浅谈成本逼近法中的年期修正

成本逼近法土地技术报告

一成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法;其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数;上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c1+r3P1c=E a+E d+T×1+r1+r2式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期;根据目前地产市场状况,可以作如下基本假设：1E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；2E d：以现行有关部门征收标准为准；3T：指基本建设前期应交纳的相关税费；4利息：据惯例,先征地,后进行开发建设;假设宗地为委托拆迁,费用一次性投入;土地开发资金为分段投入；5利润：按投资利润率计算;按照上述假设,可以将成本逼近法公式变形为：P1c=E a+T1+r1n1+n2+E d1+r1n1/2+n2+E a+E d+T×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替;1.土地取得费E a根据成都市有关规定测算,该类土地取得费含税费单价为元/㎡见技表三;技表三土地取得费用及税费一览表域内道路网密度一般,故本次评估取其代征地为15%;则：土地取得费Ea单价为÷1-15%≈元/㎡;2.土地开发费Ed截至评估基准日,估价对象的实际开发程度为区域“六通”通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气,宗地内“五通一平”;估价对象所在区域宗地外开发费用主要是土地初级开发费用,可参照简阳市城市市政基础设施配套费进行测算,简阳市工业用房的基础设施配套费为元/平方米,根据简阳市宗地内开发费用的一般规律,达到宗地场平费用为15元/平方米;3.投资利息达到估价对象宗地开发状况的开发周期为1年,利率取评估基准日中国人民银行规定的1年期贷款利率6%;本次评估假设土地取得费、相关税费及宗地外开发费用在征地时一并支付；宗地内开发费用在土地开发周期内均匀投入,则估价对象的土地投资利息为：+×1+%1-1+ 15×1+%1/2-1≈元/㎡;5.投资利润土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的总资产;根据等量资金应获得相应收益的愿望,土地资产同其他生产要素相结合共同对企业利润作出贡献;故土地的投资利润应与房地产行业正常的投资利润相一致;据统计,类似工业用地的投资利润率约为8%;则估价对象的开发利润为：+＋15×8%≈元/㎡;6.土地成本价格+80＋165++≈元/㎡;7.土地增值收益参考川府发200123号文四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知等四川省的相关规定,估价对象的收益部分按评估价格的20％计算,本次估价设土地价格为V,则土地增值收益为;8.地价修正：在成本逼近法中,由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域平均状况为计算依据,较少考虑估价对象的个别性、特殊性,故需进行相关个别因素的修正;1使用年限修正：由于工业用地使用年限设定为50年,估价对象的剩余使用年限为年,故需进行年期修正;据城镇土地估价规程,使用年期修正系数公式为：Y=1/1一1/1十r nK—使用年期修正系数；r—土地还原利率； n—估价对象使用年限;还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定;综合工业企业行业年平均利润率和社会平均投资回报率,本次估价的宗地还原利率取为6%;则土地使用年期修正系数为：K＝1/1一1/1十6%＝2个别区位修正系数：本次估价依据各估价对象形状、地形等个别因素确定个别区位修正系数;技表五个别因素修正一览表V＝土地成本价格×使用年限修正系数×个别区位修正系数+土地增值收益V＝××+V＝327元/㎡;成本逼近法测算的地价为327元/㎡;该地价为估价对象作为作价出资的仓储用地,在无使用权异议且无他项权利限制状态下,开发程度达到宗地外“六通”,宗地内“场平”,容积率为、剩余使用年限为年,在二〇一四年三月十日的土地使用权评估单价;。

2010年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析（7）

某开发区⼟地开发完成后，需评估出让⼟地的底价。

该开发区⼟地开发程度达到“七通⼀平”，可供出让的⼟地⾯积占开发区总⼟地⾯积的80％。

出让⼟地使⽤年限为50年。

开发区所在地的⼟地取得费(含税费)为15万元／亩；⼟地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投⼊，⼟地开发周期20个⽉，贷款⽉利率为1％，按⽉计算复利；⼟地开发的投资回报率要求达到20％，⼟地增值收益率要求达到10％，⼟地还原率取8％。

请根据以上资料评估出该开发区出让⼟地的底价。

(⼀)审题(1)明确估价对象，考虑⽅法选⽤。

本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的⼟地，适合采⽤成本逼近法。

(2)明确估价时点。

题中没有具体要求估价期⽇，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。

(3)明确价格类型。

要求评估出让⼟地使⽤权年限为50年的开发区出让⼟地的底价，通常情况下应计算单位⾯积的价格，价格单位表述为元／平⽅⽶。

(4)了解资料内容。

题中给出的都是有关⼟地开发过程中的⼟地取得费、开发费⽤及利息、利润、⼟地增值收益率、出让年限、⼟地还原率等资料和数据，可直接满⾜成本逼近法计算的需要。

(⼆)解题思路与⽅法选择1．⽅法选择开发区新开发完成的⼟地估价(特别是针对出让底价评估)多采⽤成本逼近法。

根据题意，这是⼀道典型的采⽤成本逼近法来评估成⽚开发、分块出让的地价的计算题。

2．解题思路(1)理清成本逼近法应⽤时涉及的各项估算内容，包括⼟地取得费、⼟地开发费⽤、利息、利润、⼟地增值收益等，根据计算单位⾯积地价的需要，统⼀各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算⽅法，按相应⽅法分别计算，进⽽将各项结果累加。

(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是⽆限年期的⼟地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分⼟地上，进⽽计算可供出让部分的⼟地价格。

(三)公式与计算步骤1．新开发区成⽚开发分块出让的⼟地价格公式出让⼟地价格=[（⼟地取得费⽤+⼟地开发费⽤+利息+利润+⼟地增值收益）/可出让⼟地⾯积⽐率]×年期修正系数2．计算步骤(1)计算⼟地取得费(含税费)15×10000÷666．67=225(元／平⽅⽶)(2)计算⼟地开发费⽤10×10000÷666．67=150(元／平⽅⽶)(3)计算利息⼟地取得费⽤的计息期为整个开发周期，即20个⽉；开发费⽤的计息期为半个开发周期，即10个⽉；以复利计息。

成本逼近法

成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。

(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。

征地费及相关税费a。

农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。

征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。

(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。

征地开发过程中应向政府缴纳的税费。

一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。

土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。

3。

土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。

土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。

每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。

土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。

2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。

成本逼近法土地技术报告

( 一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。

其公式为：熟地价格=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润+ 土地所有权收益宗地价格=熟地价格X位置修正系数X使用年限修正系数。

上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r 3)P1c=(E a+E d+T)X (1+r 1+r 2)式中：P is :单位面积土地价格；P 1C :单位面积土地成本价格；E:单位面积土地取得费；E d：单位面积土地开发费；T:单位面积应交纳的税费；r i :资金年利息率；「2：投资利润率；「3：土地所有权收益率；n 1：土地开发周期；住：建筑物建造周期。

根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设:(1) E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2) E d：以现行有关部门征收标准为准；(3) T ：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4) 利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。

假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。

土地开发资金为分段投入；(5) 利润：按投资利润率计算。

按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：n1+n2 n1/2+n2P c=(E a+T)(1+r i) +&(1+r i) +(E a+E d+T) x r2P s=R c+r3. R c其中「3. R c以土地出让金代替。

1. 土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算，该类土地取得费(含税费)单价为元/ m2 (见技表三)。

技表二土地取得费用及税费一览表据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的15%-20%由于估价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%贝心土地取得费(Ea)单价为宁(1-15%)〜(元/ m)o2. 土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。

成本逼近法(土地增值收益率确定)

成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。

二。

适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。

因此，使用成本近似法有一定的局限性。

一般成本近似法适用于:1。

新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。

3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。

三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。

(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。

(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。

1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。

所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。

征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。

具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。

”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。

成本逼近法的年期修正有待改进

“成本逼近法”的年期修正有待改进国土资源网 (2010年10月19日 14:1)□李铃在用“成本逼近法”评估土地时，要进行年期修正，这对国内的地价评估者来讲已是司空见惯的事，而且是“合法”的，不过笔者认为，成本逼近法中的年期修正有待改进。

土地价格形成的原理有二：一是获此土地需要花费的代价，二是该地块将来可能带来的收益。

用成本逼近法评估土地是遵循第一条原理，而用收益还原法遵循的是第二条原理。

“成本逼近法”的基本计算公式是：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益在评估报告中，评估师认为上述价格是无限年期的价格，故而进行年期修正。

如果此地块是工业用地，则进行50年期修正。

即对上述公式计算所得的“土地价格”乘以50年修正系数，最终得出使用年限为50年的工业用地价格。

不过，笔者还认为，构成上述地价的因素与土地的未来使用年限基本上是没有关系的，具体可从以下几个方面分析：土地取得费：不管是征用集体土地还是国有土地，其原使用者在放弃该土地时，所考虑的并不是放弃土地多少年，而是“当时”放弃该土地给他所带来的“损失”，这种损失与后面的新土地使用者的使用年限无关。

即不管新的土地使用者使用多少年，只要原土地使用者是永远放弃土地，那么给原来的土地使用者赔付的损失是一样的。

土地开发费：即与此地块有关的城市基础设施费用，这种投资也是一次性投资，其金额也与土地使用年限无关。

更何况这种投资的更新期也就是10年左右，这种投资影响不了50年。

税费：只与上述两项活动及相应的金额有关，而与土地未来的使用年限无关。

利息：只与土地取得和土地开发活动“持续的时间”有关，即这两项活动所延续的时间越长，则利息越高，反之则越低，也与土地未来的使用时间无关。

利润：只与上述四项的总金额和资金占用时间有关，而与土地未来的使用时间无关。

土地增值收益：此项因素与未来的土地收益有关，但主要还是与土地的未来用途和土地开发程度关系密切。

不过，这不是土地的放弃者主要考虑的问题。

成本逼近法

(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下： 1)土地取得费：非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4 －6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
八、利润 (一)利润的计算依据投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综合考虑上述三方面因素适当确定。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。

成本逼近法

成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。

其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。

其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。

1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。

第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。

（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。

第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。

拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。

(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。

土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。

(1)基础设施配套费。

估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

(2)公共事业建设配套费用。

(3)小区开发配套费。

3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。

投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。

公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。

土地开发利润一般为6一10％。

按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。

成本法逼近法相关计算公式

成本法计算公式1、房地产价格=(土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润+土地增值收益) ×其他因素修正系数×年期修正系数2、土地取得费(土地成本)=征地补偿安置费+社会保障费+青苗补偿费+地上物补偿费（注：①征地补偿安置费，即土地补偿费和安置补助费之和；②土地取得费（土地成本）根据土地取得方式（三种：市场购买、集体土地征收和国有土地拆迁征收）的不同，构成和标准也不同，该公式是参照征收所在区域集体土地的重置成本来确定土地取得费的；③该项还包括其他相关费用，即）3、土地开发费（建设成本）：根据各地公布的基础设施配套造价信息进行计算（注：估价对象为房地产时，该项为建设成本，包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等）4、（土地取得）相关税费=耕地占用税+土地开垦费+土地管理费（注：此外还包括新菜地开发建设基金和政府规定的其他有关费用）5、利息=（土地取得费+税费+宗地外土地开发费）×R+宗地内土地开发费×R×0.5(注：①R为贷款利息率；②设定土地开发期一般为一年，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入)6、利润=(土地取得费+税费+土地开发费)×土地投资利润率7、成本价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润8、土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率（注：在一级土地市场上土地增值收益等于土地出让金，而在二级土地市场上，国家的土地所有权在经济上只能通过土地增值税等税费来得到体现，而不能完全由政府取得，即在二级市场上，土地增值收益并不完全等于土地出让金，增值收益剩下的绝大部分归于转让方。

）9、其他因素修正后的单位地价=（成本价格+土地增值收益）×（1+其他因素修正系数）10、其他因素修正系数：根据基准地价修正系数说明表和基准地价修正系数表相对照求得各地价影响因素修正系数，最终取得综合修正系数11、年期修正后的单位地价=其他因素修正后的单位地价×年期修正系数11、年期修正系数=[1-1/（1+r%）m](注：r为土地还原率)。

成本逼近法如何评估地价

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数。因此，使用因土地开发引致土地价值增加这一概念较好。根据《规程》规定， “ 土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算” ，那么，所谓土地增值是改变土地用途或进行了土地开发后的土地市场价格与现用途或土地开发前土地市场价格的差额。这一差额依市场价格而确定，它是土地成本价格蜕变成市场价格的唯一途径，因此，它很难再用某一固定的增值率来体现，它可能是正值、负值或零。如前面例子中的开发区土地成本价格已高于市场价格，其土地增值就为负。
价格修正
价格修正包括两方面内容，一是个别因素修正。由于前面所评估出来的价格是一种区域平均价格，还需要根据待估宗地在区域的位置和宗地本身的个别条件进行个别因素修正。二是年期修正。除因待估宗地为已出让土地，要进行剩余年期修正外，其他情况则要视土地估价师对土地增值的判断而定。当土地增值是以与待估宗地使用年期相同的市场价格而判断时，年期修正已在土地增值中体现，则不需要做年期修正；若是依无限年期土地价值进行判断时，则要对评估结果进行年期修正，以修正到待估宗地年期价格。总之，成本逼近法是一种评估宗地市场价格的方法。我们不能从纯成本角度来评估，而必须将成本与市场结合起来。在实际操作中，正常市场也是一个动态概念，不是纯理论上的假设，而是与目前我国公开交易的土地市场相对应的。 ! （作者单位：中国土地勘测规划院地政中心）
中国土地
税费依实际发生的客观税费确定；利息依土地正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率计算；利润是土地开发总投资的正常回报，总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，利润率则根据当地土地开发行业的正常利ห้องสมุดไป่ตู้率而定，不依土地使用者所在行业的行业利润率确定。

成本逼近法

成本逼近法1 、成本逼近法的基本原理及计算公式成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

它把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用作为“基本成本”，运用经济学等量资金获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现需要，加上土地增值收益，并进行使用年期的修正，从而求得土地价格。

成本逼近法的基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益2 、价格计算（1）、土地取得费及税费①土地补偿费根据苗竹箐乡实际征地费用调查，旱地、菜地、水田等用地的平均补偿费用在15-45元/平方米之间，取土地补偿费为22元/平方米较为符合苗竹箐乡前哨村的实际情况。

委估宗地在估价期日为耕地，其土地补偿费用一般在于旱地和水田之间，故取15-45元/平方米的中限即22元/平方米作为土地补偿费较符合实际。

②税费根据云南省的规定，昆明市征地税费执行的项目及标准如下：A、土地管理费：根据云计价格[2003]46号征地补偿费的2.8%计算，即22元/平方米×2.8％＝0.616元/平方米B、耕地开垦费：根据云南省土地管理条例第14条规定，按0.84元/平方米计算即12.6元/平方米。

C、耕地占用税：根据云南省耕地占用税实施办法规定，按0.4元/平方米计算即6元/平方米。

A+B+C＝0.616+12.6+6＝19.216元/平方米。

则土地取得费与税费合计为22+19.216＝41.216元/平方米，。

（2）、土地开发费经查苗竹箐乡前哨村通路的平均“一通一平”（即通路即场地平整）土地开发费为16.00元/平方米。

（3）、利息根据评估宗地的规模及土地利用状况等条件，调查苗竹箐乡前哨村相类似的土地开发周期一般为24个月，以中国人民银行公布的一年期贷款利率5.31%作为资金利息率，计复利。

土地估价成本逼近法

土地估价成本逼近法土地估价成本逼近法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.成本逼近法的基本原理成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。

成本逼近法的一般地价公式如下:.新开发土地地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格+土地所有权收益2.已开发土地地价=土地重新开发成本-减价修正二.成本逼近法的估价步骤.判断待估土地是否适用成本逼近法;2.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料;3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润;4.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益;5.按地价公式求取待估土地的土地价格;6.确定已开发土地的减价修正因素,确定待估土地的最终地价。

三.确定土地取得费.土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。

主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用,或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。

2.征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费,以及安置补助费等。

具体包括如下各项:土地补偿费;安置补助费:按需要安置的农业人口数计算;地上附着物和青苗补偿费:包括农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿;农村房屋拆迁安置补偿费;占用耕地的耕地占用税;占用耕地的耕地开垦费;占用菜地的新菜地开发建设基金;征地管理费;政府规定的其它有关税费。

3.城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用。

主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

具体包括如下各项:被拆除房屋及附属物补偿费;购建拆迁安置用房费;安置补助费,包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等;被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费;房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费;政府规定的其它有关税费。

成本逼近法的再认识

表１土地成本构成对比表
作者简介：刘晓虹，安阳市金土地价评估事务所有限责任公司。
第３３卷第１７期
刘晓虹：成本逼近法的再认识
一
１３１
可根据成本法界定的范围内的基础设施的状况、标准、维大，成本越高。
护程度进行分析调整。３．１．４利息坡度：坡度大，开发成本
环节付款单位周期（月）
３参数的确定
在明确了交易模式及地价内涵后，成本法的重点是相
关参数的确定。３．１征地模式下的重要参数
重点应确定代征比例、耕地比例、利息、个别因素修正，这四方面参数容易被忽略。
３．１．２耕地比例由于在征地过程中土地类型多样，并不是完全是耕
地。
抵押模式（不交易的模式）。
１．１征地模式
征地模式是指政府征收集体土地，并进行开发、出让
过程。
耕地比例＝耕地面积 ÷总征地面积税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发
成本逼近法是大家比较熟悉且认为较为简单的一种
评估方法，但在交易方式、地价内涵、个别因素修正等方面还不为人们所熟知。通过评估实践，对上述方面提出自己其他基础设施占地是无法出让的，因此，这些地价要摊到
的意见。
３．１．１代征比例根据征地实际情况，用地一般征到路中。道路、绿地及

土地估价师考试成本逼近法考点

土地估价师考试成本逼近法考点考点1：成本逼近法概念1、这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。

后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。

考点2：成本逼近法的基本公式1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。

2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。

3、成本逼近法的基本公式即为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。

考点3：成本逼近法估价步骤一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：1、确定土地取得费用2、确定土地开发费用3、计算税费;4、计算投资利息：5、计息投资利润6、确定土地增值收益7、计算、修正和确定土地估价结果。

考点4：土地取得费1、凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。

耕地补偿费，征用前3年平均产值6-10倍;农业人口安置补偿费，前3年平均年产值4-6倍，最高不超过15倍。

总和不得超过30倍。

2、土地取得费应是评估期日的重置费，按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

3、由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，是依据原来用途下的土地收益，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的。

成本逼近法定义

成本逼近法定义《说说成本逼近法定义那些事儿》嘿，今儿咱来唠唠这“成本逼近法定义”。

一般人听到这词儿，估计会觉得有点陌生，还有点专业，别急，听我慢慢给你掰扯。

你看哈，成本逼近法就好像是在算一笔账。

咱平常买东西不也得算计成本嘛，就比如咱去菜市场买菜，得想想这菜多少钱一斤，我买了会不会亏，对吧？成本逼近法其实也是这么个道理。

它呢，就是通过估算土地取得的各项成本费用，再加上合理的利润、利息啥的，最后得出土地价格的一种方法。

这就好比你要盖个房子，那你得算一算买砖头、水泥、沙子得花多少钱，再加上工人的工钱，还有你自己想赚的那份，这房子的成本不就出来了嘛。

不过这个成本逼近法可不像咱买菜那么简单，这里面的弯弯绕绕可多着呢。

比如说吧，那些成本费用咋算才合理呀？这可得有个准头，不能瞎估摸。

要是算多了，那土地价格不就高了，谁还愿意要呀；要是算少了呢，那可不就亏了嘛。

这就像是做饭放盐，多了咸，少了没味，得恰到好处。

嘿，你还别说，我就觉得这成本逼近法有时候就像解一道数学难题，得一步一步来，不能出错。

而且还得考虑各种各样的因素，什么市场情况啦，政策啦，就跟那解题条件似的。

我记得有一次，我在研究一个土地项目的时候，就想用成本逼近法来估算一下价格。

结果哎呀妈呀，那些数据看得我头都大了。

一会儿这个费用，一会儿那个利息的，算得我是晕头转向。

不过最后还是搞定啦，虽然过程有点曲折，但是当算出那个价格的时候，还真有点小小的成就感呢！其实啊，咱生活中好多事儿都可以跟这成本逼近法联系起来。

比如说你打算做个小生意，那你不得先算计算计成本嘛，房租、水电费、进货成本啥的，这不也是在运用成本逼近法的概念嘛。

总之呢，这成本逼近法虽然听起来有点专业，但其实和咱的生活还是息息相关的。

它就像是一个小助手，能帮我们更好地理解和评估各种事物的价值。

下次你要是听到别人说成本逼近法，可别一脸懵啦，要记得它就是在算一笔账呢！。

成本逼近法7页word文档

成本逼近法成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。

㈠评估基本公式：P＝E a＋E d＋T＋R1＋R2＋R3＝V E＋R3式中：P—待估宗地价格E a—土地取得费E d—土地开发费T—税费R1—利息R2—利润R3—土地增值V E—土地成本价格㈡估价过程：1.土地取得费及相关税费a.征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。

b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。

（征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。

相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。

）c.通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。

土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》于2019年1月1日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土地地取得过程中直接相关的税费等。

2.土地开发费土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。

属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。

3.土地开发利息土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。

土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。

利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）0.5－1]4.土地开发利润土地开发总投资应计算合理利润。

【基础】成本逼近法中参数取值及估价程序

【关键字】基础对成本逼近法中各参数取值及估价程序的重新思考和订正敬松①杨珊②滕一华①（①重庆工学院工商管理学院，重庆400050 ②重庆金汇会计师事务所有限责任公司，重庆400015）内容摘要：成本逼近法是土地评估的主要方法之一，它在实际估价实务中暴露出了一些认识偏差。

论文分析了成本逼近法中各参数的取值，并认为成本逼近法适用范围可拓展到任何类型的土地价格评估。

在以上分析和认识根底上，对成本逼近法估价程序做了重新订正。

关键词：成本逼近法参数取值估价程序成本逼近法是土地评估的主要方法之一，它是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。

由于这种方法以成本作为评估的根底，在我国目前土地市场缺乏较为发达、完善的市场环境和充分的市场信息，地产市场操作不规范的情况下，它成为土地评估实务中经常运用的方法。

但成本逼近法,在实际估价实务中暴露出了许多明显的问题,从而导致其评估结果很大程度上不能真实的反映土地价值.为此,有必要对成本逼近法进行深入研究,以使成本逼近法估价结果能真实地反映土地收益及土地价值规律,促进我国土地市场的完善和发展.1.“国标”对成本逼近法基本公式的表述成本逼近法作为模拟公允市价的评估方法，在中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)(以下简称“国标”)中的基本公式表述为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值2.成本逼近法中各参数取值分析2.1.土地取得费和土地开发费的取值依据在实际估价过程中，土地取得费和土地开发费往往以该土地取得和开发的实际相关费用作为评估依据，这种方式将成本简单地理解成为了因生产产品或提供劳务而花费的各种费用的总和。

我们认为成本逼近法所依据的根底成本----土地取得费和土地开发费应是待估宗地所在区域的客观成本或有效成本。

因此，应用成本逼近法对土地价值进行评估，我们应以待估宗地所在区域在估价时点上的平均土地取得费和土地开发费作为取值参照，而不应以实际相关费用作为取值依据。

成本逼近法

成本逼近法成本逼近法一、成本逼近法概述1、定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.2、原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。

3、基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益4、特点：①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；②适于工业用地估价；③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地；④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；⑤是估算土地成本价格的一种途径。

二、成本逼近法的估价程序与方法1、土地取得费概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等计算方法：⑴、征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。

土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。

相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。

⑵、城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。

⑶、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。

注意：①土地取得费应是评估期日的重置费用；②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算；③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。

2、土地开发费构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。

基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。