典型物业纠纷案例解析

典型物业纠纷案例解析
1、物业收费纠纷解析
有关法律法规：
《物业治理条例》第七条：
业主在物业治理活动中，履行下列义务：
➢遵守治理规约、业主大会议事规则；
➢遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的爱护等方面的规章制度；
➢执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
➢按照国家有关规定交纳专项修理资金；
➢按时交纳物业服务费用；
➢法律、法规规定的其他义务。

《物业治理条例》第三十六条：
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业治理条例》第四十二条：
业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：
公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担连续履行、采取补救措施或者赔偿缺失等违约责任。

《物权法》第七十二条：
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权益，承担义务；不得以舍弃权益不履行义务。

物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：
常识一：物业治理服务不到位业主就拒交物业治理费的主张是不合理的
物业治理企业向业主收取物业治理费包括专门多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等.
业主认为物业公司治理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，
按照有关规定，业主能够要求减收物业服务费，但不能拒
交，因为物业治理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的.
常识二：业主委员会未按法定程序聘请物业治理企业，业主仍无权拒交物业治理费
按照《物业治理条例》的规定，未经业主大会决议，不管是物业治理委员会依旧业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业治理企业.但即使这种情形发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业治理服务的物业治理企业交纳物业费。

因为由单个业主来否认物业治理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了.
在《合同法》上，这种物业治理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应按照物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费.
如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。

常识三：与物业治理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费
按照《物业治理条例》规定，选聘物业治理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，能
够代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同。

这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业治理企业进入小区提供物业治理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。

另外，即使物业治理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业治理企业提供了事实的物业服务，业主事实上同意了服务的，物业治理企业仍能够要求业主缴纳相应的物业服务费用。

(1)因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的
典型案例：
证明服务不周拒交物业费，法院判决仍须补交70％
冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中亿豪物业治理有限公司推上法庭。

在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业治理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。

法院按照权益义务对等原则，对物业公司要求的物业治理费予以一定比例的扣减，扣减比例按照实际违约情形确定为30％，冯女士须交41个月物业费的70％。

案例解析：
《物业治理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费
用的义务，同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权益，承担义务；不得以舍弃权益不履行义务.
因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但能够要求物业公司在服务瑕疵范畴内减收一定的物业费。

（2）非因物业公司的过错产生的物业纠纷
①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的
典型案例：
业主不满物业服务拒交物业费败诉
7月20日，北京世纪城物业治理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判。

北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业治理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位治理费1500元。

原告世纪城物业治理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位治理费1500元，要求法院判令业主交纳欠费。

被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在咨询题长期得不到解决、物业服务不能令人中意，以及电梯使用费运算不合理。

被告曹女士的律师则认为，《物业治理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业治理企业能够向人民法院起
诉。

”也确实是讲，关于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直截了当起诉欠费业主。

法院经审理认为，北京世纪金源物业治理有限公司与曹女士就物业治理事项签订了《物业治理公约》，在《物业治理公约》中双方关于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。

双方所签订的上述《物业治理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同关于双方当事人均有约束力。

双方当事人均应按照合同约定履行。

《物业治理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业治理企业能够向人民法院起诉”。

曹女士按照上述规定认为物业治理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情形下，无权向人民法院提起诉讼。

而曹女士与物业公司之间所签订的《物业治理公约》的时刻早于《物业治理条例》公布、施行的时刻，在公约中差不多明确约定当一方违约时相对方能够申请调解，也能够向人民法院起诉。

双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当按照法律规定及双方约定履行。

现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的按照《物业治理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。

曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的有关收费不合理。

如上所述，双方约定了物业治理费的标准，但其中每项费用如何运算、世纪城物业公司所收取的有关费用是否合理等咨询题，不是人民法院所能依法确定的。

曹女士对收费标准如有异议，可向有关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。

在有关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的运确实是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。

案例解析：
《物业治理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业治理费的义务。

至于收费标准，业主委员会与原告在物业治理服务合同中已有明确约定同时只要差不多物价局批准，按照自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业治理费用，否则就要承担相应的违约责任。

②以无人居住为由拒不交纳物业费的
典型案例：
柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业治理员上门收取物业治理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业治理费，因此跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。

法院判决：柳先生应交物业费
案例解析：
第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上尽管区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍旧在运行,使用之中,而物业治理费的支出目的确实是要坚持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,修理和保养,如果物业治理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,修理和保养得到坚持和保证.
第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就能够减少物业治理公司的物业治理服务的工作量.并不意味着能够减少坚持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,修理和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍旧要投入正常运行,仍旧需要修理和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也可不能减少;清洁卫生,环境绿化等等物业治理的治理服务工作量一样也可不能因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.
第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业治理公司无理阻止不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业治理公司.
第四,减免物业治理费用对未空置物业建筑物的业主来讲是不公平的.尽管物业建筑物空置,但空置房的业主仍旧在享受着因物业治理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.
典型案例：
某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了许多细部质量咨询题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。

半年后，该女士回国发觉，有关的细部质量咨询题及未解决，而物业治理公司却发出了多份催交物业费的通知。

该女士觉得专门冤，起初收房时就对房子不中意，这半年自己也没住，如何还要缴纳这么多物业治理费。

案例解析：
该女士应交物业治理费。

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为按照有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权益的唯独合法凭证。

然而在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数差
不多上期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。

因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个要紧程序。

在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明（北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》）；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

具体到该女士，尽管她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情形（例如房屋全然未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则讲明该女士对房屋的交付已表示认可，她能够就房屋存在的细部咨询题连续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。

因此，关于其后的物管费应及时交付。

③业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷
典型案例：
2005年4月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。

该小区的业主委员会成立于2005年10月，同年11月，业主委员会与某物业治理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业治理企业直截了当向业主按月收取。

从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。

从2006年10月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业治理企业直截了当向承租人万某收取。

某物业治理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。

案例解析：
本案的焦点是应当由业主依旧物业使用人缴纳物业服务费。

《物业治理条例》第四十二条规定，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。

向物业治理企业交纳物业服务费用，是业主按照物业服务合同应尽的义务。

支付物业服务费用的义务直截了当源于物业服务合同的约定，按照《合同法》第六十一条第一款的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设置的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。

因此，如果
物业治理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。

本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。

物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。

承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业治理企业承担物业服务费的义务。

承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。

这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义务。

按照《物业治理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人能够约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。

即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业治理企业能够要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权益。

具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。

④以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的
典型案例：
艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业治理托付合同》，规定物业治理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。

此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业治理费。

2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业治理费3611.6元，并承担诉讼费。

艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。

法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业治理企业签订物业服务合同的职责。

艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业治理费的义务。

故判决艾明辉给付物业治理费3611.6元。

案例解析：
按照《物业治理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业治理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。

如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上同意了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。

还有一种情形，即物业公司无物业收费许可，业要紧求确认合同无效，而拒交物业费咨询题。

按照《合同法》的有
关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。

至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政治理方面的咨询题，应由行政治理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。

只要物业公司实际提供了物业治理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。

风险防范：物业公司同意了业主的托付，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。

如果自己尽职尽责了，依旧有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了爱护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决咨询题。

2、小区发生盗窃引发的纠纷
有关法律法规：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.
《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担连续履行、采取不久措施或者赔偿缺失等违约责任。

《物业治理条例》第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业治理事项、服务质量、服务费用、双方的权益义务、专项修理资金的治理与使用、物业治
理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

《物业治理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

（1）车辆被盗引发的物业纠纷
案例解析：在此类纠纷中，物业公司是否承担责任，关键是看，物业公司与车主之间存在的是保管合同关系依旧场地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错。

1、如果对小区业主车辆的治理是一种特约治理，即在物业治理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主能够要求特业治理公司依保管义务承担相应的赔偿责任；
2、如果没有约定，但有证据证明物业治理公司疏于治理，未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失有过错过失的，物业治理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。

因此，如果物业治理公司履行了正常的安全防范义务，没有过错的，物业治理公司可不承担赔偿责任，因为物业治理公司不是侵权行为人，业主的车辆被窃，是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直截了当的侵害行为人。

业主与物业治理公司之间不存在财产保管关系，对业主的车辆没有保管义务。

3、如果物业治理公司
设有专门的停车场，并对停放的车辆收取场地使用费，则应按照其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业治理公司应承担的赔偿责任。

在无法查清该车是否丢失，是否在本小区内丢失时，应按照最高人民法院《证据规定》第73条高度盖然性的证明标准，即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情形下，如果一方当事人提出的证据差不多证明该事实发生具有高度盖然性，人民法院即能够对该事实予以确认的规定，并同时结合物业治理公司的过错程度、收费标准等确定物业治理公司应当承担的赔偿责任。

（2）业主家中财务被盗引发的物业纠纷
典型案例：业主王某家中被盗,财产缺失达二万多人民币.王某认为其所交的物业治理费中已包含了治安治理服务内容,因此其家中被盗,物业公司应承担赔偿责任.
案例解析：第一应该明确业主所交治理费中所含治安治理服务为公共区域的治安防范服务,而非业主家中的安全保证服务.因此本案中,物业治理公司是否应承担责任,应视具体情形.如果该小区公共区域治安隐患多,保安员不履行职责,而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必定的因果关系,则按照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.如果物业公司采取了多种防范措施,公共区域没有治安隐患,保安员尽职尽责,业主也找不到物业公司的不当之处.则物业公
司不应承担赔偿责任.治安治理是物业治理最差不多的内容.为了确保业主,住户的安全,规避不可推测风险,一方面物业治理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度.另一方面,物业治理公司最好购买公众责任险,将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司.
风险防范：为了幸免因业主财务被盗引发的物业纠纷，物业小区的保安及治理人员应切实的履行对业主的安全保证义务，严格的按照物业公司与业主的约定提供安全保证服务并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定，只要尽到了必要的安全保证义务，物业公司是无责任的在此类纠纷中。

3、因物业修理咨询题而引发的物业纠纷
有关法律法规:《物业治理条例》第三十六：物业治理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业治理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业治理条例》|第四十四条：物业治理企业能够按照业主的托付提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务酬劳由双方约定。

《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同治理的权益。