在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范
在建工程抵押的风险及防范
在建工程抵押的风险及防范作者：单敏来源：《中国房地产》2013年第02期一、在建工程抵押风险及防范1.开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款并办理登记，但在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，就出现重复抵押的情形。
根据抵押权“登记在先，优先受偿”的原则，在后登记的债权有不能或不能完全实现的风险。
对于开发商这种重复抵押的行为，接受申请的银行应该到登记部门查询开发商提供的抵押物是否已经设置过抵押以及其他影响抵押权实现的情形，如果没有，才可以考虑接受，如果有过抵押，则只可以考虑余额抵押。
2.开发商在获得抵押贷款之后，有的并不用于在建工程的建设，而是转入其他的用途，致使在建工程的建设进度受到影响，银行债权的实现也存在不确定因素。
所以，银行在向开发商发放贷款时，就应该对其使用情况进行严格的监管，例如，可以给开发商设立特别的账户，将该笔贷款打入该特别账户，然后对该特别账户资金去向进行监管。
一旦发现开发商贷款流向他处，应立即采取补救措施，如终止合同、让开发商提前偿还贷款等，尽量降低风险。
3.为不影响销售，开发商在预售已经作为在建项目抵押的商品房之时前，并未按有关规定要求取得银行的书面同意，预售过程中也未如实告知购房者。
根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，开发商如果未告知，购房人在付款购买已经抵押的房屋后，银行仍然可以对该房行使抵押权，由此引发合同纠纷，势必牵连到银行。
《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
”第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
在建工程抵押对于商业银行风险的分析
在建工程抵押对于商业银行风险的分析引言在建工程抵押是企业在融资中常用的一种形式，也是银行在为企业融资时最为常见的担保方式。
在建工程抵押为银行提供了一定程度上的保障，但是如果被抵押的在建工程不具备偿还债务所需的价值，那么银行将面临较高的风险。
因此，本文以在建工程抵押为研究对象，分析其对于商业银行风险的影响。
商业银行的风险管理在建工程抵押是商业银行为企业融资时最常见的担保方式之一，但是作为商业银行，要在为企业融资时同时管理好自身的风险。
商业银行需要利用自身的专业知识和风险管理方法来评估企业自身的信誉度以及什么样的抵押物最具有价值，从而有效地控制风险。
商业银行需要在建工程抵押申请中对抵押物进行评估，以确定其价值。
商业银行通常会从以下五个方面评估在建工程抵押物的价值：1.物业位置：包括物业地理位置、物业附近配套设施以及物业周边环境等。
2.建筑质量：包括建筑结构、建筑材料以及施工工艺等。
3.物业面积：物业面积大小以及结构布局是否合理等。
4.物业估值：物业市场价值以及市场前景等。
5.物业管理：物业物业管理公司的管理水平以及物业的维护状况等。
在建工程抵押需要从以上方面进行全面评估，以确定该抵押物所具备的价值最高程度，为下一步的风险评估提供原始信息。
在建工程抵押的价值评估在建工程抵押的价值评估是商业银行进行风险管理的重要环节。
在建工程抵押物的价值是评估贷款风险、控制贷款风险的前提。
在建工程抵押物的价值根据具体抵押物的性质和特点，通常可以采取以下四种方法：成本法成本法是指先确定物业的使用目的和需求，通过调查和估算计算建造所需的劳动、材料和机械防盗设备、安全设施等直接费用和间接费用，再加上管理费、利润等，计算出物业建造成本总额。
在此基础上，结合市场情况，经济、技术、法律等因素，进行税费调整和折旧计算，最终得出物业在建工程抵押的合理市场价值。
直接比较法直接比较法是指将抵押物与类似物业进行比较，通过考虑其特点、相同点、差异以及市场供求等情况，运用相关统计和分析方法，计算出在建工程抵押物的市场价格。
在建工程抵押风险及防范措施
在建工程抵押风险及防范措施作者：王颖王纯科来源：《装饰装修天地》2015年第06期摘要：随着房地产泡沫成份的收缩、政策的调整，房地产业进入了一个新的“拐点”，开发商前期运营资金短缺，因而在建工程抵押成为了开发商广泛应用的融资方式，然而，办理在建工程抵押过程中存在着诸多风险，本文将对此进行分析并寻求防范措施。
关键词：在建工程抵押；风险；防范措施一、抵押范围界定的风险及防范措施在建工程抵押范围作为抵押的争议焦点，法律、法规并未予以明确界定。
对此业内人士也持不同观点：对于建筑物而言，有观点称《担保法》中明确规定，抵押设定后新增的建筑物不属于抵押物，因此，抵押物的范围应该为已完成建设部分的建筑物。
另一种观点认为抵押范围应包含尚未建成部分在内的项目整体。
对于土地使用权部分，一种观点是将在建工程已完工部分所占整宗土地的比例视为抵押物；另一种观点认为以整宗土地使用权作为抵押物。
为了避免对抵押范围理解的不同，在订立在建工程抵押合同时应根据当事人的意思自治明确约定在建工程抵押的范围，以避免纠纷的产生。
二、重复抵押的风险及防范措施若建设用地使用权在在建工程抵押权设立之前已被抵押，新增的建筑物不在抵押范围内，但根据我国“房随地走、地随房走”的规则，地上建筑物会随土地一并处分，土地抵押权人对该部分土地优先受偿。
目前国内部分地区土地管理部门和房产管理部门是相互独立的，若开发商用单独的土地和在建工程（含土地）分别办理了抵押登记。
就会造成同一宗土地设立了两个抵押权，这大大增加了在建工程抵押权人权利实现的风险。
因此，在订立合同之前，要到相关行政部门查询在建工程范围内的土地是否办理过抵押。
三、登记的风险及防范措施《担保法司法解释》第四十七条规定在建工程办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。
四十九条规定当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。
因此，在建工程抵押合同应采用要式合同，并到行政主管部门办理抵押登记，否则不发生物权效力，只能在当事人之间发生债权效力[1]。
房地产在建工程抵押与银行风险防范
２ 消 费 者 购 房 优 先 权 。 最 高 人 民 ．
或者建设用 地存在 权属争议 或被查 封 ，
或者该在建工程上 已设 置其他抵 押权 等
几种 情 况 。权 利 受 限 的风 险是 银 行 在 建
法院在 《 关于建设工程价款优先受偿权
建设 工程 价款优 先受偿权 问题 的批复》
房 产 工 抵 与 行 防 地 在建 程 押 银 风险 范
＠ 马世 俊 近 几 年 ，随 着 房 地 产 市 场 的蓬 勃 发 工 程 抵 押 贷 款 最 大 的潜 在 风 险 ，因 为 一
先 受 偿 权 优 于 抵 押 权 和 其 他 债 权 。 同
时 ，该 解 释 还 对 建 设 工 程 承包 人 行 使 优
的法 定 优 先 权
竣工之 日或者建设 工程合同约定 的竣工 之 日起计 算 ；明确了建筑工程价 款的范 围 ，包括承包人为建设 工程 应当支付 的 工作 人员报酬 、材料款等实际支 出的费
用 ，不 包 括 承 包人 因 发 包人 违 约所 造 成
１ ．建 设工程 价款优 先权 。 《 同 合
约定支付 价款 的事实 而逃 废银行 债务 ，
这就使 银行 的抵押权处 于法律上 有效 、 实 际 上 无 效 的 状 态 ，变 成 一 种 无 法 实 现
的 “ 纸上 权 利 ” 。
权利受 限的风 险存在 于在建 工程 及
其用地审批 手续没 有按规 定全部办 理 ，
按 照 约定 支付 的工程 款 享有 优 先受 偿 权 。２０ ０ ２年 ，最 高人 民法 院在 《 于 关
的 ，除 按 照 建 设 工 程 的性 质 不 宜 折 价 、 拍 卖 的 以 外 ，承包 人 可 以 与 发 包 人 协 议
在建工程抵押评估的几点思考【最新版】
在建工程抵押评估的几点思考关于在建工程抵押，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为贷款履行担保的行为。
自1997年6月1日《城市房地产抵押管理办法》实施以来，许多在建工程得以抵押，工程项目也因此获得了继续建造的资金，这对促进经济发展起到一定的积极作用。
然而，我们也不能忽视，在建工程抵押，不管是从法律上，还是在评估实践中，都存在着不少悬而未解问题，这些问题，对承包方、贷款银行及消费者，都存在着风险。
因此，相关各界有必要引起重视。
一、关于在建工程的抵押条件关于在建工程的抵押条件，国家级别的法律法规关没有明确规定，反而在各地地方规章中有所规定，这些地方规章均带有一定的地方特色，故具体规定及执行方法均不一致。
根据《城市房地产抵押管理办法》的精神，抵押物作为债务履行的担保物，需具备转让性，即该担保物在抵押权实现时，是可以进行转让。
因此，在建工程的抵押条件，可推定为在建工程的预售条件。
根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应具备下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，只有全部付清地价款才可以申请领取国有土地使用权证书);二是持有建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证;三是按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度及竣工交付日期;四是已办理商品房预售许可证。
可见，要使在建工程具备可转让性，只需满足商品房预售条件的前三条即可，至于是否已办理预售许可证，并非问题关键。
实际上，有些地方规章已根据在建工程是否已办理预售许可证分类规定了抵押登记办法。
二、关于房地合一抵押的执行根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
在建工程抵押贷款相关问题详解分析
在建工程抵押贷款相关问题详解分析在建工程抵押贷款是指在建工程作为抵押物的一种贷款方式，它的主要特点是借款人拥有在建工程的产权，而且在建工程的价值有望随着工程的完工而提升。
但是，在建工程抵押贷款存在一些风险和问题，需要借款人和贷款机构充分了解和掌握相关知识，避免因抵押物发生争议而导致损失。
1. 在建工程抵押贷款的基本概念在建工程抵押贷款是指借款人将正在建设中的房屋、厂房、市政道路等不动产作为质押物，从银行或其他贷款机构中获得贷款。
在建工程抵押贷款通常用于企业投资、房地产开发等领域。
2. 在建工程抵押贷款的风险与问题在建工程抵押贷款存在以下风险与问题：2.1 风险一：抵押物不足在建工程抵押贷款的核心是抵押物，如果抵押物不足，贷款机构就无法为借款人提供足够的贷款金额。
因此，借款人在选择抵押物时需要慎重考虑，在建工程的价值、地理位置、房屋建筑面积等多方面进行评估，以确保抵押物的价值足够高，并符合贷款机构的要求。
2.2 风险二：抵押物争议在建工程抵押贷款存在抵押物争议的风险，一旦出现争议，就有可能导致借款人违约，无法按时还款，进而导致贷款机构采取法律手段对抵押物进行处理，给借款人带来经济损失和名誉损失。
因此，借款人在选择抵押物时，需要确保所拥有抵押物的产权合法、清晰，并且不存在权属争议。
2.3 风险三：工程质量问题在建工程的质量问题，也是在建工程抵押贷款面临的重要问题。
由于在建工程尚未完工，存在着工程质量不合格、材料不符合标准等问题，因此，在借款人选择抵押物时，需要选择有良好声誉的建筑商，并在签订合同时约定明确的质量标准与配套措施。
3. 如何规避在建工程抵押贷款风险规避在建工程抵押贷款的风险，需要注意以下几点：3.1 选择正规的贷款机构选择正规、有信誉的贷款机构是规避在建工程抵押贷款风险的关键。
借款人需要充分了解贷款机构的背景、资质、规模等情况，对比不同贷款机构的贷款条件和利率，以选择最适合自己的贷款机构。
在建工程抵押中存在的风险防范
在建工程抵押中存在的风险防范随着社会经济的发展，各种大规模的建筑工程如雨后春笋般涌现，为了满足社会发展的需求，很多开发商、企业会选择在银行或者其他金融机构进行贷款，而在贷款的过程中，抵押是一种常见的选择，具有抵押的在建工程也层出不穷，但是其中存在风险，因此要注意风险防范。
一、在建工程抵押中存在的风险1.技术风险在建工程往往涉及到许多领域的技术科学，包括土木工程、施工管理、质量控制等等，这些技术领域都需要专业人士来进行监管和管理，如果出现了技术问题，就会对在建工程的施工进度和质量产生影响，进而形成抵押价值的下降。
2.法律风险在建工程的抵押涉及到法律风险，比如说在建工程抵押的时候可能会出现土地纠纷、权属纠纷、工程施工质量问题等等，这些法律问题会对在建工程的抵押价值产生影响。
3.市场风险在建工程的抵押往往比较长期，因此受到市场风险的影响比较大，在建工程的抵押可能会出现市场需求不足、价格变化等导致抵押价值下降的问题。
二、在建工程抵押的风险防范1.保证技术质量在建工程的技术质量是保证应付各种风险的基础，因此企业应该保证从建筑设计到施工质量的全程监督，及时完善和修复可能存在的技术问题，并确保技术标准符合国家规定。
2.合理评估风险在入手一个在建工程抵押之前，企业应该通过各种工具、方法了解该项目的市场、法律、技术等各个方面的风险，判定抵押项目是否符合自身实际需求，从而控制风险。
3.寻求法律支持为在建工程的抵押解决涉及法律问题固然重要，企业应该积极想办法咨询专业法律机构，以规避潜在风险，保证抵押交易的顺利进行。
4.保持与市场的联系企业应该随时了解市场动态，做出合理的市场预判，以规避可能出现的市场风险，及时调整相应策略。
总之，在建工程的抵押虽然具有很多风险，但是通过科学合理的风险防范措施，可以最大程度地保证抵押项目的价值稳定性，为企业和金融机构的长远发展提供保障。
在建工程抵押的应用及法律风险防范中
在建工程抵押的应用及法律风险防范中什么是在建工程抵押在建工程抵押，是指建设项目及其全部或部分未来建设用地、已建成及正在建设的建筑、构筑物、设备等财产作为抵押物，获得贷款的一种抵押方式。
在建工程抵押非常重要且有广泛的应用，在商业贷款、建筑工程融资等方面都有很大的作用。
在建工程抵押的应用在建工程抵押主要用于以下方面：商业贷款商业银行可以按照贷款申请人的要求，对其持有的在建工程的抵押物进行贷款审批。
申请人通过抵押在建工程来取得资金的方式，即为在建工程抵押贷款。
建设项目融资在建工程抵押可用于建筑工程融资以及不动产综合开发等场景中，通过银行或者其他机构的贷款来获得资金，用于更好地开展项目建设工作。
在建工程抵押贷款可以满足建设项目的资金需求，加快建设工作的进度。
债务重组在债务重组中使用在建工程抵押也很常见。
在建工程抵押可以增加企业在此次重组中获得额外的借款额度，减少企业经营压力，实现企业内部的债务重组。
在建工程抵押中的法律风险在建工程抵押作为重要的商业贷款融资方式，在融资中存在各种各样的法律风险。
以下是在建工程抵押中可能存在的法律风险及其应对措施。
优先权问题在建工程抵押的质押人可能存在在进行质押物抵押时无法获得优先权的情况，因此银行或者其他机构在审批在建工程抵押贷款时需要特别注意这个问题。
应对措施：在进行在建工程抵押时，需要对质押物进行全面的优先权查询，确定申请人对质押物的优先权要求是否合理，并在此基础上对贷款资金的使用进行安排。
项目变更或停工在建工程抵押在项目建设过程中存在一定风险，因为在实际建设过程中，项目可能会存在变更或停工的情况。
此时，贷款人可能无法获得原先预期的回报，严重影响借款人的利益。
应对措施：在建工程抵押融资合同中发生项目变更或停工等情况时需要及时协商解决，并协调贷款人和借款人做好再融资与债务重组工作。
建设过程中的责任在建工程抵押的时候，贷款人往往需要借款人承担建筑质量、安全等责任。
但是，在实际建设过程中，存在各种客观因素导致工程质量、安全难以保证。
已预售在建工程项目在抵押估价实务中的难点分析
已预售在建工程项目在抵押估价实务中的难点分析摘要：已预售的房地产开发项目在建工程抵押在银行金融业务中较为普遍，不论是在法律上还是评估实践中，在建工程抵押都存在着众多不确定因素，需要从估价的规范性和谨慎性出发，充分识别在建工程抵押估价中可能存在的潜在风险。
关键词：在建工程抵押估价已预售风险在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，不仅解决了开发商建设融资的需求，同时也满足了金融机构拓展业务的需要，近年来，在建工程抵押在银行金融业务中变得比较普遍。
但由于在建工程抵押物是债务人以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，同时还必须是尚未建造或者建造中的房屋或其它建筑物；相对于现房而言，在建工程的物质形态始终处于变化状态，在建工程抵押又涉及多方当事人，法律关系较为复杂，因此在建工程抵押对于金融机构来说的风险远大于一般的现房抵押。
不论是在法律上还是评估实践中，在建工程抵押都存在众多不确定因素，比如是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权、未来房地产市场及销售情况如何等，这些不确定因素对承包方、贷款银行以及消费者来说都有可能存在着风险，因此在我们的抵押估价实务中必须引起足够的重视。
本文针对已预售的房地产开发在建工程项目评估的技术路线、估价资料、现场勘察等抵押估价过程中需要解决的难点问题进行了分析。
一、选用并确定估价方法1、根据《房地产估价规范》对估价方法选用的规定，估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
已预售的房地产开发在建工程项目估价对象的实际情况为尚在建设中的不具备交付使用条件的居住房地产，项目已具备明确的规范和设计方案，因此首选假设开发法，具体技术路线为假设据此规划用途和指标续建完成，得到开发建设完成后的房地产价值（不能采用成本法，宜采用比较法），减去续建设部分价值，并扣除已预售部分的房地产价值，得到在建工程价值。
2、根据《房地产估价规范》成本法条文说明，针对新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产，都可以采用成本法进行估价。
谈在建工程抵押评估及其风险防范
谈在建工程抵押评估及其风险防范一、在建工程抵押评估1、在建工程抵押评估基本思路根据在建工程是否完成基础工程、主体工程、设备工程、内外装修、附属工程等工程进度不同，其抵押评估基本思路可分类为三种情况考虑：①完成在建工程±0以下的，应以取得土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。
②完成在建工程±0以上的，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。
一种以土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。
另一种先求取在建工程完工后的市场价格，扣除尚需投入建筑成本及专业费用、利息、利润等用假设开发法进行评估。
③已竣工验收，尚未领取《房屋所有权证》的在建工程。
类似于存量房地产进行评估。
2、在建工程抵押评估中利润的确定决算，参照当地平均水平求取；专业费用及利息都有相应的标准，但利润的求取差别很大。
如某大厦为七层框架结构，该大厦一至二层为商业用途，三至七层为住宅，工程进度主体到六层，水电增容费用已全部交纳（开发商提供了供水供电协议和交款凭证）。
开发商因抵押贷款需要，把商业用房和三至六层的住宅分别抵押给两家银行，需对该房地产进行评估。
我们从邻近调查情况发现，类似商业用房综合售价为7200元/平方米，交付标准主体框架完成、水电增容到位；三至六层的住宅综合售价为4500元/平方米，交付标准外墙面砖，内墙粉刷，水电设施安装及增容完成。
由上可知，商业用房已基本符合交付条件（评估价6950元/平方米），住宅尚需较大的投入（评估价2930元/平方米），其建筑成本、专业费用、利息等其它投入基本相同，用成本法或假设开发法综合计算结果产生如此大的差价，除楼面地价差别外，主要由利润产生的。
通常商业用房利润高于普通住宅，工程越近竣工，利润也越接近预期的开发利润水平。
所以，在建工程的抵押评估中利润的确定应根据抵押物的用途、工程进度、状况等不同酌情考虑。
在建工程抵押的法律风险及防范研究
在建工程抵押的法律风险及防范研究建筑工程抵押是指在金融融资过程中，以建筑工程为主体质押或抵押的一种融资方式。
在建工程抵押的过程中，存在一定的法律风险，需要对其进行研究，并采取相应的防范措施。
首先，建工程抵押的法律风险主要包括以下几个方面。
1.抵押物评估风险：在进行建工程抵押时，必须对建筑工程进行评估，以确定其价值。
然而，评估结果可能存在不准确的情况，评估价值偏高或偏低都会导致风险。
如果抵押物评估不准确，可能导致借款人无法按时偿还债务或银行无法找回损失。
3.建工程质量风险：建筑工程的质量问题可能会对抵押物的价值造成损失。
建筑工程质量的问题往往是在工程完工后才能发现，如果出现质量问题，银行可能无法收回借款或无法满足债务人的赔偿需求，产生法律风险。
4.抵押物保全风险：对于建工程抵押，抵押物的保全是至关重要的。
如果建筑工程被他人非法占有或损坏，可能会对抵押物的价值产生严重影响。
在实际操作中，必须加强对建筑物物权的保护，确保抵押物的有效抵押权。
在面对以上法律风险时，我们需要采取一些防范措施。
1.严格评估：在进行建工程抵押前，应当进行严格的评估，确保抵押物的价值准确反映其实际情况。
评估可以由专业评估机构进行，并且评估结果应当具备独立性和公正性。
3.强化监督：对于建工程抵押过程中的监督非常重要。
银行和债务人应当积极履行各自的义务，定期检查和审计抵押物的状况，并妥善保管相关文件和证据。
4.健全保障制度：加强对抵押物物权的保障制度，确保抵押物的有效抵押权得到保全。
可以采用法律手段，如建立抵押登记制度，加强法律保护。
综上所述，建工程抵押涉及复杂的法律关系，存在一定的法律风险。
为了降低这些风险，需要在评估、合同、监督和保障等方面采取相应的防范措施，保护各方的权益，确保建工程抵押的顺利进行。
如何防范和化解在建工程抵押贷款风险
如何防范和化解在建工程抵押贷款风险1.在建工程抵押的定义1.1根据《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。
而在建工程在建造过程中始终处于变化状态，虽然其已具备物的一些特征，但在主体完成之前尚不具备完整意义上的物质形态，在建工程的价值不能确定。
但随着经济活动的需要，许多国家都承认了在建工程抵押的效力，我国目前法律已经明确了在建工程作为抵押物的效力。
1.2根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”1.3《城市房地产抵押管理办法》第3条对在建工程抵押则做出了更明确的规定：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”2.在建工程抵押物主体资格在建工程抵押贷款中，抵押物在建工程在完工之前，虽然已经具备了物的一些特征，但还不具备完整意义的物质形态，不属于完整的物，因此，根据民法物权原理中物权的成立与存在须以标的物的存在为前提的阐述，我们在办理在建工程抵押贷款中，必须高度重视抵押权利实现的前提，即抵押物的主体资格完备性。
2.1结合《城市房地产抵押管理办法》相关规定，首先，在建工程占用范围内的土地，必须缴纳全部土地出让金，并取得《国有土地使用权证》；2.2其次，在建工程抵押前，其所属单位必须已经取得该工程《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；3.在建工程抵押限定条件依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，对在建工程抵押做了限定性陈述，抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押中存在的风险防范
在建工程抵押中存在的风险防范在建工程抵押中存在的风险防范【摘要】政府近期为遏制房价的迅猛上涨，采取了一系列政策，使开发商资金更加紧张。
因此以正在建造的建筑物设定抵押向银行申请贷款，已成为房地产开发企业融资的重要渠道。
针对在建工程抵押中存在的事实纠纷和法律风险，建议对其进行严格审查，并利用网络对在建工程实施动态管理。
【关键词】在建工程期待权抵押贷款在建工程抵押的概念和条件一般认为，狭义的在建工程是一种实物上的未完成状态，指建筑物的主体结构处于建设过程中。
而广义的在建工程是一种在法律上未完成的状态，除包括狭义的在建工程外，还包括各项工程均已完工并达到竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形。
物权法出台之前，建设部出台的《城市房地产抵押管理办法》和最高人民法院颁布的《担保法司法解释》曾对在建工程抵押进行了规定，但效力较低，其中关于抵押权人和贷款用途的规定也具有极大的限制性，2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》改变了用较低效力的司法解释以及部门规章对在建工程抵押进行规范的局面，第一次以法律的形式明确规定正在建造的建筑物可以抵押。
根据以上规定，在建工程抵押是抵押人用其合法取得的在建工程，以不转移占有的方式抵押给债权人，作为债务人不履行担保义务的一种新型担保方式。
在建工程抵押需要具备以下条件：在建工程抵押的前提条件是建设项目的合法性。
用于抵押的在建工程应具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，表明建设工程手续完备、程序合法。
另外为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押，一般要求完成工程建设投资总额的25%以上。
在建工程抵押的目的是取得继续建造工程资金。
虽然物权法对在建工程的抵押权人以及资金用途等没有做出限制性规定，但实践操作中也不宜放开，如果用在建工程为其他性质的债权担保，极易出现工程进度延缓甚至该在建工程成为烂尾工程的情况。
一旦不能清偿到期债务，抵押物因尚未竣工而无法进行不动产登记，既影响到抵押权人利益的实现，也加大了第三人期权实现的难度。
在建工程抵押合同的风险评估
在建工程抵押合同的风险评估在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的正在建设中的建设工程抵押。
为有效防范化解在建工程抵押贷款风险，必须充分评估和控制各种风险，具体而言，包括主体资格风险、基础交易风险、融资风险、程序执行风险和预警机制风险。
本文以银行等金融机构为主体对象，深入探讨上述风险评估的内容。
一、主体资格风险贷款人是确保借款主体与抵押主体保持一致的重要一环。
实际操作中，部分开发商将在建工程抵押给多家银行，导致借款人主体与抵押人主体不一致，从而引发法律纠纷。
因此，贷款人应认真审查在建工程抵押贷款的申请主体是否适格，防止出现主体缺失或主体不符的情况。
二、基础交易风险在建工程抵押的基础交易是工程建设过程中的建筑材料采购、施工设备租赁、工程建设人员的雇佣等基础交易行为。
基础交易的履行能力直接影响着在建工程抵押的履行能力。
因此，贷款人应充分了解基础交易的履行情况，包括基础交易的合同签订情况、合同履行情况等，以评估在建工程抵押的风险状况。
三、融资风险在建工程抵押融资的风险主要表现在以下两个方面：一是开发商资金链断裂的风险；二是开发商恶意逃废银行债务的风险。
为防范上述风险，贷款人应关注开发商的财务状况，对开发商的资产负债率、现金流、偿债能力等进行全面评估，同时应关注开发商的信用记录，防止出现恶意逃废债务的情况。
四、程序执行风险在建工程抵押需要经过相关部门的审批和登记才能生效，因此程序执行风险也是需要关注的重要方面。
首先，贷款人应关注在建工程抵押是否经过合法审批程序，是否存在无效或可撤销的情况；其次，贷款人应关注在建工程抵押登记情况，包括登记机关、登记时间、登记内容等；最后，贷款人应关注在建工程抵押权是否已经实现，是否存在被撤销或解除的情况。
五、预警机制风险预警机制是防范和化解在建工程抵押贷款风险的重要手段之一。
贷款人应建立完善的预警机制，对在建工程抵押贷款的风险进行实时监测和预警。
具体而言，预警机制应包括以下内容：一是建立风险监测指标体系，对在建工程抵押贷款的风险程度进行量化评估；二是建立风险预警系统，对可能出现的风险进行实时预警；三是制定应急预案，对可能出现的大规模风险事件进行应对。
在建工程抵押合同的难点解析
（在建工程抵押合同的难点解析）在建工程抵押，即在建工程作为抵押物，以借款人或第三人的在建工程为抵押物向债权人提供担保的行为。
在建工程抵押作为一种担保方式，具有特殊性，也存在着一些难点问题。
本文将就这些难点问题进行解析，并提出相应的解决方案。
一、抵押物的确定在建工程抵押物的确定是抵押合同的关键问题之一。
首先，抵押物必须是合法有效的，并且必须符合法律法规的规定。
其次，抵押物必须是债权人认可的在建工程，并且要符合债权人的要求和标准。
在实际操作中，由于在建工程存在不确定性和风险性，因此抵押物的确定往往需要进行充分的调查和评估。
二、抵押物价值的评估在建工程抵押物的价值评估是一个复杂的问题。
由于在建工程尚未竣工，其价值往往难以准确估计。
此外，在建工程的建设成本、市场前景、风险因素等都会影响其价值评估。
因此，在建工程抵押合同的签订前，需要对抵押物进行充分的价值评估，并确保评估结果的准确性和可靠性。
三、抵押权的实现在建工程抵押权的实现也是一个难点问题。
一旦债务人无法履行债务，债权人需要通过法律程序来实现抵押权。
然而，由于在建工程尚未竣工，其产权的确定和转移也存在一定的困难。
此外，在建工程抵押权的实现还需要考虑到市场因素、政策法规等因素的影响。
因此，债权人在签订抵押合同时，需要充分考虑抵押权的实现方式和途径，并做好相应的准备工作。
四、风险控制在建工程抵押作为一种担保方式，其风险控制是抵押合同的核心问题之一。
首先，债权人需要对债务人的信用状况、还款能力等进行充分的调查和评估，以降低风险。
其次，债权人需要与债务人签订详细的合同条款，明确双方的权利和义务，以避免出现纠纷和违约情况。
此外，债权人还需要建立完善的风险管理制度和应急预案，以应对可能出现的风险事件。
五、法律风险在建工程抵押合同涉及到多个法律问题，如抵押物权属、合同效力、违约责任等。
因此，签订合同时需要充分考虑相关法律法规，确保合同条款的合法性和有效性。
此外，如果合同中出现争议或纠纷，需要寻求法律途径来解决。
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在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范——以商业银行防范风险为视角
于晨曦 张文锋 中国工商银行授信业务部
一、商业银行在建工程抵押价值评估中存在的主要问题
在建工程由于其未完工的特点，在其功能性、可转让性及稀缺性等方面受到一定限制，这决定了其最终价值的不完整性，即限定了其抵押贷款价值的保障功能。
而其对房地产行业的隶属性，也决定了其在经济的不同周期阶段，自身价值的周期性波动。
内、外部条件对其的限制性，导致了抵押价值评估实践中，存在很多的模糊认识和问题，从而为抵押贷款的安全带来较多的潜在风险。
1．在建工程抵押内涵界定
对房地产在建工程通常有广义和狭义两种解读。
广义在建工程指房地产自主体工程开始建设至建设完毕、房地产主管机关颁发所有权证书前的一种物理状态。
狭义在建工程指房地产自主体工程开始建设至建设完毕前所处的一种物理状态。
在建工程不仅包括固定资产建设，也通常包括一些维修、安装、改建、扩建或大修等工程。
传统的在建工程抵押内涵以建设部《城市房地产抵押管理办法》规定为难，指抵押人为取得在建工程继续建造资金贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
但《物权法》颁布以后，对其内涵做了一定的拓展，根据一般抵押权的规定，在建工程抵押指为担保债务的履行，债务人或第三人以其有权处分的在建工程在不转移财产的前提下，抵押给债权人的一种行为。
实践中，不同层级的信贷人员对在建工程和在建工程抵押的内涵存有不同的理解，从而在接受抵押品的范围和贷款资金的用途监管上有不同规定。
2．抵押条件的确定
由于在建工程的未完工特性，商业银行对抵押条件的确定存有一定的不统一。
部分银行会直接根据法律法规执行，只要主体开工建设就可接受。
部分银行会以±0为标准。
而大部分银行会从风险管理的角度，规定房地产开发建设占投资总额的比例达到规定要求以后才可接受。
当然，还需要对土地出让金、工程价款、相关证件的齐备等方面有一定的要求。
因此，抵押
条件亟需明确统一，至少在同一家商业银行内部，具体操作层面应具有同一标准。
3．评估方法的选择
在建工程评估通常有三种方法：成本法、假设开发法和形象进度法。
评估实践中，评估机构倾向于选择形象进度法和假设开发法，即使选择成本法和形象进度法，也往往最终以形象进度法评估价值为准。
商业银行前台信贷人员基于营销压力，则往往直接借鉴外部评估报告，但贷款审查、审批人员则通常以成本法评估价值为准。
形象进度法和假设开发法可利用市场比较法确定完工后的房地产价值，并可将销售税费、开发商利润等加入完工后的房地产价值内涵，从而得出相对较高的价值。
但评估过程中，往往忽略或有意遗漏了市场法运用过程中对积算价值的调整、对房地产发展趋势的分析和对折旧的考虑等因素。
部分商业银行前台人员对评估方法理解过于肤浅和表面化。
4．评估原理的理解
商业银行信贷人员基于风险防控和管理的要求，结合抵贷资产处置结果，对在建工程评估原理的理解与外部评估机构有一定的偏差。
比如，成本法中，外部通行的评估准则认为在建工程价值一般包括土地成本(包括取得成本和开发成本)、建筑物建安成本、管理费用、资金成本、销售税费和开发利润等。
部分信贷人员则认为对形象进度较低(如低于50％)的在建工程，在其价值构成中，应剔除销售税费和开发利润等因素。
因为风险管理实践发现，一旦违约发生，由于在建工程不具备相对完整和独立的功能性，其自身价值和市场可转让性受到较大限制，导致变现价值普遍较低。
需要指出的是，商业银行内部没有制定统一的技术操作规范，也导致了不同银行之间、同一银行不同分行之间评估实践中存有一定的区别。
5．对区域和行业性因素的分析
房地产行业发展的最大特点是其区域性。
不同区域，在不同的经济发展阶段，房地产行业呈现不同特点。
虽然评估准则和评估原理中对区域和行业分析都有要求和规定，但在评估实践中，尤其外部中介评估机构出具的报告中，大部分只是对区域性行业发展的泛泛描述，极少有真正意义上的区域和行业分析。
而对商业银行而言，虽然部分银行对此予以强调，但由于尚未经历过严格意义上的行业性风险，所以也一直未真正重视对此的分析。
对我国商业银行而言，房地产行业贷款占比普遍较高，在建工程类抵押贷款中，借款行业集中度极高，行业集中性风险不容忽视。
各商业银行应以当前金融危机为契机，研
究在宏观经济形势尚不完全明朗的情况下，如何把控房地产行业走势，以及如何正确认识区域房地产市场，这应是在建工程抵押评估风险分析核心所在。
二、相关建议
商业银行信贷人员要正确评估在建工程抵押的作用。
首先，需要规范操作程序，严格按照信贷管理和风险控制要求，根据抵押价值评估流程管理程序，做好抵押评估基础性工作，比如明晰产权、收集资料，认真做好现场勘察，确保抵押品的合法有效性等。
其次，需要做好抵押品周期重评工作。
根据对抵押品的最新价值的跟踪，以准确了解银行债权保障程度，从而及时采取风险防控措施。
最后，扎实做好抵押技术指导。
主要措施有以下几种。
1．明确在建工程抵押内涵
商业银行应根据《物权法》规定，尽快制定出在建
工程的信贷政策。
既然在建工程抵押的资金使用不再局限于自身继续建设所用，可以为第三方筹集资金抵押，那么对在建工程界定应以其广义含义为准。
因为现有规定避免了以建成后房地产抵押贷款却无法继续使用作为自身建设资金的困境，资金用途的扩大也拓展了抵押在建工程范围。
但对商业银行而言，通常意义上的一些维修、安装、改建、扩建或大修等工程，在接受其作为抵押品时，须严格分析其权属状况和物理状况，秉着谨慎性的原则，在充分考虑折旧等因素的基础上仔细评估。
在建工程抵押需要明确以下几点：第一，抵押人和权属所有人可能不再是同一人。
当以第三方占有的资产抵押时，应完备相应的法律程序，确保银行的优先受偿权。
另外，须注意对在建工程权属所有人信用程度的分析，以尽可能减少信用风险和道德风险。
第二，担保类型为抵押，决定了资产不转移占有，存在着继续使用，产生折旧的可能。
第三，担保贷款可不再局限于在建工程继续建设使用，这就要求银行面对第三方抵押情况时，对借款人的资金使用和监管作出进一步规定和要求，以防信贷资金挪作他用。
第四，商业银行应对解押程序和抵押合同内容变更等在借款合同中予以明确。
2．设定在建工程抵押条件
商业银行应从风险管理角度，综合考虑抵押晶的市场价值变化趋势和市场转化活度等，科学设定在建工程抵押条件。
第一，在建工程占用范围内的土地，需已缴纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
第二，在建工程抵押须已取得建设用途规划许可证和建设工程规划许可证，正在建设的在建工程抵押，还需取得建设工程施工许可证。
第三，确定在建工程能
形成具有独立使用功能的、可转让的、产权清晰的房地产。
第四，房屋建设开发的投资总额完成25％以上 (不含已交土地使用权出让金)。
第五，建设工程范围内的商品房尚未预售。
第六，其他必备条件。
3．制定商业银行在建工程技术评估规范
目前，在建工程的市场评估准则基本借鉴房地产评估原理，但二者在内蕴的功能性和市场性上存有不同，致使其价值构成应该不完全一致，即使对未来的机会成本一并考量，二者在评估方法的选择和评估原理的理解上也应有所区别。
更重要的是，商业银行信贷部门需要考量的是综合风险控制，是在风险一定情况下最大化利用其经济资本：而外部资产评估机构考虑的是如何在遵守准则、保证程序合理的前提下，最大化自身收益。
二者利益的不同，决定了方法选择上的偏好不一致：决定了同一方法下，具体计算原理和参数选择的取舍原则不同。
因此，商业银行应通过对有关市场数据的积累，制定出符合内部风险控制需要的技术操作规范。
4．加强对区域和行业二维风险因素的研究
单纯从抵押物个体角度评估其价值，无法保证结果的科学性和合理性，不仅无法保障贷款的安全，还可能带来潜在风险。
商业银行信贷人员应充分利用内部资源，对行业内研究部门或投行部门的区域分析报告、行业分析报告重点学习，并借鉴银行内部地区评级和行业评级结果，定期对区域行业市场重点分析，以明确市场基本供求、区域经济发展特点和地区行业性政策规定，从而对区域房地产市场做出尽可能有效的预测。
加强对区域和行业二维风险因素的研究，是抵押价值讦估的根本性决定因素，切忌实际评估工作中的“本末倒置”。
只有做好该项工作，才能有效预防系统性或行业性风险，尽早避免信贷集中性风险；保障银行债权的安全和资本的高效、安全使用。