不动产估价方法之基准地价修正系数法
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(四)样点数据检查 1．样点资料归类 2．样本总体分布类型检验 3．剔除异常样本数据
(五)基准地价评估 1．利用样点地价资料评估基准地价 （利用指数模型、利用
算术平均数模型） 2. 利用用地效益资料评估基准地价（常数模型、多元线性模
型、多元非线性模型）
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度 (4)保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算 (5)有助于分析地价与影响因素的关系
2．划分基准地价评估区域的方法 目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响
城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致 性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上， 按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。
第八章 基准地价修正系数法
1 基准地价评估的基本原理 2 建设用地基准地价评估 3 基准地价系数修正法
基准地价的概念与特点 基准地价评估的原理 基准地价评估的原则 基准地价评估区域的确定
基准地价评估资料的调查
资料整理
样点数据检验 基准地价评估 基准地价的确定与公布
基准地价系数修正法的概念 基准地价系数修正法的理论依据 基准地价系数修正法适用的对象和条件 基准地价系数修正法的操作步骤
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➢基准地价系数修正法的估价步骤
(一)确定级别或区域基准地价 (二)编制宗地价格修正系数表(以级别宗地价格修正系数表为例) 1．确定各类用途宗地价格影响因素（通常分商业、住宅、工业三 种用途确定其宗地价格影响因素，有区域因素和个别因素） 2．确定各因素的权重 （特尔斐法、层次分析法） 3．样点地价整理
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商业用地地价因素修正系数表
优劣程度 影响因素
优修 正系数 （％）
区 商业繁华状况 域 因 临路情况 素
交通便捷度
15～8 8～4 11～6
人流量
7～4
个 形状
别
因
地形
素
地质
4～2 3～2 3～1
较优
一般 修 较劣 修
修正系
正系数
正系数
数（％）
（％）
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正系数
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3．划分基准地价评估区域的步骤 (1)选择划分区域的因素。 (2)确定区域划分标准。 (3)调查有关资料。 (4)初步划分区域。 (5)实地校核调整。 (6)确定区域边界。
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(二)基准地价评估资料的调查
(三)资料整理 1．市场交易资料整理 (1)样点地价计算（分别根据土地使用权出让或转让资料、土
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➢基准地价评估的原则
1. 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 ； 3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 ； 4．与社会经济水平相适合、相协调的原则 ； 5．选择合适的估价技术路线原则。
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第1节 基准地价评估的基本原理
➢基准地价的概念
基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级 别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价 和农用地基准地价。
基准地价评估的任务是以城市（镇）整体为单位，针 对城镇内的各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估 出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分 析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上 评估宗地价的修正体系。
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➢基准地价的特点
1．基准地价是一种区域性的价格 ； 2．基准地价是一种分用途的价格 ； 3．基准地价是一种平均价格 ； 4．基准地价是有限年期的价格； 5．基准地价具有时效性； 6．基准地价是一种控制性价格。
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➢基准地价评估的原理
1．土地收益是基准地价评估的基础； 2．各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价 的基础； 3．各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位 ； 4．土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和 不断变化的前提。
8～0 4～0 6～0 4～0 2～0 2～0 1～0
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第2节 建设用地基准地价评估
➢ 建设用地基准地价评估的步骤
(一)基准地价评估区域的确定； (二)基准地价评估资料的调查； (三)资料整理； (四)样点数据检验； (五)基准地价评估； (六)基准地价的确定与公布。
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(一)基准地价评估区域的确定 1、划分基准地价评估区域的作用 (1)基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求 (2)划定区域是基准地价评估的基础 (3)突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精
地出租资料、房屋买卖资料、房屋出租资料等）； (2)样点地价修正（年期修正、交易期日修正、容积率修正、
样点地价其他修正）； (3)样点地价资料整理（分类统计与分布图的编制）。 2.土地利用效益资料整理 (1)土地利用类型的划分； (2)单元土地质量指数的计算； (3)企业标准资本额的计算； (4)企业合理工资量的计算。
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➢ 理论基础
基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的 市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具 有同等市场信息的基础上应当具有相似的价格。
➢ 适用范围
基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量 土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格 修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修 正系数体系成果的城镇的土地价格评估。
(六)基准地价的确定与公布 1．基准地价确定的原则 2．基准地价确定 3．基准地价的公布
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第3节 基准地价系数修正法 ➢ 概念
利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件 及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确 定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从 而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。
(四)样点数据检查 1．样点资料归类 2．样本总体分布类型检验 3．剔除异常样本数据
(五)基准地价评估 1．利用样点地价资料评估基准地价 （利用指数模型、利用
算术平均数模型） 2. 利用用地效益资料评估基准地价（常数模型、多元线性模
型、多元非线性模型）
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度 (4)保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算 (5)有助于分析地价与影响因素的关系
2．划分基准地价评估区域的方法 目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响
城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致 性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上， 按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。
第八章 基准地价修正系数法
1 基准地价评估的基本原理 2 建设用地基准地价评估 3 基准地价系数修正法
基准地价的概念与特点 基准地价评估的原理 基准地价评估的原则 基准地价评估区域的确定
基准地价评估资料的调查
资料整理
样点数据检验 基准地价评估 基准地价的确定与公布
基准地价系数修正法的概念 基准地价系数修正法的理论依据 基准地价系数修正法适用的对象和条件 基准地价系数修正法的操作步骤
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➢基准地价系数修正法的估价步骤
(一)确定级别或区域基准地价 (二)编制宗地价格修正系数表(以级别宗地价格修正系数表为例) 1．确定各类用途宗地价格影响因素（通常分商业、住宅、工业三 种用途确定其宗地价格影响因素，有区域因素和个别因素） 2．确定各因素的权重 （特尔斐法、层次分析法） 3．样点地价整理
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商业用地地价因素修正系数表
优劣程度 影响因素
优修 正系数 （％）
区 商业繁华状况 域 因 临路情况 素
交通便捷度
15～8 8～4 11～6
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7～4
个 形状
别
因
地形
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正系数
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3．划分基准地价评估区域的步骤 (1)选择划分区域的因素。 (2)确定区域划分标准。 (3)调查有关资料。 (4)初步划分区域。 (5)实地校核调整。 (6)确定区域边界。
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(二)基准地价评估资料的调查
(三)资料整理 1．市场交易资料整理 (1)样点地价计算（分别根据土地使用权出让或转让资料、土
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➢基准地价评估的原则
1. 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 ； 3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 ； 4．与社会经济水平相适合、相协调的原则 ； 5．选择合适的估价技术路线原则。
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第1节 基准地价评估的基本原理
➢基准地价的概念
基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级 别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价 和农用地基准地价。
基准地价评估的任务是以城市（镇）整体为单位，针 对城镇内的各土地级别的不同区域类型，按不同用途评估 出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分 析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上 评估宗地价的修正体系。
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➢基准地价的特点
1．基准地价是一种区域性的价格 ； 2．基准地价是一种分用途的价格 ； 3．基准地价是一种平均价格 ； 4．基准地价是有限年期的价格； 5．基准地价具有时效性； 6．基准地价是一种控制性价格。
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➢基准地价评估的原理
1．土地收益是基准地价评估的基础； 2．各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价 的基础； 3．各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位 ； 4．土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和 不断变化的前提。
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第2节 建设用地基准地价评估
➢ 建设用地基准地价评估的步骤
(一)基准地价评估区域的确定； (二)基准地价评估资料的调查； (三)资料整理； (四)样点数据检验； (五)基准地价评估； (六)基准地价的确定与公布。
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(一)基准地价评估区域的确定 1、划分基准地价评估区域的作用 (1)基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求 (2)划定区域是基准地价评估的基础 (3)突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精
地出租资料、房屋买卖资料、房屋出租资料等）； (2)样点地价修正（年期修正、交易期日修正、容积率修正、
样点地价其他修正）； (3)样点地价资料整理（分类统计与分布图的编制）。 2.土地利用效益资料整理 (1)土地利用类型的划分； (2)单元土地质量指数的计算； (3)企业标准资本额的计算； (4)企业合理工资量的计算。
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➢ 理论基础
基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的 市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具 有同等市场信息的基础上应当具有相似的价格。
➢ 适用范围
基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量 土地价格的一种估价方法，其估价精度与基准地价及宗地价格 修正系数体系密切相关。它适用于具备基准地价及宗地价格修 正系数体系成果的城镇的土地价格评估。
(六)基准地价的确定与公布 1．基准地价确定的原则 2．基准地价确定 3．基准地价的公布
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第3节 基准地价系数修正法 ➢ 概念
利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件 及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确 定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从 而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。