都市综合体相关概念梳理
城市综合体的定义
城市综合体的定义所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间进行的组合，一般包括三项或三项以上功能。
城市综合体着重体现了各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，如果各相关业态位于同一单体建筑中将有助于上述目标的实现，但并非城市综合体的必要条件，广义的城市综合体可以包括多体项目。
借助以下几个方面的比较，从建筑空间、功能组合、空间组合清晰城市综合体的概念和内涵。
城市综合体&建筑综合体普通的建筑综合体是指一栋建筑当中具有多种功能的组合，但是这些功能之间没有必然的联系和相互依存的关系。
各功能之间有一定的主从关系，如商业综合体以商业为主、居住综合体以居住功能为主，还有办公综合体、会展综合体等。
有些建筑综合体只是对不同功能进行简单的叠加，如居住综合体建筑往往底层沿街面进行小商业的开发，与上部的居住功能之间没有必然的联系。
城市综合体相较于普通的建筑综合体，它具有更多的城市特征，同时其内部的各组成部分之间具有已定的协同和互补关系。
由于城市综合体基本具备了现代城市的多项功能，所以也被誉为“城中之城”。
A.城市空间：城市综合体不仅仅包含商业、居住、娱乐、办公等各种功能，还包含了将这些功能有机连接在一起的城市空间。
B.功能联系：城市综合体的各种功能之间存在一种价值链联动关系，而非简单的叠加。
单体城市综合体&多体城市综合体如果城市综合体的各相关业态位于同一单体建筑中将有助于各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，相对多提综合体需要大片的整块土地，单体综合体相对来说对土地面积的要求不高，所以单体城市综合体大多位于城市中心区。
城市综合体&CBD(CCD 、CRD)CBD(Central Business District ):译作商务中心区或中央商业区，原是城市规划领域内专有词汇，最初定义为“商业会聚之处”。
现在国际上公认的CBD 的定义是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务功能为主体的城市核心功能区。
城市商业综合体概念
城市商业综合体一、概念1建筑综合体“建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。
”——《美国建筑百科全书》“由各个功能不同的空间组合而成的建筑。
一种是单体式，即只有一幢建筑；一种是组群式，有多幢建筑。
”这里强调了建筑功能上的“综合”。
——《中国大百科全书》“建筑综合体或称多用途建筑是指为了人们在生活、社交及其他活动等多方面的方便，把多种功能的空间有机组合在一起的一栋巨型建筑，或几栋由联系体组合在一起的建筑群。
”——《城市·建筑一体化设计》2城市综合体“将城市活动中多种不同的功能空间进行有机的组合（商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱），通过一组建筑来完成，并与城市交通协调。
同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合、高效的复杂而统一的综合体。
建筑综合体的综合性并非表现在数量上的简单叠加，而是多种功能的系统性优化组合，克服单一功能的局限性，在互动过程中形成更为广泛与优越的整体功能。
”——龙固新在《大型都市综合体开发与实践》中对城市综合体的概述。
城市综合体属于“建筑综合体”。
城市建筑综合体是微缩城市，是城市化的建筑综合体。
3城市商业综合体城市商业综合体属于城市综合体，城市综合体又是建筑综合体的一种类型。
“城市”主要体现在城市商业综合体相当于微缩的城市，并在城市中占有重要地位，商业综合体各功能之间的相辅共生犹如城市各功能之间的关系。
“商业”是城市的一项很重要的职能，商业活动是人与人交流最频繁和广泛的一项活动。
商业功能在城市商业综合体中占相当大的比重。
“综合”主要体现在a. 具备多种功能，如零售、办公、酒店、居住、娱乐等；b. 功能和形体的高效组织，如高效地利用土地、步行系统规划等；c. 强调整体空间的有机结合及城市、建筑以及市政设施的综合发展。
因此，我们提出商业综合体的基本概念是：“商业综合体是以商业购物活动为基本内容或基本内容之一，结合办公、公寓、酒店、交通、文化、娱乐等若干功能组成的、多功能的、内容组织有机的、满足现代城市高度集约化的、高情感要求的城市局部相对完整的建筑实体环境，它是城市整体网络的有机延续部分。
大型综合体的界定标准
大型综合体的界定标准
1. 建筑规模，大型综合体通常拥有大规模的建筑群或者建筑面积。
一般来说，大型综合体的总建筑面积会达到一定的规模，比如
超过几十万平方米甚至更大。
2. 多功能性，大型综合体应该包含多种不同的功能，比如商业
中心、写字楼、住宅区、娱乐设施等，这些功能相互结合，形成一
个相对独立的综合体。
3. 地理位置，大型综合体通常位于城市中心或者其他繁华地段，它们往往对周围的城市发展和规划有重要影响。
4. 经营管理模式，大型综合体通常由专业的管理团队进行统一
管理，包括物业管理、商业运营、安全保障等多方面。
5. 社会影响，大型综合体对周边社会经济发展和城市形象有着
重要的影响，它们往往成为城市的地标性建筑，吸引大量人流和资
金流动。
总的来说，大型综合体的界定标准是一个综合性的概念，需要
考虑建筑规模、功能多样性、地理位置、经营管理模式以及社会影响等多个方面来进行综合评估。
这些标准可以帮助我们更好地理解和界定大型综合体这一概念。
城市综合体的价值
城市综合体应促进不同业态的融合，包括商业、办公、居住 、文化、娱乐等。通过业态的融合，可以实现功能的互补和 协同，提高城市综合体的整体效益和吸引力。
智慧城市建设与数字化转型
智慧城市建设
城市综合体应成为智慧城市建设的重要 载体，借助物联网、大数据、人工智能 等技术手段，实现智能化管理和服务。 这有助于提高城市综合体的运营效率， 提升用户体验，满足个性化需求。
良好的公共空间
可持续性
城市综合体通常设有宽敞的公共空间，如 广场、绿地、公园等，供人们休闲、交流 和娱乐。
城市综合体注重环保和可持续发展，采用 绿色建筑和节能技术，降低对环境的影响 。
城市综合体的历史与发展
起源
城市综合体的概念起源于20世纪初的美国，当时为了解决 城市中心拥挤、交通不便等问题，人们开始尝试将各种功 能集中在一处。
创造就业机会与税收贡献
城市综合体的建设和运营过程中需要大量的人力资源，能够为社会创造大量的就 业机会。
城市综合体作为区域内的重要产业，能够为政府创造税收收入，支持地方财政的 发展。
03 城市综合体的社会价值
提高城市居民生活质量
城市综合体提供便捷的生活服务， 包括购物、餐饮、娱乐等，方便
居民生活，提高生活质量。
发展
随着城市化进程的加速和人们对生活品质要求的提高，城 市综合体的建设逐渐成为一种趋势，并在世界范围内得到 广泛应用。
未来趋势
未来，随着科技的不断进步和人们对环境要求的提高，城 市综合体将更加注重智能化、绿色化和人性化，以满足人 们更高的需求。
02 城市综合体的经济价值
促进区域经济发展
01
城市综合体作为区域内的核心产 业，能够吸引大量人流、物流、 资金流和信息流，从而带动周边 区域经济的发展。
城市综合体的介绍
城市综合体的介绍第一篇：城市综合体的介绍城市综合体的介绍城市综合体将城市核心部分中居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、出行交通、游憩等各类功能复合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群；以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。
简单的说，城市综合体就是一座小城市，里面有酒店、住宅、写字楼、公寓、百货、超市等完整的功能组合。
酒店的客人、，是商城的客人；写字楼的办公群体、住宅的业主，是商城、商业街的消费群体，也可以是酒店消费的客人；住宅的业主还可以是写字楼里的公司老板、高管；在这座小城市里面，可以零距离集中体验、交流。
英文名称HOPSCA酒店（Hotel）——办公（Office）——公园（Park）——购物（Shopping mall）——文化（Culture&Comunication）——住宅/公寓（Apartment）城市综合体在城市化发展过程中涌现，世界上第一个城市综合体是于1958年建成的法国拉德芳斯，现在是欧洲最大的商业中心。
国内外著名而成功的城市综合体包括美国财富象征的纽约洛克菲勒中心、拥有7星级帆船酒店的阿联酋迪拜城市综合体、亚洲奢侈品旗舰店最密集的深圳华润万象城、全球第一不动产商旗下的万达广场等。
这些城市综合体只在满足地段最核心、交通最方便、生活配套最齐全等条件的城央区域出现；对所在城市格局及经济影响剧烈乃至辐射世界。
第二篇：城市综合体专题城市综合体：地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出，溢价率为24.4%，不仅是上海总价地王，该地块也成为今年全国总价地王。
城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”，受到国内各大城市政府和投资者的青睐。
城市综合体运营模式分析
城市综合体运营模式解析城市综合体有三个方面的特点。
第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。
刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。
从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。
开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。
比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。
这是第一个方面的特点。
第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。
相应也导致综合体的密度比较大。
还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。
第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。
还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。
现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。
展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。
最后导致整体的运营非常复杂。
我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。
大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。
但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包括平均的体量，包括它在分布上面，从核心区到副中心到新市政中心到远郊城市的区位，呈现出很多新的特点。
城市综合体基本概念
城市综合体基本概念一、定义“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
成都相关文件规定中对“大型城市综合体”项目定义为“以现代服务业（主要包括商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育等城市功能）为主导，由三种或三种以上的城市功能组成，以轨道交通节点为支撑，最终形成的一个由建筑空间、内部功能、交通流线相互有机结合的具备较大建设规模的建筑单体或建筑群。
”其中重点提出“以轨道交通节点为支撑”，突出了交通尤其是地铁空间与综合体相匹配融合的概念。
二、功能区域（一）商务（主要是写字楼）（二）商业（主要是零售）（三）居住（电梯公寓）（四）酒店（以提供夜间服务为主的）（五）餐饮（正餐、快餐、酒吧、咖啡、水吧等）（六）娱乐（KTV、电影等）三、分类（一）按区域位置分类1.城市CBD中心的城市综合体2.交通枢纽型城市综合体3.城市副中心城市综合体4.城郊结合部城市综合体（二）按主导功能分类1.商业综合体以百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位，如：华润万象城、万达广场等。
2.旅游综合体以旅游功能延生出的旅游商业地产，如华侨城欢乐谷等。
3.商务综合体以写字楼办公等商务功能为主体，增设其它商业功能体现土地价值最大化的综合体。
4.专业市场综合体从传统的专业市场中创新，增加多种功能但仍以专业市场为主体的综合体，如深圳长城国际物流。
5.产业园区综合体以文化、创意等为主题的产业园区地产，以某类产业为概念，配以公寓、酒店、办公、会展等服务元素为配套形成规模化的城市综合建筑群。
如：融科智地在武汉打造的“武汉智谷”6.地下综合体以地下物业的开发与利用，完成地下的购物中心、商业街、车库、娱乐设施、餐饮、仓库等商业物业的开发、并与地上的交通设施对接的商业综合体，如加拿大的蒙特利尔地下城。
什么是综合体
什么是综合体？将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体综合体的外部特征综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。
因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”综合体的内在特征综合体产生的背景（一）美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。
综合体产生的背景（二）随着城市的发展，商业综合体应运而生。
它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
综合体和单一物业的比较不同类型的物业在综合体中承担的功能各种物业类型之间的相互影响开发时序与物业价值最大化的关系城市综合体城市价值（1）城市综合体城市价值（2）根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征：城市综合体城市价值（3）城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：综合体的发展模式模式一各种功能均衡发展的模式模式二以写字搂为核心的模式影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标不同模式的收益方式城市综合体商业模式城市综合体商业模式—功能协同城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：•地块规划指标、政府要求•市场状况•项目整体定位•开发商预期收益平衡城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。
城市更新：概念、模式及案例
城市更新：概念、模式及案例来源：公众号“银通智略”⼀、城市更新项⽬分类（⼀）按改造⼒度划分：整治、改建和拆建按照改造⼒度由弱到强，城市更新项⽬可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。
不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项⽬分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应整治、改建和拆建）；⼴州分为全⾯改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中⼭分为微改造、局部改造和全⾯改造（分别对应整治、改建和拆建）。
表1. 城市更新项⽬分类：以湾区城市为例整治类项⽬改造⼒度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。
整治类项⽬不改变建筑主体结构和使⽤功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为⽬的，⼀般不增加建筑⾯积。
审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣⼯验收和后续监管。
改造资⾦主要来⾃市/区政府、权利⼈等。
城镇⽼旧⼩区改造可视为整治类城市更新的⼀种。
整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。
改建类项⽬改造⼒度居中、⼀般需由市级城市更新管理部门审批，房企⼀般可通过改造、持有运营的等⽅式参与项⽬。
改建类项⽬⼀般不改变⼟地使⽤权的权⼒主体和使⽤期限，在不全部拆除的前提下进⾏局部拆除或加建，可实施⼟地⽤途变更，部分城市可增加建筑⾯积（但⼀般会对建筑⾯积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。
房企可通过改造、持有运营等⽅式参与项⽬，代表案例如万科上海哥伦⽐亚公园。
图1. 改建类城市更新项⽬案例：万科上海哥伦⽐亚公园拆建类项⽬改造⼒度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。
拆建类项⽬对城市更新单元内原有建筑物进⾏拆除并重新规划建设，可能改变⼟地使⽤权的权利主体、可能变更部分⼟地性质。
拆建类项⽬流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划⽴项、专项规划审批、实施主体确认、⽤地出让等环节。
拆建类项⽬分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压⼒和项⽬周期有所差异。
价值点梳理
价值点梳理模板一、外部价值?（一）、区域价值?1、区域定位：保利金香槟位于西咸新区沣东新城。
西咸新区是全国第四个国家新区，副省级开发区；沣东新城作为西咸衔接最紧密的桥头堡，是西咸新区发展的引擎及制高点，也是大西安发展的新核心?2、功能定位：沣东新城定位西安国际化大都市的主城功能新区，180多平方公里的城市面积规划，带来城市扩张的巨大支撑（西安目前城市建成区面积220平方公里）?3、城市感的强化：未来西咸新区有超过200万人口的入住（现状人口约80万人）；政府投入260亿元启动区域三桥街区的改造及市政配套建设，市政配套将会逐步完善；以科技资源改革示范基地，西部能源中心和体育会展中心为核心的产业集群，必将带来区域城市面貌的极大改善，城市感将进一步加强?4、空间布局：沣东新城规划两带、七版块，保利金香槟所处的三桥新街，就是沣东新城规划的综合商贸居住版块。
该版块以高端商业、国际车城、现代服务业为重点，打造时尚、现代的西部第一商业街区。
?（二）、版块价值?1、西咸门户沣东新城建设的桥头堡?（1）、先发优势：目前沣东新城以三桥街区为启动建设地带，政府投入260亿元进行三桥新街的改造。
改造后的三桥新街将成为西安市以商业、商务、办公、汽车博览、高端住宅为主的现代、时尚都市型商业大街，成为西安西大门的新亮点。
此综合改造预计在2014年初基本完成。
?（2）、配套规划完善：除了商业的发展与大力推进外，对于医疗、教育等的配套建设均以城市级手笔投入，如扩大建设武警医院（三甲）、引进西安交大及第四军医大学新校区等?2、较高的商品房开发起点?大牌云集：保利、万科、华润、中建等品牌开发商均落地区域，本地明星商城大明宫家居市场即将开业，区域成为新的置业热点板块?（三）、交通价值?1、现状交通?（1）、适度距离地铁口：距离地铁一号线三桥站口仅200米，既可享受地铁交通的便捷，又远离地铁的喧闹?（2）、城市级主干道：紧邻世纪大道，连接西安主城区，距离钟楼约12公里；三环及绕城高速可迅速通达全城?（3）、城际交通网络：规划中的轻轨可便捷通达至周边主要县区；西宝、福银高速等环伺，城际交通网络成熟?2、规划交通：以公共交通引领西城低碳生活方式，优先建设以地铁、轻轨、BRT 为主导的综合公交系统，连接各功能组团和主要街区，实现居民出行500米范围即可到达公交站点。
某名大型商业综合体建设进展情况汇报
某名大型商业综合体建设进展情况汇报1. 引言本次汇报旨在对某名大型商业综合体的建设进展情况进行全面梳理和总结，以便于各相关部门和利益相关方了解项目的实施情况和未来计划。
2. 项目概述某名大型商业综合体项目位于城市中心，总占地面积约XX万平方米。
该项目以商业为核心，包含商业广场、写字楼、酒店、公寓等多个功能板块。
项目旨在打造一个集购物、办公、住宿、休闲为一体的现代商业综合体。
3. 建设进展自项目启动以来，我们一直积极推进各项工作，并取得了明显的建设进展。
具体情况如下：3.1 前期准备工作在项目启动阶段，我们进行了多项前期准备工作，包括项目定位、市场调研、方案设计等。
通过广泛的市场调研和专业团队的努力，我们成功确定了商业综合体的定位和核心功能。
3.2 建设规划和设计在建设规划和设计阶段，我们与多家知名设计机构合作，深入研究市场需求和未来发展趋势。
经过多轮沟通和方案调整，最终确定了商业综合体的总体规划和建筑设计方案，确保了项目的可行性和可持续发展。
3.3 建设工程进展目前，商业综合体的主体工程已经完成了XX%。
我们严格按照施工图纸和质量标准，组织施工，保证了工程质量的有效控制。
同时，我们积极采取各项措施，确保施工期间的安全与环境保护工作。
3.4 工程配套设施建设除主体工程外，我们还注重商业综合体的配套设施建设，包括停车场、绿化、供水供电等。
目前，配套设施的建设已经开始，并按计划推进。
3.5 商业运营策划为了确保商业综合体的顺利运营，我们与多家知名商业运营公司合作，共同制定商业运营策划。
策划内容包括商家招募、业态规划、营销推广等方面，目前已经完成了初步策划和准备工作。
4. 下一步计划根据目前的建设情况，我们制定了以下下一步计划：- 加快主体工程的进度，力争按计划完成。
- 继续推进配套设施的建设，确保配套工程与主体工程同步进行。
- 进一步完善商业运营策划，积极招募商家，营造良好的商业氛围。
- 加强与相关部门和利益相关方的沟通，确保项目建设的顺利推进。
商业综合体案例分析
商业综合体案例分析目录一、内容概述 (2)1.1 研究背景 (3)1.2 研究目的与意义 (3)1.3 研究方法与数据来源 (5)二、商业综合体的定义与特点 (6)2.1 商业综合体的定义 (7)2.2 商业综合体的特点 (8)2.3 商业综合体与传统商业模式的区别 (9)三、商业综合体的类型与结构 (10)3.1 按照功能划分的商业综合体 (12)3.2 按照经营模式划分的商业综合体 (13)3.3 按照空间布局划分的商业综合体 (14)四、商业综合体的运营管理 (15)4.1 运营管理模式 (16)4.2 组织架构与人员配置 (17)4.3 服务质量管理 (18)4.4 营销策略与品牌招商 (20)五、商业综合体的财务分析 (21)5.1 收入来源与盈利模式 (22)5.2 成本构成与控制策略 (24)5.3 财务指标评估与分析 (25)5.4 风险管理与应对措施 (26)六、商业综合体的挑战与对策 (28)6.1 市场竞争压力与应对策略 (30)6.2 科技发展对商业综合体的影响 (31)6.3 环境变化与可持续发展挑战 (33)6.4 政策法规对商业综合体的影响 (34)七、典型案例分析 (35)7.1 上海陆家嘴金融中心 (37)7.2 北京国贸CBD (39)7.3 广州天河城购物中心 (40)7.4 深圳海岸城购物中心 (41)八、结论与展望 (43)8.1 研究结论 (44)8.2 对未来商业综合体的展望 (45)8.3 研究不足与局限性 (46)一、内容概述本文档旨在对商业综合体案例进行深入分析，以期为读者提供一个全面了解商业综合体发展、运营和管理的视角。
通过对多个成功或失败的商业综合体案例的研究，我们将探讨商业综合体的核心要素、关键成功因素以及可能面临的挑战和问题。
我们还将讨论如何通过创新、优化和整合资源来实现商业综合体的可持续发展。
在第一部分，我们将介绍商业综合体的定义和基本概念，以及其在全球范围内的发展状况。
城市综合体
城市综合体一．城市综合体的概念城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
二．城市综合体的典型特征1. 超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
2. 通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
3. 现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
4. 高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
5. 地标式的城市建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。
如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。
城市综合体概念及其内涵
城市综合体概念及其内涵城市综合体概念及其内涵提要：城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升城市综合体概念及其内涵城市综合体从功能业态定义，国外称之为HoPScA即Hotel、office、Park、Shoppingmall、convention、Apartment。
这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。
城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。
在此体系下有两种价值表现形式：1、外在表现为强大的资本吸附磁场效应。
我们都知道，城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题。
对于可销售的住宅、公寓、写字楼以及LoFT、攀HoUSE 可以实现短期的资金快速回笼，保障资金的现金流量；商业、酒店的租金回报和经营回报，平衡现金流速；随着持续运营的市场培育带来的人气提升、周边交通环境的改善，特别是城市化进程中经济水平的提高带来的消费力的提升都会使物业价值翻倍增长，抵押贷款或并购的价值将彰显；乘数效应会使资本价值通过上市、基金、债券、民间资本等形式变现；城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。
由此看，城市综合体的产品定位就成了重中之重，最合适的产品组合，最恰当的开发、营销、推广节奏，不但是决定项目成败的关键，更会成为资本的吸附磁场，成为社会效益最大化的积极带动者。
2、内在表现为强大的商业价值洼地效应城市综合体从建筑设计、体量、规模、功能、业态组合上代表的都是最高级的商业形态。
内在的和谐发展，价值的再造和共生都将形成强大的洼地效应。
城市综合体都会引进世界500强及一线商家，强大的品牌磁场显露出强大的商业价值洼地效应。
综合体、购物中心和百货大楼的区别
4．按照购物中心规模分类
（1）巨型/超级购物中心——24万㎡以上
（2）大型购物中心——12--24万㎡ （3）中型购物中心——6--12万㎡
（4）小型购物中心——2--6万㎡
5．按照购物中心的档次分类 （1）高档购物中心：70%以上比例的经营高档商品。 （2）中高档购物中心：高中低档比例协调在3:5:2左右。 （3）中低档购物中心：低档商品不能超过60%。
都市综合体的构成
H O P S C A
Hotel Office
酒店 写字楼
Public space
Shopping mall
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成 Apartment
三、购物中心分类
1．美国分类方式及标准 根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、 超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。 2．国家标准对购物中心的分类 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三 类。 3． 按照开发商背景及经营管理模式分类 分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。
发展阶段 完善阶段 21世纪初 未来十年 商业地产概念 二、三线城市 明确提出，全 成主战场、理 国热潮、经营 性回归、大浪 状况参差不齐、 淘沙、政策出 产品形态百花 台及完善、资 齐放、城市综 本运作机制探 合体诞生 索完善
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百货商场
百货商场的特点
（1）百货商场规模特点 百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面 积为1．8万平方米。 （2）百货商场规划设计特点 百货商场通常采用3－5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的 考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括 POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导， 即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。 （3）百货商场运营特点 百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
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都市综合体相关概念梳理
“都市综合体"这一词汇是近年来出现频率非常高的词汇。
然而其实际概念还很模糊，很多商家打着城市/都市综合体的旗号大肆宣传自己的楼盘或商业广场，甚至经常与CBD，商业综合体等词汇相混淆。
而在实际应用中，的确有很多相关概念与都市综合体的意义存在交集甚至重复的现象，为便于相关课题的写作明确概念，对如下相关概念进行界定和梳理：建筑综合体、都市综合体、商业综合体、CBD、CCD、CRD。
《中国大百科全书》对建筑综合体有如下定义：“由各个使用功能不同的空间组合而成的建筑。
一种是单体式，即只有一幢建筑；一种是组群式，有多幢建筑。
”
《美国建筑百科全书》对建筑综合体的定义是：“建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。
”
Eberband·H·Zeidler在《城市文脉中的建筑综合体》一书中，对建筑综合体作了如下定义：“建筑综合体承载了两种或两种以上人类生活的三大主要功能。
”
东南大学的王建国教授在《城市设计》一书中写道：“建筑综合体通常由城市中不同性质的、不同用途的社会生活空间组成，如居住、办公、出行、购物、文娱、社交、游憩等。
”
龙固新主编的《大型都市综合体开发与实践》一书中，对城市综合体作了如下解释：“都市综合体是指在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能的复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。
……都市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果，同时都市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
”
前四个给出的概念较早，最后一个相对较晚，鉴于综合体建筑是一个开放的
概念，其实质内涵会随着人类文明的发展和城市的更新，其本身也在发生着变化和更新，因此有必要对相关概念进行重新的界定和澄清。
现有的综合体建筑进行总结归纳后可分为两类，即普通综合体建筑和城市综合体。
普通综合体建筑是指一栋建筑当中具有多种功能的组合，但是这些功能之间没有必然的联系和相互依存的关系。
各功能之间有一定的主从关系，如商业综合体以商业为主、居住综合体以居住功能为主，还有办公综合体、会展综合体等。
有些建筑综合体只是对不同功能进行简单的叠加，如居住综合体建筑往往底层沿街面进行小商业的开发，与上部的居住功能之间没有必然的联系。
城市综合体相较于普通商业综合体具有更多的城市特性，同时其内部的各组成部分之间具有一定得协同和互补关系：
1．城市空间。
城市综合体是比普通商业综合体更复杂、更有机的系统。
它不仅仅包含各种功能，还包含了将这些功能有机连接在一起的城市空间。
2．功能联系。
城市综合体的各种功能之间存在一种价值链联动关系，而非简单的叠加。
因为城市综合体本身就是多种功能复合于一身的综合性城市建筑群，通常兼有商业、商务、休闲娱乐、教育、居住等多种功能，很多时候叫法比较混乱，目前还没有一定的规定。
本文统一称为都市综合体。
城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
酒店往往是城市综合体的龙头，周围配以办公楼，SOHO商住楼，百货，零售，餐饮，娱乐，文化教育等配套设施，通过不同功能的价值互动形成一个整体的有机体系，在更好的满足人们的生活、工作和消费需求的同时创造利润。
比起任何单纯形式的建筑，无论是酒店还是大型购物中心，城市综合体的规模更大，功能更加齐全，设施更加完善，经营业态也更加符合现代城市生活的需要。
通过形成自身完整的商业产业价值链来满足消费者的行为需求，将商业建筑的发展又一次推向了及至。
其他相关概念：
CBD：全称Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区；
CCD：全称Centre Culture District，中央文化区；
CRD：全称Centre Recreation District，中心休闲娱乐区；
CBD原是城市规划领域内专有词汇，最早产生与1923年美国，最初定义为”商业会聚之处”，现在通常用来指代一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
目前国际上比较公认的对CBD的定义是：CBD是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务量大职能为主体的城市核心功能区，是符合CBHI>I，CBII>50％的有周边街道所包围的连续街区。
其中CBHI为中心商务高度指数(Central Business Height Index)，CBII 为中心商务密度指数(Central Business Intensity Index)。
CBHI=中心商务建筑面积／底层建筑面积
CBII=中心商务建筑面积／总建筑面积×100％
CCD、CRD为CBD衍生词汇。