社区沿街商业及会所深化研究报告

购物中心、百货店、 大型超市、超市、 生鲜食品超市、便 利店、食杂、中西 药、日用百货、家 庭用品、服装鞋帽、 纺织品、钟表眼镜、 五金、家电、建材、 书店、音像、美容 美发、彩扩、休闲、 文化娱乐
1-1.5万 0.4万
0.5-0.8万平方米 ≥0.06万平方米
根据社区档次不同要求不同 （见下页）
注：此标准出自商务部商业改革司
社区商业的业态类型
类型
业态举例
说明
基础配套型 品质提升型
菜市场、大众餐饮、大众理 发、大众沐浴、维修、废品 回收 便利店、食杂、面包 房、中西药、书报、餐饮、 美容美发、洗染
菜市场、超市、大众餐饮、 大众理发、大众沐浴、维修、 废品回收 、百货店、大型超 市、生鲜食品超市、便利店、 食杂、中西药、日用百货、 家庭用品、服装鞋帽、纺织 品、钟表眼镜、五金、家电、 建材、书店、音像、美容美 发、彩扩
社区商业的分类
社区商业可依据多种不同标准进行分类 分类一
社区档次 豪华社区 高档社区 中档社区 低档社区
地域
地段稀缺 交通便捷 环境易居
地段优异 交通顺畅 环境易居
地段平庸 交通可达 环境普通
地段较差 交通不便 环境不佳
容积率
居住人群
建筑品质
低
高收入、高知识、 别墅、低层高品质建筑
高知名度人群构成
优点
② 后期运营过程中可根据实际情况调整和优化商户组合； ③ 能够通过招商引进品牌客户，对项目整体品质有总体把握， 保证社区品质不受影响；
④ 未来可进行抵押贷款或增值出售多种选择。
①需设立专业的经营管理公司负责经营管理；
缺点
②不能迅速回收资金； ③招商能力的要求极高；
④日常经营能力的要求高，经营风险最大；
沿街商铺
目的性相对较强的业态如社区医院、 银行、邮局等建议放置在①。
要充分考虑到不同业态之间的匹配程 度，以最大限度地发挥协同作用。某些商 业业态需要组成商业集群以增强吸引力 (如妇女与儿童用品)，而另一些带有排斥 性的商业业态则必须相互避开（如医疗诊 所与餐饮店）。
② ①
建筑规划设计建议
定位
邻里生活中心型社区商业
以多种功能业态保障本社区居 民基本生活需求,为本社区居民
提供便利、必需的生活服务
与本案的结合分析： 根据行业经验值，对于非商业区的普通住宅小区，其商业
面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。按投资与自住比例
2：3来计算，且不考虑非本小区人流到访，保守建议本案 社区沿街商业的规模不宜超过7000平方米。
业态组合及配比建议
基础配套型
业态
种类
服务配套
零售 餐饮
洗衣店、家政服务、银行 邮局、宠物诊所、社区医 院、房地产中介、照相冲 印、汽车修理、美容美发
药房、报刊音像、便利店
快餐、小型简餐
店铺数量 （个）
1400-1900平方米 建筑面积 （平方米）
9-10
900-1200
3-4
200-300
2
300-400
运作模式建议
分割出售模式对业态和建筑设计的要求： 此种模式产权分散在小业主手中，很难对业态规划进行控
制，一般以基础配套型业态为主。 建筑设计上单体商铺面积不宜过大，以便于销售。本案目
前的设计方案，即采取两层沿街商铺的形式，基本可以满足分 割出售模式的要求。
运作模式建议
纯租赁模式的特点：
①避免大面积空置；
商业街外立面设计原则：
1、与定位结合 2、与区域环境结合 突出创新性、协调性、综合性、超前性，体 现时尚、流行、经典、开放这一主题。
建筑规划设计建议
商业街建筑外立面风格建议：
外观墙体颜色与住宅楼体相和谐。 整块玻璃幅度不宜过大，尽量突破单一玻璃材质感 觉，建议采用符合项目特点材质隔条进行分隔。 外向型店面可以凸、凹结合、使街面立面富有变化。 店面加雨蓬，使得楼体和玻璃衔接有自然过渡。
社区沿街商及会所深化研究报告
社区沿街商业深化研究
社区商业的概念
社区，以人群聚集为首要特征。商业。从事商品流通的行业。 社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务 对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属 感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物 质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。
运作模式建议
租售结合模式的特点：
发展商在社区商业开发的过程中，将整个项目的一部分商铺出售，以收回投资成本(在出售 商铺时，一般都和商铺投资者签订返租协议，取得已出售商铺的管理权，以便对整个项目进行 业态规划) ，然后组建管理公司或聘请专业管理公司来对社区商业进行出租经营、管理，以赚 取后期的营运利润和支付商铺投资者的收益。
运作模式建议
运作模式
租售结合 下面我们将分别对这三种模式进行分析，然后结合本案的需求， 确定最适合的运作模式。
运作模式建议
分割出售模式的特点：
优点
① 能迅速回收资金，减轻发展商资金压力； ② 可以解决难于招商的结构和小面积商铺
缺点
① 难以保证经营商户的整体品质 ② 业态无法统一规划,容易出现同质化竞争 ③ 统一管理困难 ④出售面积长时间空置
先期将适合社区品质和业主需要的商家或业态引进来，引导社 区商业走上合理化发展轨道后再出售社区商铺，将不合适的经 营者排除在外。
建筑设计上同样需要根据出售和出租的不同要求做出相应 的设计。
运作模式建议 本案社区沿街商业的运作目的：
以提升住宅价值为首要目标 前期助力住宅销售，保证小区品质不受影响 在此基础上，中后期尽可能快地回收资金
①宜将最具升值发展潜力的一部分物业预留作自营，以争取更大的经济收益； 优点
②资金回收速度快，商铺投资者的资金进入项目的资金循环有利于分散发展商的风险。
缺点 造成经营定位的不明确，经营格局的混乱，导致经营商家的效益、投资者的回报、发 展商和商业管理公司的品牌得不到保证，经营风险高。
运作模式建议
租售结合模式对业态和建筑设计的要求： 业态上需要综合考虑基础配套型和品质提升型业态。通过
业态组合及配比建议
品质提升型
类型
零售
标准超市、创意饰 品、精品家饰、宠 物用品、面包房、
玩具店
大型中餐厅、甜品 餐饮休闲
店、咖啡屋、书吧
数量 （个）
3000-4500平方米 建筑面积 （平方米）
7-8
1700-2500
4-5
1300-2000
业态组合及配比建议
总体业态配比：
零售
餐饮休闲
以满足基本生活需求为目的 吸引客流，丰富业态，提升社区品质
注：此标准出自商务部商业改革司
与本案的结合分析：
本案住宅规模 2-A 15.2万平方米
按每户（三个人）
2-C 21.8万平方米 100平方米计算
总体量约为37万平方米
本案社区居住人口规模 约能容纳人口11100人
其他须考虑因素： 1、投资性购房行为影响入住率 2、集中商业部分对本案业态选择的影响
为主，设施高档
商业配套
会所式配套 基本无商业设施
较低
高收入、高知识 中低层高品质建筑为主
群体构成
设施高档
满足日常生活需求， 提供个性化消费 和多元化服务
较高
中高收入群体构成
以中高层建筑为主 设施普通
满足日常生活必要的商 品及便利服务
高
中低收入群体构成
建筑样式普通 基础设施
保障基本生活需求，提 供必须生活服务
注：此定义被学术界和专业研究机构广泛认可采用
社区商业的特征
地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。 目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。 多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。
社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次 且具有缓解城市压力的功用。
运作模式建议
建议原则：
保证社区品质，助力住宅销售 减轻资金压力，尽可能迅速地回收资金
初期培育地块商业氛围 遵循市场规律并最大化实现商铺价值
运作模式建议
基于以上原则以及各模式的利弊分析,建议如下:
住宅销售阶段 全部持有出租或品质型业态的面积持有，其余分割出售
住宅销售完毕后 将优质商户迁入集中商业区，全部面积分割出售
精品超市和中餐厅组团
利用聚合效应有意识地引导、组织人流，
达到引发商机、聚拢人气的目的。
主力店（精品超市、大型中餐）是各 业态的龙头，具有较强的聚客能力和导 向作用，建议放置在沿街商业的一端。
可考虑将餐厅（消费目的性很强）设 置在超市上层。
建筑规划设计建议
沿街商铺规划建议：
对于某些重要而又非经常性参与的必 备性商业(如银行等)，建议设置在商业街 的端头，一方面要考虑到便利性、易达性 的要求，其余商户夹在其中呈线性排布， 促使消费人群从有意识的目的性消费转化 为游走体验，从而增加商机和人气。
面积 （平方米）
1900-2800
1600-2400
配套服务 900-1200
总可出租面积 4400-6400
基础配套型 品质提升型 总可出租面积
面积 （平方米）
1400-1900
3000-4500
4400-6400
建筑规划设计建议
主力店规划建议：
精品超市和大型中餐厅是本案社区商
业的亮点和特色，建议集中组团放置，
⑤尤其是面对高品质品牌客户对物业自身有较高的要求。
运作模式建议
纯租赁模式对业态和建筑设计的要求： 此种模式对业态组合和规划有较高的要求，对商户的品质
要求严格，以品质提升型的业态为主。
在建筑设计上需要特别针对主力商户的开店要求，做出相 应的设计和规划。本案目前的设计方案，基本可以满足一般小 型商户的要求，但若引进大型主力店（如超市、大型餐厅等） 还需要在设计做出调整。
建筑风格建议：
建筑规划设计建议
原则： 1、建筑构造符合原建筑结构条件 2、与周边整体环境有联系与过渡 3、商业建筑要符合商业展示要求
商业街的建筑风格与住宅匹配，突破传统底 商千铺一面的设计，反映高尚住宅区的品质。
பைடு நூலகம்
街区设计要注意曲面的变化，增加逛街的趣味性， 避免完全的直线型设计造成的呆板，。
建筑规划设计建议
两层以上的商铺不利于销售，“1带2”业态选择面 大
面积分割和组合灵活
面宽与进深比1：2
面深比1：3以上的商铺很难成为购买主体
单位分割面积30-100平方米
假设售价在20000元/平米左右，便于后期出售
注：各业态对硬件的要求不同，具体请参见附件一。
建筑规划设计建议
内部设计建议：
首层层高4-4.5米，以有利于业主或使用者在其中另隔一层； 柱网6×6——8×8并无明显剪力墙，（超市部分柱距至少8×8） 柱网小于5×5的商铺很难成为购买主体； 内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便使用者使用面积的灵 活性和主动性； 两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯 通； 预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要 网络服务的使用者等。
注：此标准出自商务部商业改革司
社区商业的分类
分类二
分级 社区商业中心
商圈半径 3公里
居住区商业
1.5公里
邻里生活中心 街坊商业
0.5公里 0.2公里
指标 服务人口 10-20万
商业面积 9-18万平方米
3-5万
2-4.5万平方米
业态组合
必备型业态
指导型业态
菜市场、大 众餐饮、大 众理发、大 众沐浴、维 修、废品回 收
平均层高3.6－7.5m。
建筑规划设计建议
预留3000平方米相对集中 且方正好用的面积，做一家 标准超市和一家大型中餐
其余面积采取沿街商铺形式 线性铺开，最多不超过两层
考虑 1F带2F的分割形式
尽量采用框架式结构
建议在住宅一期销售期间洽谈超市，在一期住宅 全部交付入使用后商户开始进驻。前期可通过与 商户签订MOU的形式达成合作意向，并以此达到 向购房者宣传的目的
下面我们将给出在此种运作模式下的业态和建筑规划建议。
业态组合及配比建议
业态组合及配比原则：
满足本社区居民便利生活消费。 要与社区基本配套服务相结合，如银行、邮局、医院等。 业态组合要丰富，以满足消费者不同层次的需求。 与会所和集中商业的业态要有所差异，避免重复。 适当作一些特色目的性业态，以便在初期培育项目人气。 不破坏居住环境，保持居住区不受打扰。
投资者访谈及市场调研发现：
个人投资社区底商的比例占有绝大多数，已超过95％。 投资人考虑购买底商的最主要因素依次为：位置、周边运营情 况（针对已运营项目或二次投资）、价格、面积。 由于底商业态单一，功能有限，目前下沙区域的主流住宅底商 实际成交价格在12000 元/平米左右。 商铺面积在30－350㎡之间，其中以100－200㎡最受欢迎。 临街位置好的、总价低的销售十分顺利，反之甚至销售停滞。