湖南娄底阳光香山红叶项目营销报告_84PPT

项目名称 百花好望角 大汉巨龙家园 大同芙蓉 东方豪苑
面价 2600 2668 2900 2800
层差价 20-40
吉泰邦臣 君临天厦 南苑上和 香山红叶
2890 21层以上 3300
2700
2500
20-30 30
20-40 30
优惠折扣 一次性98折 按揭99折 一次性98折 一次性97折 按揭99折 一次性98折 按揭99折 一次性97折 按揭99折
进场至今 单位团购132套
市场销售
市场销售18套
门面售謦 销售房源10多套
市场销售31套
项目价格：项目较市场楼盘优惠力度大，价格低
市场楼盘目前成交均价在2550-3265元\㎡之间，项目成交均价为2300元\㎡ 市场楼盘优惠折扣一次性97、98折、按揭98、99折，项目优惠折扣为1成首付（相当于90折）
营销中心外立面：形象档次低、品质差，对外招示性不强
营销中心周边环境较差，过于陈旧、杂乱； 营销中心相比周边建筑成凹形，招示性不强； 营销中心外立面设计简陋，形象档次较低； 营销中心整体色调显得过于冷清，周时与项目建筑形象差异较大； 营销中心前庭绿化打造过于简单，与项目景观花园社区不符合；
项目目前面临的问题：
1、客户不足问题：客户严重不足导致开发周期长，价格低； 2、营销环境及展示问题： 周边生活配套匮乏、环境杂乱； 施工场地及楼体包装形象展示差； 营销中心外立面形象档次低，招示性不强； 营销中心内部品质感不强，销售氛围较冷清，功能分区不合理，销售人员缺乏专业形象； 一期入伙后园林打造过于简单，影响后期客户购买的信心； 3、前期营销问题： 项目分期开发次序，不利于核心景观提前展示； 前期内部认购对后期价格提升及销售存在一定的影响； 4、市场环境及竞争问题： 新政对娄底市场存在一定的影响。 市场同质化竞争激烈；项目产品线单一，客户面窄，面积无明显优势；
比例 30% 70% 108套 54套 81套 80套 10% 15% 35% 25% 15% 65% 35% 100% 70% 20% 10% 65% 35% 60% 20% 20% 20% 45% 25% 10% 55% 35% 10% 20% 56% 10% 10% 50% 50% 88.9% 11.1%
上述现象与我们之前预判的结果完全反
之，到底问题出在哪里呢？
第三篇：项目营销问题分析
项目周边环境:目前项目周边生活配套极为缺乏，形象杂乱、居住环境差
目前项目周边以汽车行业为 主，生活配套较为匮乏； 项目周边形象杂乱、破旧， 居住环境差； 项目邻近加油站，在客户心 理存在一定的安全隐患；
建筑施工：施工场地及楼体包装形象展示差，影响楼盘品质
户型 2房 3房 顶层复式（5房）
一期
130-142平米 202-237平米
二期 120-130平米
三期 87-88平米 110-130平米
园林规划：融合外部景观环境，打造花园式景观社区
小区打造了红叶湖，阳光广场等共28处一系列的景点 首层架空层将设置成景观泛会所 小区按运动•生态•健康三重理念进行规划，独创娄底花园式健康社区
904 804 704 604 504 404
141㎡
1栋销控表 B座
237㎡ 1705 1706 1605 1606 1505 1506 1405 1406 1305 1306 1205 1206 1105 1106 1005 1006 905 906 805 806 705 706 605 606 505 506 405 406
房地产市场受一定的影响，相比一二线城 市场娄底整体市场影响市不大。
楼盘
吉泰邦臣 大同芙蓉
金园 南苑上和 百花好望角 大汉巨龙 东方豪苑 众一桂府 君临天厦 香山红叶
6月销售套数
50套 20多套
10套 40套 10套
7月销售套数
10多套 15多套
5套 30套 5套
6套
10多套 3套
10套
注：吉泰邦臣：一次性9.7、按揭9.9；VIP卡优惠一万 南苑上和：一次性9.7、按揭9.9；送4888元大礼包 众一桂府：销售员1个点；销售经理2个点；销售总监3 个点；首付3万起
134㎡
3007 219㎡ 2907 2807 2707 2607 2507 2407 2307 2207 2107 2007 1907 1807 1707 1607 1507 1407 1307 1207 1107 1007
市场在售产品竞争：市场3房同质化竞争激 烈，项目3房产品面积无明显竞争优势； 项目产品线单一，客户面窄。
市场在售房源：以3房为主，同质化竞 争激烈；其次为2房、4房产品；辅以1房、 顶层复式。
市场在售3房面积区间：集中在110145㎡之间，
市场在售复式（5房）面积区间：集中在
210-250㎡之间。
在内外诸多不利因素影响之下，我
们该将做何种改变？
Change We Need!
---奥巴马当选美国总统竞选名言
第四篇：剩余产品及成交客户分析
剩余产品分析：总价31-41万、17层以上高楼层的3房为项目销售重点！
3001 205㎡ 2901 2801 2701 2601 2501 2401 2301 2201 2101 2001 1901 1801 1701 1601 1501 1401 1301 1201 1101 1001
公交路线： 1路、13路公交车可达 城市各个区域。
连潭邵高速
项目景观环境：项目周边景观资源优越，环境宜居。
项目毗邻：市文化公园（规划中）、江龙公园、檀香公园、涟水河（天然绿化带），植被丰富、绿氧充沛
涟水河（天然绿化带） 江龙公园
市文化公园（规划中） 檀香公园
企事业单位分布：周边企事业单位分布居多，为项目开发提供了大量高消 费力人群
阳光 · 香山红叶下阶段营销报告
中驰地产
第一篇：项目分析
项目区位分析：路网通达，交通便利，地段价值优越
新星南路
月塘街
湘阳东路 市中心仅8分钟车程
长青东路
吉星路
娄底市新体育中心（在建） 娄底体育中心
市文化 香山红叶
公园
檀香公园
江龙公园
项目位于娄底市中心城区东部 北临：湘阳东街 南临：长青东街达市中心仅6分钟车 程 东临：棉纺厂家属区（隔规划道路） 西临：东接吉星路，连潭邵高速西 西北：毗邻娄底市新体育中心（即 主体育场、体育馆、综合训练馆、 游泳跳水馆、妇女儿童(青少年)活 动中心） ，也将是大型会展首选之 地。
3房面积无特别优势；顶层复式面积相比 市场产品面积较小。
楼盘 吉泰邦臣 富厚名邸
大同芙蓉
星海名都 龙泰上品 南苑上和 百花好望角 大汉巨龙 东方豪苑 君临天厦
金园 香山红叶
户型 3房 4房 1房 2房 3房 4房 1房 2房 3房 4房 5房 1房 2房 3房 1房 2房 3房 3房 4房 公寓 2房 3房 2房 3房 4房 复试 3房 4房 复试 2房 3房 4房 5房 3房 4房 3房 项层复式5房
来访月数量图
80
71
70 63 64
64
60
54
50
50 40
37
36
30
23
22
20
10
0
2009年 2200220000990099年年1年年0987月月月月 20222200000911110000年11年年年年214321月月月月月月
项目销售状况小结：
销售周期长、资金回笼慢，产品滞销严重 相比市场楼盘，项目均价低，优惠力度大 项目来访\来电客户少
前期内部团购对目前在售价格冲击，一定程度上影响项目销售。
前期低价内部团购： 优势：快速回笼资金； 影响：做为20万方大盘来讲，对项目价格提升存在一定的制约，同时也为后期销售存在一定程度上的影响。
影响事件：出租出售八中集资房
新政的影响：受新政影响部分楼盘成交状况受一定程度的影响
通过楼盘实地调查，与置业顾问了解到： 近段时间受新政影响，部分市场客户持观 望状态。市场无独特优势楼盘月销售套数 约为10-20套左右；个别楼盘销售40-50套。
来电月数量图
120
101 99
100
80
60
38 46
40
27
20 14
27 35 34 33
0
2009年7月 2009年8月 2009年9月2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月
项目来访状况：来访客户急速递减
项目进场至开盘前，每月来访客户约为60多批左右（约2批/天）； 开盘后，每月来访量约为22-37批，趁下滑趋势。
第二篇：项目销售现状分析
开发周期：项目开发周期长、资金回笼慢、产品滞销严重，单位团购为项目 目前主要去化渠道
时间节点
07年年中
开发周期3年
2008年6月 2009年6月
2010年1月
2010年7月
营销节点 单位团购
开工 多层108套售謦 单位团购90套
营销中心 进场
1号栋开盘 1号栋共244套房源 剩81套
中心水景—红叶湖 阳光广场 景观绿岛 景观廊架、立体花池 儿童游乐场 羽毛球场
建筑外立面：建筑外墙打造颇具品质感
项目分析小结：
路网通达、景观资源丰富，地段价值优越 景观花园社区 中大规模社区、小区配套较完善 物业类型丰富、市场主力畅销户型
中驰观念：项目应该可以成为市场热销的中高档景观大盘！
一次性9.9
一次性97折 按揭99折 首付2成送1成
折后价 2548 2574 2634 2813 2871 2774 2772 2803 2861
3265
2619 2673 2300
项目来电状况：来电客户不足
项目进场至今，除开盘前2个月客户电月量达100批，其它月份客户来电量约30批左右（约1批/天）。 项目来电客户严重不足。
医院： 娄底市妇幼保健院、星城医院、娄 底中心医院 学校： 娄底三中、娄底行政学校、娄底职 业技术学院 政务： 中级人民法院、娄底市税务局 企业： 中国联通娄底分公司 市政配套： 娄底市文化公园（规划中）、娄底 市新体育中心、檀山湾农贸市场等。
香山红叶
项目经济指标
中大规模社区 物业类型丰富，客户面广 小区居住环境舒适 社区配套较为完善
产品线 面积 132
143/159 40多 60-80
110-150 140-170
50多 90多 120-145 150-165 240左右 40 60-70 140 30-40 70-90 127-130 130-140 158.88 40-60 80-100 110-140 80 120-130 140 170-210 130-140 150 250-260 102 142 170-174 210 120-130 150-160 134-141 202-237
营销中心内部环境：缺乏品质感，功能分区不合理，销售氛围打造过于冷清， 销售人员专业形象缺乏
项目分期开发次序，不利于核心景观提前展示
小区园林景观各期分布不均匀，核心景观主要集中在二、三期；一期园林打造过于简单；
10
一期
3
4
5
三期
12 14
一期
1
7
二期
2
9
11
二期
6
8
三期
13
一期入伙后园林展示过于简单，无品质感，影响后期客户购买的信心
占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 物业类型 总户数
小区配套
65.12亩 20万平米 3.74 35.86%
多层 小高层 高层
1040户
幼儿园、儿童游乐场
羽毛场
近万方临街商业与外界区 隔（购物、餐饮、休闲、 超市、邮局、银行等业态 一网打尽）
产品配比：市场主流畅销户型3房为主
户型：市场主流畅销户型3房为主；辅以极少数2房、顶层复式。 面积：实用、舒适型3房为主。
1802 1803
1702 1703
1602 1603
1502 1503
1402 1403
1302 1303
1202 1203
1102 1103
1002 1003
902
903
802
803
702
703
602
603
502
503
402
403
134㎡ 140㎡
3004 219㎡ 2904 2804 2704 2604 2504 2404 2304 2204 2104 2004 1904 1804 1704 1604 1504 1404 1304 1204 1104 1004
901 801 701 601 501 401
136㎡
C 座（西）
3002 3003
wenku.baidu.com
202㎡ 222㎡
2902 2903
2802 2803
2702 2703
2602 2603
2502 2503
2402 2403
2302 2303
2202 2203
2102 2103
2002 2003
1902 1903