百仁板块投资分析报告

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Ⅲ土地市场研究分析
•一、土地市场研究
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• 目前羊西线板块内可开发的土地已殆尽，在方圆约2公里区域 内可开发的剩余土地已几乎没有，通过拆迁或置换腾出的土地寥寥 可数，土地资源非常稀缺。但是，将羊西线片区的楼盘供应现状和 购房需求对比，可以看出，一环至二环之间几乎没有新楼盘在售， 因此，购房者对羊西线二环到三环附近的房屋需求已经到了很迫切 的程度。
开展一级开发。 1. 除了政府储备机构和市政府确定的土地一级开发企业外，其余土
地一级开发的主体必须通过招标方式获取土地一级开发项目的开 发权。 2. 无论土地一级开发主体是谁，都要按照政府主导、统一规划、市 场化运作的方式，开展一级开发工作，完成一级开发后的土地交 由政府进入市场公开交易。
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• 百仁公园项目包含公园在内，位于成都市青羊区苏坡 街道办事处，西三环外侧，距离金沙遗址仅400米远，摸底 河以北，金牛青羊相交以东、以南，总面积2732.4亩。板块 距离金沙遗址公园片区直线距离仅仅400米左右，与三环路 隔路相望。
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•二、功能分区
改造工程将按规划对城中村的土地进行拆迁、整理等。而整理出 来的土地，如属于市政公共用地的，按规划建设，如属于开发地块， 则将进入土地拍卖市场进行交易，由开发商开发建设。
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二、规划层面
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•198百仁区域总体规划图
根据我们对青羊 区总体规划的了解， 目前政府已经明确百 仁公园区域被市土地 整理中心征用，拟规 划居住区建筑面积范 围，主要用于修建安 置房屋以安置市中心 区拆迁居民和适当建 设定量的商品房开发 以满足新的购房需求。
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• 根据目前的资料显示，潜在板块项目的功能分区经成都市规划 委员会批准的如下（距资料）：
➢ 公园面积1882.4亩；
➢ 二类居住用地 701.85亩；
➢ 公共设施商业用地100亩；
• 规划局原则同意改地块居住指标用地配置于整体公园内，以形 成高品质、高尚居住氛围，这种未来的合理布局形式我们称为棋盘式 空间布局，将提高土地使用的附加价值。
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成都城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据
•宏观层面：对城市未来 发展起着控制和引导作 用
•成都城市规划纲要
•土地利用总体规 •协
划
调
•土地利用年度计 划
•城市总体规划 •分区规划
•成都城市经济和社会发展规划
•微观层面：决定着土地 开发的区域、布局、规 模、质量和开发内容
•百仁项目比起目前的项目来说还是有一定的前瞻优势：包括涉及到 的与政府的土地整理合作，土地本身的区位优势以及整体容积率低， 能形成较为满意的搞品质项目的终极规划基础。
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•二、板块楼市分析
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•该板块二级市场目前的销售特征表现在：
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目录
•政策规划环境分析 •板块基础条件分析 •住宅市场研究分析 •区 域 市 场 总 结 •区域投资开发建议
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•第一部分 政策规划环境分析
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Ⅰ政策规划环境分析
•一、政策层面 •二、规划层面
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一、政策层面
•年度土地储备开发计 划
•先由区县政府、部 门或单位提出申请， 上报国土局
•控制性详细规划 •修建性详细规划
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•土地利用性质及强度等控制要求； •道路交通设施； •工程管线； •管理规定。
•用于指导各项建筑和工程设施的设 计和施工，包括区域空间布局和景观 规划设计，布置总平面图；道路交通 、绿地系统、工程管线、竖向等规划 设计；估算工程量、拆迁量和总造价
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•追求低密度产品舒适度的中高收入消费群体 •将是本地块以后开发的重点
•满足该区域主流土地开发需求 •为二级实力开发企业量身打造
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Ⅴ区域投资开发建议
•一、支持因素 •二、需解决因素 •三、投资浅析
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•一、支持因素
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政府希望是用8至10年时间，使得百仁项目成为青羊区苏坡 组团的龙头项目，即以生态品质住宅为核心发展目标，来支撑房地
产业和商贸服务业的兴旺发达，建立都市型生态型经济圈，在保持
项目综合环境优美、配套设施齐全的基础上融入进成都市金沙片区
融为一体的现代化、生态化、花园式宜居综合性社区。
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2023/12/28
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土地一级开发中权利主体与权属关系
•
• •
• •
•权利主 体
•政府
熟生
地地
协
出出
助
让让
•一级开发主体
服 务 •二级开发单位
•权属 •土地所有权
收 回 •土地一级开发权 •（受限土地使用权）
•土地使用权
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成都市土地储备机构和政府土地行政主管部门授权委托的土地一 级开发公司，共同开展土地一级开发，将土地开发为熟地后，以公开 方式向社会供应（2002年1月以后）。 ▪ 模式一：土地储备机构成立之初，储备机构不仅作为开发主体，
而且要负责筹资和具体实施。 ▪ 模式二：储备机构和土地一级开发企业共同参与，并以后者为主
• 成都商品房整体销售态势处于回暖阶段，并时逢宏观政策鼓 励中小户型的开发建设，对本项目的开发有良好的促进作用。
• 成都其他同类型板块土地市场已经进入价格上升通道，经过 一系列拉动内需的再次启动以及保值增值的利益驱动，刺激持币 观望者、投资型买家信心正在增强，地产开发投资额在未来2年内 会得到比较大的释放。
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土地价格发展走向
•
城西显贵气
•区域土地成本涨跌幅度较大，地价处于非正常水平，出让价格还未归理性 •同时区域推出地块体量一直保持较低值 •因此上述两因素共同制约
•反而提高了开发企业的进驻门槛和资金投入 •增加了开发风险。
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Ⅳ区域市场总结
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Ⅱ板块基础条件分析
•一、区域概况 •二、功能分区 •三、交通条件分析 •四、配套条件分析 •五、景观条件分析
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•一、区域概况
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• 百仁公园项目位于三环路西 侧、摸底河北侧，总面积约2700亩， 我市本轮城市总体规划修编中定位 为中心城区西北方向清水河生态保 护区的城市公园。市政府于2007年 10月将该公园确定为我市12个“城 中村”改造项目之一。 我区拟在 年内启动百仁片区“城中村”改造 工程项目的拆迁建设，按计划将于 2012年完成公园生态绿地、基础设 施和公共设施建设。该公园建成后， 我市城西片区的生态环境、城市形 象将得到明显提升，城市功能将得 到优化和完善。
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•周边一级土地市场挂牌取得的市场价格为 •(2006年——2008年期间)
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•土地市场寻商机
•中小地产企业面临着更严峻形势 •土地价格预计已出现深度调整 •地根紧缩，发展商赖以生存的空间面临考验
• 目前的所挂牌的土地在百仁板块区域范围内都有一个明显的特点： •土地规模不大，容积率大、建筑密度大建筑产品未来规划均为中级住宅 •产品为主，这与目前我们所关注的百仁板块有明显的差异性。百仁项目 •土地规划拥有明显优势！
•一、板块现状结论 •二、板块楼市分析
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•一、板块现状结论
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•项目核心竞争片区10个楼盘，总开发量为347.86万平米，容积率以 3-5为主；绿化率以25%-35%为主。整个板块结构中未来对百仁项目冲 击最大的是华侨城项目。不过，百仁项目自身也有比较强的优势特征。
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成都市建委针对成都市中心城区城中村改造总体实施方案已编制 完成，市政府已审批通过，包括：龙潭寺、青龙场、赖家店、黄田坝、 百仁、琉璃场、天回、洞子口、机投、金花、簇桥等12个城中村的改 造工作。这些城中村将按城市规划进行建设，全面融入城市。12个城 中村改造是一村一策，针对不同情况有不同方案。
•控制性详细规划 •修建性详细规划
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成都市城市规划在城市建设中起到引导和调控的作用
•土地利用总体规 •协
划
调
•城市总体规划
•城市性质、发展目标与策略；规模； 空间布局与城乡协调发展；新城发展； 中心城调整优化；各专项规划；近期发 展与建设；规划实施
•年度土地供应计 划
• 东西走向的地铁二号线将穿越城市CBD区域，是成都地铁线 网的骨干线，将经过成都的四大客运枢纽新成都站、天府广场地 铁枢纽、成都中医药大学地铁站以及成灌客运站。地铁2号线对进 出市中心提供了极大的便利。
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•四、景观及其配套分析
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•客户定 位
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客户来源
•游离客户10-20% •重要客户20-30%
•核心客户 •60-80%
•看好区域未来发展前景的本地、异地投资客
•来源：其他省内人群及省外人群； •职业：私企业主、公务员等； •年龄： 35－55岁； •收入：家庭年收入在15万以上。 •置业特征：注重居住环境的高品质产品。（多次置业）
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城中村改造
• 城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府 代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的实质 是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。具体到改造项目来说， 政府不再是笼统、抽象的，而是具体为市政府、区政府、街道办 （当然也包括相应的各级业务主管部门），相互之间有各自的利益； 具体到城中村来说，业主包括城中村集体经济组织和村民个体，而 且集体经济组织还是个体村民的群体利益代表，这一点与普通居住 区分散的小业主大不相同；改造单位是指取得改造权的权利主体， 一般情况下应为房地产开发商，在特殊情况下政府和业主也可以充 当改造单位。
•成都周边பைடு நூலகம்区及省内渴望改善居住环境 •而选择在羊西线定居的客户
•成都六城区的政府公务员、企业白领、 •专业人士及私营企业主
•界定：区内现有项目的主流购买客户群； •来源：主要来自成都六城区，部分来自外地； •职业：中高层管理者、私企业主、白领、公务员等； •年龄：25－45岁； •收入：家庭年收入在10万左右。 •置业特征：注重居住环境的高性价比产品为主。（首次或二 次置业）
• 生态长廊托起新居住价值：摸底河从郫县蜿蜒而来，由大 量绿地、公园托起的“外羊西”板块，正在改变和引导着人们对 环境、对区域的认知；银行、医院、餐饮、休闲、运动配套极其 成熟；教育资源丰富；商业网点成熟:
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•小结
• 城市向西发展战略的加快，使新城西生活圈气候成熟。本区 域即将进入新的城市改造和新区建设的时期，给项目开发带来顺 势启动的再一个机会点。大规模居住区建设必将促进政府市政配 套、公共交通系统等公共设施的跟进；
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• 成都市城市城西发展战略以羊犀立交为界“向西发展，适度向 南”，全面向西发展，形成多功能组团的块状发展模式；目前城中 村项目一系列旧城改造项目的实施,对成都具有“脱胎换骨”的深刻 意义。更多资本涌入成都,城市范围以更快的速度向郊区延伸,新的 “城中村”在二环路周边及外围出现了。
• 规划定位也就非常清楚，未来的土地项目开发面对的市场为中 高收入家庭住房需求，当然我们也将考虑未来组团新增就业人口的居 住、当地拆迁安置的消费需求。
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•三、交通条件分析
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• 路网发达，又处于地铁沿线辐射圈。地块周围形成“四路” 格局，即羊西线、成灌路、沙西线与IT大道共同构成了该区域地 面交通格局。