土地供给方式对房价的影响研究_基于面板误差修正模型的实证分析_黄静

（ ） 中图分类号 ： Ｆ ２ ３ ５ ． ９ １ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ９ ０ １ ５ ０ ２ ０ １ ２ ０ ４ ０ ０ ９ ０ ０ ８ － － －
土地供给方式对房价的影响研究
— — — 基于面板误差修正模型的实证分析
２ ， 黄 静１， 王洪卫１
（ ） 上海 ２ 上海师范大学 商学院 ， 上海 ２ １．上海财经大学 公共经济与管理学院 ， ０ ０ ４ ３ ３； ２． ０ ０ ２ ３ ４
檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪檪 一、 引 言 房 地 产 业 得 到 了 突 飞 猛 进 的 发 展， ９ ９ ８ 年全国范围内停止实物分房制 度 的 实 施 ， 伴随着 １ 住房价格也持续上涨 。 自 ２ 政府将土 地 供 应 政 策 作 为 工 具 ， 频繁应用于干预住房 ０ ０ ３ 年以来 ， 市场的实践中 。２ 国土资源部和监察部联合下发了 《 关于继续开展经营性土 ０ ０ ４年３月３ １日， （ ） ， 地使用权招标拍卖挂牌出 让 情 况 执 法 监 察 工 作 的 通 知 》 简称“ 要求各地必须在 ７ １ 号 令” 将经营性土地使用权协议出让的历史遗留问题处理完毕 ， 并在此后全面 ２ ０ ０ ４年８月３ １ 日前 ， ， 实施城市经营性用地招标拍卖挂牌出让方式 ， 业界称之为 “ 成为近年来政府 ８·３ １ 土地大限 ” 干预住房市场过程中影响最为深远的一项政策工具 。 严把土地闸门 ” 并没有控制住房价上涨趋 势 ， 房 价 与 地 价 还 是 轮 番 上 扬。在 房 价 高 然而 “ 企的 ２ 各大城市 “ 地王 ” 频现 ， 土 地 市 场 异 常 火 爆， 也引发了社会各界关于土 ０ ０ ７ 年和 ２ ０ ０ ９年， ” 地招拍挂模式合理性的大讨论 ， 关于 “ 是地价推高了房价？还是房价拉高了地价？ 的争议铺天 ， 盖地 。２ 随着房地产调控的 逐 渐 深 入 ， 在 房 价 企 稳 之 际， 土地市场提前进入“ 寒 冬” 土 ０ １ １年， 地流标 、 流拍成为各地市场的主流基调 。 在这一 背 景 下 ， 房 价 与 地 价 的 关 系， 以及土地供给方 式对房地产市场的影响值得我们重新思考 。
第１ ４卷 第４期 ２ ０ １ ２年８月
上 海财经大学学报 Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏ ｆ Ｓ ｈ ａ ｎ ｈ ａ ｉ Ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｏ ｆ Ｆ ｉ ｎ ａ ｎ ｃ ｅ ａ ｎ ｄ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍ ｉ ｃ ｓ ｇ ｙ
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本文 建 立 ３ 对“ 前后房价与地价的面板 Ｇ ０ 个 城 市面板 误差修正模型 ， ８·３ １土地大限” ｒ ａ ｎ ｅ ｒ因 摘 要 ： ｇ （ ） 果 关系进 行 检 验 和 比 较 ， 分析 土 地 供给 方式 对 房 价 的 影响 。 文 章 的 主 要 结论 是 ： 房价的历史信息（ １ １年内） （ 对土地价格影响显著， 开发商依据房价预期进行土地价值估值的预期效应显著存在； 长期来看， 土地招拍 ２） 挂 制 度 的实 施 使 得 住房 市 场 和 土 地 市 场 的 联 动 性 加 强 ， 房价上涨拉高了地价， 但房价上涨却不能由地价上涨 来解释。 土 地 供给 方式 ； 房价； 地价； 面板 误差修正模型 关键词 ：
２ ０ １ ２ 年第 ４ 期 土地供给方式对房价的影响研究
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政府是土地所有权的完全垄断者 ， 也是 土 地 一 级 市 场 的 唯 一 供 给 者 ， 房地产开发 在我国 ， 招标 、 拍卖或挂牌的方式从政府手中拿到土地 ， 然后根据市场上的住房价格 、 住房 商通过协议 、 以决定是当期进行开发还是 “ 囤积 ” 以等待时机开发 。 在住房市场 ， 供 需求和土地供应等信息 ， 求双方力量的共同作用下形成的住房价格 ， 决定了开发商可以获得的利润 ， 进而也影响着其愿 意支付的土地价格 ， 土地市场和房地产市场产生联动 。 房地产市场和土地市场的供求因素 ， 还 财政政策 、 货币政策 、 土地政 策 、 社 会 预 期、 人 民 收 入 水 平 等 的 共 同 影 响。这 受经济发展状况 、 些复杂的因素相互作用 ， 最终体现为房价与地价的 波 动 。 本 文 利 用 非 平 稳 面 板 计 量 方 法 建 立 房价与地价的误差修正模型 ， 以“ 为 时 间 分 界， 对３ ８·３ １ 土 地 大 限” ０个大中城市的房价与地 价之间的关系进行比较研究 ， 以期科学地分析土地供应方式对房价的影响 。 二、 研究综述 各地区土地使用制度与供应机制的 不 同 ， 相 关 研 究 中， 比较有借鉴意义的是香 由于各国 、 港的案例 。 受到自然条件的限制 ， 香港可供土地 不 多 ， 在 有 限 的 土 地 资 源 限 制 下， 香港政府每 年出让的土地有限 ， 学者们从 土 地 供 应 量 、 住 房 建 设 量 和 房 价 之 间 的 关 系 进 行 了 研 究 。Ｐ ｅ ｎ ｇ （ ） 采用存量流量模型对 １ １ ９ ９ ４ ９ ６ ５－１ ９ ９ ０ 年间香港住房 价 格 的 变 化 和 土 地 供 应 量 ＆ Ｗｈ ｅ ａ ｔ ｏ ｎ 的关系进行了研究 ， 发现土地供应量对房价有影响 ， 但 对 住 房 建 设 量 没 有 影 响， 作者认为土地 （ ） 针对香港 １ 供应是通过心理预期改变来影响房价的 。Ｌ ａ ｉ ＆ Ｗ ａ ｎ １ ９ ９ ９ ９ ７ ３－１ ９ ９ ７ 年的数据 ｇ ， ， 分析得出结论认为 香港政府增加土地供给也不能解决住房供给短缺问题 因为开发商为了自 （ 把政府的土地供 给 吸 收 为 自 身 的 土 地 储 备 以 等 待 最 佳 开 发 时 机 。 Ｈ 身利益最大化 ， ｕ ｉ ２ ０ ０ ４） 认为住宅用地供应与住房供应的关系是不明显的 ， 至少在统计上是不显著的 ， 这是由于开发商 （ ） 会持有一定的土地 ， 直至价格达到其所预期的高度时再开发 。Ｃ 对亚 ｈ ｅ ｎ ＆Ｋ ａ ｗ ａ ｕ ｃ ｈ ｉ ２ ０ ０ ４ ｇ 洲的新加坡 、 日本 、 香港和台湾四个国家和地区的房 地 产 周 期 和 发 展 趋 势 进 行 了 比 较 研 究 ， 认 为影响 ２ ０ 世纪 ８ ０ 年代早期香港和新加坡房价的短期影响因素是强烈的投机需求和由于经济 增长和金融管制放松所带来的需求增加 ， 长期影响因素 则 是 有 限 的 土 地 供 应 量 和 旺 盛 的 居 住 只有经济增长才是长期的影响因子 ， 强劲的需求则 需求 。 但到了 ８ ０ 年代后期和 ９ ０ 年代早期 ， 是短期影响因子 。 土地招拍挂对房价和地价的影响研究中 ， 主要以理论分 国内学者关于我国土地供应方式 、 析为主 ， 得出的结论也具争议性 ， 主要有两种观点 。 一种观点认为土地供给方式对房价不产生 ） 直接的影响 。 例如 ， 刘禹麒和熊华等 （ 认为 ， 相 对 于 协 议 出 让 而 言， 土地招拍挂虽然会拉 ２ ０ ０ ５ 动地价水平上升 ， 但这只是通过消除寻租空间和压缩开 发 商 所 获 得 的 超 额 利 润 而 对 土 地 收 益 重新进行更加合理的分配 ， 即土地公开出让没有改变决定房价的价值基础 ， 因而不会直接影响 ） 房价 。 刘洪玉和任荣荣 （ 认为在市场繁荣阶段 ， 开发商积极的土地储备策略与非正常的 ２ ０ ０ ８ 土地竞买行为经常发生 ， 从而导致土地价格的上涨 ， 这并不是中国经营性土地招拍挂供应制度 ） 导致的必然结果 。 郑娟尔 （ 采用面板回归方法 对 土 地 供 应 量 和 房 价 的 关 系 进 行 研 究 ， 研 ２ ０ ０ ９ ） 两年前的土地购置量虽然影响房屋供应量 ， 但却不影响房价 。 郑娟尔 （ 认为 究结果表明 ， ２ ０ ０ ９ 影响中国房价的因素非常复杂 ， 心理预期 、 土地供应的有效性 （ 即土地是否得到及时开发 ） 等因 素都可能影响房价 。 另一种观点认为政府干预 、 土地招拍挂制度是推高房价的主要成因。例 ） 如， 王松涛和刘洪玉 （ 利用回归模型针对 １ 认为 ７ ２ ０ ０ ９ ９ ９ ８－２ ０ ０ ６ 年的全国数据进行检验 ， １号 短期内降低了住房供给弹性 ， 成为推动此后两年我国城市住 令导致土地供应方式的体制变更 ，
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） 房价格上涨的重要因素之一 。 张娟锋和贾生华 （ 认为政府干预对住宅土地市场上的出让 ２ ０ ０ ７ （ ） 研究了土地有偿供给占总供给的比例 、 有偿供给中土地拍卖和其 价格影响显著 。Ｄ ｅ ｎ ２ ０ ０ ３ ｇ 认为土地出 让 的 市 场 化 并 未 提 高 市 场 效 率 。 平 新 乔 和 他有偿方式的比例与宏观经济的关系 ， ） 陈敏彦 （ 认为政府管制土地供应导致房价上涨 。 ２ ０ ０ ４ 较少进行实证分析 ， 并且实证分析多采用一般的回归 以往国内相关研究注重于理论分析 ， 重要变量的遗漏或者是冗余 检验模型 。 回归模型的检验结果会因自变量的选择 而 产 生 差 异 ， 变量的设置 ， 都会影响到回归结果的可靠性 。 并且 ， 时间序列的非平稳性还会导致 “ 虚假回归 ” 问题 。 解决了以往同类研 本文采用非平稳面板计量技术建立房价与地价的 面 板 误 差 修 正 模 型 ， （ ） 面板数据的使用解决样本 有 限 的 问 题 。 我 国 房 地 产 市 场 起 步 较 晚 ， 究中存在的以下问题 ： １ 以单 个 城 市 或 全 国 总 体 作 为 研 究 对 象 开 展 计 量 研 究， 往 往 面 临 着 时 间 序 列 不 够 长 的 难 题。 ） （ 面板数据的使用考虑了我国各大中城市房地 产 市 场 的 个 体 差 异 。 我 国 各 大 中 城 市 的 经 济 ２ 发展水平 、 区位条件和资源禀赋之间存在较大差异 ， 房地产市场和土地市场的发展程度也显著 不同 ， 面板模型的建立则考虑到市场的差异性 。（ 非 平 稳 面 板 计 量 方 法 的 使 用， 解决了时间 ３） ） 序列数据非平稳性而导致的 “ 虚假回归 ” 问题 。（ 面板误差修正模型的建立 ， 提高了实证检验 ４ 结果的可靠性 。 三、 实证分析 （ 一） 指 标 选择 ５个大中城市房地产销售价格指数 本文选用国家发展改革委员会和国家统计局编制 的 ３ （ ， ， 和土地价格指数 （ 数据来源于 Ｗ 删去 ＨＰ） Ｌ Ｐ） ｉ ｎ ｄ数据库和中国资讯行（ Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ Ｉ ｎ ｆ ｏ Ｂ ａ ｎ ｋ） 数据缺失的部分城市 ， 最终采用了全国 ３ ０ 个大中城市从 １ ９ ９ ８ 年第 １ 季度至 ２ ０ １ ０ 年第 ４ 季度 的季度面板数据 ① 。 由于房地产销售 价 格 指 数 和 土 地 价 格 指 数 采 用 的 是 环 比 指 数 ， 本文对数 据进行了调整 ， 并假定 １ 调整成以 １ ９ ９ ９ 年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动 ， ９ ９ ８ 年第 １ 季度为基期的定基比数据 。 由于 ＨＰ 和 Ｌ 用Ｘ Ｐ 均 存 在 严 重 的 季 节 性， １ １方法对数据 对 ＨＰ 和 Ｌ 进行了季节调整 。 为了容易得到 平 稳 序 列 又 不 改 变 变 量 的 特 征 ， Ｐ分别取自然对 并记为ｌ 数， ｎ ＨＰ 和ｌ ｎ Ｌ Ｐ。 要求在 ２ 招、 拍、 挂” 方式进行 ８·３ １ 土地大限 ” ０ ０ ４年８月３ １ 日后所有经营性土地采用 “ “ 公开转让 ， 为了便于对土地拍卖制度实施前后进行比较分析 ， 以２ 把 ０ ０ ４ 年第 ３ 季度为分界线 ， 数据分为 “ 前后两个部分 ， 分别检验房价与地价之间的关系 。 ８·３ １ 土地大限 ” （ 二） 实证 检 验 结果 判 断 数 据 是 否 平 稳。如 果 平 稳 则 可 直 首先对房价和地价面板数据进行面板单位根 检 验 ， 接根据数据性质进行固定 效 应 模 型 或 是 随 机 效 应 模 型 的 Ｏ 估计两者之间的影响系 Ｌ Ｓ 回 归， 数； 如果两组面板数据都是非平稳的 ， 并且具有同阶单位根 ， 则可以进行面板协整检验 ， 检验两 并且利用面板 Ｄ 利用面板误 者之间是否具有长期的均衡关 系 ， Ｏ Ｌ Ｓ 进 行 系 数 的 估 计。 最 后， 差修正模型来分析房价与地价之间的短期和长期 Ｇ ｒ ａ ｎ ｅ ｒ因果关系 。 ｇ 面板单位根检验 １． 我们同时采用 Ｌ Ｌ Ｃ、 Ｉ Ｐ Ｓ、 Ａ Ｄ Ｆ 为增强检验结果的稳健 性 ， － Ｆ ｉ ｓ ｈ ｅ ｒ和 Ｐ Ｐ－ Ｆ ｉ ｓ ｈ ｅ ｒ方 法 分 别 以综合考虑各个统计检验的结 对房价和房租的原序列和一阶差分进行面板数据单位 根 检 验 ，