市政基础设施在房地产开发中的地位和作用

四、二级项目外部"市政配套工程"的报批程序及 流程
1、首先要进行现场踏勘和地下管线的调查.
●在取得"建设工程规划意见书"后〔由前期处 负责〕,就可进行现场踏勘.对该建设用地周边 一定范围内的道路、房屋、树木、电杆等地 上建筑物、构筑物的拆迁以及地下各种市政 管线的改移情况进行初步调查.对该项目的市 政配套工程量先有一个初步的感性认识.
15、委托各市政专业设计单位,按照"市政工程 规划意见书"内容和"外部配套市政工程设计综 合图"进行施工图设计.
16、施工图完成后,到市规划委申报"市政工程 规划许可证".〔时间为20个工作日〕
17、取得"市政工程规划许可证"后,到施工图审查部门 进行各专业施工图纸的审查〔时间为15个工作日〕. 如有问题,需由各设计单位提交修改说明后,再重新申 报.
c、便于建设单位对该项目的"大市政"有一个宏观 的控制.同时可以根据"项目综合"做出各种管线的 实施的设想和具体时间安排.
6、待该项目"外部配套市政工程项目综合图"完 成后,到市规划委进行审查.
7、市规划委召集各市政主管部门开会,审查该 项目"外部配套市政工程项目综合图".审查通过 后,市规划委发出书面"会议纪要".
市政基础设施在房地产开发中的地位和作用
一、概述 二、有关市政基础设施常用基本用语解释 三、土地的一级开发和二级项目的外部配套
市政工程建设 四、二级项目外部"市政配套工程"的报批程
序及流程
一、概述
● 新修编的《城市总体规划》〔20##－2020年〕 中提出,市市政基础设施的规划原则与目标是坚 持城市发展以基础设施为先导的方针,市政基础 设施建设要适度超前,优先发展.2020年要建成安 全、高效的现代化市政基础设施体系,重视水资 源供给、能源供应、信息通讯安全,为首都经济 社会可持续发展提供支撑和保障.
8、委托设计单位对该项目周边需要新建的规 划道路做"规划道路设计方案".
●设计单位根据该项目的"交通影响评价"方案、 道路的红线宽度,提出道路的规划平面图、纵断 图、横断面图；提出道路绿地的位置宽度、电 杆的位置、行道树的位置；根据代征地情况,同 时提出规划道路分期实施的方案.
9、待该项目"规划道路设计方案"完成后,到 市规划委进行审查.
2、持"建设工程规划意见书"到各市政主管部门 报装,委托做各市政专业的"规划方案"和施工期 间临时用水、用电方案.
3、委托市规划院进行规划道路的定线和提 出规划道路的设计高程.
4、委托测量和地质勘察单位对该建设用地 周边道路进行1/500管线条图的测绘和地质勘 察工作.
5、待各专业规划方案完成后,委托市规划院 进行该项目"外部配套市政工程项目综合图" 〔简称项目综合〕的编制工作.
供热管道的敷设方式：〔1〕、架空敷设〔主要缺点 是占地面积大、管道热损失大、不美观〕.〔2〕、 地下敷设〔a、直埋、b、热力沟〕.
• 9、供电 • 电厂－输电线路－变电站－开闭站－配电室
－用户. • 电力电缆的几种敷设方式：架空线、直埋、
电力管井、电力沟〔施工方法有明开、浅埋 暗挖、顶管等〕 • 10、通讯和有线电视 • 通讯电缆的几种敷设方式：架空线、直埋、 管道〔水泥管道、塑料管道〕 • 以上仅是对市政工程专业的一些粗浅认识,有 不对之处,请批评指正.
●目前,我处对这种意义上的一级开发工作,尚未真正开展. 以后,我们还要随着全市一级开发市场的开展,进一步学习、 研究一级开发的有关政策,探索一级开发市场的规律,争取 尽早打入一级开发市场.
2、对二级项目要进行外部配套市政工程的建设.
●在土地一级开发政策实行之前,市的主要市政基础设施建 设都是由市政府投资建设的.如：一些主要城市道路、轨道 交通、水厂、污水处理厂、垃圾填埋厂、天然气管线、门 站、调压站、热电厂、变电站等等.而对于新建小区、居住 区或具有一定规模的公建、宾馆、饭店等建筑,为其服务配 套的各种市政设施均要由各建设单位负责投资进行建设.也 就是我们通常所说的"市政配套工程"即"大市政"工程.
18、同时可进行施工前招投标等工作〔由合同预算 处负责〕.
19、在以上手续完成后,到市建委申报"市政建设工程 施工许可证"〔需持"市政工程规划许可证"、市政工程 施工图审查证明、资金证明、保函、掘路占道证明、 施工人员意外保险等〕.〔时间为1各月〕
20、取得"市政建设工程施工许可证"后,方可施工.
21、施工阶段的管理；大、小市政的协调配合.
●市政基础设施在城市建设中起着举足轻重的 作用.一个城市的市政基础设施建设如何,从宏观 上说是衡量一个城市现代化水平高低,是否符合 宜居城市的重要标准.从微观上说它直接影响着 房地产开发项目的品质和成本核算.
●一座座建筑物就好比是一个人的外表和一个个器 官,而城市道路就好比是人的骨架,各种市政管线就好 比是人的血管.如何去评价一个房地产项目的品质,不 仅要看它所处的地理位置、周围环境、小区的总体规 划,户型布局而且更重要的还要看交通出行是否方便、 各种市政设施是否完善.为了防止出现"鬼楼",政府有 关部门要求要先地下,后地上,市政工程先行,要做到" 七通一平".
3、道路横断面的布置,要为合理组织行人交 通、公共交通、机动车与非机动车交通以及 公交乘降等创造条件；要为轨道交通、过街 设施等预留合适的空间.应尽量保留道路中间 及两旁树木,改善城市景观.
●一般道路的横断面形式可分为：一幅路、 二幅路、三幅路或四幅路.
4、给水系统
●市生活用水水源为地下水和地表水两种.地 下水和地表水经管道输送至水厂,经水厂处理 后,再经管网送至各用水单位.
5、排水系统
●合流制：雨水、污水排入同一管道,然后排入河道. 随着城市污水处理厂的建成,目前普遍采用分流制.
●分流制：雨水、污水分别排放.雨水排入雨水管道, 最终排入河道；污水排入污水管道,最终排入污水处理 厂处理.
●雨洪利用：在市总体规划中提出,要重视雨水渗蓄 工程建设,制定技术规范,推广雨洪利用技术.结合城市 建设,城市绿化和生态建设,广泛采用透水铺装、绿地 渗蓄、修建蓄水池等措施,在满足防洪要求前提下,最 大限度地将其就地截留利用或补给地下水.
●市政基础设施都包括那些内容：简单地说,除了建 子房之外的所有道路、地上地下的各种市政设施、上、 下水、燃气、热力、通讯、供电等各种管线、河湖水 系、防洪救灾等均为市政基础设施的内容.
二、市政基础设施常用基本用语解释
1、红线、绿线、兰线等
2、城市道路系统
●在新修编的《城市总体规划》中,市的城市 道路系统仍保持方格网与环路、放射线相结 合的布局.路网由快速路〔红线60－80米〕、 主干路〔红线40－80米〕、次干路〔红线30－ 45米〕、和支路〔红线20－30米〕组成.
12、待该项目"外部配套市政工程设计综合图" 完成后,到市规划委进行审查.
13、市规划委召集各市政专业设计单位开会, 审查该项目"外部配套市政工程设计综合图".审 查通过后,各设计单位进行会签.
14、持以上各阶段的成果〔包括图纸和会议纪 要〕到市规划委申报"市政工程规划意见书". 〔时间为20个工作日〕
10、市规划委召集规划、交通、园林各主管 部门开会,审查该项目的 "规划道路设计方案". 审查通过后,市规划委发出书面"会议纪要".
11、委托有关设计单位进行该项目"外部配套 市政工程设计综合图"〔简称设计综合〕的 编制工作.
〔1〕、什么是"设计综合"？"设计综合"有什么用途？
● "设计综合"就是根据"项目综合"的内容和已审 定的道路设计方案,把每条道路下需要敷设的各 种管线的平面位置、交叉高程、预留支线位置 等内容清楚的标示出来.
●在编制城市详细规划和建设实施中,严格保证绿地 面积,并采取有利于雨水截留的竖向设计、保留或设置 有调蓄能力的水面、湿地.
6、污水处理和再生水〔中水〕回用
●按照市总体规划在中心城建成16个污水处理 厂,新城建成31个污水处理厂.预计2020年,全市污 水总量约18亿立方米,要尽快配套完善污水处理 设施和回用系统.全市污水处理能力达到500万立 方米/日,污水管道普及率和污水处理率达到90％. 加大推广再生水利用力度,不断提高污水资源化 利用程度.2020年市再生水利用达到8亿立方米.
〔1〕、为什么要进行"项目综合"？
● 为了避免出现"鬼楼",出现楼房建成了,不 能及时居住,或楼房建成了,还要往楼上扛煤 气罐做饭,冬天还往楼上搬蜂窝煤取暖等各 种怪现象.为了更好地完善为新建和改扩建 工程配套的各项市政基础设施的建设,市规 划委要求凡新建或改建的道路工程和规划 建筑面积在5万平方米以上的公建和10万平 方米以上的小区均要进行为该工程配套的 外部市政道路的市政工程项目综合图的编 制工作.
7、燃气
主要燃料结构为：天然气、煤气〔以后要逐步置换 为天然气〕、石油液化气和煤.
天然气源由华北油田、陕甘宁天然气进京管道提供. 先进门站,然后经高中压调压站、中低压调压站分 别调压后,进入不同的用户.人工煤气由煤制气厂提 供.也是经过调压后,进入各用户.
8、供热
供热的几种方式：〔1〕、热电厂〔由城市热力管网 －各热力交换站－各用户〕.〔2〕、集中供热锅炉 房〔对中小型燃煤锅炉房要逐步实施"煤改气"〕. 〔3〕、分户供暖〔应以清洁能源为主〕.
〔2〕、"项目综合"有什么用途？
a、"项目综合"可以很直观地反映出该项目需要配 套建设的所有市政工程总量.包括需要新建几条道 路、每条道路下需要敷设管线的种类、管径大小、 长度.
b、该项目内部是否需要新建各种站、点.包括污 水处理站、雨水泵站、燃气专业的调压站或调压 葙、、通讯专业的交接间、有线电 视专业的基站等.如果需要设置一些站点,那就需 要在建筑的总平面图中体现出来,同时还要考虑这 些站点与建筑物的安全间距.
22、市政工程的竣工验收、移交.
三、土地的一级开发和二级项目的外部配套市 政工程建设
1、什么叫土地一级开发？
●土地一级开发是指政府委托市土地整理储 备中心及分中心,按照土地利用总体规划、城 市总体规划及控制性详细规划和年度土地一 级开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用 和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、 拆迁和市政道路等基础设施建设的行为.没有 进行一级开发的土地被业内称为生地,一级开 发完成的土地被称为熟地.熟地要做到：上、 下水通、路通、电讯通、燃气通、电通、热 力通、场地平整,即所说的"七通一平".
●污水处理厂：生活污水经污水管道输送至 污水处理厂.经处理达到排放标准后,排入河道.对 其中一部分污水经深度处理达到中水回用水质 指标后,可作为中水回用.
●再生水〔中水〕：就是我们常说的中水,是相对上水、下水而言的.再生水就是污水经二级处理后 的水,再做进一步深度处理,达到中水回用标准的水.中水可以作为生活杂用〔冲厕〕、绿化、道路浇 洒、工业冷却等用途的水源. ●市中水设施建设管理试行办法规定,凡在本市行政区域内新建以下工程,应按规定配套建设中水设 施：
● "设计综合"是各专业进行施工图设计的依据同 时也是市规划委发放"规划意见书"的依据.
名词解释：红线、永中、施中、管线位置、设计 交叉高程.<见百子湾路设计综合横断面图 >
〔2〕、做"设计综合"需要什么技术资料？
●委托编制"设计综合"前,首先要提交该道路的设 计平面图、纵断图、横断面图和雨污水的设计 条件图.
〔一〕、建筑面积2万平方米以上的旅馆、饭店公寓等. <二>、建筑面积3万平方米以上的机关、科研单位、大专院校和大型文化、体育等建筑.
〔三〕、按规划应配套建设中水设施的住宅小区、集中建筑区等.中水设施由建设单位负责设计和建设, 并与主体建筑工程同时设计、同时施工、同时交付使用.中水设施的建设投资纳入主体工程预、决 算.