【学习课件】第四讲实体资产证券化案例
06第四讲资产证券化
6．发行证券
发行人与证券承销机构达成证券承销 协议，由证券承销商向投资者出售证券。 证券发行完毕后即可上市交易。
7．资产管理
受托管理人要监督贷款服务人的行为，定期审查 有关贷款组合情况的信息资料，负责记录、接收由贷 款服务人转交的现金收入，并存入专门账户进行管理 。 由于从贷款组合收取的现金流和对证券投资者支付的 现金流在时间和数量上往往存在差异 ，受托管理人在 按规定向投资者支付款项之前，将负责对收到的贷款 组合现金流或提前偿付的款项进行短期投资，以获取 收益，增加证券化资产的收入。
资产池项目地域分布
资产池一、二类资产分布
花旗银行CLO循环证券化
课本162页
三、资产证券化的类型
（一）按证券化的资产分类：P146 （二）按证券交易结构分类：
1．过手证券（pass-through securities）
其实质就是把到期期间、利息和性质近似的资产组合起来， 然后发行直接代表该资产所有权的证券。投资者购买该过手证 券后，就拥有资产的所有权。对于资金需求者而言，过手证券 并非其负债，不会显示在财务报表中，达到了表外融资的目的。
3、证券权益的偿还不是以公司产权为基础，而是仅 以被证券化的资产为限，因此原始权益人一旦破产， 该证券化资产不再作为清算财产，所产生的现金流仍 按证券化交易契约规定支付给投资者，以起到保护投 资者利益的目的。
4．承销商
承销商负责安排证券的初次发行， 同时监控和支持这些证券在二级市场 上的交易。
4．信用增级 信用增级的程度和数量需要根据贷款组
合信用风险的评估（参照类似贷款的历史违 约比率或损失比率）来确定，通常是这些资 产预期损失金额的若干倍。常见形式有：
资产证券化案例分析
资产证券化案例分析资产证券化是指将一些特定的资产（如债务、贷款、租赁收入、抵押品等）转化为可交易的证券，从而将这些资产转变为流动性更强、风险更低的投资工具。
资产证券化在金融市场中扮演着重要的角色，可以为资产持有者提供融资渠道，为投资者提供多样化的投资选择，同时也有助于降低金融机构的风险敞口。
本文将通过分析几个资产证券化的案例，来深入了解资产证券化的运作机制和影响。
首先，我们来看一个房地产资产证券化的案例。
某地产开发商拥有大量的房地产项目，但需要大量资金进行新项目的开发。
于是，该开发商将自己名下的一部分房地产项目打包成资产支持证券，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，开发商获得了资金，用于新项目的开发，而投资者则获得了与房地产相关的稳定收益。
这样一来，开发商获得了融资，投资者获得了投资机会，而房地产项目也得到了更好的流动性。
其次，我们来看一个汽车贷款资产证券化的案例。
一家汽车金融公司拥有大量汽车贷款资产，但需要更多资金来发放新的汽车贷款。
该公司将一部分汽车贷款打包成资产支持证券，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，汽车金融公司获得了资金，用于新的汽车贷款发放，而投资者则获得了与汽车贷款相关的收益。
这样一来，汽车金融公司获得了更多的资金用于业务发展，投资者也获得了投资回报，而汽车贷款资产也得到了更好的流动性。
最后，我们来看一个收益权资产证券化的案例。
某娱乐公司拥有多部影视作品的收益权，但需要资金用于新的影视项目的制作。
该公司将自己名下的一部分影视作品的收益权打包成资产支持证券，发行给投资者。
投资者购买这些证券后，娱乐公司获得了资金，用于新项目的制作，而投资者则获得了与影视作品收益相关的投资回报。
这样一来，娱乐公司获得了新项目的资金支持，投资者也获得了投资机会，而影视作品的收益权也得到了更好的流动性。
通过以上案例分析，我们可以看到资产证券化对于资产持有者、投资者以及资产本身都具有重要意义。
它为资产持有者提供了融资渠道，为投资者提供了多样化的投资选择，同时也提高了资产的流动性。
资产证券化(ABS)详细 ppt课件
参与主体
主要职责
原始权益人
基础资产原始所有者/出售方，主要获得资金融通
资产服务机构 负责基础资产的处置、现金流的回
SPV （特殊目的载体）
受托机构
实现资产风险隔离目的，亦作为证券化产品的发行人
目前主要为证券公司或信托公司，负责项目总协调、 产品 设计、 现金流分析、定价模型、起草发行文件、 销售和日 常管理
国内资产证券化模式
信贷资产证券化为主导：
券商专项资产证券化业务始于2005年12月，但发展缓慢；资产支持票据（ABN） 始于2012年8月，整体规模有限。
从存量来看，截至2015年3月末，3种模式的资产证券化产品总规模为约3,000亿 元，以信贷资产证券化为主导。
国内资产证券化模式
三种模式资产证券化业务的主要区别
2013
1762.3
257 2014
1386 2015
发行规模（亿） 发行数量（只）
✓V1.0版：2004年10月，证监会发布《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通 知》；2005年4月，人民银行和银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》。 ✓V2.0版：2013年，证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》，审批制. ✓V3.0版：2014年，证监会发布《证券公司及基金管理子公司资产证券化业务管理规定》及 配套规则；改事前行政审批为事后备案，实施负面清单管理制度。
CLO
CBO
CMBS
RMBS
资产证券化的交易结构
资产服务机构
贷款本息
托管银行 （信托账户）
受益证券本息
登记结算结构
划款指令
基础资产包 资产1 …
资 产
权 益 或
原始权益人受托机构设立信托或SPV公 司、监督服务
资产证券化案例
资产证券化案例资产证券化是指将企业的资产转变为可交易的证券，并通过发行证券的方式筹集资金的一种金融手段。
通过资产证券化，企业可以将固定资产、应收账款、商业贷款等资产转化为证券，从而实现资金的变现和融资。
资产证券化的典型案例有很多，下面我们就来看几个具体的案例。
首先，我们可以看一下房地产资产证券化的案例。
在房地产行业，开发商通常需要大量的资金来进行土地购置、开发建设等工作。
为了筹集资金，一些大型房地产开发商会将自己的房地产项目转化为证券，并通过发行证券的方式来融资。
投资者可以购买这些证券，从而成为该项目的股东，分享项目的收益。
这种方式既可以帮助开发商筹集资金，又可以让投资者分享房地产项目的收益，实现了双赢。
其次，我们可以看一下企业应收账款资产证券化的案例。
许多企业在经营过程中会面临应收账款较多而资金周转不畅的问题。
为了解决这一问题，一些企业会将自己的应收账款转化为证券，并通过发行证券的方式来融资。
投资者可以购买这些证券，从而成为该企业的债权人，享受一定的利息收益。
企业通过资产证券化，可以快速变现应收账款，解决资金周转问题，同时也为投资者提供了一种稳定的投资渠道。
最后，我们可以看一下汽车贷款资产证券化的案例。
汽车贷款资产证券化是指将汽车贷款资产转化为证券，并通过发行证券的方式来融资。
汽车金融公司通常会将自己的汽车贷款组合转化为证券，然后通过发行证券的方式来融资。
投资者可以购买这些证券，从而成为汽车贷款资产的投资人，享受一定的收益。
汽车金融公司通过资产证券化，可以快速变现汽车贷款资产，解决资金周转问题，同时也为投资者提供了一种稳定的投资渠道。
综上所述，资产证券化是一种重要的融资方式，通过将企业的资产转化为证券，可以帮助企业筹集资金，解决资金周转问题，同时也为投资者提供了一种稳定的投资渠道。
在实践中，资产证券化已经得到了广泛的应用，并取得了良好的效果。
相信随着金融市场的不断发展，资产证券化将会发挥越来越重要的作用。
实体资产证券化案例剖析共42页
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
实体资产证券化案例剖析
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的
第四讲资产证券化课件
信托基础知识(4)
人 资金信托与非资金信托 按信托财产的种类不同，信托可分为资金信托与非资金信托。这是信
资产证券化在中国的运用
案例回顾(3)
人 案例概况： 1997年，中国远洋运输总公司(COSCO) 通过私募形式在美国 发行了总额为3亿美元的以其北美航运应收款为支撑的浮动利率票据。 人 案例评述： 这次交易的特点在于：虽然COSCO是一家中资公司，但它所用 来进行证券化的基础资产却是美元形式的应收款，实际上可以将其视为有中 国概念的境外资产，其运作方式也是完全在境外操作。
单宗销售与多宗销售
单层销售与双层销售
发起型与载体型 政府信用型与私人信用型
基础证券与衍生证券
表内证券化与表外证券化
资产证券化的基本类型
住房抵押贷款支撑证券与资产支撑证券
u 住房抵押贷款支撑证券(MBS) ：以住宅抵押贷款为证券化资
产发行的证券，最早出现的资产证券化产品。
u 资产支撑证券(ABS) ：除住房抵押贷款以外的资产支撑的证券
公开发行CP
委托信托机构管 理应收帐款资产
国际商业票据 投资者
支付投资者
中集集团的债务人
偿还债务
信托机构
第四部分 信托：能否成为资产证券化的中国道路？
信托：能否成为资产证券化的中国道路？
人 信托基础知识 人 最近的资金信托计划案例及其分析 人 信托： 资产证券化的中国道路？
信托：能否成为资产证券化的中国道路？
信托：能否成为资产证券化的中国道路？
实体资产证券化案例
PCCW在2009年2月15日的行情:4.17 港元
李嘉诚接盘电盈为儿子摆平乱局
• 2007年,李泽楷意图出售电讯盈科(0008.HK)的控股权给 国际私募基金,遭到第二大股东中国网通的反对. • 7月份，李泽楷以91.6亿港元 出售23%的股份予投资银 行家梁伯韬。但梁伯韬只是“代人泊车”，现在转了一 圈后，股份还是落到了李嘉诚的私人基金手里。 • 梁伯韬宣布他的财团组合(即他从李泽楷手上购入的23% 股权)，有12%会落在李嘉诚的私人基金手上，8%会由与 网通合作的西班牙电讯接盘，梁伯韬公司只会持有3%。
创立“太平洋世纪集团”
• 1993年，李泽楷创立“太平洋世纪集 团”
• 主营业务为保险和房地产投资（特别 是北京盈科中心）
“数码港”项目（A）
• 1999年3月3日，香港特别行政区政府财政 司司长曾阴权宣布开发“数码港” • 而该项目的开发权尚未经公开投标便被授 予太平洋世纪集团 • “数码港”被称为是科技基础设施，旨在 为香港创造一个专于信息技术及信息服务 的战略性公司群落
• 九十年代李泽楷将在内地取得牌照的卫星电视出售予澳洲 传媒大亨默多克，已令李嘉诚头痛不已，这次他不容儿子 再影响他与内地关系。但一直希望摆脱老父阴影的李泽楷 并不领情。李嘉诚只好请与他有20年交情的投资银行家梁 伯韬出面暂时盘下了这笔资产，收购定金也是从李嘉诚那 里所借而来。 • 李嘉诚的参与收购对李泽楷不单有面子上的影响，对交易 还有实质性的负面作用。持有电盈23%股权的是新加坡盈 科拓展(下称“盈拓”)，李嘉诚与李泽楷的父子关系令这 宗交易变成关连交易，持有盈拓75%股权的李泽楷，不能 在11月24日的股东大会中投票，如果小股东反对交易，售 股计划便会告吹。但是，“李嘉诚效应”却令电盈在香港 的股价上涨。而中小股东觉得梁伯韬提出的收购价变得没 有吸引力，也增加否决出售股权的机会。
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产(专题阅读)资产证券化(专题阅读)领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
春泉REITs。
2013年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。
高和资本通过深入的资产管理(包括设定投资人门槛，统一物业管理，统一出租，流动性支持等一系列最长可达10年的资产管理服务)确保物业自身运营管理的完整性。
同时，通过整层的出售给民间投资人使产权可以自由流动。
如此，一方面保证了基金的退出，另一方面保持了物业运营的完整性和品质。
该类探索实际上是一种类私募REITs的安排，是向标准REITs方向的一种有益探索。
中信启航专项资管计划。
2014年1月，中信启航专项资产管理计划设立，管理人为中信金石基金管理有限公司，基础资产为北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权。
募资规模52。
1亿元，其中优先级36。
5亿元，次级15。
6亿元，比例为7：3，优先级份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值的10%;次级份额存续期间获得满足优先级份额基础收益后的剩余收益，退出时获得资本增值的90%。
何小锋-资产证券化基础知识及案例分析幻灯片PPT
购买实物 资产；投 资实业
资产、股 权的互换
取得债权； 银行放贷
投资证券
经营租赁
企业、产业投资 基金、投资受益 凭证上市
收回债权取 得现金；商 业票据贴现；
取得抵押 物；债转 股；赎回 典当物
债权掉期
MBS ABS
证券发行出 售；开放式 基金赎回
下市；证 券换资产 或股权
资产证券化的定义：广义与狭义 资产证券化的基本流程 资产证券化的本质特征 资产证券化的基本类型
资产证券化的定义：广义与狭义
广义的资产证券化
➢ 定义：通常是指在资本市场和货币市场上发行证券（包 括权益类凭证和债务类凭证）来融通资金的过程。我们通常 见到的股票、债券、商业票据等都可以归为广义的证券化。
• 资本市场的运作乃至整个经济的发展都可 以看成是这个“四轮驱动”的作用，因此 我们可以把它当作“超一般均衡模型”
• 什么叫资产重组？也就是这四种资产的各 种转换形式
• 资产运营的一般模式有丰富的意义
二 信贷资产证券化
第一部分 资产证券化的基本理论
第二部分 建行和国开行的案例分析
资产证券化的基本理论
资产证券化的基本流程
资产证券化的基本流程图
服务商
原始权益人
True sale
SPV
issuing
投资者
现金流 资产流 中介服务
担保机构
评级机构
承销机构
资产证券化的基本流程
资产证券化的主要参与方
原始权益人（发起人） 特殊目的机构（SPV 或发行人） 投资者 专门服务商 受托机构 信用评级机构 信用增级机构 承销机构
资产证券化的基本类型
过手证券与转付证券
第四章资产证券化ppt课件
原则上只要拟证券化的资产能够在未来一定 的时间内带来稳定可靠的现金流量，都可以 进行证券化操作。
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11
第四章 资产证券化
一、资产证券化的运作流程
（二）组建SPV
SPV（即特殊目的机构、特设机构或特定目 的公司）是专门为证券化而成立的具有独立法 律地位的实体。该公司的经营范围有严格的法 律限制，如不能发生证券化业务以外的任何资 产和负债，不能破产等
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7
第四章 资产证券化
（一）抵押贷款证券
2、剥离债券（IP、IO）是将一笔基础资产 组合现金流剥离为只付本金和只付利息的两种 不同债券。
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8
第四章 资产证券化
（一）抵押贷款证券
3、担保抵押债券是对转递债券的抵押品或者 其他贷款组合的现金流再进行重新分配而产生 的债券。
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精选课件ppt
14
第四章 资产证券化
一、资产证券化的运作流程
（五）进行信用增级
为改善发行条件，SPV必须进行信用增级。 通常把发行的证券分解为高级证券和次级证券， 意在用高收益的次级证券本息支付顺序上的滞 后处理，来保证低收益的高级证券获得本息的 优先支付。此外还办理金融担保，主要措施是 提供保险公司担保合约、第三方担保、银行信 用证等，目的是提高证券的信用级别。
一、资产证券化的运作流程
（四）完善交易结构并进行内部信用初评
即SPV参与各方协调，落实资产证券化所需 要的服务，并确定各自的责任。包括：与原始 权益人指定的资产池服务公司签订贷款服务合 同；与原始权益人共同确定托管银行，签订托 管合同并与银行达成必要时提供流动性支持的 周转协议；与证券商达成证券承销协议等。
资产证券化【优质PPT】
次级、可疑、损失类贷款
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资产证券化基本介绍
各类基础资产的特征对比
资产 风险 大类 级别
资产分类
特征
1 保障房/安置房/限贷房项目 销售较个低于市场价，销售难度小
收
2
益
权 类
2
2
3
基础设施收费权
房地产类 票务收入
学费
地区、类别（工业或居民），是否垄断经营等因素不同， 现金流稳定程度差异较大
p 《资产证券化之交易结构、审核关注与财税安排》
4 -4-
资产证券化基本介绍
基本含义
p 资产证券化，是指将缺乏流动性，但可以产生独立、可预测能够产生稳定现金 流的特定资产或资产组合，通过一系列的结构化安排与重组，形成一种以基础 资产现金流为支持的标准化证券，并在资本市场中流通交易的技术或过程。
资产
9单产品
265亿元
先试点、再立法 国有企业
电信、电力和 基础设施行业
基础资产类型全 面
次贷危机爆发， 试点暂停
经验总结与论证
《证券公司企 业资产证券化 业务试点指引 （试行）》， 试点重启
人才缺失，市场 冷清
4单产品
82亿元
公园门票收益权
证券公司资产 证券化业务管 理规定
8号文
33单产品
437亿元
汽车租赁款
CBO
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资产证券化基本介绍
资产证券化产品的主要类别
项目
主管部门
发起人/ 原始权益人
资产支持证券信托计划 央行、银监会
银行业金融机构
资产支持专项计划
证监会
未明确规定，实际操作中主要 是非金融企业和金融租赁公司
第四章 资产证券化市场《金融市场》PPT课件
第4章 资产证券化市场
4.1 资产证券化概述
资产证券化的概念： 广义的资产证券化是指某一资产或资产组 合采取证券资产这一价值形态的资产运营 方式； 狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。 本章使用的是狭义的概念。
4.1 资产证券化概述
资产证券化的特点： 资产证券化是以资产的未来现金流为支持 的融资方式； 资产证券化是结构融资方式； 资产证券化是表外融资； 资产证券化是低成本融资。
4.3 资产支持证券市场
汽车贷款支持证券 发起人主要包括商业银行、汽车制造商的金融分 支机构和独立的财务公司以及专门从事汽车贷款 的金融机构。 在评估汽车贷款支持证券价值时，投资者必须考 虑的因素包括：发起人的类型、债务人的信用质 量、汽车贷款支持证券的信用增级程度、信用评 级状况等。
4.3 资产支持证券市场
4.2 抵押贷款支持证券市场
抵押贷款：借款人以一定的抵押品作为担 保品向银行取得的贷款。 贷款的参与者：申请人、发起人和担保人； 贷款比例：贷款额占抵押物价值的比例； 贷款期限：从贷款发放到收回贷款本息的
时间； 贷款利率：借款人每月须支付的还款额。
4.2 抵押贷款支持证券市场
贷款偿还方式：等额本息还款法、等额本金 还款法和等额累进还款法； 美国住房抵押贷款的主要形式：固定利率和 可调整利率抵押贷款、权益增长型抵押贷款、 分享增值型抵押贷款、权益参与型抵押贷款、 反向年金抵押贷款和再抵押贷款。
4.1 资产证券化概述
资产证券化的参与者 核心参与主体：发起人、特殊目的载体和 投资者； 其他参与者：信用增级机构、信用评级机 构、承销商、服务人、受托管理人。
4.1 资产证券化概述
资产证券化的操作流程
4.1 资产证券化概述
资产证券化的具体操作步骤：
资产证券化案例60页PPT
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
资产证券化案例
•
6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
资产证券化成功的事例3个
资产证券化成功的事例3个资产证券化介绍：资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。
传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。
在资产证券化过程中发行的以资产池为基础的证券就称为证券化产品。
资产证券化asset-backed securitization是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。
资产指的是任何公司、机构和个人拥有的任何具有商业或交换价值的东西。
资产的分类很多，如流动资产、固定资产、有形资产、无形资产、不动产等。
[3]广义定义资产证券化广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类：1、实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。
2、信贷资产证券化：就是将一组流动性较差信贷资产，如银行的贷款、企业的应收账款，经过重组形成资产池，使这组资产所产生的现金流收益比较稳定并且预计今后仍将稳定，在配以相应的信用担保，在此基础上把这组资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行的过程。
3、证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
4、现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。
狭义定义狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。
按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化Mortgage-Backed Securitization,MBS 和资产支持的证券化Asset-Backed Securitization, ABS 。
资产证券化成功的事例1：目前，我国在商业地产专题阅读资产证券化专题阅读领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。