩大应收帐款4015838805349经营规模后的正常增长存货3499232541903766增加土地储备和新开发项目长期投资9577192165016出售法人股和天津万笑饭店固定资产33828299281303万佳新店增加电子设备投入长期负债12053584410625长期借款增加股东权益2906202093033885配股资金到位及本报告期净利润增加主营业务利润81516626293016房地产和零售业务增长净利润30123229143146主营业务利润增长其他指标资产负债率472552255配股资金到位和银行借款减少流动比率198167031短期借款减少速动比率060058002存货占流动资产的比例减少股东权益比率51694657512配股资金到位和本年利润增加应收账款周转天数38402销售回款情况较好存货周转天数38340421本年销售大幅度增加3公司投资情况报告期内本集团长期投资净额较上年减少9639万元被投资公司的名称主要经营活动占被投资公司权益的比例等见会计报表附注四1会计报表附注五9
2015万科财务报表分析==
2015万科财务报表分析摘要财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。
财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。
财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。
为总结过去，知道未来，有必要对已经过去的2013年发生的经济活动进行分析总结。
通过全面的财务分析，可以透视企业经济活动的内部联系，并与内部条件、外部环境相结合进行深入考察，找出企业本身的优势和不足，作出实事求是的评价和积极可行的决策。
本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2013年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务问题，并尝试结合社会经济趋势对这些不足之处提出一些合理化建议。
最后，本文仅以公开的财务报表信息为研究依据，而未能到公司实地调研，故在研究过程中有局限和不足。
关键词：财务报表；地产行业；万科集团；会计分析；财务分析；杜邦分析；问题；建议AbstractFinancialanalysis,financialandaccountinginformationis basedonusingarangeoftechniquesandmethodsofspecializedan alysis,thefinancialposition,operatingresultsandcashflowanalysi sandevaluationoftheeconomicmanagementactivities.Financial analysisisthebasiccontentofcorporatesolvencyanalysis,operati onalanalysisandprofitabilityanalysiscapabilities.Themostbasicf unctionoffinancialanalysisistoconvertlargeamountsofreportda taintousefulinformationfordecision-makingonspecificusersoffi nancialstatementstomake,corporatesolvency,profitabilityanda bilitytoresistrisksmakeevaluations,futurerewardpredictionbusi nessandrisk,reducedecisionuncertainty.Tosummarizethepasta ndknowthefuture,itisnecessaryforeconomicactivityhasoccurre dinthepastin2013wereanalyzedandsummarized.Throughcomp rehensivefinancialanalysis,internalcontactperspectiveofecono micactivity,andwithinternalconditionsandexternalenvironment combinedwithanin-depthstudytoidentifythestrengthsandwea knessesoftheenterpriseitself,makearealisticassessmentandposi tivefeasibledecisions.Thispaperwillanalyzethefinancialstateme nts,combinedwithmanagementaccounting,financialmanagem ent,managementscienceandotherknowledgetothetypicalresid entialrealestatecompanyVankeCo.,Ltd.,forexample,accordingto alongdevelopmentcycleofrealestatedevelopment,supplylagsandmediationwithfinancialandgovernmentindustrycharacteristi csarecloselyrelatedtoits2013financialstatementstocomparethe systemaspect,Vankediscussfinancialissuesreflectedinthefinanci alstatementsofthecompany,combinedwithsocio-economictren dsandtrytomakesomereasonablesuggestionsforthesedeficienc ies.Finally,onlythefinancialstatementsforthestudybasedoninfor mationdisclosure,andthecompanyfailedtofieldresearch,ithasli mitationsanddeficienciesintheresearchprocess.Keyword:financ ialstatement;Realestateindustry;ChinaVankeCo.Ltd.;accounting analysis;financialanalysis;DuPontanalysis;problem;proposa1.绪论1.1选题背景及意义1.1.1选题背景1998年7月国务院颁布的23号文件《关于进一步深化城镇居民住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着新中国成立后50年福利分房制度的终结，住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而2003年8月国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，则正是将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。
2015年中国房地产市场走势情况分析
2015年中国房地产市场走势情况分析《2015年2月全国房地产市场报告》指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显;房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大;商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨;房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑。
总体而言，年初多项指标“跳水”，预计全年“先下后上”。
2015年中国房地产市场走势情况分析详情如下：2015年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。
把握调结构与稳增长的动态平衡，实现7%的GDP增长目标，既十分重要又面临挑战。
房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。
通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，确保房地产积极调整和健康发展，进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。
房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期开始于2014年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。
这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。
具体情况分析如下。
悲观预期将对量价产生收缩性影响。
随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。
货币政策对量价的积极影响将打折。
在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。
但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。
更多相关内容请查阅中国报告大厅发布的《2015-2020年房地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》。
供给方失去了涨价的主导权。
尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。
第一，新增住房库存过多。
江西万科见证十年(讨论稿)
四连版大型新闻专刊大手笔大制作江西日报特制“万科”首发《江西万科十年见证》本报房地产事业部携手品牌开发商万科地产集团倾情打造重磅推出十年传递···全新住宅文化房地产品牌，是人们头脑中对住房商品具有象征意义的图式记忆，它包含目标消费者对住宅文化、产品、功能、使用环境、物业管理、使用者、制造商和经销商之间特点的深刻理解。
任何一个房地产品牌，都是通过房企管理者和全体员工经过特别努力，通过逐年积累，才一步一步将其无形资产树立起来的，因此弥足珍贵。
与此同时，房地产品牌也需要时常加以凝炼与提升，经常性地予以维护。
万科，是我国房地产企业公认的龙头老大。
从2001年花园城市建设到2011年第七届城运会举行，正好是南昌崛起腾飞的十年。
从2001年万科四季花城的开建到2011年万科金域蓝湾的震撼登场，正好是江西万科迅猛发展的十年。
2001年，南昌作为万科第一个进入二线的省会城市。
从2001年到2010年，万科扎根南昌刚好10年。
从万科四季花城、万科青山湖到万科润园再到万科金域蓝湾，产品不断升级，品牌不断提升。
通过江西市场的十年深耕，凭借四季花城、青山湖别墅、梅湖万科润园等一流住宅产品的市场特殊影响力，江西万科不仅将一种全新的住宅文化传递给了南昌的万千百姓，并且通过诚信开发经营与优质的物业服务，使英雄城的房地产品牌迈上了一个新台阶。
2001年，江西万科益达房地产发展有限公司成立，南昌万客会成立2002年，南昌万科四季花城项目奠基，四季花城第一次开盘，四季花城获得“创新示范楼盘”奖2003年，四季花城荣获“首届南昌市民放心楼盘”、“读者心目中的诚信楼盘”奖，四季花城南区一期交付2004年，四季花城荣获2004年消费者心目中“诚信楼盘”、中国住交会“名人、名盘、名企——2004年度江西赛区名盘”称号；四季花城北区正式开工及首次开盘；四季花城南区南昌外国语高新学校建成、南区幼儿园开园2005年，四季花城荣获“南昌市花园住宅小区”称号、“2005年读者心目中的健康人文社区”、“健康﹒绿色住宅”称号、2005年南昌市”最佳楼盘”称号等，四季花城北区蓝岸会所开放2006年，四季花城南区荣获“2005年度全国物业管理示范住宅小区”称号；南昌市602路双层公交巴士开通，首发站为四季花城；四季花城南区业委会正式成立2007年，四季花城荣获“江西地产五年经典楼盘奖”、公司荣获江西省“2007希望工程爱心地产企业”称号；新项目公司成立，成功摘牌新项目发展地块2008年，四季花城荣获2008年度中国“广厦奖”2009年，四季花城收官之作城果面市2010，四季花城完美收官发现选择恋上——一、策划缘由十年前，房改房准入市场交易，江西、南昌的房地产行业开始蓬勃兴起。
万科发展历程分析
万科发展历程分析1、万科成长历程分析1.1从贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段（1984～1991）万科的起家并非是房产公司，更不是专业的房产公司，而是以电器设备起家的一家国营电器器材经营单位。
在这一阶段，也即我们提到的地产前期摸索期，万科并没有太多的涉足房地产业，但也的确为万科的地产发展之路奠定了坚实的基础。
1984年，当时的万科以“现代科教仪器展销中心”的名称注册、国营性质、经营办公设备、视频器材的进口销售业务王石任公司经理。
当时公司员工共67人，平均年龄24.5岁。
公司开发大陆专业视频器材专业市场，成为深圳市最大的进口销售商。
同年，公司成立了第一家内联企业“现代医学技术交流中心”（现名深圳万科协和有限公司）。
1985年，由于进口机电产品市场严重萎缩，公司多方拓展销售业务，形成了深圳本部调汇、进货、广州点储运，北京点销售的“三点一线”销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60%。
当年，公司员工增加至105人。
1986年，公司在专业销售顺利的情况下加强企业管理，引进办公自动化设备，聘请中华会计事务所为财务顾问，为树立企业形象赞助大型文艺演出和文化刊物。
同时，为摆脱僵化体制，筹措发展资金，公司决议在两年内完成以公开发行股票为目标的股份化改造。
同年年底，公司成立了第一家中外合资企业——“深圳国际企业服务公司”。
这一年，公司员工人数共增加至123人。
1987年，万科缩减公司称谓，更名为：“深圳现代科仪中心”。
当年，万科改整机进口为散件引进，国内组装、销售，业务进展顺利，与日本SONY等公司建立了密切联系。
同年，万科兴办了第一个工业投资项目“精时企业有限公司”。
这一年，公司员工增加至135人。
1988年，万科再次更名为“深圳现代企业有限公司”。
政府批准股份化改组方案，原公司的1300万元资产国家占60%，职员占40%，公开募集社会股金2800万元，其中1000万元为特别人民币股，由境外投资者购买。
定名为“深圳万科企业股份有限公司”。
万科A 2008至2010年度财务报表分析
万科 A 2008至2010年度财务报表分析——偿债能力分析公司简介万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）原系经深圳市人民政府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。
1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。
1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
本公司经营范围为：兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业的；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。
控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务的能力。
偿债能力分析包括短期偿债能力的分析和长期偿债能力的分析两个方面。
一、短期偿债能力分析短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力。
它反映企业偿付日常到期债务的实力、企业能否及时偿付到期的流动负责，是反映企业财务状况好坏的重要标志、财务人员必须十分重视短期债务的偿还能力，维护企业的良好信誉。
短期偿债能力也是企业的债权人、投资者、材料供应单位等所关心的重要问题、对债权人来说，企业具有充分的偿债能力，才能保证其债权的安全，按期取得利息，到期收回本金。
反映短期偿债能力的衡量指标有流动比率、速冻比率、和现金比率。
1.流动比率分析流动比率是流动资产总额和流动负债总额的比值。
流动比率主要反映企业的短期偿债能力。
计算公式：流动比率=流动资产/流动负债2008年年末流动性比率=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.762009年年末流动性比率=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.922010年年末流动性比率=205521000000/129651000000=1.59分析：一般来说，流动比率越高，企业偿还短期债务的能力越强，流动负债得到偿还的可能性就越大。
2015年中国房地产企业销售TOP50排行榜(销售金额与销售面积)
房企销售面积TOP50 面积（万方） 2628.6 2182.8 2094.9 1820.0 1574.8 1285.9 1160.5 668.9 665.0 577.9 554.8 493.7 455.8 455.1 431.0 410.0 394.5 383.4 357.8 356.6 356.3 351.0 340.0 296.8 279.1 271.6 261.3 260.2 235.0 231.5 228.8 227.4 227.2 223.8 223.2 219.0 216.2 215.4 208.3 207.5 195.6 188.9 187.9 187.0 183.2 181.0 180.6 180.3 165.8 162.9
万科利润表水平分析和垂直分析以及财务报表的比率分析
4.计算每股收益等指标，反映上市公司的盈利能力；
基本每股收益=（净利润-优先股股息）/发行在外的普通股加权平均数（流通股数）
2011年基本每股收益=0.88
2010年基本每股收益=0.66
每股收益是衡量上市公司盈利能力最常用的财务分析指标。对投资者来说，每股收益是一个综合性的盈利概念，能比较恰当地说明受益的增长或减少。每股收益越高，说明公司的盈利能力越强。2011年比2010年每股收益增长了0.22。
2011年利润表比率分析
报表日期
单位
元
元
一、营业总收入
营业收入
二、营业总成本
营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用
财务费用
资产减值损失
公允价值变动收益
-2868570
投资收益
其中:对联营企业和合营企业的投资收益
三、营业利润
营业外收入
营业外支出
非流动资产处置损失
1144280
1211780
利润总额
所得税费用
-8719230
0.0000
-0.0001
投资收益
0.0074
0.0090
其中:对联营企业和合营企业的投资收益
0.0074
0.0086
三、营业利润
0.1792
0.2038
营业外收入
0.0009
0.0014
营业外支出
0.0007
0.0008
非流动资产处置损失
6820070
6068870
0.0001
0.0001
4．写出分析报告。
2015中国房地产行业500强排行榜
190
上海三盛宏业投资集团
141
上海大名城企业股份有限公司
191
合肥城建发展股份有限公司
142
五洲国际控股有限公司
192
上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
143
杭州开元房地产集团有限公司
193
杭州滨江房产集团股份有限公司
144
翠屏国际控股有限公司
194
重庆斌鑫集团有限公司
145
山西恒实房地产开发有限责任公司
265
昆明银海房地产开发有限公司
216
银城地产股份有限公司
266
卧龙地产集团股份有限公司
217
海尔地产集团有限公司
267
河北卓达房地产集团有限公司
218
深圳市宝能投资集团有限公司
268
上海宝华企业集团有限公司
219
广东珠光集团有限公司
269
浙江广厦股份有限公司
220
四川省国嘉地产有限公司
270
郑州亚新房地产开发有限公司
302
荣安地产股份有限公司
352
深圳市富通房地产集团有限公司
303
亿城集团股份有限公司
353
金桥房地产开发股份有限公司
304
广西嘉和置业集团有限公司
354
云南中原实业集团有限公司
305
厦门市杏林建设开发有限公司
355
上海新黄浦置业股份有限公司
306
中惠熙元房地产集团有限公司
356
成都森宇实业集团有限公司
297
江苏阳光置业发展有限公司
248
同景集团有限公司
298
江苏新能源置业集团有限公司
2008-2009万科财务分析报告(最终)
万科财务分析报告2008-2009年度班级：08人力资源管理（1）班小组成员：邹俊杰（0807502134）徐景敏（0807502136）杨峰（0807502115）卢泳（0807502130）王震（0807502149）一．万科基本情况介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报二．行业环境：在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。
南昌万科蒸压加气混凝土砌块砌筑作业指引 A 版
南昌万科蒸压加气混凝土砌块砌筑作业指引1.目的统一各项目蒸压加气混凝土砌块砌筑做法，减少渗漏开裂质量风险，提升客户对于工程质量的满意度。
2.适用范围适用于南昌万科新建住宅项目，在建项目参照执行。
3.编制说明：3.1本标准作为招标文件及合同文件的一部分；3.2本标准要求所有新建项目均按此标准执行；除执行本标准的相关内容外，还应满足以下规范、标准要求：《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2011《砌体结构设计规范》GB50003-2011《蒸压加气混凝土砌块》GB 11968-2006《砌体工程现场检测技术标准》GB/T 50315-2011《蒸压加气混凝土应用技术规程》JGJT 17-2008《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001《建筑节能工程施工质量验收规范》GB 50411-2007《万科住宅建筑构造图集——防渗漏和防开裂工艺工法》3.3 本标准未尽事项，必须满足最新的国家和地方的规范、规程及万科相关标准的质量要求。
4、材料5、墙体布置与构造要求6、现场施工准备6.1图纸深化—砌筑小样图（1）在大面积砌筑施工之前编制各户型砌筑小样图和排砖图，砌筑小样图中包括砌筑阶段开间进深尺寸、外门窗洞口及室内各门窗洞口尺寸，窗台压顶标高。
排砖图中，明确各墙体、洞口处通过施工过程中利用灰缝宽度控制提升砌筑墙体观感质量。
（2）甲方、总包、监理单位对砌筑班组针对小样图和砌筑各工序要求进行技术交底，并明确各单位质量控制职责和验收环节，并做好交底记录。
（3）砌筑小样图、排砖图必须贴置于对应户型内。
排砖图及砌筑小样图范本见下图：6.2现场放线由基准控制线，引出砌筑轴线、边线，并距离墙体边线墙体 30~50cm 引出检测和恢复控制线。
砌筑时必须采用双线控制，管井、门洞等部位必须弹控制线。
总包单位与监理单位共同对控制线的准确性进行复核。
依据这些控制线进行砌筑作业。
建议设置砌块集中切割场地，并使用专门机械进行切割。
2015年房地产市场运行情况总结分析
2015年的房地产市场，以政策为主导。
从降准降息到330新政，从高层喊话去库存到经济会议鼓励开发商适当降价，都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下，楼市延续了稳定表现。
据统计，2015年主城区共成交新房276万套，二手房87万套。
受政策影响，市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词稳定2015年，房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了稳字当头。
首先，新房成交量连续三年稳定在27万套以上。
根据网上房地产的数据显示，2015年共成交一手商品房275781套，同比微涨144。
其中，商品住宅共成交174744套，占比634，非住宅101037套，占比366;成交面积为229697万平方米，同比微降24。
此外，2015年主城区共成交二手房85197套，同比上涨15。
在3月底的五改二政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。
第二，库存量降低，去化周期变长。
克而瑞机构数据显示，截止到2015年11月30日，楼市库存量为1300万方，而2014年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。
但与此同时，去化周期也从81个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。
第三，房价同样保持稳定。
克而瑞机构数据显示，2015年1-11月商品房成交均价为7592元平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。
其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。
因此，供需市场对房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。
政策关键词救市去库存2015年是楼市政策大年，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到去库存，并鼓励开发商降价……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对楼市，也有较为直观的影响。
第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。
万科公司财务报表分析论文
万科公司务报表分析论文 摘 要
论文基于财务报表相关理论基础上，以万科房地产公司为例，首先界定财务报表内涵。其次，分析万科房地产公司财务报表中偿债能力、营运能力、盈利能力以及发展能力。分析了万科房地产公司存在短长期偿债能力不足。营运能力中应收账款周转率、流动资产周转率等问题。盈利能力主要表现在营业利润率低。发展能力不足主要表现在总资产周转率低。最后，针对万科房地产公司财务管理提出了提高万科房地产短期、长期偿债能力，提高应收账款周转率和存货周转率，提高成本费用利润率以及提高发展能力的合理化建议，以推动当前万科房地产公司健康、稳定、可持续发展，对我国房地产行业提供可行性参考建议。
《万科公司财务报表分析论文》
万科财务报表分析论文
目录中文摘要............................................................... 2ABSTRACT ............................................................... 3引言.................................................. 错误！未定义书签。
一、企业简介.......................................... 错误！未定义书签。
二、企业财务分析....................................................... 2（一）股本结构......................................................... 2（二）财务比率分析..................................................... 2（三）综合分析法....................................................... 7三、万科存在的问题.. (9)四、万科发展建议....................................................... 9结束语................................................................ 11参考文献.............................................................. 12谢辞.................................................................. 13 中文摘要万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。
万科、金地和中海项目发展的对比分析
万科、金地和中海工程开展的比照分析我们选取了金地、中海两家企业，就工程开展方面的情况，与万科进行了比照，期望能够从中获得有益的启示，以助于提升我们自身工程开展操作和管理水平。
金地和中海，都是值得万科关注的行业对手。
金地，是地产行业的后起之秀，保持强劲的开展势头。
它采取典型的尾随战略，在许多方面学习和摹仿万科，其05年的目标就是要到达万科01年的水平。
尽管与万科存在许多共性，但在其身上，仍然可以看到许多区别于万科的特征。
中海，向来以来就是万科学习的对象，其工程开展方面的丰富的经验和较强的操作能力，为中海内地业务的持续开展提供了工程资源上的保障。
一、土地储藏规模万科、金地和中海，土地储藏规模的比拟概述：万科、金地和中海，土地储藏的力度都非常大，三者对于业务增长的期望都比拟高。
但它们在土地储藏方面面临的主要矛盾却略有差异。
金地，在经历了一个土地储藏高潮之后，其进一步的土地储藏重新受到资金条件的约束。
为保持其业务的增长势头，金地将会积极寻求更多的融资渠道，以此满足土地储藏的需求。
中海，内地资本市场的融资渠道行将建立，资本将得到显著的补充。
充裕的资金面临策略投向的选择。
扩大对二线城市的投入，加快跨地域开展的步伐，是中海必然的开展趋势。
万科，土地储藏需求的不断上升，给工程开展造成越来越大的压力。
在保证获得足够土地的同时，已经开始对未来盈利模式进行思量，并着手研究房地产产业化的问题。
以下是2002年初至2003年一季度，万科新增的土地储藏的汇总：地区工程地块建造面积〔万平米〕获取方式广州南海黄歧工程32.80挂牌上海城花南块工程 3.18协议出让新龙路工程11.75协议出让景洪新村工程 5.0邀标深圳华宇工程13.0挂牌南昌四季花城大二期30.00协议出让武汉三湾工程90.45协议出让成都前锋工程9.5拍卖鞍山营城子工程17.3协议转让合计212.98截止2002年底，万科土地储藏总量为706万平米。
02年，新开工面积为167万平米。
万科集团战略分析报告之企业战略分析
1.万科的横向一体化、前向一体和后向一体化战略近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实上优势互补，双方共同发展。
并且万科收购一些对自己发展有利的公司，以加强其竞争力。
2005年，万科与中粮集团合作开发广州科学城鹏利项目。
宁高宁最擅长的是资本市场，鹏利做地产、酒店也有好多年，但是产品线一直不够明确，而万科在房地产开发方面很有经验，在双方的大力合作下，把产品链打造得更好。
这两年万科增速非常快，而且有很多兼并。
万科分别于2005年3月3日和2006年8月3日，两次与中桥、上海南都实业投资有限公司、南都集团控股有限公司签署系列协议，分别以总额人民币18.58亿元和17.66亿元，收购了南都房产集团有限公司、上海南都置地有限公司、镇江润桥置业有限公司、镇江润中置业有限公司、苏州南都建屋有限公司的股权。
2006年1200万平方米土地待开发项目，60%是兼并来的。
2007年，万科与中国航空工业第一集团公司所属全资子公司北京瑞赛科技有限公司合资组建综合性房地产开发公司，共同开发房地产项目，双方就此展开战略合作。
中航与万科进行战略合作，双方在资源和专业开发上的不同优势，将为合资公司的良好发展前景奠定坚实的基础。
万科的后向一体化主要体现在他的房型研发上。
1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，1998年，万科成立建筑研究中心。
开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。
2002年1月，投资4000万元的万科建筑研究中心大楼落成。
2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅”设计的实用新型专利申请，标志着万科住宅标准化与产品创新的成功结合。
万科的前向一体化主要体现在自己对房屋进行装修上。
2007年，万科装修房新开工比例达到50％，预计2008年万科装修率将超过80％，2009年，万科原则上将没有毛坯房。
“根据权威调查结果，采用工厂化的施工方法，施工失误率可以降低到0．01％(50r)，外墙渗漏率水平降低到0．01％，精度偏差以mm计，小于0．1％。
2015年中国房企排名,2015房企500强榜单
2015中国房企500强榜单排名企业名称第1名万科企业股份有限公司第2名恒大地产集团第3名绿地控股集团有限公司第4名保利房地产(集团)股份有限公司第5名中国海外发展有限公司第6名碧桂园控股有限公司第7名世茂房地产控股有限公司第8名融创中国控股有限公司第9名龙湖地产有限公司第10名广州富力地产股份有限公司第11名华润置地有限公司第12名华夏幸福基业股份有限公司第13名招商局地产控股有限公司第14名金地（集团）股份有限公司第15名远洋地产控股有限公司第16名绿城房地产集团有限公司第17名荣盛房地产发展股份有限公司第18名北京首都开发控股（集团）有限公司第19名复地（集团）股份有限公司第20名金科地产集团股份有限公司第21名新城控股集团有限公司第22名阳光城集团股份有限公司第23名融侨集团股份有限公司第24名旭辉控股（集团）有限公司第25名江苏中南建设集团股份有限公司第26名建业住宅集团（中国）有限公司第27名四川蓝光和骏实业股份有限公司第28名泰禾集团股份有限公司第29名越秀地产股份有限公司第30名路劲地产集团有限公司第31名正荣集团有限公司第32名海亮地产控股集团有限公司第33名融信（福建）投资集团有限公司第34名金融街控股股份有限公司第35名宝龙地产控股有限公司第36名建发房地产集团有限公司第37名禹洲集团第38名上海升龙投资集团有限公司第39名上海中建东孚投资发展有限公司第40名上海实业城市开发集团有限公司第41名雨润地产集团第42名龙光地产控股有限公司第43名金辉地产第44名浙江佳源房地产集团有限公司第45名广州时代地产集团有限公司第46名景瑞地产（集团）股份有限公司第47名亿达集团有限公司第48名中骏置业控股有限公司第49名国购投资有限公司第50名农工商房地产（集团）股份有限公司第51名浙江祥生房地产开发有限公司第52名联发集团有限公司第53名卓越置业集团有限公司第54名朗诗集团股份有限公司第55名首创置业股份有限公司第56名方兴地产（中国）有限公司第57名中粮地产（集团）股份有限公司第58名重庆华宇物业（集团）有限公司第59名三盛地产集团第60名中国奥园地产集团股份有限公司第61名上海证大房地产有限公司第62名福晟集团第63名重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司第64名海航地产控股（集团）有限公司第65名俊发地产有限责任公司第66名鑫苑（中国）置业有限公司第67名上海城建置业发展有限公司第68名重庆隆鑫地产（集团）有限公司第69名K2地产第70名天朗控股集团第71名上海建工房产有限公司第72名鸿坤地产集团第73名南京栖霞建设股份有限公司第74名西安紫薇地产开发有限公司第75名龙记地产集团股份有限公司第76名上海城投置地（集团）有限公司第77名新疆华源实业（集团）有限公司第78名上海保集（集团）有限公司第79名东胜房地产开发集团第80名山水文园投资集团第81名天山房地产开发集团有限公司第82名苏州圆融发展集团有限公司第83名北京江南投资集团有限公司第84名天同宏基集团股份有限公司第85名方圆地产控股有限公司第86名中锐地产集团第87名浙江中天房地产集团有限公司第88名重庆泽京房地产开发有限公司第89名中昂地产（集团）有限公司第90名荣和集团第91名象屿地产集团有限公司第92名众安房产有限公司第93名厦门海投房地产有限公司第94名颐和地产集团第95名福建中联房地产开发集团有限公司第96名泉舜集团有限公司第97名广州广电房地产开发集团股份有限公司第98名滕州市房地产开综合开发公司第99名四川蓝润实业集团有限公司第100名上海上投控股有限公司第101名中天城投集团股份有限公司第102名合景泰富地产控股有限公司第103名世纪金源集团有限公司第104名贵州宏立城集团第105名苏州伟业集团第106名黑龙江宝宇房地产开发（集团）公司第107名雅戈尔集团股份有限公司第108名大华（集团）有限公司第109名长春新星宇房地产开发有限责任公司第110名云南子元（集团）股份有限公司第111名鲁商置业股份有限公司第112名当代置业（中国）有限公司第113名广东海伦堡地产集团有限公司第114名阳光100集团有限公司第115名莱蒙国际集团有限公司第116名广泽地产集团股份有限公司第117名深业集团有限公司第118名郭氏投资集团有限公司第119名新湖中宝股份有限公司第120名国贸地产集团有限公司第121名中渝置地控股有限公司第122名北京住总集团有限公司第123名珠海华发实业股份有限公司第124名中航地产股份有限公司第125名河南正商置业有限公司第126名五矿建设有限公司第127名美的地产发展集团第128名安徽省文一投资控股集团第129名阳光新业地产股份有限公司第130名鲁能置业集团有限公司第131名上海绿洲投资控股集团有限公司第132名花样年控股集团有限公司第133名宁波奥克斯置业有限公司第134名中国电建地产集团有限公司第135名北京一方控股集团有限公司第136名东渡国际（集团）有限公司第137名星河湾地产控股有限公司第138名厦门经济特区房地产开发集团有限公司第139名上海中星（集团）有限公司第140名合生创展集团有限公司第141名上海大名城企业股份有限公司第142名五洲国际控股有限公司第143名杭州开元房地产集团有限公司第144名翠屏国际控股有限公司第145名山西恒实房地产开发有限责任公司第146名浙江昆仑置业集团有限公司第147名信达地产股份有限公司第148名华远地产股份有限公司第149名河北燕阳集团第150名湖北省联合发展投资集团有限公司第151名深圳市中洲投资控股股份有限公司第152名云南城投置业股份有限公司第153名中华企业股份有限公司第154名福星惠誉房地产有限公司第155名毅德国际控股有限公司第156名嘉凯城集团股份有限公司第157名宁波房地产股份有限公司第158名上海鹏欣房地产（集团）有限公司第159名安徽国耀地产发展有限公司第160名上海中梁地产集团有限公司第161名中冶置业有限责任公司第162名江苏吴中地产集团有限公司第163名明发集团有限公司第164名绿都控股集团有限公司第165名南益地产集团有限公司第166名厦门住宅建设集团有限公司第167名德信控股集团有限公司第168名京投银泰股份有限公司第169名北京融科智地房地产开发有限公司第170名泛海建设集团股份有限公司第171名天津市房地产发展（集团）股份有限公司第172名福建中庚实业集团有限公司第173名广东珠江投资股份有限公司第175名北京华业地产股份有限公司第176名上海爱家集团有限公司第177名苏宁环球股份有限公司第178名东莞市光大房地产开发有限公司第179名和昌地产集团第180名宁波银亿房地产开发有限公司第181名海信房地产股份有限公司第182名郑州绿都地产集团有限公司第183名深圳市星河房地产开发有限公司第184名恒盛地产控股有限公司第185名武汉地产开发投资集团有限公司第186名天津泰达建设集团有限公司第187名SOHO中国有限公司第188名广宇集团股份有限公司第189名上置集团有限公司第190名上海三盛宏业投资集团第191名合肥城建发展股份有限公司第192名上海嘉宝实业（集团）股份有限公司第193名杭州滨江房产集团股份有限公司第194名重庆斌鑫集团有限公司第195名浙江金龙房地产投资集团有限公司第196名百步亭集团有限公司第197名红星美凯龙房地产开发有限公司第198名福建正祥投资集团有限公司第199名北京国瑞兴业地产有限公司第200名昆明佳达利房地产开发经营有限公司第201名广州珠江实业开发股份有限公司第202名天津住宅建设发展集团有限公司第203名广州东华实业股份有限公司第204名安徽新华房地产集团第205名云南神州天宇地产集团第206名宁波维科置业有限公司第207名深圳市振业（集团）股份有限公司第208名杭州宋都房地产集团有限公司第209名苏宁置业有限公司第210名天地源股份有限公司第211名新疆广汇实业股份有限公司第212名冠城大通股份有限公司第213名江苏弘阳集团有限公司第214名上海中环投资开发（集团）有限公司第215名中山市大信控股有限公司第216名银城地产股份有限公司第217名海尔地产集团有限公司第219名广东珠光集团有限公司第220名四川省国嘉地产有限公司第221名南京新港高科技股份有限公司第222名澳海房地产开发有限公司第223名美林基业集团有限公司第224名河南正弘置业有限公司第225名金大元集团（上海）有限公司第226名成都置信实业（集团）有限公司第227名西藏城市发展投资股份有限公司第228名厦门源昌房地产开发有限公司第229名葛洲坝海集房地产开发有限公司第230名恒通建设集团有限公司第231名中邦置业集团有限公司第232名三湘股份有限公司第233名坤和建设集团有限公司第234名上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司第235名美好置业集团股份有限公司第236名长春国信投资集团有限公司第237名格力地产股份有限公司第238名天津天一建设集团有限公司第239名顺发恒业股份公司第240名浙江省赞成集团有限公司第241名华南城控股有限公司第242名宝业集团股份有限公司第243名浙江中大集团股份有限公司第244名上海张江高科技园区开发股份有限公司第245名辰兴房地产发展股份有限公司第246名恒亿集团第247名京能置业股份有限公司第248名同景集团有限公司第249名北京万通地产股份有限公司第250名庭瑞集团第251名上海金桥出口加工区开发股份有限公司第252名安徽高速地产集团有限公司第253名中国武夷实业股份有限公司第254名安徽安粮控股股份有限公司第255名福建五洲集团有限公司第256名厦门新景地集团有限公司第257名祥泰实业有限公司第258名安徽华冶置业有限责任公司第259名深圳市信义房地产开发有限公司第260名广东中海联投资有限公司第261名四川中德世纪置业有限公司第262名南京城市开发（集团）有限责任公司第263名深圳香江控股股份有限公司第264名天津广宇发展股份有限公司第265名昆明银海房地产开发有限公司第266名卧龙地产集团股份有限公司第267名河北卓达房地产集团有限公司第268名上海宝华企业集团有限公司第269名浙江广厦股份有限公司第270名郑州亚新房地产开发有限公司第271名湖北奥山置业有限公司第272名上亿企业集团有限公司第273名保亿集团股份有限公司第274名湖北人信房地产开发有限公司第275名湖南新长海发展集团第276名三正房地产开发有限公司第277名嘉裕房地产集团第278名河南和谐置业有限公司第279名大连海昌集团有限公司第280名中新苏州工业园区置地有限公司第281名深圳市天健房地产开发实业有限公司第282名山东众成地产集团有限公司第283名北京科技园建设（集团）股份有限公司第284名吉林亚泰房地产开发有限公司第285名金都房产集团有限公司第286名上海万业企业股份有限公司第287名中国房地产开发集团公司第288名苏州工业园区建屋发展集团有限公司第289名江西恒茂房地产开发有限公司第290名祥源控股集团第291名新华联不动产股份有限公司第292名武汉中央商务区城建开发有限公司第293名云南经典房地产开发集团有限公司第294名杭州兴耀房地产开发集团有限公司第295名汉飞投资控股集团第296名福州深深房地产开发有限公司第297名江苏阳光置业发展有限公司第298名江苏新能源置业集团有限公司第299名武汉联通置业有限公司第300名北京北辰实业股份有限公司第301名人居置业有限公司第302名荣安地产股份有限公司第303名亿城集团股份有限公司第304名广西嘉和置业集团有限公司第305名厦门市杏林建设开发有限公司第306名中惠熙元房地产集团有限公司第307名深圳市城市建设开发（集团）公司第308名济南东拓置业有限公司第309名长春豪邦房地产开发集团有限公司第310名河南盛润置业集团有限公司第311名厦门恒兴置业有限公司第312名洪客隆地产集团第313名安徽省金大地房屋开发有限公司第314名中体产业集团股份有限公司第315名深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司第316名福建永鸿投资发展集团第317名西宁金座房地产开发有限公司第318名奥宸地产（集团）有限公司第319名青建集团股份公司第320名安徽省恒泰房地产开发有限责任公司第321名天洋置地有限公司第322名江苏凤凰置业投资股份有限公司第323名沈阳宏发房屋开发有限公司第324名长春市万龙房地产开发有限责任公司第325名北京兴创投资有限公司第326名广州市番禺祈福新邨房地产有限公司第327名杭州华元房地产集团有限公司第328名吉林省伟峰实业有限公司第329名淮矿地产有限责任公司第330名湖南鑫远集团有限公司第331名新疆百商投资集团有限公司第332名武汉南国置业股份有限公司第333名名门地产（河南）有限公司第334名君华集团有限公司第335名天津贻成集团有限公司第336名新沃置业有限公司第337名广西瀚林地产开发有限公司第338名北京和裕房地产开发有限公司第339名湖北清能地产集团有限公司第340名陕西泰华置业发展有限公司第341名江苏常发地产集团有限公司第342名深圳市联投置地有限公司第343名大连友谊（集团）股份有限公司第344名金轮天地控股有限公司第345名安徽大富房地产开发有限公司第346名广东鼎峰地产集团有限公司第347名山东省三名投资有限公司第348名江西中江地产股份有限公司第349名广西金源置业集团有限公司第350名沈阳富禹房屋开发有限公司第351名中国宝安集团股份有限公司第352名深圳市富通房地产集团有限公司第353名金桥房地产开发股份有限公司第354名云南中原实业集团有限公司第355名上海新黄浦置业股份有限公司第356名成都森宇实业集团有限公司第357名云南堃驰房地产有限公司第358名中房置业股份有限公司第359名国兴融达地产股份有限公司第360名天津天保基建股份有限公司第361名上海同济科技实业股份有限公司第362名远大集团置业投资有限公司第363名昆明诺仕达企业（集团）有限公司第364名上海汇成（集团）有限公司第365名北京建工集团有限责任公司第366名鑫塔房地产开发有限责任公司第367名苏州新区高新技术产业股份有限公司第368名合肥华邦投资置业有限公司第369名天津九胜投资发展有限公司第370名成都万华投资有限责任公司第371名北京电子城投资开发股份有限公司第372名湖南省湘诚房地产开发有限公司第373名天阳置业有限公司第374名河南亚星置业集团第375名沈阳格林豪森房地产开发有限公司第376名广西红日东升投资有限公司第377名江苏美好置地有限公司第378名江苏运杰置业有限公司第379名济南银丰房地产开发有限公司第380名云南实力集团有限公司第381名昆明城建房地产开发股份有限公司第382名安徽置地投资有限公司第383名天津松江股份有限公司第384名卓尔发展集团有限公司第385名山西大唐双喜置业有限公司第386名福建华辰房地产有限公司第387名深圳市物业发展（集团）股份有限公司第388名中弘控股股份有限公司第389名深圳市博林房地产开发有限公司第390名中国•经纬置地有限公司第391名合肥拓基房地产开发有限责任公司第392名泰宏建设发展有限公司第393名上海金臣房地产开发有限公司第394名山东黄金地产旅游集团有限公司第395名腾辉集团第396名海南昌茂企业（集团）有限公司第397名江苏大港股份有限公司第398名昌建地产第399名四川省景茂置业集团有限公司第400名广州云星房地产开发集团有限公司第401名河南亚星置业集团第402名昆明佳湖房地产开发有限公司第403名广东利海集团有限公司第404名西安经发地产有限公司第405名博泰投资集团有限公司第406名山东建大教育置业有限公司第407名长沙高鑫房地产开发有限公司第408名青海三榆房地产集团有限公司第409名长春宝雍阁房地产开发有限责任公司第410名河南天伦地产集团有限公司第411名山东外海置业投资有限公司第412名青岛银盛泰房地产有限公司第413名青岛城市建设集团股份有限公司第414名柏庄控股集团有限公司第415名上海金丰投资股份有限公司第416名云南官房企业集团有限公司第417名洛阳祝福房地产开发有限公司第418名侨鑫集团有限公司第419名郑州市永威置业有限公司第420名喜地山国际实业有限公司第421名江苏德惠建设集团有限公司第422名利嘉实业（福建）集团有限公司第423名北京中关村科技发展（控股）股份有限公司第424名厦门海晟房地产开发有限公司第425名山东东方佳园房地产开发有限公司第426名深圳华强新城市发展有限公司第427名永恒控股集团有限公司第428名成都高投置业有限公司第429名合肥滨湖投资控股集团有限公司第430名广西盛天集团第431名乐富强房地产开发有限公司第432名洛阳天基地产有限公司第433名厦门滕王阁房地产开发有限公司第434名莱茵达置业股份有限公司第435名北京众美房地产开发有限公司第436名浙江得力房地产开发有限公司第437名中茵股份有限公司第438名绿景控股股份有限公司第439名郑州中方园建设发展股份有限公司第440名正源房地产开发有限公司第441名河南新合鑫置业有限公司第442名上海外高桥保税区开发股份有限公司第443名江苏九洲投资集团有限公司第444名东业地产（长沙）有限公司第445名信地置业（合肥）有限公司第446名河南常绿集团第447名天津津滨发展股份有限公司第448名无锡红豆置业有限公司第449名万泽实业股份有限公司第450名青特置业有限公司第451名福建百宏房地产开发有限公司第452名长沙房产（集团）有限公司第453名浙江钱江房地产集团有限公司第454名成都旭和房地产开发有限公司第455名广州市纵横集团有限公司第456名宁波联合建设开发有限公司第457名江苏通宇房地产开发有限责任公司第458名湖南运达房地产开发有限公司第459名无锡市民生房地产开发有限公司第460名武汉裕亚置业集团有限公司第461名福州新榕城市建设发展有限公司第462名北京正阳恒瑞置业公司第463名安徽皖投置业有限责任公司第464名海南佳元房地产开发有限公司第465名山东天业恒基股份有限公司第466名烟台新潮实业股份有限公司第467名河南楷林置业有限公司第468名棕榈泉控股有限公司第469名北京诚通嘉业集团第470名江阴市长江房地产开发公司第471名江苏华厦融创置地集团有限公司第472名吉林省新发房屋开发有限责任公司第473名力旺集团有限公司第474名浙江金昌房地产集团有限公司第475名上海正阳投资集团有限公司第476名广东世荣兆业股份有限公司第477名宁波国骅集团有限公司第478名东莞宏远工业区股份有限公司第479名重庆康田置业有限公司第480名平顶山市新利达房地产开发有限公司第481名山东丁豪房地产开发有限公司第482名宝安鸿基地产集团股份有限公司第483名沈阳千缘房地产开发有限公司第484名甘肃天庆房地产集团有限公司第485名河南英地置业有限公司第486名长春经开（集团）股份有限公司第487名中房地产股份有限公司第488名北京天润置地集团有限公司第489名侨城地产集团有限公司第490名浩华地产集团公司第491名东莞市新世纪房地产开发有限公司第492名无锡市华夏房地产开发有限公司第493名辽宁渥尔夫房地产开发有限公司第494名安徽瑞吉置业有限公司第495名武汉城投房地产开发有限公司第496名上海爱建股份有限公司第497名武汉中科辉创房地产投资有限公司第498名河南佛光房地产开发有限公司第499名中暨集团第500名河南朗润集团来源：/hyxw/1943.html。
南昌万科经开地块客户调研报告XXXX-46页
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Contents Page
Ⅰ 客户研究范围界定 Ⅱ 客户调研及深度访谈 Ⅲ 目标客户判定及演绎
地块周边项目，高层单价5200元/㎡左右主要以下新建客户为主，职业为企业员工居多，支付能力低；
汉港凯旋城成交客户主要居住区域在下新建县，约占比69%，上新建县占比18%，其次是市区和经开区分别占比是4%和2%； 客户职业以企业员工为主，个体摊贩占比为22%，务农占比16%，其次是公务员2%。 家庭架构只要以青年家庭为主占比为37%,复合型家庭占比19%，其次为一家三口和老年家庭分别占为18%和17% 购买因素主要看中价格实惠，占比48%，其次为赠送面积和交通分别占比为15%和17%。
红谷滩 高新区 4% 青云谱1% 2% 青山湖 4% 西湖区 3%
新建区 7%
东湖区 3%
省外 3%
经开区 73%
其他 自由职业 4%
4% 企业员工
24%
工人 2%
个体户 11%
老年之家 9%
教师 55%
青年之家 32%
一家三口 [百分比]
两口之家 [百分比]
复合型家 庭
[百分比]
交通 地理位置 居住环境 产品品质
如果在经开区置业，大部分客户倾向于财大周边置业，客户认 为离高校较近、人文氛围浓厚并且有地铁交通更加方便；
小部分客户倾向于新建区交汇处，认为离红谷滩更近些。
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南昌房地产市场2015年报目录一、政策 (1)(一)全国 (1)(二)南昌 (1)二、城市宏观 (2)(一)人口 (2)(二)经济 (2)(三)城市基础设施发展情况 (2)三、土地市场情况 (2)(一)整体供求情况 (3)(二)成交土地用途分析 (3)(三)商、住用地成交区域分析 (4)(四)定向地成交分析 (4)四、商品房市场情况 (4)(一)全市整体供求情况 (4)(二)城区住宅成交结构分析 (6)(三)片区商品住宅供求情况对比 (8)(四)重点板块2015年房地产市场情况 (11)(五)2015年成交排行 (20)五、年内典型项目 (22)(一)绿地国际博览城城 (22)(二)万达文化旅游城 (25)(三)奥克斯盛世华庭 (28)(四)新力愉景湾............................................................................. 错误！未定义书签。
(五)恒大城..................................................................................... 错误！未定义书签。
(六)联泰天悦 (30)一、政策(一)全国(二)南昌二、城市宏观(一)人口截至2014年12月31日，南昌市户籍人口510.08万，常住人口518.42万。
(二)经济2014年南昌市实现地区生产总值3650亿元，增长9.6%。
全市500万元以上的固定资产投资完成3442.93亿元，其中房地产投资完成409.51亿元。
人均GDP：43770元，国内排名第60位。
2014年全市城镇居民人均可支配收入27824元。
(三)城市基础设施发展情况2014年，南昌市城市建设项目进展顺利，南昌西站正式投入使用。
轨道1号线24个站点主体结构施工全部完成；目前共3辆列车抵达南昌，预计2015年底正式投入使用。
轨道2号线1标南昌西站至龙岗站下行线盾构区间已贯通，南昌西站、卧龙山站、地铁大厦站、龙岗站4座车站已完成结构封顶。
朝阳大桥6个主墩已进入合龙阶段，预计2015年1月完成全桥合龙，上半年全面通车；九洲大道高架快速路工程1标墩身全部浇筑完毕，下部工程完工；象湖隧道工程湖底部分已完工。
预计2015年底全部竣工通车。
三、土地市场情况(一)整体供求情况2015年南昌市共供应土地50宗，643.9万㎡，同比下跌37.2%；成交42宗，同比下跌37.3%，而成交总建筑面积537.5万㎡，同比下跌34.7%。
土地出让金150.8亿，同比下跌7.5%，全年成交楼面均价为2806元/㎡，同比下跌14.2%。
1.土地供求年度变化南昌市土地供求活跃度在2011年达到峰值，2012年回落，至2014年再度达到一个峰值，2015年再度回落。
2.土地供求月度变化2015年南昌土地供应，受2014年楼市低迷影响，土地供应量较少；进入下半年后，随着楼市回暖，土地供应量迅速提升，总供应量占据全年的80%。
受供应节奏的影响，2014年南昌土地成交同样集中在下半年，占据全年的79%。
(二)成交土地用途分析全年住宅用地成交418.8万㎡，占南昌成交土地总量的34.6%，较2014年下跌18.2个百分点；商办用地占比9.8%。
(三)商、住用地成交区域分析2015年南昌商、住用地成交主要来自青山湖区，共成交117.2万㎡，占比达21.8%，主要为瑶湖区域洪都航空城的住宅配套用地；其次为红谷滩新区占比为19.4%，成交地块主要集中在九龙湖板块。
(四) 定向地成交分析2014年南昌全年共有24宗土地零溢价成交，其中定向土地15宗，总建筑面积212.3万㎡，占成交总量的39.5%。
四、 商品房市场情况(一)全市整体供求情况2015年南昌城区商品房共供应722.9万㎡，成交677.5万㎡，成交均价9158元/㎡，（剔除内销房）；若含内销房供应量则达752.9万㎡，成交701.8万㎡，成交均价8994元/㎡。
；55.6%0.0%9.8%34.6%工业用地其它用地商业/办公用地住宅用地6.0%19.4%17.3%21.8%13.4%6.0%16.2%东湖区红谷滩新区经济技术开发区青山湖区青云谱区湾里区2015年南昌城区商品住宅共供应532万㎡，成交550.5万㎡，成交均价8572元/㎡，（剔除内销房）；若含内销房供应量则达562万㎡，成交574.8万㎡，成交1.城区商品房2014年-2015年月度走势2014年下半年市场开始回暖，供求在第四季度开始释放。
2015年初，随着330新政等一些列政策出台，供应量、成交量持续上升，全年供略大于求，整体以去库存为主。
成交均价两年内呈平稳波动状态。
图：南昌城区商品房月度供销情况（剔除内销房，不含四县）2.城区商品住宅2014年-2015年月度走势与商品房走势基本相仿，从2014年下半年开始回暖，供求在2014年第四季度出现第一波井喷。
至2015年初，随着政策利好，供求持续上升，2015年全年以去库存为主，整体表现为供略小于求。
成交均价两年内呈平稳波动状态。
3.城区存销分析2014年南昌存销比从年初开始上涨，到7月达到峰值，存销比上升至15；7月南昌宣布部分区域取消限购，8月全面取消限购后，成交量开始回升，存销比开始回落，2015年4月开始存销比再次进入下行区间，截止12月底，南昌住宅存量330万㎡，存销比5.5。
(二)城区住宅成交结构分析1.面积段成交分布从近四年的成交情况来看，各面积段成交比重都较为稳定，波动幅度不大，90㎡-110㎡的刚需产品一直都为南昌市场的主力，成交比重保持在32 %-35%之间；110㎡-144㎡的改善型产品比重逐年增加，占比超过刚需产品。
图：2012-2015年南昌住宅面积段成交分布2.户型成交分布一房、两房占比逐年降低，三房、四房比例逐步提升较快，2015年，三房占比猛增至65%，比2014年提高6个百分点，主要受推盘项目同面积产品户型设计变化影响，约90㎡户型已由舒适型两房向经济型三房转变；另外二胎政策实行，随着家庭人口的增长，对于住房的户型需求也发生改变。
图：2012-2015年南昌分户型成交分布3.总价段成交分布总价小于60万的占比整体呈降低趋势，总价在100万以上的房源成交占比逐年提高，而80-100万今年提高明显，主要受绿地国博城和万达城成交的影响。
图：2012-2015年南昌住宅总价段成交分布4.单价段成交分布2015年受整体市场的影响，刚需市场占比提升明显，7000-8000元/㎡的成交涨幅较大，与此同时单价在9000元/㎡以上的比重今年回落；7000-9000元/㎡的刚需市场占比今年达44%。
11000-13000元/㎡的价格段的缩水明显，主要是该价格段项目多数进入销售尾期，成交量回落。
图：2012-2015年南昌住宅单价段成交分布(三)片区商品住宅供求情况对比1.片区商品住宅整体供求情况2015年万达城和绿地国际博览城继续集中放量，红谷滩新区成交量居各区之首；南昌县则凭借区域内各刚需楼盘的整体去化，成交量排名第二；排名第三的为高新区。
图：2015年南昌各区商品住宅成交（剔除内销房）注：新建县供应量暂无数据2.片区商品住宅成交结构对比：（1）成交户型对比从户型分布来看，多数区域成交以三房为主，经开区、新建县由于多数楼盘采用N+1户型，二房成交量占据较大比重。
图：2015年各区住宅户型成交分布注：南昌县户型暂无数据（2）成交面积段对比作为刚需户型的90-110㎡和110-125㎡是多数区域的成交主力；湾里区由于本身定位为休闲度假区域，刚需改善自住客户较少，成交户型集中在两端；而新建县多数楼盘采用赠送面积的方式送一间房，导致成交面积段集中在80-90㎡和90-110㎡。
图：2015年各区分面积段成交分布（3）成交单价对比从单价分布来看，东湖区单价在11000元/㎡以上的占比达80％以上，红谷滩今年由于万达城、绿地国博城集中入市，导致红谷滩今年单价段集中在6000-8000元/㎡，高新区、经开区等刚需区域成交单价主要集中在7000-9000元/㎡。
图：2015年各区分单价段成交分布（4）成交总价对比从总价分布来看，作为老城区的东湖区，青云谱区总价集中在100-150万，红谷滩受万达城、绿地国博城等项目的冲击总价段分布较为均匀；经开区、高新区作为刚需区域，总价段集中在60-80万。
图：2015年各区分总价段成交分布（5）年末库存量、存销比对比截止12月底各区存量中，南昌县目前的存量高居榜首，其次为新建区和红谷滩新区；存销比方面，青云谱区、桑海开发区、湾里区、新建区存销比都在10以上，最低的是红谷滩新区，为2.9。
图：12月底各区住宅存量分布(四) 重点板块2015年房地产市场情况1. 九龙湖板块九龙湖因受到政府政策大力支持，发展迅猛，潜在价值日益凸显。
品牌开发商陆续进入，万达城、绿地国际博览城开工建设，尤其是西客站已正式投入使用，省政府将在2015年10月实现首批搬迁，使得区域热度持续高涨。
（1）商品住宅存销比月度变化板块今年存销比一直处于低位徘徊，主要由于万达城和绿地国博城今年以来一直处于热销状态，截止12月板块存量为38.5万㎡，存销比1.9。
（2）商品住宅成交结构户型成交结构：一房、两房成交比重逐年减少；反之，三房成交比重逐年增加，2015年占据76%，主要是受到万达城、绿地国博城年内三房集中供应影响。
图：2012-2015年九龙湖商品住宅户型成交分布0.020.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 160.0 180.0 200.0 东湖区高新区红谷滩新区经开区青山湖区青云谱区桑海开发区湾里区西湖区南昌县新建区存量（万㎡）存销比面积段成交结构：小面积段的房源成交逐渐减少，90㎡-110㎡刚需型房源成交逐年猛增，改善类房源成交基本保持稳定。
图：2012-2015年九龙湖商品住宅面积段成交分布单价段成交结构：2012年和2013年由于九龙湖尚未全面开发，单价都集中在7000元/㎡以下；而进入2014年后随着绿地国博城的洋房、万达的别墅等多种物业类型入市后，价格段成交开始出现变化，但6000-7000元/㎡依然占据一定比重，主要来自万达城高层成交，7000-8000元/㎡比重次之，主要来自绿地国博城后期高层。
图：2012-2015年九龙湖商品住宅单价段成交分布总价段成交结构：总价60万元以下产品成交急剧缩减，60-100万元产品成交占7成，100-150万元产品成交比例有一定上升。
图：2012-2014年九龙湖住宅总价段成交分布（3）未来土地供应：九龙湖土地市场经过绿地、万达大规模的勾兑以及2013年大规模的出让后，目前西客站附近的优质地块已较为稀缺，未来土地供应将主要集中在万达城以南以及枫生高速公路以西片区。