实务案例分析

被告提供的购房合同标明交房标准中配套设施有地下车库， 被告提供的购房合同标明交房标准中配套设施有地下车库，但只能说 明被告购买房屋的配套设施中有地下车库， 明被告购买房屋的配套设施中有地下车库，并不影响该车库产权所有 人及管理人主张其权利， 人及管理人主张其权利，所以被告主张地下层属全体业主所有的抗辩 理由不能成立。由此， 理由不能成立。由此，法院做出被告业主给付拖欠的车位使用费和管 理费计4500元的判决。 元的判决。 理费计 元的判决 物权法》 条规定： 建筑区划内， 《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车 条规定 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内， 首先满足业主的需要。 位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库的归属，由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定。 出售、 的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共 从这三款我们可以解读出：基本原则是规划用于停放汽车的车位、 有。”从这三款我们可以解读出：基本原则是规划用于停放汽车的车位、 车库，开发商与业主之间有约定的从约定，没有约定的归属于开发商。 车库，开发商与业主之间有约定的从约定，没有约定的归属于开发商。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业 主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对 业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩法院认为：安全保障义务人未尽合理限度范围内的安全保障义务致使 公民身体造成伤害的，应当承担相应的赔偿责任。案件中， 公民身体造成伤害的，应当承担相应的赔偿责任。案件中，孩子在物业公 司管理的物业内受伤， 司管理的物业内受伤，其所管理区域设置的安全设施客观上未能阻止孩子 进入该区域，存有安全隐患； 进入该区域，存有安全隐患；物业管理人员在发现四个孩子进入危险区域 亦未能采取有效的劝阻措施，促使其离开；而且通风管道口的破损、 后，亦未能采取有效的劝阻措施，促使其离开；而且通风管道口的破损、 没有及时修缮从而造成孩子摔落管道受伤，物业公司应承担赔偿责任。 没有及时修缮从而造成孩子摔落管道受伤，物业公司应承担赔偿责任。 对于孩子，虽然他们是未成年人， 对于孩子，虽然他们是未成年人，但作为一名初中学生对通风管道等 设施应具有识别其危险性的能力， 设施应具有识别其危险性的能力，孩子自行钻入通风管道的行为具有一定 的过错，可相应减轻物业公司的民事责任。 的过错，可相应减轻物业公司的民事责任。孩子的父母作为监护人应当履 行监护职责，保护孩子的人身不受侵害。 行监护职责，保护孩子的人身不受侵害。家长放任孩子停课离校后不及时 回家，在外游玩而失于约束， 回家，在外游玩而失于约束，使孩子的人身安全处于周围环境不确定的威 胁之下，所以家长不履行监护职责造成孩子受伤也应承担责任。 胁之下，所以家长不履行监护职责造成孩子受伤也应承担责任。 上海虹口法院对该案作了一审判决：被告物业公司按照50%的比例承 上海虹口法院对该案作了一审判决：被告物业公司按照 的比例承 担赔偿责任。 担赔偿责任。
分析： 分析： 1、三楼住户万某家的厨房下水管道的弯头处不和任何人共用，属业 主的专有权范围，一般不在物业服务合同的服务范围之内，故弯头处破裂 应由三楼住户万某负维修责任。若属产品质量问题，万某可以向责任人追 讨相关费用。 2、二楼因维修损坏的掉顶以及灯具，在损失未扩大前，应由三楼住 户万某与二楼李某协商解决。（因为二楼是维修活动的唯一受益人） 3、物业公司维修人员的行为并无不当，但项目部经理未及时处理导 致事态扩大。应该接到报告后马上出面进行协调，协调无果时可以报告业 主委员会或居委会，由他们出面协调。也可以先修理，然后再向责任人追 讨相关费用。 4、事态扩大与三楼住户不愿承担维修责任并继续使用厨房直接有关 （虽然不是故意），故三楼住户应承担主要赔偿责任，而物业公司处置不 当也要承担部分责任。
2、男孩小区玩耍坠入通风管道 、
07年9月份，刚开学没多久，下午学校调课放假，四名初中生男孩 年 月份 刚开学没多久，下午学校调课放假， 月份， 相约去一小区会所平台玩耍。他们偷偷溜进地下停车场，顺着停车场里 相约去一小区会所平台玩耍。他们偷偷溜进地下停车场， 的一处楼梯爬到了平台，平台上摆放的游乐设施让他们玩得十分尽兴， 的一处楼梯爬到了平台，平台上摆放的游乐设施让他们玩得十分尽兴， 但保安的突然出现和大声呵斥让孩子们在惊恐中四处逃窜躲藏，由于平 但保安的突然出现和大声呵斥让孩子们在惊恐中四处逃窜躲藏， 台上的一处铁门未锁，孩子们便跑了进去，躲进了封口已经破损的通风 台上的一处铁门未锁，孩子们便跑了进去， 管道内，其中两名男孩在管道内爬行时，不慎跌落致伤。物业立即拨打 管道内，其中两名男孩在管道内爬行时，不慎跌落致伤。 了110和120，救援队赶到用绳索将孩子吊出管道。 和 ，救援队赶到用绳索将孩子吊出管道。 两男孩均伤势较重，多处骨折，其中一名因头部创伤而休克， 两男孩均伤势较重，多处骨折，其中一名因头部创伤而休克，全身 更是有多处大面积擦伤，这让家长十分心痛，遂将物业告上了法庭。 更是有多处大面积擦伤，这让家长十分心痛，遂将物业告上了法庭。 物业公司有无管理责任？是否应该承担赔偿责任？ 问：物业公司有无管理责任？是否应该承担赔偿责任？
此案例的依据是： 此案例的依据是： 1、《物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过 本条例所称物业管理， 、 物业管理条例》 选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 配套的设施设备和相关场地进行维修 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区 域内的环境卫生和相关秩序的活动。 域内的环境卫生和相关秩序的活动。 2、 《物业管理条例》第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务 、 物业管理条例》 合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约 合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约 导致业主人身 财产安全受到损害 人身、 受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 依法承担相应的法律责任。 定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
案例分析
1、业主拒交车位费 、
于某是南开区阳光100小区的业主，自2007年4月23日使用小区地 小区的业主， 于某是南开区阳光 小区的业主 年 月 日使用小区地 下车位，直到2008年7月共计 个月都没有付费。在此期间，小区开发 月共计15个月都没有付费 下车位，直到 年 月共计 个月都没有付费。在此期间， 商和物业公司曾两次向于某发出书面通知要求其支付相关费用， 商和物业公司曾两次向于某发出书面通知要求其支付相关费用，都没有 结果。双方为此成讼。小区开发商和物业公司提出， 结果。双方为此成讼。小区开发商和物业公司提出，根据两家公司的协 每个车位每月由物业公司收取管理费80元 商，每个车位每月由物业公司收取管理费 元，房地产公司则按有关规 定及排气量向使用人收取租赁使用费，每月220元。按照这一收费标准， 定及排气量向使用人收取租赁使用费，每月 元 按照这一收费标准， 于某累计拖欠地下车位使用费和管理费共计4500元 于某累计拖欠地下车位使用费和管理费共计4500元。对于二原告的诉 讼请求，被告于某并不认可，他辩称，地下车库应属全体业主所有， 讼请求，被告于某并不认可，他辩称，地下车库应属全体业主所有，购 房合同交房标准中配套设施已附地下车库，且其没有同二原告签订任何 房合同交房标准中配套设施已附地下车库，且其没有同二原告签订任何 交费协议，所以不承认他们的协议，不同意支付费用。 交费协议，所以不承认他们的协议，不同意支付费用。 法院认为，原告取得了讼争之车库的所有权，即享有占有、使用、 法院认为，原告取得了讼争之车库的所有权，即享有占有、使用、 收益和处分的权利。被告虽未与二原告签订使用地下车库的协议书， 收益和处分的权利。被告虽未与二原告签订使用地下车库的协议书， 但已实际使用了原告所有车库的车位，接受了小区物业的管理和服务， 但已实际使用了原告所有车库的车位，接受了小区物业的管理和服务， 即应交纳相应的使用费和管理费。考虑二原告签订的《 即应交纳相应的使用费和管理费。考虑二原告签订的《地下车库泊位 委托管理协议》中关于收费约定的事实， 委托管理协议》中关于收费约定的事实，可由被告按二原告的约定分 别给付原告房地产公司租赁使用费及给付原告物业公司管理费。 别给付原告房地产公司租赁使用费及给付原告物业公司管理费。尽管
4、突降暴雨奔驰车被淹
张先生家住常州新北某小区，2005年入住并购买了小区的地下车位， 每月支付100元的车位管理费。2007年7月3日晚，张先生将自己的奔驰轿 车停到地下车库。当晚突降暴雨，物业公司的值班人员立即按照公司有关 “降雨地下车库抽水工作规程”开动了所有的水泵排水。第二天早晨，张 先生发现车库部分被淹，自己的车子未能幸免。当即找到物业公司要求处 理，物业公司认为天降暴雨系不可抗力，自己已尽到管理责任，再说即使 存在车辆损失，张某也有疏忽，公司不应承担赔偿责任。 当年9月11日，奔驰4S店出具“车辆损失证明”，证明张先生的轿车 因浸水时间较长，导致电路、零部件及内饰损坏，贬值损失估算为18万元。 在要求物业公司赔偿未果后，张某将该小区物业公司告上了新北法院。审 理中，法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对奔驰轿车因水淹产生 贬值的损失进行鉴定，该中心鉴定认为，贬值损失为九万六千五百元。 问：1、这个事件属什么性质的事件？是否属于不可抗力？ 2、物业公司有无过错？
分析
1、 这个事件属物业管理中的紧急事件。不属于不可抗力事件。 不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克 服的客观情况。 本案中天降暴雨，首先有天气预报可预知；其次，当暴雨来临时也 并非不能避免和无法克服。当排水措施不能够避免车库被淹时，可及时 通知车主将车辆开出车库等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。 2 2、物业公司有过错。 A、从案例资料来看，物业公司制定了 “降雨地下车库抽水工作规 程”，但显然该文件中没有考虑暴雨有可能造成地下被淹，没有要求抽 水中应对地下车库进行现场巡视，反映了对相关紧急事件缺乏事先准备。 B、根据教材P162-163有关紧急事件处理要求和处理过程的阐述， 物业公司的项目负责人发现天降暴雨时没有到达现场处理，反映了缺乏 防范事态恶化的基本意识，放任后果的产生，属典型的事中控制不力。 C、事件发生后，物业公司没有有效进行善后，害怕承担责任，采 取了推诿的消极做法，属典型的事后处理不当。