在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范

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在建工程抵押的风险及防范

作者：单敏

来源：《中国房地产》2013年第02期

一、在建工程抵押风险及防范

1.开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款并办理登记，但在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，就出现重复抵押的情形。根据抵押权“登记在先，优先受偿”的原则，在后登记的债权有不能或不能完全实现的风险。对于开发商这种重复抵押的行为，接受申请的银行应该到登记部门查询开发商提供的抵押物是否已经设置过抵押以及其他影响抵押权实现的情形，如果没有，才可以考虑接受，如果有过抵押，则只可以考虑余额抵押。

2.开发商在获得抵押贷款之后，有的并不用于在建工程的建设，而是转入其他的用途，致使在建工程的建设进度受到影响，银行债权的实现也存在不确定因素。所以，银行在向开发商发放贷款时，就应该对其使用情况进行严格的监管，例如，可以给开发商设立特别的账户，将该笔贷款打入该特别账户，然后对该特别账户资金去向进行监管。一旦发现开发商贷款流向他处，应立即采取补救措施，如终止合同、让开发商提前偿还贷款等，尽量降低风险。

3.为不影响销售，开发商在预售已经作为在建项目抵押的商品房之时前，并未按有关规定要求取得银行的书面同意，预售过程中也未如实告知购房者。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”，开发商如果未告知，购房人在付款购买已经抵押的房屋后，银行仍然可以对该房行使抵押权，由此引发合同纠纷，势必牵连到银行。《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可知，在建工程抵押之后，为了保证资金安全，银行在签订在建工程抵押合同时，应该对开发商日后的商品房预售做出明确的限制，比如要求其还清银行贷款后再预售，或者在开发商预售时直接由购房人将预购房款打入银行的指定账户。更为严格的，甚至可以参与开发商的预售活动，对其实施严格的监管。

工程项目施工风险抵押金制度

一、概述

随着我国建筑工程市场的不断发展，施工领域中不可避免的存在一定的风险，

例如施工质量问题、安全事故等。为了减少这些风险对项目的不良影响，施工风险抵押金制度应运而生。它可以通过强制性的制度要求企业提供一定金额的风险抵押金，以此来保证施工项目的顺利进行，并减少风险事件的发生。

二、工程项目施工风险抵押金制度的意义

1.降低风险：在项目实施过程中，企业必须支付一定金额的风险抵押金，

这有助于提高企业施工过程的安全性和质量。

2.指导企业：制度的出台可以帮助企业更好地了解项目的风险和案例，

并根据自身条件采取相应的防范措施。

3.提高企业资信：如企业未在规定时间内取得抵押金，或者存在违规行

为，将对企业的信誉产生不良影响。因此，这种制度的设立可以促进企业良性发展，并向社会证明企业的可信度。

4.促进项目实施：对于较大的工程项目而言，施工风险抵押金制度的存

在可以增加承包商的信任和合作，同时促进合同的执行和项目的顺利实施。

三、工程项目施工风险抵押金制度的实施流程

1.投标阶段：企业在投标时需要提供一定数量的施工风险抵押金。投标

书中需要明确抵押金金额和支付方式。

2.建设阶段：在项目开工之前，企业需要以现金或银行保函的形式提供

相应的风险抵押金。

3.实施阶段：在施工过程中，如企业存在违规行为或发生事故等情况，

建设单位可以利用风险抵押金进行相应的处理。

4.完工阶段：进入到工程竣工验收阶段时，企业需要在规定时间内将抵

押金收回。

四、工程项目施工风险抵押金制度的不足之处

1.实施难度较大：在制度实施中，涉及到企业、建设单位、监管机构等

信贷实践中的在建工程抵押风险

在建工程抵押的风险防范措施
由于建工程抵押的特殊性．在建
建＿程往是只备了土地使用权的Ｔ “ 杖 ”，而尢严格意义的房产权属证产
１程抵押贷款在银行信贷、务实践中，：
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其次．顶懂得基夺的建筑和１程造必：
项ｆ阡发建没过程中．按照不Ｈ的ｊ【能金遄刮多次办理抵押于续】ｆ
明，这样的抵押既不同于普通的上地使用仅抵押．仃别于通常的房产抵押，也无形中给抵押物的合法有效的登记设置ｒ某种他、原则性的法律规定．易造．容
成有火部门不愿或尢法办珲相关登记手
效益发挥期．至被国家提前收回；增甚新建筑物的非属性质．响价值的充分性；影＿［程造价天款的隐蔽性和现行法律制度中的建设Ｔ程承包人工程价款 “ 先受优
续．从威胁划抵押勾的有效性

在建工程抵押评估报告

在建工程抵押评估报告是指对正在建造中的房屋或者其他建筑物进行评估，从而得出其价值的一份报告。在房地产市场中，这种报告通常被用来确定抵押贷款的金额，但是它也有其他用途，比如确定房屋在保险理赔中的价值。以下将详细介绍在建工程抵押评估报告的相关内容。

一、在建工程评估的目的

在建工程评估是为了让投资者或者银行确定抵押贷款的价值。如果借款人未能履行还款义务，银行便可以根据抵押评估报告上的价值来售出这些房产。在建工程评估报告也能够让开发商确定房地产的当前价值，从而便于市场定价。

二、在建工程评估报告的内容

在建工程抵押评估报告通常包括以下几个方面的内容：

1. 建筑的基本信息

这包括建筑的用途、类型、所处位置等基本信息。

2. 建筑的结构和设计

评估师将会考虑建筑的结构性能以及对策划、设计和施工的评估，以确认建筑的质量水平。

3. 建筑的周边环境

周围环境的分析包括土地的规划和解释，所在区域的社会和物理属性等方面。

4. 在建工程的建设情况

评估师需要考虑建筑物所在的开发进度，包括历史进展、未来计划等内容。

5. 实地考察的整体报告

评估师必须对建筑进行实地考察，以进一步了解其实际状态。评估师必须详细记录所见到的任何问题和缺陷。

三、在建工程评估的重要性

在建工程评估报告对银行和借款人都非常重要。

对银行来说，抵押评估报告的价值可以用于确定抵押贷款的额度。银行需要保证这只能在建筑物得到销售时解决还款问题的情况下才能通过。

对借款人来说，建筑物的评估结果能够确认他们是否借得了合理的金额，并根据这个金额进行做出相应的决定。借款人需要了解他们所买的房产是否有值得投资的价值。

金融机构办理在建工程抵押信贷业务面临的法律风险及其建议

一、引言

进入二十一世纪以来，中国的房地产业得到了迅猛的发展，给中

国的经济发展带来了巨大的活力。可以说，近年来的 GDP 始终保持的7-8%的增长态势，房地产业的发展功不可没。房地产业的迅猛发展，离不开金融的支持。房地产业开发企业在建设房地产项目过程中，如遇到后续建设资金供应不足时，就会以在建工程抵押担保方式向金融机构申请融资，该品种的贷款规模逐年递增。经测算，全国各家金融机构近年来累计投放的在建工程抵押贷款规模已达到 12000 亿元以上。

在建工程抵押贷款在为我国经济发展做出贡献的同时，各家金融机构也从中获得了丰厚的经营利润。但由于当前国内关于在建工程抵押仍存在着抵押登记管理办法尚未制订、同时还存在着优先于在建工程抵押优先权的各种优先债权，以及办理在建工程抵押转换过程存在的法律风险等，这就使得金融机构在办理建工程抵押贷款过程中不得不面对一系列法律风险。

二、当前金融机构办理在建工程抵押信贷业务面临的主要问题

《城市房地产抵押登记办法》第 3 条规定：“在建工程抵押，是

指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷

款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”在建工程包含了土地及正在建造但尚未完工的房屋或其他的建筑物，为独立的交易客体，因此是可以设定抵押权的。

（一）在建工程抵押期限设定引发的法律问题。

所谓抵押期限，是指抵押权存在或行使的有效期限。 2000 年的《担保法》司法解释及《物权法》第 20 条均对抵押期限的设定问题，法律、司法解释均否认其法律效力。然而建设部于 1997 年 6 月 1 日施行的《城市房地产抵押管理办法》第 26 条规定中，明确要求办理不动产抵押的合同当事人签订房地产抵押合同时，应当在合同中明确约定抵押期限，否则抵押登记机关可以拒绝办理登记。因此，截至目前，国内很多的房地产登记管理机关在受理金融机构申请办理在建工程抵押登记手续时，仍旧执行 1997 年《城市房地产抵押管理办法》第26 条的规定，即仍要求金融机构在办理在建工程抵押登记手续时，必须在《抵押申请书》中填写抵押期限，而且要求填写抵押期限的时间基本上就是贷款的期限，而且在金融机构最后办完抵押登记手续后，取得的《他项权利证书》上注明的抵押期限时间，也是与贷款到期日是一致的。正是因为抵押登记手续中存在的贷款期限与抵押期限相同的记载，这就使得将来在建工程抵押的贷款债权因到期或逾期无法偿还而引发诉讼纠纷时，抵押人往往以《抵押申请书》中填写抵押期限或《他项权利证书》上注明的抵押期限时间“已届满，抵押权丧失”提出抗辩。也正是基于登记机关要求记载抵押期限的原因，且关于抵押期限亦存在法律规定的相互冲突，因此就出现了不同的地方、

在建工程抵押的风险分析及防范措施

一、在建工程抵押的风险分析

1、在建工程抵押权不合法、合规风险。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》，在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构（一般是银行），贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。

2、在建工程合法性风险。根据相关法律法规，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。

3、在建工程价值确定风险。在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。

4、在建工程抵押合同风险。建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号；2、已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3、已投入在建工程的工程款；4、施工进度及工程竣工日期；

5、已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能导致在建工程抵押合同无效。

5、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。根据《合同法》及该解释，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，抵押权人的优先受偿权很可能处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。

如何防范房地产抵押贷款的风险

案情况。如有无债权人主张债权？有无拟抵押的财产存在法院查封、扣押的情况？有无强制执行的到期债务等等。通过查询法院数据库的情况，我们可以从另一个侧面来考察借款人、抵押人的财产及信用状
况。尤其是以在建工程抵押的贷款，由于在建工程在房产处并无电子楼盘（备案信息），如存在法院查封、扣押的情形，法院的民事裁定只能送达被申请人处，而在房产部门无任何信息。在此种情况下，我
居住房屋，原则上不予办理抵押贷款；如果借款人（第三人）有多套居住房屋，但存在法律纠纷，暂时也不能办理，应在法律纠纷解决后，根据实际情况确定是否办理。
7、尤其要重视借款人第
一还款来源是否充足
在发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑行使抵押权的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源；不仅要对担保人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金
3、加大贷后检查力度，防止私自变更土地用途办理房地产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人（第三人）实际使用用途是否一致，如果不一致，不予办理抵押贷
款。即使办理前一致，也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人（第三人）土地实际用途是否发生变更，根据检查情况及时采取有效措施。 4、对在建工程抵押贷款重点管理
的，就需要与抵押人或（和）承租人签订两（三）方协议，明确出租期限届满时，装潢部分的所有权归属，亦或是出租期限届满时，承租人应将房屋恢复原状等等。从而有利于（抵押权人）依法、及时、无

工程建设风险问题及防控措施

工程建设风险问题主要包括以下几类：

1.进度风险：由于各种原因，如设计方案更改、施工事故、设备故障等，可能导致工程进度延误。

2.质量风险：设计方案不合理、施工过程不规范、材料不合格等原因，可能导致工程质量问题。

3.安全风险：施工现场安全措施不到位、操作不规范等原因，可能导致安全事故。

4.投资风险：工程预算不准确、成本控制不严格等原因，可能导致投资超预算。

5.技术风险：技术难度大、施工难度高、设备故障等问题，可能导致工程实施困难。

针对这些问题，可以采取以下防控措施：

1.制定风险管理计划：明确风险管理的目标、原则、流程和责任人，为后续的风险管理工作提供指

导和依据。

2.完善设计方案：通过优化设计方案，降低技术风险，减少施工难度。

3.加强施工管理：规范施工过程，确保施工质量符合要求。同时，加强安全培训和演练，提高员工

的安全意识和应急能力。

4.严格控制投资：制定详细的预算计划，加强成本控制和审计工作，确保投资不超预算。

5.建立风险预警机制：通过监测和分析各项风险因素，及时发现潜在风险，并采取有效措施进行控

制和化解。

6.强化合同管理：明确各方责任和义务，减少合同纠纷和索赔事件的发生。

7.建立风险管理档案：记录风险管理过程和结果，为后续工程提供经验和借鉴。

8.加强沟通与协调：建立有效的沟通机制，加强各方之间的协作和配合，共同应对风险挑战。

9.引入第三方评估机构：定期对工程建设进行评估和监督，提供专业的风险分析和防控建议。

10.不断学习和总结经验教训：及时总结工程建设中的经验和教训，不断完善风险管理措施和方法，

房屋建设工程风险评估及应对

房屋建设工程风险评估是为了评估建设工程中可能出现的各种风险，并提前采取应对措施，以保证工程的安全性和质量。以下是一些可能出现的风险及应对措施：

1. 自然灾害风险：如地震、洪水、风暴等。应该在设计阶段考虑地震、洪水等可能出现的自然灾害，并采取相应的安全措施，如加强建筑结构、设置防洪设施等。

2. 施工安全风险：如高空坠物、塌方、火灾等。应该在施工前进行安全评估，建立安全管理制度，加强现场监管和安全教育，确保施工安全。

3. 质量风险：如施工质量不合格、材料不符合标准等。应该在施工前选择优质的材料和施工队伍，加强质量监管，及时发现并纠正问题。

4. 法律风险：如违反相关法律法规、未取得必要的许可证等。应该在建设前了解相关法律法规，严格遵守相关规定，确保工程合法合规。

5. 环境风险：如建设工程对周围环境造成污染等。应该在建设前进行环境评估，采取相应的环保措施，确保建设工程对周围环境没有不良影响。

总之，房屋建设工程风险评估及应对需要从设计、施工、质量、法律、环境等多个方面考虑，并采取相应的预防措施和应急措施，确保工程的安全性和质量。

在建工程抵押贷款相关问题详解

在建工程抵押贷款相关问题

一、在建工程抵押的定义及其构成要件

1、定义：指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求现广泛地被银行所采用。

2、法律依据：

《城市房地产抵押管理管理办法》

第十一条，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押

第二十八条，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项。

（三）已投入在建工程的工程款。

（四）施工进度及工程竣工日期

（五）已完成的工作量和工程量。

关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”。该司法解释首次将“正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作为法律概念，也正式确立了在建工程抵押的法律效力。

2007 年的《物权法》颁布实施，第一次在立法层面上认可了在建工程作为抵押标的物的身份，对在建工程抵押制度的发展具有里程牌意义。该法第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”。

在建工程抵押中存在的风险防范

险，建议对其进行严格审查，并利用网络对在建工程实施动态管理。
【关键词】在建工程期待权抵押贷款
在建工程抵押的概念和条件
一
办理抵押登记。在建工程抵押合同除包括一般抵押合同的条
款外，还应说明在建工程的名称、性质、坐落、建筑面积、权属
种在法律上未完成的状态，除包括狭义的在建工程外，还包括同的附属文件，办理抵押登记时应遵循房地不可分原则。
各项工程均已完工并达到竣工验收条件后、未领取房屋所有
权证书的情形。
在建工程抵押中存在的风险
在建工程的价值变化大，增加了抵押权实现的不确定性。
般认为，狭义的在建工程是一种实物上的未完成状态，
等基本情况，并提供该工程所涉及的建设用地使用权证、建设
指建筑物的主体结构处于建设过程中。而广义的在建工程是一用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证作为合
对在建工程抵押进行规范的局面，第一次以法律的形式明确规略的改变，都会直接影响在建工程的最终价值。另一方面在建定正在建造的建筑物可以抵押。根据以上规定，在建工程抵押工程种类多，不同用途、不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高

试论工程担保业的风险及其防范策略

摘要：为了规避和控制建筑工程风险、维护建筑市场秩序，我国大力推行了工程担保制度。它是有效保障工程建设顺利进行的一个重要手段，也是保证工程参与各方守信履约的风险管理机制。工程担保在我国的推行虽然取得了一定的成绩，但仍有许多需要完善的地方，其中，工程担保业如何进行风险控制一直是工程担保行业亟待解决的问题。

关键词：工程担保；风险；风险控制；代偿

我国的工程担保业务还处于起步阶段，担保市场存在哪些风险、担保机构应如何防范并管理这些风险，诸如此类的问题日益突显出来，越来越受到业内人士的重视。2005年召开的中国工程担保论坛会决定发起成立“中国工程担保联盟”，旨在配合政府建设主管部门推行工程担保制度，共同促进在我国建立科学有效的工程担保制度和管理规则。推进工程担保工作的总体工作目标是：到2010年，工程担保制度应具备较为完善的法律法规体系、信用管理体系、风险控制体系和行业自律机制。

到目前为止，我国多数省市还没有积极推行工程担保制度，少数地方已经推行了工程担保制度，但也存在诸多问题。问题表现为：对工程担保的重要性认识不统一；相关法律法规滞后，缺少推行依据；对工程担保市场和机构的监管不力，对出现的问题缺少成熟、有效的解决措施等等。由于担保制度在我国的发展尚未成熟，致使一些资质不良的担保机构有机可乘。一些担保机构没有健全的组织机构和专业人员，不审核投保人的资信情况，缺乏行之有效的风险控制体系，甚至以给回扣、不设反担保等方式吸引客户，一旦出现索赔，这些机构在没有承担保证责任能力情况下，只能一走了之，严重危及担保市场的健康发展。因此，研讨防范和化解工程担保业的风险是一个十分重大的课题。

抵押物风险分析与防范

房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。一、银行抵押物潜藏的主要风险

银行处置抵押物遭遇两大风险

在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：

一、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。

在建工程抵押中存在的风险防范

随着社会经济的发展，各种大规模的建筑工程如雨后春笋般涌现，为了满足社会发展的需求，很多开发商、企业会选择在银行或者其他金融机构进行贷款，而在贷款的过程中，抵押是一种常见的选择，具有抵押的在建工程也层出不穷，但是其中存在风险，因此要注意风险防范。

一、在建工程抵押中存在的风险

1.技术风险

在建工程往往涉及到许多领域的技术科学，包括土木工程、施工管理、质量控制等等，这些技术领域都需要专业人士来进行监管和管理，如果出现了技术问题，就会对在建工程的施工进度和质量产生影响，进而形成抵押价值的下降。

2.法律风险

在建工程的抵押涉及到法律风险，比如说在建工程抵押的时候可能会出现土地纠纷、权属纠纷、工程施工质量问题等等，这些法律问题会对在建工程的抵押价值产生影响。

3.市场风险

在建工程的抵押往往比较长期，因此受到市场风险的影响比较大，在建工程的抵押可能会出现市场需求不足、价格变化等导致抵押价值下降的问题。

二、在建工程抵押的风险防范

1.保证技术质量

在建工程的技术质量是保证应付各种风险的基础，因此企业应该保证从建筑设计到施工质量的全程监督，及时完善和修复可能存在的技术问题，并确保技术标准符合国家规定。

2.合理评估风险

在入手一个在建工程抵押之前，企业应该通过各种工具、方法了解该项目的市场、法律、技术等各个方面的风险，判定抵押项目是否符合自身实际需求，从而控制风险。

3.寻求法律支持

为在建工程的抵押解决涉及法律问题固然重要，企业应该积极想办法咨询专业法律机构，以规避潜在风险，保证抵押交易的顺利进行。

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施随着房地产市场的不断发展，抵押贷款的需求也越来越大。然而，抵押贷款评估存在一定的风险，可能会导致贷款风险的增加。本文将探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。

风险一：房产价值评估不准确

房产价值评估不准确是房地产抵押贷款评估中最大的风险之一。评估过高会导致贷款方风险增加，评估过低可能会导致贷款方的利益受损。因此，评估师必须具备丰富的经验和专业知识，确保评估准确。

防范措施：选择有资质的评估机构进行评估，同时对评估师进行认真的考核和培训。

风险二：贷款人信用评估不足

除了房产评估，贷款人的信用评估也是房地产抵押贷款评估中的重要环节。如果贷款人的信用评估不足，将会增加贷款的风险。

防范措施：严格执行贷款人信用评估制度，确保贷款人信用评估准确。

风险三：房产抵押不完备

房地产抵押贷款评估中，房产抵押的完备性也是一个重要的风险因素。如果房产抵押不完备，可能会导致贷款风险增加。

防范措施：确保房产抵押的完备性，避免抵押物权利出现争议。

结论

房地产抵押贷款评估存在一定的风险，需要严格按照相关规定进行评估和管理。只有加强对房地产抵押贷款评估的监管和管控，才能

有效减少贷款风险，保护贷款人的利益。

谈在建工程抵押评估及其风险防范

一、在建工程抵押评估

1、在建工程抵押评估基本思路

根据在建工程是否完成基础工程、主体工程、设备工程、内外装修、附属工程等工程进度不同，其抵押评估基本思路可分类为三种情况考虑：①完成在建工程±0以下的，应以取得土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。②完成在建工程±0以上的，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。一种以土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。另一种先求取在建工程完工后的市场价格，扣除尚需投入建筑成本及专业费用、利息、利润等用假设开发法进行评估。③已竣工验收，尚未领取《房屋所有权证》的在建工程。类似于存量房地产进行评估。

2、在建工程抵押评估中利润的确定决算，参照当地平均水平求取；专业费用及利息都有相应的标准，但利润的求取差别很大。如某大厦为七层框架结构，该大厦一至二层为商业用途，三至七层为住宅，工程进度主体到六层，水电增容费用已全部交纳（开发商提供了供水供电协议和交款凭证）。开发商因抵押贷款需要，把商业用房和三至六层的住宅分别抵押给两家银行，需对该房地产进行评估。我们从邻近调查

情况发现，类似商业用房综合售价为7200元/平方米，交付标准主体框架完成、水电增容到位；三至六层的住宅综合售价为4500元/平方米，交付标准外墙面砖，内墙粉刷，水电设施安装及增容完成。由上可知，商业用房已基本符合交付条件（评估价6950元/平方米），住宅尚需较大的投入（评估价2930元/平方米），其建筑成本、专业费用、利息等其它投入基本相同，用成本法或假设开发法综合计算结果产生如此大的差价，除楼面地价差别外，主要由利润产生的。通常商业用房利润高于普通住宅，工程越近竣工，利润也越接近预期的开发利润水平。所以，在建工程的抵押评估中利润的确定应根据抵押物的用途、工程进度、状况等不同酌情考虑。

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在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范——以商业银行防范风险为视角

于晨曦张文锋中国工商银行授信业务部

一、商业银行在建工程抵押价值评估中存在的主要问题

在建工程由于其未完工的特点，在其功能性、可转让性及稀缺性等方面受到一定限制，这决定了其最终价值的不完整性，即限定了其抵押贷款价值的保障功能。而其对房地产行业的隶属性，也决定了其在经济的不同周期阶段，自身价值的周期性波动。内、外部条件对其的限制性，导致了抵押价值评估实践中，存在很多的模糊认识和问题，从而为抵押贷款的安全带来较多的潜在风险。

1．在建工程抵押内涵界定

对房地产在建工程通常有广义和狭义两种解读。广义在建工程指房地产自主体工程开始建设至建设完毕、房地产主管机关颁发所有权证书前的一种物理状态。狭义在建工程指房地产自主体工程开始建设至建设完毕前所处的一种物理状态。在建工程不仅包括固定资产建设，也通常包括一些维修、安装、改建、扩建或大修等工程。

传统的在建工程抵押内涵以建设部《城市房地产抵押管理办法》规定为难，指抵押人为取得在建工程继续建造资金贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。但《物权法》颁布以后，对其内涵做了一定的拓展，根据一般抵押权的规定，在建工程抵押指为担保债务的履行，债务人或第三人以其有权处分的在建工程在不转移财产的前提下，抵押给债权人的一种行为。实践中，不同层级的信贷人员对在建工程和在建工程抵押的内涵存有不同的理解，从而在接受抵押品的范围和贷款资金的用途监管上有不同规定。

2．抵押条件的确定

由于在建工程的未完工特性，商业银行对抵押条件的确定存有一定的不统一。部分银行会直接根据法律法规执行，只要主体开工建设就可接受。部分银行会以±0为标准。而大部分银行会从风险管理的角度，规定房地产开发建设占投资总额的比例达到规定要求以后才可接受。当然，还需要对土地出让金、工程价款、相关证件的齐备等方面有一定的要求。因此，抵押

条件亟需明确统一，至少在同一家商业银行内部，具体操作层面应具有同一标准。

3．评估方法的选择

在建工程评估通常有三种方法：成本法、假设开发法和形象进度法。评估实践中，评估机构倾向于选择形象进度法和假设开发法，即使选择成本法和形象进度法，也往往最终以形象进度法评估价值为准。商业银行前台信贷人员基于营销压力，则往往直接借鉴外部评估报告，但贷款审查、审批人员则通常以成本法评估价值为准。形象进度法和假设开发法可利用市场比较法确定完工后的房地产价值，并可将销售税费、开发商利润等加入完工后的房地产价值内涵，从而得出相对较高的价值。但评估过程中，往往忽略或有意遗漏了市场法运用过程中对积算价值的调整、对房地产发展趋势的分析和对折旧的考虑等因素。部分商业银行前台人员对评估方法理解过于肤浅和表面化。

4．评估原理的理解

商业银行信贷人员基于风险防控和管理的要求，结合抵贷资产处置结果，对在建工程评估原理的理解与外部评估机构有一定的偏差。比如，成本法中，外部通行的评估准则认为在建工程价值一般包括土地成本(包括取得成本和开发成本)、建筑物建安成本、管理费用、资金成本、销售税费和开发利润等。部分信贷人员则认为对形象进度较低(如低于50％)的在建工程，在其价值构成中，应剔除销售税费和开发利润等因素。因为风险管理实践发现，一旦违约发生，由于在建工程不具备相对完整和独立的功能性，其自身价值和市场可转让性受到较大限制，导致变现价值普遍较低。需要指出的是，商业银行内部没有制定统一的技术操作规范，也导致了不同银行之间、同一银行不同分行之间评估实践中存有一定的区别。

5．对区域和行业性因素的分析

房地产行业发展的最大特点是其区域性。不同区域，在不同的经济发展阶段，房地产行业呈现不同特点。虽然评估准则和评估原理中对区域和行业分析都有要求和规定，但在评估实践中，尤其外部中介评估机构出具的报告中，大部分只是对区域性行业发展的泛泛描述，极少有真正意义上的区域和行业分析。而对商业银行而言，虽然部分银行对此予以强调，但由于尚未经历过严格意义上的行业性风险，所以也一直未真正重视对此的分析。对我国商业银行而言，房地产行业贷款占比普遍较高，在建工程类抵押贷款中，借款行业集中度极高，行业集中性风险不容忽视。各商业银行应以当前金融危机为契机，研

究在宏观经济形势尚不完全明朗的情况下，如何把控房地产行业走势，以及如何正确认识区域房地产市场，这应是在建工程抵押评估风险分析核心所在。

二、相关建议

商业银行信贷人员要正确评估在建工程抵押的作用。首先，需要规范操作程序，严格按照信贷管理和风险控制要求，根据抵押价值评估流程管理程序，做好抵押评估基础性工作，比如明晰产权、收集资料，认真做好现场勘察，确保抵押品的合法有效性等。其次，需要做好抵押品周期重评工作。根据对抵押品的最新价值的跟踪，以准确了解银行债权保障程度，从而及时采取风险防控措施。最后，扎实做好抵押技术指导。主要措施有以下几种。

1．明确在建工程抵押内涵

商业银行应根据《物权法》规定，尽快制定出在建

工程的信贷政策。既然在建工程抵押的资金使用不再局限于自身继续建设所用，可以为第三方筹集资金抵押，那么对在建工程界定应以其广义含义为准。因为现有规定避免了以建成后房地产抵押贷款却无法继续使用作为自身建设资金的困境，资金用途的扩大也拓展了抵押在建工程范围。但对商业银行而言，通常意义上的一些维修、安装、改建、扩建或大修等工程，在接受其作为抵押品时，须严格分析其权属状况和物理状况，秉着谨慎性的原则，在充分考虑折旧等因素的基础上仔细评估。在建工程抵押需要明确以下几点：第一，抵押人和权属所有人可能不再是同一人。当以第三方占有的资产抵押时，应完备相应的法律程序，确保银行的优先受偿权。另外，须注意对在建工程权属所有人信用程度的分析，以尽可能减少信用风险和道德风险。第二，担保类型为抵押，决定了资产不转移占有，存在着继续使用，产生折旧的可能。第三，担保贷款可不再局限于在建工程继续建设使用，这就要求银行面对第三方抵押情况时，对借款人的资金使用和监管作出进一步规定和要求，以防信贷资金挪作他用。第四，商业银行应对解押程序和抵押合同内容变更等在借款合同中予以明确。

2．设定在建工程抵押条件

商业银行应从风险管理角度，综合考虑抵押晶的市场价值变化趋势和市场转化活度等，科学设定在建工程抵押条件。第一，在建工程占用范围内的土地，需已缴纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。第二，在建工程抵押须已取得建设用途规划许可证和建设工程规划许可证，正在建设的在建工程抵押，还需取得建设工程施工许可证。第三，确定在建工程能