20150316-朝天门市场重化升级改造方案(PPT修改版)

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朝天门市场升级改造整体目标（1/2）
建议以“拆、迁、调、建”为基本手段，调整业态布局，改变传统交易方式， 提升市场管理水平，增强市场服务功能，推进市场的产业转型升级
9
朝天门市场升级改造整体目标（2/2）
拆迁地块整合重建
拆
老旧建筑甄选及拆除
现有空置地块建设 商务配套功能建设
物流仓储功能统一搬迁
迁
5
朝天门市场整体功能定位
凯德置地 来福士广场
含写字楼、零售、酒店、住宅及服 务式公寓为一体的高端城市综合体。 零售定位为中高端以上品牌为主， 并注重餐饮及休闲娱乐业态的发展。 将以商贸功能为引领，成为商场化 特征明显的现代化商贸市场集群。 业态更为丰富，目标客群层次更为 广泛，注重批发业务的保留与发展。 由多个写字楼、酒店及零售项目共 同组成的重庆市核心商务商业CBD。 零售将主要定位为国际一线品牌及 中高端品牌为主。
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朝天门市场升级改造业态布局及调整方案（1/2）
7 10
海韵大厦
功能分区
编号 1 2 3
功能分区细分 本土精品服装区 时尚精品女装区 男装品牌旗舰区 布艺家纺区 儿童品牌主题区 精品鞋类区 综合商品区 高端商务区 综合商务区 休闲餐饮区 文化旅游区
1 1
8 7
5
4
5 5
品牌商贸区
4 5
3
11 7 2 11 10
品牌商贸区
4
ห้องสมุดไป่ตู้布艺家纺区
协信商厦
全部保留
5 6
儿童品牌主题区 精品鞋类区
银星商场、平安商场、恒升商 场5区 千纸鹤商场、帝艺布匹市场、 东方新鞋城 新重庆小商品批发市场、金海 洋商场、乾亿众广场 原八区已拆地块、原四区已拆 地块、原九区已拆地块，现为 浙商朝天门中心 圣鹏国际床上用品、省纺市场、 恒升商场1区、盛隆商场 九号客栈片区、湖广会馆东水 驿传统商业街、天门商场 美丰银行旧址、重庆饭店、交 通银行旧址等所在片区
谢谢！
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE 2014
休闲文化区
7
朝天门市场功能分区
定位内容 发展类型
品牌商贸区
精品服饰（男装、女装、童装、皮草等）、鞋类、布艺、 儿童用品及综合类品牌批发、零售旗舰店
总部商务区
商务写字楼、会议中心、产品展销推广平台、电商交易 管理中心、商务酒店等
休闲文化区
休闲配套餐饮、金融机构网点、历史文化建筑、物流配 送基地、公共绿地广场等
9
9-1
5
6
6 7 8 总部商务区
2
2
3 3 3
3 3
2
11 2
2
3
3
10
9 10 休闲文化区 11
品牌商贸区
总部商务区
休闲文化区
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注：根据与贵司沟通，海韵大厦所在地块并不在朝天门市场范围之内， 图中以灰色色块表示。
朝天门市场升级改造业态布局及调整方案（2/2）
功能分区 编号 功能分区细分 包含现有物业范围 建议物业状态 建议业态调整方案 长德商厦向重庆本土品牌服装方向调整，形成代 表重庆本土品牌特色的精品服装聚集区 圣明国际时装城维持原有业态，其余3个商场向精 品女装调整
朝天门市场
解放碑核心CBD
下半城历史文化街区
涵盖十八梯、巴县衙门、湖广会馆 三大片区，48.27公顷。 打造为集古迹保护、文化展示与教 育设施建设为一体的综合区域。
以陕西路为主轴线、新华路及朝东路为副轴线，以两江渝派服饰城、浙商朝天门中心、 湖广会馆为代表，划分为“品牌商贸区、总部商务区、休闲文化区”三大功能区， 共同构建起渝中半岛“文化休闲—旅游观光、顶级奢侈品—大众消费品”的全方位多 层次立体商业体系
1
2
本土精品服装区
时尚精品女装区
渝派服饰精品城、长德商厦
圣名国际时装城、大生商场、 海润商场、大正商场
全部保留
全部保留
3
男装品牌旗舰区
港渝广场、恒升商场2区、恒升 保留的港渝广场继续发挥其男装优势，华华童装 商场3区、恒升商场6区、华华 恒升商场2区、恒升商场3区、恒升商场6区、通银 城、恒滨商场向男装、皮革、牛仔类服饰等方向 童装城、恒滨商场、通银辅料 辅料市场拆除重建，其余保留 调整 市场 调整为精品布艺城，发挥窗帘经营优势，同时建 议将拆除的省纺市场、圣鹏国际床上用品等商场 原先经营的床上用品业态纳入其中，进一步丰富 朝天门市场经营业态类型 保留的银星商场发挥文具品牌优势，打造专业文 具类商场 东方新鞋城发挥其鞋类优势，其余商城与东方新 鞋城实现业态统一，共同将该区域打造成朝天门 市场精品鞋类专营区 新重庆小商品批发市场、金海洋商场继续发挥其 小商品优势，乾亿众广场与两个商场形成三足鼎 立态势，打造小商品市场 打造为集商务办公、总部管理、会议中心、品牌 展示、品牌营销为一体的高端商务区 打造为集商务办公、总部管理、会议中心、品牌 展示、品牌营销为一体的高端商务区 九号客栈片区、湖广会馆在原有基础上改造升级 为配套餐饮、住宿功能，天门商场拆除后打造为 餐饮、广场休憩区，形成朝天门市场内陕西路中 轴线上的休闲娱乐节点 该区域具备众多历史文化旧址，建议大力保护该 资源，对其外立面进行修缮和保护，并挖掘其旅 游功能潜力，营造区域文化历史积淀氛围
大宗现货批发业务外迁
建
公共空间设施建设 电子商务平台建设 综合物流基地建设
调
市场内部业态分区及调整 旅游功能开发建设
10
朝天门市场建筑拆迁原则建议
通过以下6方面进行综合考虑，筛选出朝天门市场建议拆迁的物业
序号 1 2 3 4 5 6 指标 建成年代 位置 商用面积 物业组合 资产背景 经营状况 参考因素
3
朝天门市场整体定位
以品牌商贸为引领…
以总部商务为标杆… 以休闲文化为底蕴…
涵盖品牌商贸、总部商务、休闲文化等多重功能的
国际化都市购物休闲旅游带
4
朝天门市场品牌形象定位
树立现代化商贸市场发展标杆，形成商场化模式引领之下的多 元化市场集群
成为西部地区规模最大、知名度最高的
综合购物超市，百姓消费天堂
我们在此强调，仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税 务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意， 本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计 应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程 包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于二零一三年第一季度市场 信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。
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朝天门市场升级改造建议拆迁建筑
通过上述指标交叉对比，我行建议以下8个拆迁的现有商场建筑
序号 商场名称 建成年代 位置 商用面积 （平方米） 产权 产权 持有比例 物业组合 经营权 资产 背景 经营 状况
1
2 3
天门商场
圣鹏国际 床上用品 省纺市场 恒升商场 1、2、3、5、6区 华华童装城 平安商场 盛隆商场 通银辅料市场*
朝天门市场重化升级
改造方案
2015年3月
免责声明
就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有 所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：
新的政府法令 公司政策的变化 对重庆房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等
布局原则
均衡原则：以陕西路作为核心中轴线，各功 能板块相对均衡地分布于两侧，带动区域整 体发展。 发散原则：总部商务区成为区域地标，形成 核心凝聚力；品牌商贸区带动，布局范围扩 大；休闲文化区发挥配套服务功能，布局进 一步发散。
品牌商贸区 总部商务区
注：根据与贵司沟通，海韵大厦所在地块并不在朝天门市场范围之内， 图中以灰色色块表示。
该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发 项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等 等。该报告并没有包括上述这些因素。
因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、 购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。
6
朝天门市场功能分区整体布局
整体来看，三大功能区相对均衡地分布于陕西路中轴线两侧，且呈现商务 ——商贸——文化功能逐步发散的布局方式
考虑因素
合理因素：根据各功能分区所包含的业态类 型进行合理布局，实现功能价值最大化。 新 陕
海韵大厦
朝 华 西 东 路 路 路
实际因素：结合朝天门市场当前发展状况进 行功能布局安排，最大限度利用现有物业条 件，降低拆迁及改造成本。
2
朝天门市场升级改造定位依据
本项目将依据区位条件、发展积淀、规划愿景及资源禀赋作为定位依据
自1891年重庆开埠以来，朝天门便是 商贾云集之地，商贸交易活跃； 自20世纪80年代末兴起至今，朝天门 已发展成为西南地区重要的商品、物 质集散地，跻身全国十大专业批发市 场之一。 朝天门市场位于解放碑CBD、凯德 置地来福士广场与湖广会馆历史文 化区中间地段，区位优势明显，并 发挥着从地域上、功能上承接三地 的重要纽带作用。
圣鹏床上用品产权为自持，但其在早期将地平层铺位的使用权长期出让给各经营户，导致实际使用权分散且难以回收，在 建筑拆迁过程中可能形成一定的阻碍。
省纺市场及华华童装城建成年代为其翻新年代，实际原建年代为上世纪70年代左右，较为久远，具体年份待考证。 通银辅料市场原本就属于应拆而未拆部分。
注：经营状况由A（较好）-D（较差）递减
平安商场、恒升商场5区拆除重建，其余保留 全部保留
7
综合商品区
全部保留
8* 总部商务区 9*
高端商务区 综合商务区
\ 全部拆除
10
休闲餐饮区
天门商场拆除，其余保留
休闲文化区
11 文化旅游区 \
注：浙商朝天门中心目前已在建； 综合商务区的定位以地块整体拆迁、出让为基础，具体定位仍依据拆迁情况而定。
14
45,388
6,000 10,958 13,304 2,891
自持
自持 散售 散售 自持
100%
100% 83% 0% 100%
商场+住宅
商场+写字楼 商场
统一
统一 部分统一
国有
国有 私有 私有 国有
C
D C C B
商场+写字楼 不统一 商场 统一
特殊说明： 我行建议拆迁现有8个商场建筑，共计90,080平方米；根据现有市场状况，拆迁成本较高，贵司可根据资金情况，慎重考虑 拆迁。
1994
1995 1995 *
陕西路沿线
陕西路沿线 陕西路沿线
3,741
3,998 3,800
自持
自持* 自持
100%
100% 100%
商场+住宅
商场 商场+住宅
统一
统一 统一
国有
私有 国有
D
C C
4
5 6 7 8
1997
1997 * 1999 2000 2000
陕西路沿线
陕西路沿线 朝东路沿线 陕西路沿线 陕西路沿线
优先拆除建成年代久远，硬件设施老化明显且不具备升级改造条件的物业
优先拆除陕西路沿线物业，有利于整体打造陕西路沿线核心中轴品牌形象
优先拆除商用面积较小、影响力较弱且便于拆迁的商场 商场上方若存在塔楼，则拆迁难度较大，因此优先拆除无塔楼或塔楼体量较小的 商业物业 优先拆除国有资产背景、产权较为统一，便于达成拆迁协议的商场，降低拆迁难 度及成本 优先拆除经营状况不佳的商场，保留经营良好的商场以持续发挥品牌驱动力
区位条件
发展积淀
朝天门市场 定位依据
资源禀赋
根据渝中区都市核心区发展定位， 朝天门市场所在区域将以“金融、 商贸、商务、旅游”为主要功能 定位，打造为支撑金融、商贸、 旅游等发展的商务服务基地。
规划愿景
朝天门市场所在区域拥有悠久的开 埠商贸历史，而美丰银行旧址、交 通银行旧址、国民政府经济部等文 物古迹点缀其间，成为朝天门市场 内部值得深入挖掘的重要文化旅游 资源禀赋。