实物期权在商业地产投资决策中的应用【开题报告】
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
技术路线：
（1）首先通过分析当前商业地投资的市场环境。
（2）分析传统商业地产投资决策理论。
（3）提出现代商业地产投资决策理论-实物期权理论。
（4）建立实物期权模型，及相关变量的确定。
（5）实例分析，传统商业地产投资决策理论-NPV法分析结果与现代商业地产投资决策理论实物期权法的分析结果的比较。
（6）得出结论
⒊课题研究方法及技术路线
课题研究方法：
传统的不确定性投资决策方法虽然考虑的不确定因素，但敏感性分析和概率分析都仅仅简单的设定不确定性的变化范围或是概率分布，将其视为投资价值的负面影响因素，进而忽视了不确定性有利的一面，没有正确的认识投资者在不确定条件下投资决策的灵活性。实物期权法正是针对传统投资决策方法的这一不足之处提出的，即如何在不确定的投资环境中做出不可逆的投资决策。
开发商盲目投资是导致空置率飙升的罪魁祸首。因此，对于商业地产投资决策理论的研究十分必要。投资者应该从理论上明白该不该投资？什么时候投资最为合理？在商业地产投资决策中，对于不确定性的正确认识是非常必要的。
传统商业地产投资决策方法，往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益，以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值，因此常常低估项目的价值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin认为，传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素，因此经常低估投资机会而导致短期决策行为，造成投资不足和竞争地位的实际下降。
Business Review, 1980,58(4):67-77.
[2]Hayes R.H.&D.Garvin.Managing as If Tomorrow Mattered[J].Harvard Business
但与此同时商业地产投资中存在很多的不确定性，如何在不确定的市场环境下进行准确的投资决策，是商业地产投资的核心问题。实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法，已成为商业地产投资决策理论研究的前沿领域。将实物期权理论引入商业地产投资决策，将定性与定量、静态与动态分析相结合，对传统的商业地产投资决策方法进行改善，这对于提高商业地产投资决策水平，提高项目投资的成功率，有着重要的理论和实践意义。
拟解决的主要问题 ：
本论文研究的目主要有以下三点：
第一、分析传统的商业地产投资决策理论——NPV（净现值法）的不足之处，并提出修正的思路；
第二、把实物期权理论引入商业地产投资决策的研究中，通过实物期权模型来研究商业地产投资的不可逆性和租金的不稳定性等问题，使理论模型更贴近现实；
第三、为房地产开发商或者房地产领域专业的私募基金进行商业地产投资决策时提供参考意见。
与之相反的是商业地产。随着城市化的不断推进、城市结构的不断优化，
新型的商圈或商业需求不断涌现，商业地产的升级换代将成为房地产业的发展
趋势。与住宅地产相比，商业地产的投资具有高成本、高收益和回报周期长的
特点。虽然商业地产在国民经济中扮演着非常重要的角色，但其发展历史
仍然非常的有限，没有构建起完整的理论基础，存在一定程度上的盲目投资。
2011.11.7---2012.1.6 资料查阅及写作, 完成论文初稿；
2012.1.7---2012.4.8论文修改；
2012.4.9---2012.5.4打印论文，论文评审；
2012.5.5---2012.5.6答辩；
2012年5月13日以前提交所有电子材料。
5.主要参考文献
[参考文献]
[1]Hayes R.H.,W.J. Abernathy.Managing Our Way To Economic Decline [J] .Harvard
⒉课题基本内容，拟解决的主要问题
课题基本内容：
首先对商业地产投资当前的情况有一个简单的说明，以及作者研究这个问题的意义，通过阅读浏览大量国内外的著名文献，分析了传统的投资决策理论在当前商业地产投资中的不足。同时介绍了当前比较完善的实物期权理论，通过实物期权理论模型对案例的实际分析，来说明实物期权理论的优势。最后有几点提供给投资者的参考意见。
传统投资决策理论认为不确定性是和项目投资价值成反比的，而实物期权理论从不同角度展示了不确定性的本质，不确定性的增大使得期权价值增大，进而使得项目的投资价值增大，这使得我们在商业地产投资决策中对于不确定性的认识更加全面；NPV法在对现金流进行折现时，对于折现率的选择以及现金流量的稳定性并没有给出恰当的解释，而实物期权理论恰好弥补该缺陷。随之而来的一个问题是什么样的商业地产投资项目值得投资，或者说如何进行商业地产投资决策？这就是本文研究的背景，回答“如何做出正确的商业地产投资决策”也是本文的核心内容。
开题报告
信息与计算科学
实物期权在商业地产投资决策中的应用
Application of Real Option Approach in Investment Decision-making of Commercial Real Estate
⒈选题的背景和意义
近几年全国一线城市住宅地产价格的非理性飙升，使得住宅地产成为一种投资品而非消费品，房价的飙升使得老百姓苦不堪言，再加上房地产问题日益政治化，最终政府出台了有史以来最为严厉的房地产打压政策，这使得住宅地产的价格短期内不会大幅上升。而且随着城市化的不断升级，以优化城市功能布局、提高土地利用效率为主要手段的内涵、集约式发展模式逐渐成为各地城市化的首要选择。在这样的大背景下，无论是城市土地供应面积或是开发规模都将受到限制，住宅市场借助城市外延的扩张谋求发展已然不合时宜。土地成本的不断攀升使得地产商的资金链紧绷，住宅市场传统的开发模式是“拿地——开发——销售”，对于紧绷的资金链，任何一次轻微的市场波动或是政策调整对于地产商的打击都可能是致命的。对于房地产投资企业而言，价格的下行通道与政策的不确定性使得住宅地产的投资吸引力大减。
4.研究的总体安排和进度计划
总体安排：
1选题
2搜集、阅读和整理资料，撰写文献综述，翻译英文文献
3撰写开题报告
4撰写论文
5论文修改与定稿
6答辩
进度计划：2011.9.6---2011.9.30选题；
2011.10.1---2011.10.31撰写开题报告；
2011.11.1---2011.11.6开题答辩；
（1）首先通过分析当前商业地投资的市场环境。
（2）分析传统商业地产投资决策理论。
（3）提出现代商业地产投资决策理论-实物期权理论。
（4）建立实物期权模型，及相关变量的确定。
（5）实例分析，传统商业地产投资决策理论-NPV法分析结果与现代商业地产投资决策理论实物期权法的分析结果的比较。
（6）得出结论
⒊课题研究方法及技术路线
课题研究方法：
传统的不确定性投资决策方法虽然考虑的不确定因素，但敏感性分析和概率分析都仅仅简单的设定不确定性的变化范围或是概率分布，将其视为投资价值的负面影响因素，进而忽视了不确定性有利的一面，没有正确的认识投资者在不确定条件下投资决策的灵活性。实物期权法正是针对传统投资决策方法的这一不足之处提出的，即如何在不确定的投资环境中做出不可逆的投资决策。
开发商盲目投资是导致空置率飙升的罪魁祸首。因此，对于商业地产投资决策理论的研究十分必要。投资者应该从理论上明白该不该投资？什么时候投资最为合理？在商业地产投资决策中，对于不确定性的正确认识是非常必要的。
传统商业地产投资决策方法，往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益，以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值，因此常常低估项目的价值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin认为，传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素，因此经常低估投资机会而导致短期决策行为，造成投资不足和竞争地位的实际下降。
Business Review, 1980,58(4):67-77.
[2]Hayes R.H.&D.Garvin.Managing as If Tomorrow Mattered[J].Harvard Business
但与此同时商业地产投资中存在很多的不确定性，如何在不确定的市场环境下进行准确的投资决策，是商业地产投资的核心问题。实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法，已成为商业地产投资决策理论研究的前沿领域。将实物期权理论引入商业地产投资决策，将定性与定量、静态与动态分析相结合，对传统的商业地产投资决策方法进行改善，这对于提高商业地产投资决策水平，提高项目投资的成功率，有着重要的理论和实践意义。
拟解决的主要问题 ：
本论文研究的目主要有以下三点：
第一、分析传统的商业地产投资决策理论——NPV（净现值法）的不足之处，并提出修正的思路；
第二、把实物期权理论引入商业地产投资决策的研究中，通过实物期权模型来研究商业地产投资的不可逆性和租金的不稳定性等问题，使理论模型更贴近现实；
第三、为房地产开发商或者房地产领域专业的私募基金进行商业地产投资决策时提供参考意见。
与之相反的是商业地产。随着城市化的不断推进、城市结构的不断优化，
新型的商圈或商业需求不断涌现，商业地产的升级换代将成为房地产业的发展
趋势。与住宅地产相比，商业地产的投资具有高成本、高收益和回报周期长的
特点。虽然商业地产在国民经济中扮演着非常重要的角色，但其发展历史
仍然非常的有限，没有构建起完整的理论基础，存在一定程度上的盲目投资。
2011.11.7---2012.1.6 资料查阅及写作, 完成论文初稿；
2012.1.7---2012.4.8论文修改；
2012.4.9---2012.5.4打印论文，论文评审；
2012.5.5---2012.5.6答辩；
2012年5月13日以前提交所有电子材料。
5.主要参考文献
[参考文献]
[1]Hayes R.H.,W.J. Abernathy.Managing Our Way To Economic Decline [J] .Harvard
⒉课题基本内容，拟解决的主要问题
课题基本内容：
首先对商业地产投资当前的情况有一个简单的说明，以及作者研究这个问题的意义，通过阅读浏览大量国内外的著名文献，分析了传统的投资决策理论在当前商业地产投资中的不足。同时介绍了当前比较完善的实物期权理论，通过实物期权理论模型对案例的实际分析，来说明实物期权理论的优势。最后有几点提供给投资者的参考意见。
传统投资决策理论认为不确定性是和项目投资价值成反比的，而实物期权理论从不同角度展示了不确定性的本质，不确定性的增大使得期权价值增大，进而使得项目的投资价值增大，这使得我们在商业地产投资决策中对于不确定性的认识更加全面；NPV法在对现金流进行折现时，对于折现率的选择以及现金流量的稳定性并没有给出恰当的解释，而实物期权理论恰好弥补该缺陷。随之而来的一个问题是什么样的商业地产投资项目值得投资，或者说如何进行商业地产投资决策？这就是本文研究的背景，回答“如何做出正确的商业地产投资决策”也是本文的核心内容。
开题报告
信息与计算科学
实物期权在商业地产投资决策中的应用
Application of Real Option Approach in Investment Decision-making of Commercial Real Estate
⒈选题的背景和意义
近几年全国一线城市住宅地产价格的非理性飙升，使得住宅地产成为一种投资品而非消费品，房价的飙升使得老百姓苦不堪言，再加上房地产问题日益政治化，最终政府出台了有史以来最为严厉的房地产打压政策，这使得住宅地产的价格短期内不会大幅上升。而且随着城市化的不断升级，以优化城市功能布局、提高土地利用效率为主要手段的内涵、集约式发展模式逐渐成为各地城市化的首要选择。在这样的大背景下，无论是城市土地供应面积或是开发规模都将受到限制，住宅市场借助城市外延的扩张谋求发展已然不合时宜。土地成本的不断攀升使得地产商的资金链紧绷，住宅市场传统的开发模式是“拿地——开发——销售”，对于紧绷的资金链，任何一次轻微的市场波动或是政策调整对于地产商的打击都可能是致命的。对于房地产投资企业而言，价格的下行通道与政策的不确定性使得住宅地产的投资吸引力大减。
4.研究的总体安排和进度计划
总体安排：
1选题
2搜集、阅读和整理资料，撰写文献综述，翻译英文文献
3撰写开题报告
4撰写论文
5论文修改与定稿
6答辩
进度计划：2011.9.6---2011.9.30选题；
2011.10.1---2011.10.31撰写开题报告；
2011.11.1---2011.11.6开题答辩；