课程资料：房产税法契税法和土地增值税法(1)

第七章房产税法、契税法和土地增
值税法
第七章课程目录：
一、本章命题常规
二、本章新增易考知识点
三、本章重要考点示例
四、跨章节知识点组合
一、本章命题常规
本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。

本章考试命题分值9分左右，其中房产税的分值能达到3分左右，土地增值税5分左右。

本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城市维护建设税、印花税混合命制计算题。

二、本章新增易考知识点
1.不能忽视“营改增”对房产税、契税、土地增值税税基的影响
2.契税税收优惠政策进行了调整
【例题·单选题】安徽省某市居民王先生和太太2014年以30万元购买一套54平方米的住房用作结婚新房，2016年8月生子后，改善住房条件，以73.5万元（发票注明价款70万元，增值税3.5万元）购买了第二套88平方米的住房，则王先生一家两次共缴纳契税（）。

A.1万元
B.1.08万元
C.1.43万元
D.1.5万元
【答案】A
【解析】第一套和第二套90平方米以下住房均按照1%税务税率征收契税。

王先生一家两次共缴纳契税=（30+70）×1%=1（万元）
三、本章重要考点真题及题库示例
考点1：房产税的纳税人和征税对象
【例题1·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。

（2014年）
A.农村的居住用房
B.建在室外的露天游泳池
C.个人拥有的市区经营性用房
D.尚未使用或出租而待售的商品房
【答案】C
【例题2·单选题】无租使用其它单位房产的，其房产税纳税规定是（）。

A.免征房产税
B.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照同类租金收入代缴房产税
C.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照房产余值缴纳房产税
D.由产权所有人按照同类租金收入代缴房产税
【答案】C
【例题3·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。

（2013年）
A.房屋产权未确定的
B.房屋产权所有人不在房屋所在地的
C.房屋租典纠纷未解决的
D.房屋承典人不在房屋所在地的
【答案】ABCD
【例题4·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税的纳税人和计税依据的是（）。

A.出租人按照房产售价
B.承租人按照房产余值
C.承租人按照房产原值
D.出租人按照房产租金
【答案】B
考点2：房产税的税率
【例题1·多选题】下列有关房产税税率的表述符合现行规定的有（）。

A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率
B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率
C.个人住房出租用于某企业存放货物，适用12%的房产税税率
D.个人住房出租，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税
【答案】ABD
【例题2·单选题】李某在2017年4月将一处房产出租给别人居住（已签订合同）。

下列各项税务处理中，正确的是（）。

A.应按4%的税率缴纳房产税
B.应按5%的征收率缴纳增值税
C.应按20%的税率缴纳个人所得税
D.应按3%~5%税率缴纳契税
【答案】A
考点3：房产税的计税依据
把握：从价计征和从租计征的两类计税依据，以及特殊情况房产税的计算
房产税计算的易考知识点：（1）房产原值的确定；（2）投资联营；（3）阶段性出租；（4）附属设施的计税；地上、地下房产的税基确定。

500万元对土地进行开发，新建厂房建筑面积5万平方米，厂房建造成本2000万元，2016年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。

A.2000
B.9083.33
C.9500
D.10500
【答案】C
【解析】该企业计入房产原值的地价=（8500+500）/12×5×2=7500（万元）
征收房产税的房产原值=7500+2000=9500（万元）
【例题2·单选题】2016年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50％，（省人民政府确定的）房产原值减除比例为30％。

该企业以上两处地下建筑物2016年4月至12月份应缴纳房产税（）万元。

A.0.95
B.1.15
C.1.26
D.1.89
【答案】C
【解析】与地上相连的地下建筑物要将地上地下视为一个整体，按照地上建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要按照折算比例对原值打折扣减，再减除损耗计税。

2016年4月至12月份应缴纳房产税=（100+200×50%）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.26（万元）。

【例题3·单选题】某工厂2016年2月自建的厂房竣工并投入使用，该厂房的原值是8000万元，其中单独用于储存物资的地下室为800万元，假设房产原值的减除比例为30%，地下室应税原值为房产原值的60%。

该企业2016应缴纳房产税（）。

（2016年）
A.56万元
B.59.14万元
C.53.76万元
D.61.60万元
【答案】C
【解析】应缴纳的房产税=（8000-800）×（1-30%）×1.2%×10/12+800×60%×（1-30%）×1.2%×10/12=53.76（万元）。

【例题4·单选题】某公司2012年购进一处房产，2016年4月30日交付用于5月开始的投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得含税固定收入160万元。

该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司2016年应缴纳的房产税为（）。

A.26.69万元
B.27.6万元
C.29.7万元
D.44.4万元
【答案】A
【解析】3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160/（1+5%）×12%=8.4+18.29=26.69（万元）。

【例题5·单选题】房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，据此计征房产税的依据是（）。

A.同类劳务的平均价格
B.同类劳务的最高价格
C.同类房产的租金水平
D.同类房产的价值折算
【答案】C
【解析】房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

【例题6·多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有（）。

（2015年）
A.以融资租赁方式租入的房屋
B.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋
C.以经营租赁方式租出的房屋
D.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋
【答案】BC
【例题7·单选题】某上市公司2016年6月购得一处高档会所，增值税专用发票金额5000万元,增值税250万元，然后加以改建，支出500万元（不含增值税，下同）在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2016年底改建完毕并对外营业。

当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2017年该会所应缴纳房产税（）。

A.42万元
B.48.72万元
C.50.4万元
D.54.6万元
【答案】B
【解析】应纳房产税=[5000+500+（500-200）]）×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。

考点4：房产税的税收优惠
【例题1·多选题】下列各项中，符合房产税优惠政策规定的有（）。

A.个人所有的非营业用房产免征房产税
B.宗教寺庙、名胜古迹自用的房产免征房产税
C.国家机关附属招待所使用的房产免征房产税
D.经营公租房的租金收入免征房产税
【答案】ABD
【例题2·单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣除比例为25%，该企业2008年应缴纳的房产税（）万元。

（2009年原制度）
A.71.1
B.73.8
C.78.3
D.81
【答案】A
【解析】应缴纳房产税＝（9000－300－800）×（1－25%）×1.2%＝71.1（万元）。

考点5：房产税的纳税义务发生时间
【例题·多选题】甲工业企业2016年初固定资产账面原值中，拥有厂房原值为3000万元，仓库原值1000万元，2016年4月5日，将该仓库以1000万元的价格过户转让给乙外资企业，当地政府规定房产税减除比例为30%，则（）
A.甲企业当年应纳房产税27.65万元
B.甲企业当年应纳房产税28万元
C.乙企业当年应纳房产税5.6万元
D.乙企业当年应纳房产税5.95万元
【答案】BC
【解析】甲企业当年应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%+1000×（1-30%）×1.2%×4/12 =25.2+2.8=28（万元）。

乙企业当年应纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%×8/12=5.6（万元）。

考点6：契税的纳税人
【例题1·多选题】孙某将自有商铺无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。

下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（）。

A.孙某应缴纳契税
B.王某应缴纳契税
C.孙某应缴纳印花税
D.王某应缴纳印花税
【答案】BCD
【例题2·多选题】甲企业在2016年得到政府无偿划拨来的一宗土地使用权，开发建造完工后，经批准在补办了土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后，甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。

以下说法正确的有（）。

A.甲企业补办土地使用权出让手续、缴纳土地出让金时应缴纳契税
B.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳印花税
C.甲企业将房产转让给乙企业应缴纳土地增值税
D.乙企业取得甲企业转让的房产应缴纳契税
【答案】ABCD
【例题3·多选题】下列行为中，应缴纳契税的是（）。

A.张三家保姆接受张三遗赠房产
B.企业接受另一企业的房产投资并付出股权对价
C.企业以自有房产等价交换另一企业的房产
D.个人以自有房产投入本人独资经营的企业
【答案】AB
【例题4·多选题】下列各项应征收契税的有（）。

A.以获奖方式取得房屋产权
B.买房拆料
C.个人购买属于家庭唯一住房的普通住房
D.在股权转让中，甲工厂承受乙商店股权
【答案】ABC
考点7：契税的征税对象
【例题·单选题】下列各项中，应征收契税的是（）。

（2007年）
A.法定继承人继承房屋权属
B.企业以行政划拨方式取得土地使用权
C.承包者获得农村集体土地承包经营权
D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房
【答案】D
考点8：契税的计税依据和税额计算
【例题1·单选题】下列有关契税的表述中，正确的是（）。

（2009年原制度）
A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税
B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税
C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据
D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税
【答案】A
【例题2·单选题】甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务，该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元。

乙企业支付了差价款6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（）。

（2016年）
A.5000万元
B.6000万元
C.2000万元
D.9000万元
【答案】D
【解析】以房产抵债的，视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。

三个疑难问题：
1.等价交换房屋≠实物交换房屋
2.以房抵债——现值与折价的关系。

3.个人无偿赠与不动产的行为：
法定继承——免税；
遗嘱继承、受遗赠——征税；
生前赠与——全额征收契税。

但婚姻存续期间夫妻之间变名或加名的免征（2014年财税4号文件）
【例题3·单选题】居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。

假定当地省政府规定的契税税率为5%。

下列表述中正确的是（）。

（2010年）
A.居民甲应缴纳契税1万元
B.居民乙应缴纳契税1万元
C.居民甲应缴纳契税10万元
D.居民乙应缴纳契税10万元
【答案】C
【解析】居民甲应纳契税=（180+20）×5%=10（万元）。

【例题4·单选题】居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。

若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（）。

（2008年）
A.0.45万元
B.1.95万元
C.2.25万元
D.2.85万元
【答案】A
【解析】甲某应纳契税=15×3%=0.45（万元）。

【例题5·单选题】居民甲2008年购置了一套价值100万元的新住房，同时对原有的两套住房处理如下：一套出售给居民乙，成交价格50万元；另一套市场价格80万元的住房与居民丙进行等价交换。

假定当地省政府规定的契税税率为4%，则居民甲2008年应缴纳的契税为（）。

（2009年）
A.4万元
B.6万元
C.7.2万元
D.9.2万元
【答案】A
【解析】居民甲应缴纳的契税=100×4%=4（万元）。

【例题6·单选题】甲企业2016年5月以自有房产对乙企业进行投资并取得了相应的股权，办理了产权过户手续，经有关部门评估，该房产的现值为24000万元，当月丙企业以股权方式购买该房产并办理了过户手续，支付的股份价值为30000万元，下列各企业计缴契税的处理中，正确的有（）。

（2016年）
A.甲企业以房产投资的行为不缴纳契税
B.丙企业按30000万元作为计税依据计缴契税
C.乙企业向丙企业出售房屋不缴纳契税
D.乙企业从甲企业取得房屋按房产现值24000万元作为计税依据计缴契税
【答案】ABCD
【解析】选项AC：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权
承受人征收的一种财产税，甲企业以房产投资、乙企业向丙企业出售房屋，二者都属于转让方，不缴纳契税；选项B：房屋买卖，以成交价格（本题为30000万元）为计税依据，由承受方丙企业缴纳契税；选项D：以房产作投资、入股，视同房屋买卖，以成交价格（本题为24000万元）为计税依据，由承受方乙企业缴纳契税。

考点9：契税税收优惠的一般规定和特殊规定
【例题1·单选题】下列关于契税征管制度的表述中，正确的是（）。

（2011年）
A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税
B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税
C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税
D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税
【答案】A
【例题2·多选题】以下符合契税政策规定的有（）。

A.公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税
B.企业厂房评估增值的，应缴纳契税
C.企业接受另一家外资企业赠送的仓库，受赠方应缴纳契税
D.企业按规定实施破产，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，应征收契税
【答案】AC
【例题3·多选题】下列各项中，符合契税规定的有（）。

（2009年原制度）
A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税
B.某人中奖获得一套市场价格为60万元的住房，应以60万元为计税依据缴纳契税
C.在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税
D.甲向乙无偿赠送一套市场价格为60万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税
【答案】ABC
【例题4·多选题】居民甲将一处两居室房屋无偿赠送给他的孙子乙，双方填写签订了“个人无偿赠与不动产登记表”。

产权转移等手续办完后乙又将该套房屋与丙的一套三居室住房进行交换，双方签订了房屋交换合同。

下列关于甲、乙、丙应纳印花税及契税的表述中，正确的有（）。

（2012年）
A.乙应对接受甲的房屋赠与计算缴纳契税
B.乙和丙交换房屋应按所交换房屋的市场价格分别计算缴纳契税
C.甲应对“个人无偿赠与不动产登记表”按产权转移书据税目缴纳印花税
D.乙应对“个人无偿赠与不动产登记表”和与丙签订的房屋交换合同按产权转移书据税目缴纳印花税
【答案】ACD
【例题5·多选题】下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有（）。

（2006年）
A.农民承包荒山造林的山地
B.银行承受企业抵债的房产
C.科研事业单位受赠的科研用地
D.劳动模范获得政府奖励的住房
【答案】BD。