中海地产项目总运营管理培训
中海地产集团 项目总培训： 项目运营 工程管理 新任项目总关注要点
运营管理部序言x'x个合格项目总x'x个新任项目总谁是中海“最新”的项目总？0102四大意识促进多线业务协同精研细磨产品标杆 重视客研指导定位 提高客户满意程度 精细管控发展过程加强风险防范意识 确保经营指标达成 提高资金使用效率意识提升项目总在项目推动中不仅是要做到角色的转变，更要学会意识的提升。
02“总”而言之角色转变和思维提升的核心是做好管理，但是项目管理的本质是？18PD A C 策划规划经营明确经营目标，前期做好策划。
执行实现经营 完成信息交圈，快速推进执行。
结果反思经营纠偏围绕经营 过程动态纠偏，做好风险把控。
管理的本质02“总”而言之围绕经营结果，复盘做好总结。
项目管理的本质就是围绕经营做好PDCA 的循环；对经营有利的事多去推动，对经营有风险的事多去防控。
项目管理本质03“好管理”的标准？✓目标✓标准✓激励✓协同厦＠四会考核公平公正关键词：公平的体系、公正的激励0差异化赋权关键词：调动积极性、提高能动性共享的领导共同的目标相互信任与尊重充分的沟通取长补短灵活和适用高效工作程序持续地学习团队将军需要打造战之能胜的高绩效团队对高效团队的定义华为的团队“好管理”的要点？03生“财”有道管理要点见“钱”眼开释义：以经营为导向，指标为王，“一图一表”牢记于心；以《致加西亚的信》主角罗文为榜样，披荆斩棘，使命必达。
管理要点爱才如命释义：关注人才管理，调动人员的积极性，形成合力管理要点杀“人”如麻释义：职场不是乌托邦，严格以结果为导向，以绩效考核为原则，优胜劣汰、适者生存。
04搞定✓搞定客户：满足客户需求、提升客户满意✓搞定内部：加强内部沟通、强化横向协同✓搞定外部：重视外部协调、合理突破边界搞定驱动胜利的五个意识✓责任意识✓合作意识✓风险意识✓自我实现意识✓自我反省意识搞定建立信心的五个前提✓听得了批评✓受得了委屈✓拉得开差距✓放得下面子✓经得住表扬赋能04东奔西“跑”✓放开：不受束缚、敢于挑战✓冲锋：身先士卒、敢为人先✓敢干：不惧不畏、使命必达✓技巧：软硬兼施、情绪智慧☐马丁路德金04东奔西“跑”赋能✓对等：配置的权力应当与其所承担的责任相适应✓弹性：责权利配置要与公司发展阶段、团队人员配置匹配，且可以在框架内灵活配置和动态调整平衡04东奔西“跑”从集团到地区，从项目总到职能经理团队，项目总要做好上传下达，平衡眼界的差异平衡眼界差异职能的差异，个人工作的差异，导致问题的理解是存在偏差的，项目总要在其中平衡理平衡理解差异✓鸟和猪✓鸡和鸭灰度04东奔西“跑”人的灰度项目总监要对自己的职能团队的选人负责，对于被动安排的职能经理要理解、包容，通过工作带动实现团队价值的提升事的灰度项目总监要对自己的职能团队充分赋能，提高团队的跨界思维方式，以开放包容的心态让大家勇于干事，敢于补位灰度管理的过程其实就是资源及人员整合0505生生不“息”发展方向✓新任→合格→成熟→优秀项目总✓从专业出来，历经项目总复合，回到专业职能✓从项目总→运营总→地总。
04 中海地产-项目总监培训之项目总客服应知应会培训
准业主－营销
30天
210天
磨合期－项目团队
30天
210天
稳定期-项目团队、老业主-物业 365天
购买调研 购买决策
实施购买 购买体验
产品体验
入住体验 生活感受
创造价值
解决问题≠创造价值
一直在思考，解决问题等同于价值创造吗？从短期的结果上看，两者可 以划等号，毕竟为公司带来了实打实的利润； 但其实解决问题更是负责任的一种表现，从长期上看，要把解决问题和 价值创造划清界限，追求项目的全方位成功。
认知与定位——途径
共同目标——以客户需求为源点， 在过程中识别阻碍并突破提升
项目总给予资源达成目标
客服做事高效、保 质——双向保障
①意识形态②决定策略和形 式方面③结果评估、复核
02 共赢——有的放矢
相关部门指标——设计管理
一级指标
设计缺陷库零发生%
二级指标 （要求）
叠图
精装修的实用性
设备选材的可兼容性 园区设施的功能性
3 对于自己的产品，从项目总监开始所有7+1团队人员，以项目为整体、 以职能线为导向，了解品质、敲门入户、深访客户关注点及原声
客户导向——管理工具
1、影响他人 2、过程导向 同理心、决策、担当、执行
项目团 队为中
心
03 为项目团队创造价值
谋远虑而观全局
项目运营节点
项目前期产品定位准 确，产品设计需求规 避缺陷风险，找出优
—设计眼中—
痛并改变着
4
—合约眼中—
考核评估真实，一票否决，好使
认知与定位——利用有效资源
阐述事件预估共其风险 强调其重要性
前瞻
专业
事件不能仅有动态 更要合理性提出解决方案 抓住核心，做好引导
中海地产计划管理体系培训
结构施工至20层（第145天）
10层以下主体验收 抹灰插入 第二次回头
结构施工至10层（第95天）
砌体插入施工
第一次回头
结构7层安装施工电梯，
结构施工至±0.00（第35天）
地下室底板施工（第15天）
1.3.1、竖向流水概念
一、工程管理公司工程进度实施方法简介——竖向流水
1.3.2、竖向流水过程状态
主楼附近地下室应尽早封闭、为施工道路及施工电梯安装创造条件。
Page 12
一、工程管理公司工程进度实施方法简介——竖向流水
1.3.3、竖向流水施工重要事项
• 中间展开
塔楼结构施工至7层，完成施工电梯安
1
装和调试
结构至10层砌体施工全面展开，
2
进度略快于结构施工
主体结构分段验收后
3
外墙装饰从上向下插入
6
主体施工至13层；主楼外地库结构完成50%；砌筑施工完成3层；支付此施工周期内已完工程价款 的 %。
7
主体施工至19层；主楼外地库结构完成100%；砌筑施工累计完成9层；内墙抹灰累计完成 抹灰标 准层样板，完成支付此施工周期内已完工程价款的 %。
第 16 页
一、工程管理公司工程进度实施方法简介——竖向流水
大地下室紧随主楼地下室施工、尽早
2
给施工电梯安装提供工作面。
地下室侧墙、顶板防水及保护层在地下
3 室结构完成后尽早完成、为回填提供工 作面
4
地下室二次结构、装修、机电
尽早插入，均衡工作量
一、工程管理公司工程进度实施方法简介——竖向流水
1.3.3、竖向流水施工重要事项
以主楼边线外 扩20米范围的 地下室与主楼 同时出 ±0.000，以 便加工场地腾 挪。
中海地产运营管理制度范文
中海地产运营管理制度范文中海地产运营管理制度范例第一章总则第一条为规范和提高中海地产的运营管理水平，保证企业的持续发展和良好的经营业绩，根据国家法律、法规和公司章程，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于中海地产全体员工，在运营管理过程中必须按照规定执行。
第三条中海地产的运营管理遵循诚信、公平、公正、公开、透明、高效原则，保证企业健康、可持续发展。
第四条中海地产运营管理制度包括公司治理、财务管理、人力资源管理、市场营销管理、项目运营管理、风险管理等方面的规定。
第二章公司治理第一节董事会第五条中海地产董事会是中海地产最高决策机构，负责公司的决策、监督和改革工作。
第六条董事会由董事长、副董事长和董事组成。
董事长为公司决策的主要负责人。
第七条董事会每年至少召开4次董事会会议，重大事项必须召开董事会会议讨论并作出决策。
第八条董事会会议的决议，由全体董事以书面形式签署确认，并依法进行公告。
第二节高级管理层第九条中海地产设有总经理、副总经理等高级管理层，负责公司的日常经营管理工作。
第十条高级管理层根据公司的经营目标和战略规划，制定相应的管理措施和实施计划，组织具体实施。
第十一条高级管理层必须定期向董事会报告公司运营情况，并接受董事会的监督和指导。
第三章财务管理第一节财务核算第十二条中海地产财务核算按照国家财务会计准则和公司会计制度进行，确保财务信息的真实、准确、完整。
第十三条中海地产设立财务部门，负责公司财务管理和财务核算工作。
第十四条中海地产每年组织财务检查，对财务信息进行审核和验证，保证财务信息的可靠性。
第十五条中海地产建立健全财务风险管理制度，避免财务风险的发生和扩大。
第二节预算管理第十六条中海地产根据公司的战略规划和经营目标，编制年度预算和预测报告。
第十七条预算管理由中海地产的高级管理层负责，确保预算的合理性和科学性。
第十八条预算执行过程中，必须严格按照预算计划执行，不得擅自调整和挪用预算资金。
第十九条预算执行情况必须定期向董事会报告，并接受董事会的监督和审查。
中海- 项目总运营应知应会
检查机制旨在发现项目发展过程
中存在的问题，规范管理动作，及
时纠偏纠错，优化升级中。
沟通机制旨在明晰运营线沟通
方式，减少重复、低效工作，提
高沟通效率，已正式施行。
督导 体系
会议机制旨在优化运营线会议
及决策体系，提升沟通效率，推
进问题解决，已正式施行。
考评机制旨在提升公司运营效
率，激发自驱力，提优补差，调动
理
管目管理工修管
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管供
及目评管管
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刘刘刘高高刘刘刘 张 张 王 王 高 高 高 高 高 黄 黄
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齐齐
樊樊
鹏鹏
杰杰
飞飞
人力/成本
设计
详见《中国海外发展有限公司项目团队与职能部门责权利配置方案》
组织架构 管控体系 责权利配置
责权利配置清单
责任清单 权力清单 利益清单
弱矩阵方案
平衡矩阵方案
强矩阵方案
职能经理考核
①工程：评价权 ②设计/合约/报建：建议权 ③营销/客服/财务：不参与
①工程：评价权 ②设计/合约/报建：参与考核 ③营销/客服/财务：提供建议 ④列席/参加绩效评定会
中海地产集团 运营管理 项目总培训 项目总运营应知应会V1.0
项目总监运营应知应会运营管理应知应会运营管理部2019年08月目录CONTENTS1运营管理体系2运营管理工具3项目总监职责4项目总与运营项目总监运营应知应会01运营管理体系※组织架构※管控体系※责权利配置张庆林项目经营管理中心张庆林项目策划管理中心王华商业创新管理中心王华总经理张庆林项目发展管理中心刘学华南区张德全北方区刘青华东区高迪西部区樊杰/高航华北区高航港澳海外区人力/成本设计信息化/财务投资/工程法务/客服/监察营销/海外 商业/创新张德全全景计划及职能计划系统管理张德全发展计划管理王逸珂风险管理王逸珂运营工具管理高航信息化、供销存系统管理高航货量管理高航/樊杰经营数据及BI 系统管理非操盘项目管理高航/樊杰综合高航业务线考评黄康商业项目管理创新项目管理黄康黄茜茜行政管理/外宣刘学培训及项目总培养运营体系管理（含81）刘学刘学报建业务管理高迪启动会管理高迪月度运营工作报告刘青战略规划修订刘青/齐鹏飞专项计划管理刘青/齐鹏飞灰度管理四中心六区域矩阵式扁平化总部运营部架构设计经理客服经理营销经理工程经理合约经理报建经理财务经理地区设计管理部地区客户服务部地区营销策划部地区工程管理部地区合约管理部地区报建部地区财务资金部项目总监物业公司物业经理地区设计分管领导地区报建分管领导地区合约分管领导地区工程分管领导地区营销分管领导地区客服分管领导地区财务分管领导地区运营总经理区域规划设计部区域客户服务部区域营销策划部区域发展管理部区域成本管理部总部设计管理部总部客户服务部总部营销管理部总部工程管理部总部成本管理部总部财务资金部总部运营管理部集团领导地区公司总经理区域公司总经理区域运营管理部项目运营岗（可兼职）地区运营管理部“3+1”集团职能线架构2成本部工程部“3+2”总部商业运营架构“14444”运营全景管控体系项目/公司经营目标项目成功公司发展现金流(C)V ：货值管理利润管理(P)“十三五”战略1 个目标4大体系4个意识4项关键4个地图大运营体系助力“十三五”战略实现运营2.0落地措施项目又好又快四大体系四个意识四项关键指引督导支持风险客户产品经营风险人员架构赋能考核货值管理(V)计划管理(T) 运营全景管控体系•全景计划二期迭代•专项计划全面推广•外宣内培强化升级支持体系•完善检查、考评机制•落地会议、沟通机制督导体系•完善岗位工作指引•完善商业、报建等管理指引指引体系风险体系建立前期预控、过程跟踪、后期复盘的全周期风险防控体系四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系制度层级工具层级管控层级岗位层级专业层级标准模板四大体系四项关键四个意识四张地图运营全景管控体系完善指引体系检查机制旨在发现项目发展过程中存在的问题，规范管理动作，及时纠偏纠错，优化升级中。
某地产运营管理体系培训
某地产运营管理体系培训某地产运营管理体系培训一、背景介绍随着房地产市场的不断发展壮大，地产运营管理体系的培训需求也日益提升。
某地产公司意识到自身的运营管理体系有待完善，为了提高员工的专业素质和管理能力，公司决定进行一次地产运营管理体系的培训。
二、培训目标1. 提升员工的运营管理水平，使其具备较高的综合素质和专业能力；2. 建立完善的地产运营管理体系，能够满足公司的发展需求；3. 培养员工的团队合作意识和沟通协调能力，提高工作效率。
三、培训内容1. 地产运营管理概述通过介绍地产运营管理的概念和原理，使员工了解地产运营管理的重要性以及其对公司发展的影响。
2. 地产项目管理介绍地产项目管理的基本知识和技巧，包括项目计划、组织实施、控制评估等方面，使员工能够有效地管理和运营地产项目。
3. 地产销售管理通过培训员工销售管理的基本知识和技巧，如销售策略制定、市场分析、销售团队建设等，提高员工的销售能力和业绩。
4. 地产客户关系管理介绍地产客户关系管理的重要性和方法，包括客户需求分析、客户满意度调查、客户投诉处理等方面，培养员工与客户良好的沟通和合作能力。
5. 地产租赁管理通过培训员工地产租赁管理的技巧和方法，如租赁合同管理、租金收缴、物业维护等，提高员工的租赁管理能力和效率。
6. 地产资产管理介绍地产资产管理的原理和方法，包括资产评估、资产收益管理、资产处置等方面，使员工能够合理地管理和利用地产资产。
7. 地产法律法规及风险管理培训员工地产相关法律法规和合同风险的识别和应对方法，提高员工的法律意识和风险管控能力。
8. 地产运营管理案例分析通过分析真实的地产运营管理案例，让员工学习和借鉴成功的经验和教训，提高员工的问题解决能力和决策能力。
四、培训方式1. 理论授课在培训过程中，专业讲师将通过讲座和研讨等形式，向员工传授相关的理论知识和实践经验。
2. 实践操作培训期间，将组织员工进行实地考察和实操训练，让员工在实际操作中学习和掌握地产运营管理的实践技巧和方法。
中海地产集团 项目总培训 综合管理,从“认知”开始V1.0
经营型 （高阶）
二、项目总监的岗位角色 地区公司总经理
职能总
职能总
职能总
职能总
项目总监 工程 设计 营销 合约 报建 客服 财务
第一部分 第二部分 第三部分
角色认知 能力认知 心智认知
一、项目总监能力发展建议
项目总发展聚焦-认知视窗
潜能区
优势共识区
他 评 高
服从规范 建立人际网络
三、自身管理能力自查
成为项目总监，需要不断提升个人的管理能力修炼，你别无选择：
1、倾听与表达的能力 2、决断和应变能力 3、规划与协调能力 4、决策与执行能力 5、激励与训练的能力 6、领导和统筹能力 7、资源协调与整合能力
关注：地产学院，更多干货分享
倾听 与表达
决断 和应变
规划 与协调
决策 与执行
激励 与训练
领导 和统筹
资源协调 与整合
加管理员好友，发名片或简单介绍，进微信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享
四、应对自身管理的认知
“领导”与“管理”的区别
• 领导 ≠ 管理 • 领导 = 领 + 导，管理 = 管 + 理 • 领导：是同向的，是引领、导向，是率领式的，是向导、领路人。是着眼增量，价值创造。 • 管理：是相向的，是管治、梳理，是驱赶式的，是裁判、牧羊人。是围绕存量，资源分配。
制定可行计划： • 能够预见可能发生的问题并为计划预留弹性 • 涉及协作的工作，能够做到界面清晰、责权明确、沟通充分
整体把控： • 开展工作前先规划，过程中有把控，结束后有复盘 • 决策时综合考虑相关因素，不局限于自己所负责的职能或业务单元
资源整合： • 能够有效整合内部资源，获取内部支持，减少内部消耗
中海地产年度培训计划
中海地产年度培训计划一、培训目标中海地产作为国内知名的房地产开发商和运营商，一直以来将员工的培训作为企业发展的重要环节。
通过不断地提升员工的专业素养和岗位技能，为企业的发展提供有力的支持。
因此，中海地产年度培训计划的目标是全面提升员工的专业能力和团队合作意识，从而更好地满足公司发展的需要。
二、培训内容1. 市场营销培训市场营销是房地产行业不可或缺的一部分，是使企业产品和服务获得市场认可和接受的重要手段。
因此，中海地产将会组织市场营销专家和业内权威人士的培训讲座，包括市场调研、品牌推广、销售策略等方面的内容，帮助员工提升市场分析能力和营销策划能力。
2. 项目管理培训房地产项目的管理涉及到资金、人员、资源、安全等多方面的问题，需要有一定的管理能力和经验。
中海地产将组织项目管理专家进行培训，内容包括项目规划、进度控制、成本管理、风险管理等方面的知识，帮助员工提升项目管理能力。
3. 团队建设培训团队建设是中海地产培训计划的重要内容之一，通过团队建设培训，帮助员工提升团队协作能力和沟通能力，形成良好的工作氛围和团队合作意识，提高工作效率和团队凝聚力。
4. 行业知识培训房地产行业的发展和变化日新月异，中海地产将不定期组织行业专家进行相关知识培训，内容包括市场动态、政策法规、行业趋势等方面的内容，帮助员工及时了解行业信息，提升了解行业知识，以便更好地应对市场变化。
5. 员工职业素养培训员工职业素养培训包括员工品德修养、职业操守、职业道德等方面的内容。
中海地产将组织企业文化专家进行培训，帮助员工提升职业素养，弘扬企业文化，增强员工的自我价值感和责任感。
三、培训方式1. 内部培训中海地产将利用内部资源，组织公司内部具有丰富经验和专业知识的员工进行培训，包括项目管理经理、市场营销总监、行业专家等。
2. 外部培训中海地产将邀请国内外知名的培训机构和专家为员工进行外部培训，帮助员工开阔视野，更新知识，提升能力。
3. 在线培训中海地产将利用互联网技术，为员工提供在线培训课程，方便员工进行学习和知识获取，提高学习效率。
09 中海地产-项目总经理设计管理应知应会培训
运营管理应知应会提升产品意识，打造中海产品力——项目总监设计应知应会刘大伟二零一九年八月.什么是产品意识？.如何提升产品力？目录CONTENTS 1中海的产品观2设计管理体系3示范区及大区方案管理4图纸及变更管理5 设计专项管理.运营管理应知应会01中海的产品观.颜总：“四好公司”和“四好产品”⏹[四好公司]好产品、好效益、好服务、好公民⏹[四好产品]“好产品”是“好服务、好效益、好公民”的基础；“好设计“是”好材料、好质量、好配套”的基础；“打造好产品”需要有“客户视角和思维”。
●从企业角度：“好设计、好材料、好质量、好配套”；●从客户视角：超出客户预期的产品，才能称之为“好产品”。
“客户满意多一度”。
产品的各个维度均好，产品的各个指标都不差，有一个指标、有一个维度领先同行，超出客户预期。
.产品力专题提升全员的产品意识[ 领导重视]好产品是领导重视出来的，地总对好产品负领导责任.[ 通力协同]好产品是各条业务线协同配合出来的[ 专业精神]激励打造好产品的“罗文”，培养一批中海匠人。
第五代精品的4大理念.运营管理应知应会02设计管理体系.分级管理计划管理过程管理评价管理管理体系管理内容管理工具定管理权责定目标与节点规范管理动作结果导向考核《各级设计管理机构职责分工表》《项目设计全过程专项计划》《项目室内设计师手册》《项目景观设计师手册》《项目设计经理手册》《项目设计管理全过程评价》+++.营销提资单报建提资单.过程管理分级管理计划管理评价管理.评价时间：每月一次评价维度：品质（含品控）、进度、成本评价内容：项目管控过程60个节点评价对象：项目为单位，挂钩设计师评价结果：地区、设计师在集团、区域排名以项目为核心以结果为导向设计过程评价分级管理计划管理评价管理过程管理.运营管理应知应会03示范区及大区管理重点.第三部分示范区及大区管理重点完成项目定位及客户需求的建议营销（客研）需求的引领者将项目定位及客户需求转化为超出预期的产品设计产品的创造者报建逻辑的把控，设计意图的争取报建效率的掌控者合理的费用控制及优秀的合作商引入合约资源的保障者工艺和时间的把控，效果最终的实现工程效果的呈现者.2019年4月1日连续拍得两宗土地•郊区、自然资源丰富，配套一般•售价3.5万/㎡，较竞品溢价5000元/㎡•85后，刚改，小品居客群•85、93三房两卫四面宽户型•中心区、配套优势，尤其学区配套•售价6万/㎡，较竞品溢价5000元/㎡•85后，学区，地段优选客群•89四房两卫、73三房两卫、58两房一卫.广州市场引领者锦城花园、锦苑、名都、观园国际、花城湾…….新项目的成功标尺是什么？示范区：所见即所得大区：高端学位社区双标杆.拓展各职能产品视野——厦门优秀示范区考察（示范区=归家之旅）建发央著：多进院落强化归家仪式感，地下会所“藏”于中式园林之中，功能齐备的架空层泛会所融创东南府：精工建筑外立面，时尚轻奢下沉会所，功能齐备社区配套.全力确保展示效果——各职能协同打造产品故事线“左岸林语”LIFE IS PARK生活，就在公园里.在确保况下：临时样板房改实体展示增加展示区范围，提升展示效果争取最有利的展示条件拿地示范区开工示范区开放示范区开盘2019-4-12019-8-20拿地示范区开工示范区开放2019-11-302019-12-202019-4-12019-9-202019-5-12019-6-1争取方案创新的设计周期临时样板房改为实体展示增加客储周期..13.5m17.5m①面积计算的处理②造型超高的处理③商铺超高的处理.售楼处立面材料真实渲染的比选立面构造节点与泛光照明方案推敲.方案团队更换、三位一体共创会方案定稿比选方案第一轮第二轮第三轮第四轮第五轮……全职能、全专业共创，最终方案得到了公司及区域的高度赞赏。
房地产培训【成都】中海地产工程项目管理及经验借鉴培训
【成都】中海地产工程项目管理及经验借鉴培训(9月20-21日)中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。
我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。
中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
微信公共账号：zfxedu【课程背景】房地产培训：中海地产工程项目管理及经验借鉴培训;中海地产是全国性的著名地产品牌企业，有着先进的管理经验和经营理念，尤其在工程项目管理方面尤为突出，一向强调工程品质，在管理细节上也很有特点。
随着最严厉的管控政策出台，房地产行业将迎来前所未有的激烈竞争态势，保证产品质量将是占据竞争制高点和提高客户满意度的核心根本。
中房商学院邀请国内实战项目管理专家，以中海地产工程项目管理体系为依托，为国内房地产企业建立系统完整的房地产工程管理体系，系统解决工程项目管理中遇到的一切实际问题。
【课程对象】房地产企业董事长、项目总经理、总工、工程技术管理、计划运营管理、成本管理等核心团队。
【课程特色】了解房地产工程管理最容易出现的问题;分享中海地产在工程质量、成本管理、进度管理、供应商管理、流程优化等核心环节的薄弱点管理控制经验;明晰新形势对房地产工程管理的新要求;了解中海地产工程管理的先进理念及操作方式;掌握中海地产地产工程管理的核心关键工作、实施办法与技巧。
【讲师介绍】黄老师，中房商学院房地产培训高级顾问;高级工程师，硕士研究生，曾先后任职于中海、金地两大标杆企业; 10多年工作实战经验。
曾任职于任职中国建筑局深圳一公司;香港中国海外集团有限公司;广州中海地产有限公司项目总监，成本合约管理部经理，香蜜湖一号项目总经理;主持深圳中海·香蜜湖一号项目、中海凯旋门等项目;对中海工程系统管理和质量控制体系非常熟悉并有精深造诣;何老师：中房商学院房地产培训高级顾问;国内知名房地产工程项目管理专家。
08 中海地产-项目总经理财务管理应知应会培训
财务总监应知应会运营管理应知应会.沈阳公司陈鹏2019年08月目录SUCCESS合约额是指房屋出售后向市房产局管理部门办理商品房买卖合同登记备案金额。
合约额结利合约额是指房屋在复核竣工备案等收入确认条件后能够结转收入的合约额。
结利合约额营业额=结利合约额-增值税=结利合约额/（1+增值税率）。
营业额营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值+投资收益+其他收益。
利润额成本利润率=利润额÷成本额。
成本利润率.毛利率=毛利/营业额毛利=营业额-营业成本。
毛利率内部收益率(IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率IRR存出保证金，是指企业按规定或合同约定交存的保证金，比如土地购置保证金、竞标保证金、监管资金等存出保证金Part 01WHY ?各项成本按成本对象、按可售面积等方式分摊，使之税负最低。
成本分摊方法现金流量是投资项目在其整个寿命期内所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付，最大化利用资金效率。
现金流.增值税税率9%契税（4%）等其他税费土地增值税税率30%-60%企业所得税税率25%各税种实际税负所占比例房地产开发企业主要涉及的税种有增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、房产税、印花税、土地使用税、河道费等税负约4%税负约5%税负约6%税负约2%所得税=（收入-成本-税金-费用）x25%土增税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数契税=土地价款x4%应纳增值税=销售额x 税率-进项税额计算公式房地产行业主要税种.分析土地增值税税率.Part 01WHY ?01收入-成本=利润。
02收入-成本-税金=利润。
03收入-成本-费用-税金=利润。
04全部现金收入-全部现金支出=利润。
利润二、项目成本盈利预测.项目投资备案书投资任务书体系.从投资任务书看地产管控体系测算表成本利润率I R R 毛利率建筑指标值销售单价成本单方费用单方收入与投入时点测算表的计算，实质上，就是整个项目经营的一次模拟！输入与输出项.盈利预测报表项目发展过程中的参谋角色项目发展预算执行科学细化编制预算，为预算执行打好基础。
中海地产项目总监梯队培养方案
中海地产项目总监梯队培养方案一、现状及背景近年来，国家宏观调控政策频出，市场竞争不断加剧。
房地产行业由高速增长阶段逐步转入中低速稳定发展阶段，依靠土地增值的“黄金时代”已经一去不复返。
与此同时，行业集中度进一步提高，中大型房地产开发商的发展规模愈发庞大。
规模持续扩张、利润率不断下降的大环境下，勤练内功、整合资源，依靠高效运营实现经营增值变成了必然选择。
中国房地产企业做大做强必将走向多业态、跨区域的多项目运营状态。
如何在同一时间同时运作多个处于不同区域、不同开发周期的项目，成为每个规模房企必须练好的基本功，也是一个房地产开发企业管理成熟的标志。
项目制的深入推进是中海地产在当前环境下做出的必然选择。
如何打造一支经营型的项目总监团队，有效支撑公司的高速稳定发展，将成为影响公司发展的关键。
通过对现有项目总监的盘点和调研，我们发现存在以下薄弱环节：1、后备项目总监人才梯队建设不足，人才快速培养、补充机制尚不健全。
2、已有项目总监复合度不足，具备多业务线工作经验的项目总监比例偏低。
项目总监工程背景居多，项目推进多以工程协调为主，对其他相关业务的管控缺乏专业的判断。
3、项目总监能力有待进一步提升。
在计划运营管理逐步向“大运营”管理演进的过程中，多项目的运作能力、多业务线团队的统筹管理能力、资源整合协调能力、快速分析与决断能力等还存有短板。
为保障公司业务持续健康的发展，实现公司“好产品、好服务、好效益、好公民”的目标，人力资源部与运营管理部共同制定了项目总监梯队培养方案，以形成快速、稳定、高效的人才供应机制。
二、“远航计划”简介本培养方案分三个阶段搭建了从中层潜质人才到成熟项目总监的完整培养体系。
完整的培养周期预计持续4.5年，通过基础知识学习、轮岗交流、专项任务、行动学习等多种方式，覆盖了后备项目总监、新任项目总监、成熟项目总监等各环节。
通过本培养体系锤炼出炉的人才将如同坚固可靠、燃料充足的轮船，具备扬帆远航、劈波斩浪的能力，故本培养体系命名为“远航计划”。
中海地产培训
中海地产：海纳百川，自育英才（上）“中海地产”诞生成长于香港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。
从1988年开始，“中海地产”以战略的眼光，将香港经验与内地优势有机结合，积极投资内地，先后进入深圳、上海、广州、北京等十多个城市。
截至2006年底，中海地产在内地已发展建成和正在开发的项目达60余个，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过2,250万平方米，目前在内地拥有土地储备面积超过2,000万平方米。
2006年，中海地产实现净利润24亿港元。
截至200 7年5月，中海地产市值已达800亿港元。
作为中国房地产行业领导品牌之一，中海地产在行业发展史上缔造了多项具有引领意义的标准，拥有行业内最完善的产业链，致力于为社会研发和建造中高端精品住宅。
中海地产在内地房地产行业当中第一家引入消费者购房按揭体制，第一家推出样板房参观模式，第一家推出配套物业管理政策，整体利润和人均利润率也名列前茅。
在某种意义上，中海地产近30年的发展历程，代表了中国内地房地产从诞生至今的行业发展史，被权威机构评为“亚洲500最具价值品牌奖”，并荣获“中国房地产开发百强企业综合实力第1名”等诸多荣誉。
在这些无形的声誉和资产数据的背后隐藏着的是中海地产人力资源管理的深层次驱动因素：人力资源管理不间断的系统变革，应如何与公司的阶段性战略调整相适应？人力资源管理的价值，对于公司和员工价值增值的意义是什么？雇主品牌与公司品牌是如何互动和促进的？HR定位战略导向，服务三方HR管理创新服务三原则人力资源管理的真实意义在于它是连接企业、业务线和员工的载体，并致力于对三者的价值贡献。
中海地产的愿景是致力于成为中国地产行业的创新者和领先者，成为最具竞争力的全国性地产开发商和物业管理者。
基于这一愿景的需求，人力资源部始终坚持一条，就是竭尽全力发现内部客户的特定需求，只要发现没有现成的资源去支撑这种需求，人力资源部就会毫不犹豫地开辟一个全新服务领域。
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运营全景管控体系
大运营体系助力“十三五”战略实现
“十三五”战略
项目/公司经营目标
项目成功
公司发展
运营2.0 落地措施
计划
V货：值 利润
现金
管理
货管值理
管理
流
(T) 管(V理) (P) (C)
“14444”运营全景管控体系
四大体系
指引 督导 支持 风险
项目又
人员 架构 好又快 客户 产品
赋能 考核
经营 风险
工作积极性，优化升级中。
组织架构 管控体系 责权利配置
运营全景管控体系 四大体系 四项关键 四个意识 四张地图
优化支持体系
01
基础数据平台 优化中
06
破冰工作坊 正式施行
02
BI系统 正式实施
07
启动会 正式实施
03
供销存系统 二期已上线
04
全景计划系统 二期优化中
08
沙盘推演 已施行、优化中
09
张张 德德
全全
人力/成本
设计
投资/工程
信息化/财务
华南区 刘学
北方区 张德全
华东区 刘青
风 运信 险 营息 管 工化 理 具、
管供 理销
存 系 统 管 理
王 王高 逸 逸航 珂珂
法务/客服/监察
西部区 高迪
货经非 量营操 管数盘 理据项
及目 BI 管 系理 统
管 理
高高高 航航航
/
/
樊樊Leabharlann 杰杰营销/海外➢ 重视客研指导定位 ➢ 提高客户满意程度
➢ 精细管控发展过程 ➢ 加强风险防范意识
四个 意识
➢ 促进多线业务协同 ➢ 精研细磨产品标杆
➢ 确保经营指标达成 ➢ 提高资金使用效率
组织架构 管控体系 责权利配置
运营全景管控体系 四大体系 四项关键 四个意识 四张地图
组织架构 管控体系 责权利配置
风险体系
建立前期预控、过程跟踪、后 期复盘的全周期风险防控体系
组织架构 管控体系 责权利配置
运营全景管控体系
制度层级 专业层级 工具层级 标准模板 管控层级
四大体系
四项关键 四个意识
完善指引体系
四张地图
岗位层级
组织架构 管控体系 责权利配置
运营全景管控体系 四大体系 四项关键 四个意识 四张地图
停止点检查 已施行、优化中
05
专项计划系统 优化中
10
后评估 已施行、优化中
组织架构 管控体系 责权利配置
运营全景管控体系 四大体系 四项关键 四个意识 四张地图
强化风险体系
分工明确 架
构
经
健
营
目
全
标
督导有效
职能层面
专业管理
协调会
委员会
责
➢ 职能定期组织风险专题会， ➢根据风险事项分类，对口
主动推进；
完善 组织架构
加强
➢ 增强项目总监专业复合度
人才建设 ➢ 提升项目职能经理能力
➢ 项目/项目总分级落档 ➢ 建立差异化赋能机制
实施 差异赋能
强化
➢ 完善运营/报建/商业考评机制
考核激励 ➢ 建立外延业务考评机制
组织架构 管控体系 责权利配置
运营全景管控体系 四大体系 四项关键 四个意识 四张地图
项目制落地核心痛点
项目制的核心人物：项目总监 项目总监的核心痛点：责权利不匹配、不清晰
组织架构 管控体系 责权利配置
项目制落地核心痛点
角色担当 意识不足 跨职能 经验不足
角色定位不清晰
项目总
项目制核心
资源调动 能力不足
复合专业 人才不足
考核导向不足
当前现状，赋能项目缺乏体系支持
组织架构 管控体系 责权利配置
建立督导体系
检查机制旨在发现项目发展过程
中存在的问题，规范管理动作，及
时纠偏纠错，优化升级中。
沟通机制旨在明晰运营线沟通
方式，减少重复、低效工作，提
高沟通效率，已正式施行。
督导 体系
会议机制旨在优化运营线会议
及决策体系，提升沟通效率，推
进问题解决，已正式施行。
考评机制旨在提升公司运营效
率，激发自驱力，提优补差，调动
四项关键
四个意识
1 个目标 4 大体系 4 项关键 4 个意识 4 个地图
组织架构 管控体系 责权利配置
运营全景管控体系 四大体系 四项关键 四个意识 四张地图
指引体系
• 完善岗位工作指引 • 完善商业、报建等
管理指引
督导体系
• 完善检查、考评机制 • 落地会议、沟通机制
支持体系
• 全景计划二期迭代 • 专项计划全面推广 • 外宣内培强化升级
项目赋能推进策略及实施规划
地区工程管理 部
地区营销 分管领导
地区营销策划 部
地区客服 分管领导
地区客户服务 部
地区财务 分管领导
地区财务资金 部
物业公司
设计经理
报建经理
合约经理
工程经理
营销经理
客服经理
财务经理
物业经理
组织架构 管控体系 责权利配置 总部商业运营架构 “3+2”
成本部
2
工程部
组织架构 管控体系 责权利配置
项目总监运营应知应会
运营管理部 2019年08月
目录
CONTENTS
1
运营管理体系
2
运营管理工具
3
项目总监职责
4
项目总与运营
项目总监运营应知应会
01 运营管理体系
※ 组织架构 ※ 管控体系 ※ 责权利配置
组织架构 管控体系 责权利配置
总部运营部架构
总经理 王华
四中心
项目策划管理中心 张庆林
项目发展管理中心 张庆林
项目经营管理中心 张庆林
商业创新管理中心 王华
六区域
运培 营训 体及 系项 管目 理总 （培 含养 81 ）
刘刘 学学
报启月
建动度
业会运
务管营
管理工
理
作
报
告
刘高高 学迪迪
战专 灰 略项 度 规计 管 划划 理
修管 订理
刘刘 刘 青青 青
/
/
齐齐
鹏鹏
飞飞
全发 景展 计计 划划 及管 职理 能 计
划 系 统 管 理
华北区 樊杰/高航
业
商创
务
业新
线
项项
考
目目
评 管管 理理
高
黄黄
航
康康
商业/创新
港澳海外区 高航
行 政 管 理 / 外 宣
黄 茜 茜
综合
矩阵式 扁平化
组织架构 管控体系 责权利配置
集团职能线架构
“3+1”
集团领导
总部 运营管理部
区域 运营管理部
地区 运营总经理
地区运营管理部
项目总监
项目运营岗 （可兼职）
任
风险 决策
➢ 无法界定职能归口的由 运营牵头组织。
机制
专业管理委员会专项决策。
到
风险管理
公司领导
委员会
推进会
人
➢ 预计造成经济损失超
➢ 业务界限不清、各专业
5000万。
管理委员会无法决策。
组织架构 管控体系 责权利配置
运营全景管控体系 四大体系 四项关键 四个意识 四张地图
➢ 完善现有职能配置 ➢ 明确各职能工作界面
总部设计管理 部
总部成本管理 部
总部工程管理 部
区域公司总经理
总部营销管理 部
总部客户服务 部
总部财务资金 部
区域规划设计 部
区域成本管理部
区域发展管理 部
地区公司总经理
区域营销策划 部
区域客户服务 部
地区设计 分管领导
地区设计管理 部
地区报建 分管领导
地区报建部
地区合约 分管领导
地区合约管理部
地区工程 分管领导