【理论与方法】第二章 房地产及其描述

【理论与⽅法】第⼆章　房地产及其描述
第⼆章　房地产及其描述
考试⽬的
本部分的考试⽬的是测查应试⼈员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及其状况描述的了解、熟悉和掌握程度。

第⼀节　房地产的含义
⼀、房地产的定义
⼟地、建筑物和其他相关定着物，实物、权益和区位的结合体。

⼆、⼟地、建筑物和其他相关定着物的含义（熟悉）
1.⼟地的含义
⼟地的地表范围——该宗⼟地在地表上的“边界”所围合的区域（平⾯概念）；
⼟地的地上空间范围——以飞机的飞⾏⾼度为限（⽴体概念）；
⼟地的地下空间范围——以⼈类的能⼒所及为限。

政府出让建设⽤地使⽤权的⼟地，其地表范围通常是根据界址点坐标的平⾯界址图或建设⽤地红线图，由⼟地管理部门或规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝⼟界桩或界⽯并放线来确认，形状为封闭多边形，⾯积⼤⼩依⽔平投影⾯积计算。

（与测量知识印证）
2.建筑物的含义
⼴义建筑物包括房屋和构筑物，狭义主要指房屋。

房地产估价中⼀般将建筑物作⼴义理解。

房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮⾬、保温隔热、抵御他⼈或野兽侵扰等作⽤，供⼈们在其内部进⾏⽣活和⽣产活动的建筑空间。

（房屋与构筑物的区别：房屋有内部空间，构筑物没有内部空间，或者⼈们只在其外部活动）。

构筑物如⽔塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、⽔坝等。

3.其他相关定着物的含义（熟悉）
附着或结合在⼟地或建筑物上不可分离的部分，⼟地或建筑物的从物。

三、房地产实物、权益和区位的含义
1.房地产实物的含义（考点在相关知识部分）
房地产中看得见、摸得着的部分，如，⼟地形状、地形、地势、地质、⼟壤、平整程度等，建筑物外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。

认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。

房地产实物是有形的实体、实体的质量、实体组合完成的功能。

以⼀幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖⽊的、砖混的、钢筋混凝⼟结构或者钢结构的；实体的质量，如优良⼯程，合格⼯程；组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。

【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（　）。

A.房屋实际⽤途
B.⼟地开发程度
C.房屋建筑结构
D.房屋出租情况
E.房屋维护状况及完损程度
『正确答案』BCE
『答案解析』本题考查的是房地产实物状况的描述。

房屋实际⽤途属于房地产基本状
况，⼟地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房
屋出租情况属于房地产权益状况。

参见教材P76。

2.房地产权益的含义（掌握）
★房地产中⽆形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。

★房地产权益包括：
①拥有的房地产权利。

——拥有的是所有权还是使⽤权。

②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。

——抵押权、租赁权或地役权（他项权利）。

③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。

——房地产使⽤管制（对⼟地⽤途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑⾼度等的限制）（规划因素），相邻关系（相邻权）、被⼈民法院查封、异议登记等⽽使房地产使⽤或处分受到限制。

②和③要能区分。

④额外的利益或好处。

——住宅带有上学指标（如学区房）、可落户⼝，电梯⼴告、屋顶或外墙⾯可租售给⼴告公司做⼴告获取经济收⼊。

⑤相关债务。

——那些通常只认房地产⽽不认⼈的债务，如拖⽋的建设⼯程价款、物业费、供暖费、⽔电费、房产税等。

★房地产权利：所有权、建设⽤地使⽤权、宅基地使⽤权、⼟地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。

（1）房地产所有权：房地产所有权⼈对⾃⼰的房地产依法享有占有、使⽤、收益和处分的权利（四项权能）。

（三种）
——单独所有，指房地产由⼀个单位或个⼈享有所有权。

——共有，两个以上单位或个⼈共同享有所有权。

按份共有（区分份额）和共同共有（不区分份额）。

——建筑物区分所有权，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。

（复合性的权利，专有部分的所有权＋专有部分以外的共有部分的持份权＋因共同关系所产⽣的成员权）。

【例题】房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。

其中，建筑物区分所有权
⼈对建筑物内的住宅、商业⽤房等专有部分享有所有权，对⾛廊、楼梯、外墙等共有部分享
有共有的权利。

（　）
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。

房地产所有权可分为单独
所有、共有和建筑物区分所有权三种。

建筑物区分所有权可以说是⼀种复合性的权利，
由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部
分的共有⼈之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有
部分的所有权⼈之间按份共有）和因共同关系所产⽣的成员权构成。

参见教材P51。

（2）建设⽤地使⽤权
建设⽤地使⽤权⼈依法对国家所有的⼟地享有占有、使⽤和收益的权利。

取得⽅式：出让、划拨、租赁、作价出资或者⼊股、国家授权经营。

（3）宅基地使⽤权
宅基地使⽤权⼈（农村集体经济组织内部成员才有的权利）依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，建造住宅及其附属设施。

（4）⼟地承包经营权
也是农村集体经济组织内部成员才能拥有的权利。

（5）地役权
房地产所有权⼈或⼟地使⽤权⼈（地役权⼈）按照合同约定利⽤他⼈的房地产（供役地），以提⾼⾃⼰的房地产（需役地）效益的权利。

通⾏地役权、排⽔地役权、眺望地役权等。

【例题】设⽴地役权通常会使（　）。

A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。

地役权是指房地产所有权
⼈或⼟地使⽤权⼈按照合同约定利⽤他⼈的房地产，以提⾼⾃⼰的房地产效益的权利。

上述房地产所有权⼈或⼟地使⽤权⼈为地役权⼈，他⼈的房地产为供役地，⾃⼰的房地
产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。

参见教材P52。

（6）抵押权
抵押权：债务⼈或第三⼈不转移房地产的占有，将该房地产作为履⾏债务的担保，债务⼈不履⾏到期债务或者发⽣当事⼈约定的实现抵押权的情形时，债权⼈有权依照法律规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

（7）租赁权
⽀付租⾦获得占有和使⽤房地产的权利。

租赁权是债权，其余属于物权。

（8）物权与债权
①债权是权利⼈请求特定义务⼈为或者不为⼀定⾏为的权利，债权的权利⼈不能要求与其债权债务关系⽆关的⼈为或者不为⼀定⾏
为。

“相对权”、“对⼈权”。

②物权是权利⼈依法对特定的物享有直接⽀配和排他的权利，物权的义务⼈是物权的权利⼈以外的任何其他⼈。

“绝对权”、“对世权”。

③“物权优先于债权”、“时间优先”。

④所有权是⾃物权，其他的是他物权。

他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是⽤益物权。

⑤房地产权利的分类：
【例题】房地产权利包括物权和债权两⼤类，其中物权⼜包括⾃物权和他物权两类。

⾃
物权即所有权；他物权包括⽤益物权和担保物权，⽽⽤益物权⼜包括⼟地使⽤权和地役权
等。

（　）
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。

房地产权利包括物权和债
权两⼤类，其中物权⼜包括⾃物权和他物权两类。

⾃物权即所有权；他物权包括⽤益物
权和担保物权，⽽⽤益物权⼜包括国有建设⽤地使⽤权、集体建设⽤地使⽤权、宅基地
使⽤权、⼟地承包经营权和地役权等。

参见教材P53。

3.房地产区位的含义（掌握）
房地产与其他房地产或事物在空间⽅位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

（1）位置包括：①坐落；②⽅位；③与相关场所的距离；④临街（路）状况；⑤朝向；⑥楼层。

（2）交通条件
进、出的⽅便程度——通达性，可及性和便捷性。

（3）外部配套设施，⽤地红线外的基础设施和公共服务设施。

⽤地红线内的配套设施属于实物因素。

（红线内外有别）
（4）周围环境，周围的⾃然环境、⼈⽂环境和景观。

⼈⽂环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收⼊⽔平、教育程度、宗教信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利⽤状况（如⽤途）等。

【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（　）。

A.建筑平⾯布置
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.⼟地开发程度
E.房屋完损等级
『正确答案』ADE
『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。

选项ADE都是实物因素。

参见教材P54。

四、房地产的相关名称（了解）
（1）不动产——法律上使⽤
（2）物业——房屋及配套的设施设备和相关场地
（3）real estate和real property——英语翻译
五、房地产的基本存在形态（了解）
房地产：
（1）⼟地——仅指⼟地部分
（2）建筑物——仅指建筑物部分
（3）房地——专指⼟地和建筑物的综合体
a）⽆建筑物的⼟地：
b）有建筑物的⼟地：
该块⼟地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。

具体的看待⽅式有两种：
①⽆视建筑物的存在；
②考虑建筑物存在的影响。

c）建筑物：
建筑物虽然必须建在⼟地上，但在观念上可把它单独看待。

具体的看待⽅式有两种：
①⽆视⼟地的存在；
②考虑⼟地存在的影响。

对应第六章收益法中的“剩余技术”
d）房地：
下有⼟地，上有建筑物，此时把⼟地与建筑物也作为⼀个整体来看待。

（房地合⼀）
对应第六章的“组合技术”
六、房地产含义的总结
第⼆节　房地产的特性（10特性）
⼀、不可移动（位置固定性）（掌握）
1.由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中⼼）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，形成了独有的⾃然地理位置和社会经济位置，区位优劣差别。

2.房地产的不可移动，指⾃然地理位置固定不变，社会经济位置可能会发⽣变化。

3.不可移动性，决定了只能就地开发、利⽤或消费，受制于当地空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻⾥关系等）。

4.房地产市场是地区性市场，不同地区之间可能不同，甚⾄反向变动。

【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是（　）。

A.房地产位置固定性决定了房地产市场是⼀个地区性市场
B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C.房地产位置固定性决定了任何⼀宗房地产只能就地开发、利⽤或消费
D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这⼀特性
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

房地产的社会经济位置在经过⼀段时间之后
可能会发⽣变化。

因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位
置。

参见教材P60。

【例题】任何⼀宗房地产只能就地开发、利⽤或消费，并且要受制于其所在的空间环
境。

房地产开发利⽤的这⼀特点，本质上是由房地产的（　）特性决定的。

A.易受限制
B.相互影响
C.独⼀⽆⼆
D.不可移动
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

房地产的不可移动特性，决定了它只能就地
开发、利⽤或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状
况、邻⾥关系等）。

注意审题，题⼲中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题⼲
中的提⽰。

就地的意思就是不可移动。

选项A是个具有极强⼲扰性的选项。

因为房地产
不可移动，所以使⽤受限。

如果是多选题，选项A也说得过去，但是题⼲中问的是“本质
上”。

所以只有选项D是正确答案。

参见教材P60。

⼆、独⼀⽆⼆（掌握）
1.独⼀⽆⼆特性，使得市场上没有完全相同的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。

2.尽管房地产独⼀⽆⼆，但⼀些房地产之间仍然具有⼀定程度的可⽐性和替代性，从⽽存在⼀定程度的竞争，在价格上也有⼀定程度的牵掣。

（这是替代原理及⽐较法的根本原因）
【例题】房地产的独⼀⽆⼆特性导致了（　）。

A.难以出现相同房地产的⼤量供给
B.房地产市场不能实现完全竞争
C.房地产交易难以采取样品交易的⽅式
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E.房地产价值量⼤
『正确答案』ABCD
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

房地产的独⼀⽆⼆性，使得房地产市场上没
有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市
场，房地产价格千差万别。

此外，房地产交易不宜采取样品交易⽅式，即使是新建商品
房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照⽚等，其交易也不宜采取样
品交易的⽅式，⽽应到实地查看、亲⾝感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进
⾏实地查勘。

参见教材P61。

三、寿命长久（熟悉）
1.也称耐久性、耐⽤性，⼟地不可毁灭性、永续性。

建筑物寿命可达数⼗上百年。

2.⼟地使⽤权有使⽤期限。

居住70年，商旅娱40年，其他50年。

3.出让地转让的，受让期限不得超过原剩余期限。

使⽤期限届满，住宅⾃动续期，⾮住宅缴费续期，国家⽆偿收回。

4.坐落位置（区位）很好、建筑物状况（实物）也很好的房地产，可能由于⼟地使⽤期限较短（权益）⽽价值较低。

四、供给有限（熟悉）
1.满⾜⼈们特定需要的⼟地和建筑物的数量是有限的。

⾃然供给不能增加，经济供给可以适当增加。

2.供给有限造成房地产具有独占性。

3.供给有限的原因：
●⼟地总量不可增加；
●房地产不可移动造成了供给不能调剂。

【例题】房地产供给有限特性的本质是（　）。

A.⼟地总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独⼀⽆⼆性
D.房地产的价值量⼤
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

供给有限是指在特定区位上的⼟地供给是有
限的，主要由房地产的不可移动造成。

参见教材P63。

五、价值较⼤（熟悉）
房地产单价⾼，总价⼤。

因此交易需要房地产⾦融，房地产咨询和评估等专业服务。

六、⽤途多样（熟悉）
1.也称为⽤途的竞争、转换及并存的可能性。

2.⽤途不可以随意转换的原因：政府的⽤途管制——符合城乡规划、⼟地利⽤规划。

（合法原则）
3.不同⽤途以及利⽤⽅式之间的竞争与优选问题。

（最⾼最佳利⽤原则）
七、相互影响（熟悉）
1.房地产不可移动，因此与其周围的环境产⽣相互的影响。

房地产的价值不仅与其⾃⾝的状况直接相关，⽽且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利⽤的影响。

2.外部性：
（1）正外部性——某经济⾏为主体的活动使他⼈或社会受益，⽽受益者⽆需为此花费代价。

如：政府建设绿地。

（2）负外部性——某经济⾏为主体的活动使他⼈或社会受损，⽽该经济⾏为主体却没有为此承担成本。

如：⼯⼚排污、汽车噪声。

【2013年真题】房地产利⽤中存在外部性，这体现了房地产（　）的特性。

A.不可移性
B.独⼀⽆⼆
C.相互影响
D.⽤途多样
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

⼀宗房地产的价值不仅与其⾃⾝状况直接相
关，⽽且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利⽤的影响。

房地产利⽤存在经
济学上所讲的“外部性”。

参见教材P64。

【2014年真题】相邻房地产的权利⼈应正确处理相邻关系，相邻关系的产⽣是因房地产
具有（　）的特性。

A.易受限制
B.独⼀⽆⼆
C.相互影响
D.不可移动
『正确答案』C
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

房地产具有相互影响特性，产⽣了“相邻关
系”，法律规定“不动产的相邻权利⼈应当按照有利⽣产、⽅便⽣活、团结互助、公平合
理的原则，正确处理相邻关系。

”相邻关系就是：通风、采光、⽇照、景观等。

参见教材
P64。

⼋、易受限制（熟悉）
1.政府对房地产限制的四种特权：
（1）管制权——直接对房地产利⽤加以⼲涉，如通过城市规划规定⽤途、容积率、建筑⾼度、建筑密度、绿地率，禁⽌在居住区内建设某些⼯业项⽬或商业设施等。

（2）征税权——对房地产征税。

（3）征收权——为了公共利益⽽征收。

（4）充公权——政府在业主死亡或失踪⽽⽆继承⼈的情况下，可⽆偿收回房地产。

2.易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。

九、难以变现
1.难以变现也称为变现能⼒弱、流动性差。

2.变现能⼒是指在没有过多损失的条件下，将⾮现⾦财产转换为现⾦的速度。

能够随时、快速转换为现⾦且没有损失或者损失较⼩的，变现能⼒强；反之，变现能⼒弱。

3.房地产与存款、股票、基⾦、债券、黄⾦等相⽐，变现能⼒弱。

4.影响某宗房地产变现能⼒的因素（七项）：
①通⽤性；
②独⽴使⽤性；
③可分割转让性；
④区位；
⑤开发程度；
⑥价值⼤⼩；
⑦市场状况。

（其他都是正⽐关系，只有价值⼤⼩是反⽐关系。

结合实践经验，理解性记忆）
【2012年真题】不同房地产的变现能⼒不同。

房地产的变现能⼒与其通⽤性、独⽴使⽤
性、可分割转让性等有关。

（　）
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

不同类型的房地产在不同的房地产市场状况
下，变现能⼒有所不同，影响某宗房地产变现能⼒的因素主要有：（1）通⽤性；（2）
独⽴使⽤性；（3）可分割转让性；（4）区位；（5）开发程度；（6）价值⼤⼩；
（7）市场状况。

参见教材P66。

【例题】对抵押房地产变现能⼒强弱的说法，错误的有（　）。

A.标准⼚房通常⽐⼀般⼚房的变现能⼒弱
B.熟地通常⽐⽣地或⽑地的变现能⼒弱
C.⼩商铺通常⽐⼤商铺的变现能⼒弱
D.⼚区内住宅通常⽐商品住宅⼩区内的住宅变现能⼒弱
E.郊区的房地产通常⽐市区的房地产变现能⼒弱
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

选项A错误，标准⼚房适⽤⾯⼴，不需改
造，就能使⽤，因此⽐⼀般⼚房更容易被买家使⽤，变现⼒强，这也是为什么我们现在
推⼴标准⼚房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即⽤，⽐⽣地使⽤
便捷的多，也更容易交易；选项C错误，⼩商铺总价低，⽐⼤商铺容易变现；选项D正
确，⼚区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅⼩区的配套，以及物业管理服务，相⽐⽽⾔
是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体⽐市区少，也更难交易
变现。

这种题⽬，可以结合我们的⽣活常识，对照理论，进⾏分析。

参见教材P66。

⼗、保值增值
1.房地产因⼟地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、⼈⼝增加等，其价值通常可以得到保持，甚⾄随着时间的推移⽽不断增加。

2.引起房地产价格上涨的原因：
①对房地产投资改良，如重新装修，更新或添加设施设备，改进物业管理；——投资增值
②外部经济，例如政府进⾏道路、地铁等交通建设，修建⼴场、公园、公共绿地，调整城市发展⽅向，改变城市格局等；——⾃然增值
③需求增加，例如经济发展和⼈⼝增加带来房地产需求增加；——⾃然增值
④房地产使⽤管制改变，例如将农⽤地转为建设⽤地，将原⼯业⽤途改变为居住、办公、商业⽤途，增加容积率；——⾃然增值
⑤通货膨胀；——房地产保值
3.房地产⾃然增值：外部性、需求增加、管制改变。

【2013年真题】城市经济发展和⼈⼝增加带来房地产需求增加，从⽽引起房地产价格上
涨，这种房地产价格上涨属于房地产⾃然增值。

（　）
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

房地产拥有者对房地产进⾏投资改良所引起
的房地产价格上涨，不是房地产的⾃然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真
正的房地产增值，⽽是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使⽤管制改变所引起
的房地产价格上涨，是真正的房地产⾃然增值。

参见教材P67。

【例题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产⾃然增值是由于（　）引起的。

A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加
D.改进物业管理
E.周围环境改善
『正确答案』CE
『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

三种⾃然增值原因：外部经济、需求增加、
房地产使⽤管制改变。

选项AD属于投资增值⽽⾮⾃然增值；选项B属于保值⽽⾮⾃然增
值。

参见教材P67。

第三节　房地产的种类
⼀、按⽴法⽤语划分的种类
《物权法》、《城市房地产管理法》中的提法，分为：⼟地、房屋、其他不动产。

⼆、按⽤途划分的种类（10类）
（1）居住房地产；（2）体育和娱乐房地产；（3）商业房地产；（4）⼯业房地产；（5）办公房地产；（6）农业房地产；（7）旅馆房地产；（8）特殊⽤途房地产；（9）餐饮房地产；（10）综合⽤途房地产。

三、按开发程度划分的种类（5类）（熟悉）
（1）⽣地——⽆基础设施；
（2）⽑地——有基础设施＋未拆迁；
（3）熟地——完善的基础设施＋场地平整，可直接建造建筑物；有“三通⼀平”、“五通⼀平”和“七通⼀平”三种情况。

（4）在建⼯程——已开⼯但尚未建成，不具备使⽤条件的项⽬（包括缓建⼯程）。

缓建⼯程也是在建⼯程。

判定是否为在建⼯程，以是否完成⼯程竣⼯验收为标志。

（5）现房——已建造完成＋可直接使⽤。

【重点】熟地的类型（掌握）
都是指场地平整，三通指⽔、电、路；五通指⽔（给⽔和排⽔）、电、路再加上通信；七通再加上供热和燃⽓。

【例题】某地区各项基础设施开发的正常费⽤分摊到每平⽅⽶⼟地上，分别为道路20
元，燃⽓18元，供⽔14元，排⽔16元，热⼒12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，
则该地区五通⼀平的正常费⽤是（　）元/平⽅⽶。

A.98
B.102
C.108
D.116
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产的种类。

五通⼀平指道路、⽔（给⽔和排⽔）、电
⼒、通信等基础设施条件及场地平整。

道路20＋供⽔14＋排⽔16＋供电25＋通信8＋场
地平整15＝98元/平⽅⽶。

参见教材P70。

四、按实物形态划分的种类（9类）（假设开发法中⽤到，起点状态，终点状态）
（1）⼟地——分为空地和有建筑物的⼟地；
（2）建筑物——分为已建成的建筑物和尚未建成的建筑物；
（3）⼟地与建筑物的综合体；
●⼟地＋现房
●⼟地＋在建⼯程
（4）房地产的局部；
（5）未来状况下的房地产——期房；
（6）已经灭失的房地产——如已拆除和完全损毁的房屋；
（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；如，建筑物的装饰装修部分；再如，不可修复的房地产损害造成的价值减损。

（8）以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产；
（9）整体资产中的房地产。

五、按权益状况划分的种类（20类，考试中密集出题的重点）
（1）“⼲净”的房屋所有权和出让建设⽤地使⽤权的房地产。

“⼲净”的含义（6⼤特征）：房屋所有权、建设⽤地使⽤权为单独所有；没有出租，未设⽴地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利；不存在发包⼈拖⽋承包⼈的建设⼯程价款；未被⼈民法院查封；房地产开发过程中的⽴项、规划、⽤地审批、施⼯许可、竣⼯验收等⼿续齐全；产权明确等。

（2）“⼲净”的房屋所有权和划拨国有建设⽤地使⽤权的房地产，如以房改成本价购买的公有住房、经济适⽤住房。

（3）“⼲净”的房屋所有权和集体⼟地的房地产，如乡镇、村企业房地产，农村村民住宅等。

⼲净的含义：产权完整，没有瑕疵。

（4）共有的房地产。

按份共有和共同共有。

共有与单独所有相⽐，是单个共有⼈不能⾃作主张，其权利要受其他共有⼈的制约，包括：
①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有⼈或者全体共同共有⼈同意，除⾮共有⼈之间另有约定。

②按份共有⼈可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有⼈在同等条件下享有优先购买权。

③因共有的房地产产⽣的债务，在对外关系上，共有⼈承担连带债务，除⾮法律另有规定或者第三⼈知道共有⼈不具有连带债务关系。

④对共有的房地产作重⼤修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有⼈或者全体共同共有⼈同意，除⾮共有⼈之间另有约定。

⑤共有⼈按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有⼈都有管理的权利和义务。

（5）部分产权或有限产权的房地产（现在的提法是“共有产权”）。

典型的是以房改标准价购买的公有住房。

这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收⼊在扣除有关税费后，按个⼈和单位所占的产权⽐例进⾏分配。

现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补⾜到房改成本价转为完全产权。

（6）有租约限制的房地产。

（7）设⽴了地役权的房地产。

即该房地产为他⼈提供了有限的使⽤权，例如允许他⼈通⾏，《物权法》称之为“供役地”。

（8）设⽴了抵押权的房地产。

即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。

抵押⼈在通知抵押权⼈并告知受让⼈的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他⼈。

抵押⼈将已抵押的房地产转让给他⼈的，不影响抵押权，受让⼈处于抵押⼈的地位。

（9）有拖⽋建设⼯程价款的房地产。

发包⼈违约逾期未⽀付⼯程款的，承包⼈可与发包⼈协议将该⼯程折价，或申请依法拍卖。

折价款或拍卖款，承包⼈优先受偿。

建筑⼯程承包⼈的优先受偿权，优于抵押权和其他债权。

（为保护建筑市场秩序）
承包⼈⼯程价款优先受偿权不得对抗商品房买受⼈。

（为保护房地产市场秩序）
建筑⼯程价款不包括承包⼈因发包⼈违约所造成的损失。

（这部分损失可以找发包⼈索赔）
（10）已依法公告列⼊征收、征⽤范围的房地产。

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋⽤途等不当增加补偿费的⾏为；违反规定实施的，不予补偿。

已依法公告列⼊征收范围的房地产，不得设定抵押。

（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

（12）⼿续不齐全的房地产。

（13）房屋所有权、建设⽤地使⽤权不明确或者归属有争议的房地产。

（14）临时⽤地或者临时建筑的房地产：未超期的临时⽤地、临时建筑、超期的临时⽤地、临时建筑。

（15）违法占地或违法建筑的房地产。

（16）房地产的租赁权。

（17）地役权。

（18）房地产的抵押权。

（19）房地产的空间利⽤权。

地下空间利⽤权和地上空间利⽤权。

（20）房地产中的⽆形资产。

根据估价⽬的，有时包含⽆形资产在内，有时不包含⽆形资产，或者将其中的⽆形资产价值从房地产价值中分离出来。

【例题】房地产评估中，只能评估不包含⽆形资产的房地产价值。

（　）
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产的种类。

根据估价⽬的，有时需要评估其包含⽆形资
产在内的价值，有时需要评估不包含⽆形资产的价值，或者将⽆形资产价值从房地产价
值中分离出来。

参见教材P73。

六、按经营使⽤⽅式划分的种类
出售——⽐较法；。