天津地产的发展前景

5文/天津广大地产策划工作室
王庆
天津地产的发展前景
天津作为中国高速发展的中心城市之一，2007年G DP 增长了15.1%，全市人均生产总值也首次突破6000美元。

在国务院最新批准通过的《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》中重新明确了天津的城市性质和定位:环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。

伴随着天津市政基础设施的大规模兴建，天津房地产市场自2005年开始进入了高速增长阶段。

2008年，天津房地产市场进入调整阶段，增幅放缓，交易量回落。

以月份为例，商品房成交万平方米，同比下降了%，环比减少了5%，整体成交均价为35元平方米。

面对未来日益复杂的市场环境，天津地
[市场
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中国房地信息
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产的“钱”途问题越来越成为地产商们关心的重点。

住宅市场两端分化，高端物业产品升级
2008年天津的住宅市场会发生很大的变化，根据天津市政府部门公布的建设指标，全年计划供应普通商品住宅用地960公顷，建筑规模可达1585万平方米;计划供应经济适用房用地152公顷，建筑规模可达380万平方米。

为了有效控制经济适用房的建设成本和销售价格，天津经济适用房销售价格基本控制在同等地段普通商品房的一半左右，限价商品房价格比同等区域商品房价格低20-30%，天津住宅市场的政府导向作用越来越明显。

在此之前，天津的住宅市场基本以市场导向为主，天津房地产市场已经成为国内外大型投资商、开发商争夺的热点。

进入2008年以后，天津政府的政策导向和经济手段将对市场产生重要影响。

住宅市场，不再只是市场问题，更多的是关乎社会民生问题。

经济适用房、廉租房、限价商品房成为政府优先关注的产品，这些产品所占的市场供应比例预计将会达到50%以上。

根据政府的政策导向，天津住宅市场两端分化的特征会越来越明显。

传统意义上，通过市场供应的商品房比例将会减小，土地获取的途径也被限制在招、拍、挂交易中心。

这就意味着，这一部分土地的竞争强度不会降低。

根据天津市供地的调控思路，即“增加市中心商业用地供应，住宅用地则向外环转移”，天津中心城区的住宅供给会趋向紧张。

通过公开竞争取得的建设用地，是满足天津高端物业需求的主要途径。

目前的天津市场，中心城区高端居住物业的市场价格在13000-15000元/平方米左右，高端商务物业的市场价格在20000元/平米左右。

与上海、北京、广州等地的高端物业的价格相比，天津的潜力还有待挖掘。

“十一五”时期，由于天津滨海新区开发开放被纳入国家发展战略，中央在津投资大幅攀升，成为拉动天津固
定资产投资的强劲动力。

大量投资企业
和商务人口的不断涌入，为天津高端公
寓、写字楼市场建立了坚实基础，对于
这些企业和人群而言，他们的购买更倾
向于考虑物业自身价值和长期投资。

参与土地整理，协同区域发展
天津市的北辰、东丽、津南、宝坻、
静海等周边地区，正在成为天津土地
区域开发的热点。

这些发展较慢的城
市边缘城区和远郊区正在成为房地产
开发商们争夺的重点。

2008年，随着
京津城市圈融合速度的加快，天津区
域之间的经济整合将为地产开发商们
提供广阔的发展空间。

在已经明确的
11个重点开发城镇中，各城镇间的产
业分工和规划调整将为地产商的进入
提供机遇。

但是，在土地资源相对紧
张的状况下，开发商应适时调整开发
模式和产品结构，将地产开发与区域
功能定位结合起来，最大限度地增加
土地开发的附加价值。

企业参与天津土地整理模式主要
有两种:土地一、二级开发联动和企业
参与政府土地出让的利润分成。

天津土
地整理中心，依托政府资源与资金平
台，承担着以中心城区为主的土地整理
工作。

地产企业主要与当地区县政府合
作，参与天津远郊区成片土地的整理与
开发。

天津城市化进程的加快使得一些
区县政府有了更大的主动权，这也为参
与土地前期整理的地产商们提供了发
展的空间。

规划、拆迁、市政配套等每一个
环节都让中小开发商不敢轻易涉足土
地前期工作，而拥有强大资本运营平台
的开发企业和强大政府资源的国有企
业却有着明显的优势。

由于房地产行业
明显受制于政策的因素，因此开发商往
往将土地整理与开发相结合，以获得整
理收益的最大化。

拓展开发领域，转型专业运营
年，天津房地产市场将会出
现分化，商业地产、工业地产、旅游休
闲地产等专业开发商将浮出水面。

这些
领域所带来的新空间，值得传统开发商
们重视和探索。

中国商业地产投资近5年来以年
均28.9%的速度增长，开工面积以年均
28.4%的速度扩大。

天津的商业地产也
呈现出一方面投资高速增长，一方面空
置面积大幅度增加。

在市场上，一面是
新建项目不断开工，而另一面则是商业
卖场不断亏损或撤场，从商业地产本身
的赢利模式上看，商业项目经营的成功
需要长期艰苦经营的积累和专业化的
管理。

2008年，天津商业地产将步入
全面调整阶段，那些摒弃短线开发心
态，致力于专业化运营和管理的商业地
产商们将在天津获取更大的利益。

空客航空城、东疆港保税区、中
新生态城等国家重点项目先后落子天
津，天津工业地产广阔的发展空间已经
成为国内外工业地产开发商、工业企业
和投资集团关注的焦点。

天津，地处环
渤海经济圈中心位置，用地规模、土地
成本、交通运输、劳动力素质等工业投
资要素远比上海、广州、北京等地充裕
得多，工业投资潜力巨大。

滨海新区，
中国未来经济发展中心，国家经济发战
略实施的重要区域，未来几年内还将进
一步扩容，世界级工业企业已经将自己
的产业基地、研发中心转向天津。

旅游休闲地产也将成为吸引开发
商介入的重要领域。

伴随人们收入的提
高，对文化休闲的需求会增加。

天津原
本是以工业化为基础的城市，旅游资源
相对贫乏，因此拥有自然和人文资源优
势的土地价值会越来越大。

天津整体人
均GD P已经达到6000美元，个人购买
力水平正在显著提升，而适应天津发展
的旅游休闲产业的开发还处于相对落
后状态。

随着天津普通商品住宅市场空间
的缩小，地产开发商需要重新思考未来
的发展方向。

对于未来中国经济发展的
第三极，天津地产发展的空间不会减
小而会越来越大，对于地产商们来讲，
在市场调整的阶段抓住了机遇，天津地
产的前景才会越走越宽广。

eal E sta te n orma tion Chi na 2008
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